Diagnostic loi Carrez : obligation et prix

Lors de la vente d’un logement, plusieurs diagnostics immobiliers sont requis, parmi lesquels le diagnostic Loi Carrez, rédigée par le député Gilles Carrez. Il concerne les appartements et tous les biens immobiliers qui font partie d’une copropriété. Cette loi oblige tout vendeur à notifier avec précision la surface de vie dans le logement. Il est important de savoir comment le calculer, sachant que l’absence de ce certificat ou des erreurs trop importantes peuvent causer des sanctions.

A quoi sert le diagnostic Loi Carrez ?

Le diagnostic Loi Carrez fait partie de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, qui vise à protéger les acquéreurs de lots de copropriétés.

Pour donner une définition de la Loi Carrez, il s’agit d’une loi qui impose tous les vendeurs d’appartements ou de lots de copropriété à fournir avec exactitude les mesures des parties privatives (à l’usage exclusif de l’acquéreur) acquises lors de l’achat d’un lot de copropriété qui contient des parties communes.

Qui est concerné par le diagnostic Loi Carrez ?

Comme la plupart des diagnostics immobiliers, le diagnostic Loi Carrez est obligatoire. Il doit être fait pour tous les biens faisant partie d’une copropriété avant la mise en vente de ces derniers. Ces biens concernent notamment :

• Les copropriétés verticales (dans un immeuble) ;
• Les copropriétés horizontales (dans un lotissement) ;
• Les locaux à usage d’habitation ;
• Les locaux à usage commercial ;
• Les locaux professionnels.

Qui n’est pas concerné par le diagnostic Loi Carrez ?

Il n’y a pas d’obligation de fournir un mesurage Loi Carrez pour une maison ou tout autre bien qui ne fait pas partie d’une copropriété. Cela concerne notamment :

• Les maisons individuelles : à savoir que même si le diagnostic Loi Carrez n’est pas obligatoire pour les maisons individuelles, il est conseillé de préciser une superficie Carrez en plus d’une surface utile, car ce sont des informations indispensables pour les futurs acquéreurs ;
• Les terrains qui ne sont pas soumis au statut de la copropriété.

Par ailleurs, tous les lots inférieurs à 8m² sont exclus de l’obligation Loi Carrez, et donc de fournir le métrage. Cela regroupe par exemple les caves, les garages, les parkings, etc. Et ce, même si ces parties sont en copropriété.

Enfin, il n’y a pas non plus d'obligation de mesurer la Loi Carrez en cas de location. Pour ce type de transaction, c’est le métrage Loi Boutin qu’il faut impérativement faire réaliser.

Comment est calculé le métrage Loi Carrez ?

Le calcul de la Loi Carrez se fait en prenant en compte la surface de plancher située sous une hauteur de plafond supérieure ou égale à 1,80m (hors balcons et terrasses) après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Il ne tient donc pas compte des parties d’une hauteur inférieure à 1,80m. Cette règle se justifie par le fait qu’une personne de taille moyenne devrait pouvoir se tenir debout dans toutes les parties considérées dans le mesurage Loi Carrez.

Dans le cas où un appartement contient trop de parties d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre, il est conseillé de mentionner deux différentes mesures : la surface Loi Carrez + la surface habitable.

Il s’agit d’un calcul qui peut s’avérer complexe avec des règles pas toujours évidentes. Il faut savoir par exemple qu’un placard peut être considéré dans le diagnostic Loi Carrez s’il est basé au sol et d’une hauteur supérieure à 1,80m.

Combien coûte le diagnostic Loi Carrez ?

Le diagnostic Loi Carrez peut être réalisé gratuitement si le vendeur décide de l’effectuer lui-même. Mais pour une meilleure garantie, il est possible et recommandé de faire appel à un diagnostiqueur pour un coût qui sera déterminé selon la taille du lot à mesurer et selon le professionnel choisi.

Le prix du métrage Loi Carrez varie entre 50 et 90€ pour un studio, et entre 110 et 150€ pour un appartement plus grand.

Il convient également de rappeler que d’autres diagnostics immobiliers sont à effectuer obligatoirement en plus de la Loi Carrez (diagnostic plomb, diagnostic électricité, DPE, diagnostic amiante, etc.). Il est donc aussi possible de demander à un même professionnel d’effectuer l’ensemble des diagnostics dont on a besoin, afin d’obtenir un prix groupé, et donc réduit.

Comment est réalisé le diagnostic Loi Carrez ?

