Propriétaires : Pourrez-vous continuer à louer votre logement en 2023 ?

location logement 2022

Alors que les contours du plan national de sobriété énergétique se dessinent, la question du logement est aujourd’hui au cœur des préoccupations. Le gouvernement appelle ainsi à légiférer sur le long-terme pour effacer des pratiques énergivores. En ce sens, la loi Climat et Résilience prévoit l’éradication progressive des "passoires thermiques", en interdisant la location de logements de la classe G et F dans les cinq prochaines années.


4,8 millions de logements mal isolés en France

Faire disparaître les passoires thermiques à l’horizon 2028 est l’un des principaux objectifs de la loi Climat et Résilience. D’après le ministère de la transition écologique, la France compte 4,8 millions de logements mal isolés. Bon nombre d’habitations font donc l’objet de déperditions d’énergie conséquentes, une aberration au moment où le pays surveille de près la moindre de ses consommations énergétiques. Leur part est considérable dans le parc immobilier français, c’est à peu près 17% des résidences principales.

Les propriétaires de logement qui mettent en location leur propriété sont dans l’obligation de faire établir un diagnostic énergétique de leur bien. Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) qui doit être renouvelé dans plusieurs situations :

  • En cas de vente du bien ;
  • Dans le cadre d’un nouveau contrat de location.

L’interdiction des logements de classe G à partir du 1er janvier 2023, qui sera généralisée dès 2025, pourrait donc contraindre de nombreux propriétaires à faire rénover leurs biens pour améliorer le DPE, ou à le vendre s’ils ne sont pas en mesure d’assumer les travaux. Les logements ayant une étiquette G représentent aujourd’hui 5,97% des logements du parc immobilier. C’est la plus petite part mais elle concerne essentiellement des petites maisons individuelles et des bâtiments construits avant 1948, d’après les statistiques du ministère de la Transition Écologique.

Ces nouvelles règles immobilières seront renforcées par d’autres interdictions. Avec la fin de la location des logements classés F en 2028 et ceux classés E en 2034. La Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) a effectué un sondage auprès de ses adhérents (agences immobilières, bailleurs et syndics de propriété) pour analyser leur réaction à cette disposition légale. La mesure ne semble pas faire réagir, puisque seulement 32% d’entre eux comptent effectuer des travaux de rénovation pour se conformer à cette obligation.

Les failles de l’interdiction de location des logements G

On comprend donc que l’interdiction des passoires thermiques n’est pas très bien accueillie. Il est important de souligner qu’en réalité la mesure ne rend pas les logements G inhabitables à partir du 1er janvier 2023. Cette nouvelle obligation pour les propriétaires de logements classés G comporte quelques faiblesses.

En réalité, s’il est interdit de louer un logement au mauvais DPE, il n’est toutefois pas interdit d'y vivre soi-même. Ensuite, l’interdiction concerne la gestion de biens par des professionnels. Les agences immobilières n’auront pas le droit de louer ce type de logement. D’ailleurs, elles sont obligées d’afficher le DPE dans les annonces immobilières qu’elles publient.

Ces professionnels ne peuvent pas échapper à cette obligation. “Nous allons contrôler les annonces d’agences immobilières qui ne pourront pas proposer la location de telles “passoires thermiques”, expliquait au Figaro Emmanuelle Wargon, ancienne ministre chargée du Logement et nouvellement Président de la Commission de régulation de l'énergie (CRE).

En revanche, les propriétaires peuvent décider de gérer eux-mêmes la location de leur bien à la condition de trouver des locataires qui ferment les yeux sur ce mauvais diagnostic. “Pour les locations en direct, c’est plus compliqué. Nous allons informer les locataires qu’ils ont le droit de se retourner contre leur propriétaire s’il refuse de faire les travaux. Un logement décent doit aussi être un logement rénové”, précise encore Emmanuelle Wargon.

Enfin, l'interdiction concerne uniquement les locations de longue durée, avec un bail locatif. Les locations de courte durée, de type Airbnb pour des séjours touristiques ne sont quant à elles pas soumises à la présentation d’un DPE.

En outre, les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 seront valides jusqu'au 31 décembre 2024 et pourront encore repousser l’obligation d’une année. Il ne faut donc pas s'attendre à un raz-de-marée de travaux de rénovation dans les logements à partir de 2023.

Finalement ce sont les logements qui ont établi leur dernier DPE entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 qui seront concernés. Puisque le diagnostic de leur bien ne sera valable que jusqu'au 31 décembre 2022.

Comment éviter l’interdiction de louer ?

Les propriétaires de logement G ont donc un grand nombre d’options avant de se lancer dans des rénovations. L’interdiction est plutôt une incitation à se mettre aux normes afin d’offrir un logement décent à leurs locataires.

Il y a aussi la possibilité de se séparer de son bien en le vendant. Mais même dans ce cadre les propriétaires sont dans l'obligation de faire un audit pour le communiquer aux futurs acquéreurs. La vente peut donc être impactée par une mauvaise note de performance énergétique. L’assurance de pouvoir louer ou vendre son bien dans les années à venir, et sans contraintes, repose sur la rénovation régulière de son bien.

Pour ceux qui auraient donc la volonté de faire une mise à jour et de respecter les dispositions de la loi Climat et Résilience, ils disposent d’un délai suffisant pour mettre leur logement aux normes.

Dans le sondage mené par la FNAIM, 93% des propriétaires et gestionnaires de biens évoquent le coût financier comme principal frein à l’optimisation énergétique de leur logement. Il faut à ce titre rappeler qu’il existe des aides financières permettant de rénover son logement. Pour rappel, en voici une liste.

✔️ MaPrimeRénov’

MaPrimeRénov’ est une aide versée par l'Agence nationale de l'habitat, qui permet de financer une partie des travaux de rénovation énergétique. Elle s’adresse aux propriétaires mais aussi aux copropriétés pour les travaux réalisés dans les parties communes. Son montant est déterminé par les revenus des propriétaires ainsi que l’impact écologique des travaux. Elle est cumulable avec d’autres aides.

✔️ MaPrimeRénov' Sérénité

Il s’agit d’une autre forme de MaPrimeRénov’ à destination des foyers modestes et très modestes. Elle offre du conseil et une aide financière pour les propriétaires de logement individuel ayant plus de 15 ans. Les travaux doivent être obligatoirement réalisés par une entreprise ou un artisan qualifié reconnu garant de l’environnement (RGE).

✔️ L’éco-PTZ auprès de votre banque

L'éco-PTZ est un prêt à taux zéro pour financer vos travaux d’optimisation énergétique. Il peut atteindre un montant maximal de 50 000 euros. Il concerne aussi bien les travaux généraux que ceux pour des besoins ponctuels. Ce prêt est cumulable avec Ma Prime Rénov’.

✔️ Les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE)

Ce sont des aides accordées par les fournisseurs d’énergie aux foyers souhaitant effectuer des travaux de rénovation énergétique. Le versement des aides est validé seulement si les travaux sont réalisés par des entreprises ou artisans RGE. Les aides liées aux CEE peuvent se présenter sous la forme de prêts bonifiés, de diagnostics et conseils ou de primes.

✔️ Coup de pouce économies d'énergie

Ce dispositif est à destination de tous les ménages français qui souhaitent opérer des améliorations ponctuelles. Le dispositif est applicable à des travaux pour le chauffage, pour l’isolation, les thermostats avec régulation performante ou encore pour une rénovation globale. Le montant varie en fonction des revenus du ménage.

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