Lutte contre les marchands de sommeil et l'habitat indigne

Le terme de marchand de sommeil est utilisé pour décrire les propriétaires de logements insalubres qui les louent pour des montants très élevés, en dehors de tout cadre légal. La nature de cette activité, couplée à la situation des victimes (souvent des personnes précaires voire sans-papiers) a poussé le Ministère de la cohésion des territoires à faire de la lutte contre l'habitat indigne l'une de ses priorités. Après avoir exposé la définition des marchands de sommeil et les sanctions qu'ils encourent, cet article reviendra sur les moyens mis à disposition de tous pour les dénoncer.

Définition d'un marchand de sommeil

Le terme "marchand de sommeil", qui désigne un problème de santé publique et de justice sociale, est clairement défini dans la loi. Cependant, ce n'est pas parce qu'un bailleur est en infraction avec ses obligations qu'il est automatiquement considéré comme tel. Voici une petite explication de l'origine de ce terme et de sa définition.

L'origine du terme marchand de sommeil

Si l'origine du terme marchand de sommeil n'est pas clairement établie, sa popularisation remonte au début du XIXème siècle à Paris. À cette époque, la révolution industrielle, couplée au statut de plus en plus affirmé de métropole internationale de la ville, incitent des habitants de toute la France à venir s'installer à Paris pour y trouver un travail et de meilleures conditions de vie.

Cependant, avant les gigantesques travaux du baron Haussmann qui n'ont commencé qu'en 1853 et ont pour une large part donné à la ville son aspect actuel, de nombreux immeubles étaient largement insalubres. Cela n'empêchait pas leurs propriétaires de les louer à la nuit à des prix très élevés à des provinciaux à peine arrivés à Paris, et qui n'avaient guère le choix que de recourir à leurs services. Ces derniers appelèrent donc leurs propriétaires "marchands de sommeil".

Qu'est-ce qu'un marchand de sommeil ?

Le ministère définit l'habitat indigne comme un lieu utilisé en tant que logement alors qu'il n'a pas été prévu à cet effet, ou qu'il présente un état d'insalubrité qui présente de vrais risques sur la santé des occupants (humidité, parasites, installation de gaz ou d'électricité défaillantes, etc).

Pour être considéré comme marchand de sommeil, le propriétaire d'un tel lieu doit le louer en toute connaissance de cause et sans intention d’effectuer les travaux nécessaires. Le plus souvent, une telle location est effectuée sans contrat de bail et donc sans état des lieux, des cadres légaux qui sont censés protéger le locataire. De plus, le loyer est souvent exorbitant comparé à l'état du bien et des installations.

Dans de telles conditions, ce sont les personnes les plus démunies (ne pouvant justifier d'un revenu suffisant pour convaincre un bailleur légal, ou étranger non régularisé par exemple) qui en sont généralement victimes.

La lutte publique contre les marchands de sommeil

En plus de poser de véritables problèmes de dignité, de santé publique, ou encore de protection juridique des locataires (qui peuvent être expulsés à tout moment), les pouvoirs publics n'oublient pas non plus que les marchands de sommeil sont en infraction pénale d'une activité pourtant très réglementée. Avec 450.000 logements indignes et pourtant occupés à l'heure actuelle (source : Ecologie.gouv), le gouvernement a déployé plusieurs mesures et lois pour lutter contre ce phénomène.

Les mesures de lutte contre l'habitat indigne

La loi Alur dispose qu'avant d'être loué, tout logement doit faire l'objet d'une autorisation préalable de mise en location, qui sera refusée si le logement en question ne remplit pas les conditions de dignité et de salubrité. Si le bien n'est pas occupé pendant au moins deux ans, cette autorisation doit être renouvelée. Cette loi a également créé pour les syndicats de copropriétés et les agents immobiliers une obligation de signalement si de tels faits sont constatés ou soupçonnés.

Lorsqu'un logement indigne est repéré, la mairie ou la préfecture dont il est dépendant peut faire des demandes de travaux de mise à niveau au propriétaire dans un délai clairement établi. De plus, ce type d'arrêté de péril prévoit le relogement des occupants du logement pendant toute la durée nécessaire des travaux. Cette mesure concerne environ 25 000 logements par an, et les collectivités locales ont le droit d'enquêter sur les logements qu'elles estiment concernés, même en l'absence de signalement.

Enfin, pour réduire le pouvoir des marchands de sommeil sur les personnes les plus démunies, le gouvernement a créé de nombreuses aides au logement, organismes et allocations, pour permettre aux plus précaires d'avoir tout de même accès à des logements décents.

Les sanctions contre les marchands de sommeil

En mettant en danger la sécurité de ses locataires, un marchand de sommeil commet une infraction au code pénal et s'expose à une amende allant jusqu'à 15 000€ pouvant être assortie d'une peine de prison. Néanmoins, ce n'est pas la seule arme juridique prévue contre les marchands de sommeil. Les lois Elan et Alur, notamment, ont doté la justice d'un véritable arsenal juridique qui se veut très dissuasif en la matière.

Un marchand de sommeil peut ainsi être condamné à plusieurs types de sanctions :

• Une infraction financière, au même titre que les trafiquants d'armes ou de drogue par exemple. Cela implique une présomption de revenus et une amende très forte ;
• L'expropriation sans indemnité du bien utilisé pour commettre l'infraction. Lourde menace financière, l'objectif de cette mesure est de rendre trop important le risque de cette activité par rapport au profit potentiel ;
• L'interdiction d'acquérir un bien immobilier pendant 10 ans. Cette interdiction est contrôlée par le notaire chargé de la transaction. Avant de procéder à la vente, ce dernier doit s’assurer que le casier judiciaire de l'acheteur n'est pas concerné par une telle interdiction (sauf si le bien est destiné à un usage personnel) ;
• L'interdiction de participer à des ventes aux enchères immobilières. Cette méthode d'acquisition est en effet très prisée car elle permet d'acheter des biens souvent dégradés à bas prix, ce qui constitue la base de l'activité des marchands de sommeil.

De plus, ces lois ont consacré des moyens financiers supplémentaires à la police et aux différents organismes chargés de la lutte contre l'habitat indigne, et créé un numéro gratuit de dénonciation de ces comportements.

Comment dénoncer un marchand de sommeil ?

En 2019, le Ministère chargé de la ville et du logement a annoncé la création du numéro "Info Logement Indigne", disponible gratuitement au 0806 706 806.

Ce numéro est ouvert tant aux victimes des marchands de sommeil qu'aux personnes qui seraient témoins de ces comportements. Il permet d'être en ligne avec un conseiller de l'Agence Départementale d'Information sur le Logement (ADIL). Capable d'évaluer si la situation relève bien d'une infraction, celui-ci peut ensuite conseiller l'appelant sur les démarches à effectuer, voire les administrations à contacter.

À noter qu'un propriétaire peut également appeler ce numéro pour s'assurer que les logements qu'il loue soient bien en conformité avec la loi.

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