Légalement, rien n’interdit un vendeur ou un particulier de réaliser le diagnostic Loi Carrez par lui-même. Ce diagnostic immobilier fait partie des rares que l’on peut réaliser sans faire appel à un professionnel (le diagnostic ERNMT est un autre exemple).

Cependant, il est toujours conseillé de demander les services d’un diagnostiqueur professionnel, en vue des sanctions prévues en cas d’erreur sur le métrage Loi Carrez.

Pourquoi faire appel à un professionnel ?

Le diagnostic Loi Carrez se calcule avec une méthode assez technique et les erreurs peuvent être sévèrement sanctionnées. Deux types d’erreurs sont possibles :

1. Les erreurs sur la mesure : il s’agit généralement d’erreurs humaines mais il faut savoir que si l’acte de vente indique une surface Loi Carrez supérieure de plus de 5% à la surface réelle, les sanctions peuvent être importantes. L’acquéreur peut notamment saisir le tribunal. Les professionnels utilisent généralement des outils assez précis (comme le télémètre laser) pour effectuer le mesurage Loi Carrez afin d'éviter ces erreurs ;
2. Les erreurs sur les surfaces à prendre en compte : comme les règles ne sont pas évidentes à comprendre, il est facile de faire des erreurs et prendre en compte des surfaces non privatives ou non prévues dans les textes par exemple.

C’est justement pour éviter ces erreurs et ces risques de sanctions qu’il est recommandé de faire appel à des professionnels. De plus, faire réaliser le diagnostic Loi Carrez par un diagnostiqueur certifié protège le vendeur en cas de litige grâce aux garanties de l’assurance.

Enfin, certains logements peuvent avoir une configuration complexe, où l’intervention d’un professionnel est nécessaire. Une configuration complexe peut concerner une pièce avec des arrondis, un décrochement formant un triangle, etc.

Que doit contenir le diagnostic Loi Carrez ?

Après les mesurages, un certificat Loi Carrez est établi. Ce dernier doit clairement contenir les informations suivantes :

1. Le résultat des mesures ;
2. Le détail des surfaces mesurées ;
3. Les outils de mesure utilisés ;
4. Les conditions particulières d'exécution.

Quelle est la validité du certificat Loi Carrez ?

Le certificat Loi Carrez a une durée de validité illimitée. Par contre, un nouveau diagnostic est requis en cas de travaux qui auraient modifié la surface du logement.

Cela peut par exemple être des travaux d’agrandissement ou d’abattement d’une cloison. Ce type de travaux requiert en effet un nouveau calcul de la superficie Loi Carrez.

Quelles sont les sanctions en cas d’absence du diagnostic Loi Carrez ?

Plusieurs sanctions sont prévues par la loi en cas d’absence du diagnostic Loi Carrez ou en cas d’erreur trop importantes :

• En cas d’absence du diagnostic Loi Carrez : l’acquéreur peut annuler l’acte de vente dans un délai d’un mois à compter de l’acte authentique. A savoir que le diagnostic Loi Carrez fait partie documents annexés obligatoirement au Dossier de Diagnostic Technique (DDT) lors d’une vente ;
• Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5% à celle indiquée dans le certificat, l’acheteur peut saisir le tribunal pour demander une diminution du prix de vente dans un délai d’un an. Le montant des frais de notaire sera aussi recalculé avec le nouveau prix définitif. Si la superficie réelle est supérieure, il n'y a pas de sanctions, mais le vendeur y a à perdre car le prix du bien aurait pu être plus élevé.

A noter, même si le diagnostic Loi Carrez est rectifié plus tard, l’acheteur peut quand même demander la réduction du prix si la superficie était erronée dans la promesse de vente.

Existe-t-il un lien entre la Loi Boutin et la Loi Carrez ?

Comme déjà vu plus tôt, la Loi Boutin est un autre type de diagnostic immobilier obligatoire qui concerne un bien en copropriété, mais cette fois, lors de sa location. La loi Boutin mesure la surface habitable d’un appartement.

Auparavant, un vendeur de ce type de bien avait l’obligation d’indiquer à la fois les mesures précises de la surface privative et les mesures de la surface habitable.

C’est la loi Alur, apparue en 2014, qui imposait ce double mesurage. Cependant, cette loi fut abrogée à cause de nombreuses critiques et désormais, le diagnostic loi Boutin n’est plus obligatoire en cas de vente d’un lot en copropriété.