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Litige état des lieux de sortie : lettre de contestation locataire et propriétaire

Quelles solutions en cas de désaccord ou de litiges sur l'état des lieux ?

Le constat d’état des lieux est un document important sur lequel le locataire et le propriétaire doivent décrire le plus précisément possible l’état du logement qui est mis en location. Ce document fera foi en cas de désaccord entre les deux parties à la fin du bail pour constater les éventuelles dégradations causées par le locataire, qui pourront donner lieu à une retenue sur son dépôt de garantie.

L'établissement d'un état des lieux n'est pas obligatoire mais fortement recommandé ; il est une étape importante pour savoir qui est responsable des dégradations d'un logement et donc qui doit assumer les frais de sa remise en état. En outre, il est facile de trouver un modèle d'état des lieux certifié loi ALUR et adapté à son type de logement.

Refus du propriétaire d’établir l’état des lieux

clef

Dans le cas où le propriétaire refuse de faire un état des lieux à l’entrée du locataire dans le logement, il devra démontrer qu’il a bien délivré celui-ci en bon état d’usage. S’il peut prouver que les dégradations ont bien été faites par le locataire durant la durée du bail, il pourra obtenir un dédommagement.

Cependant, le locataire peut exiger un état des lieux en signifiant sa requête à son bailleur. Dans cette situation, la demande peut se faire à l’amiable, par exemple en envoyant un pré-état des lieux au propriétaire (qu’il signera ou non), ou de façon plus formelle en lui adressant une mise en demeure en cas de désaccord.

La restitution du dépôt de garantieLe délai maximal est de deux mois, à compter de la restitution des clés par le locataire. Le cas échéant, une déduction est faite des sommes restant dues au bailleur et, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées, des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire.

Refus du locataire d’établir l’état des lieux

Dans le cas où c’est le locataire qui refuse de faire un état des lieux lors de son entrée dans le logement, il sera présumé qu’il l’a reçu en bon état et il devra le restituer en bon état, sauf s’il peut prouver le mauvais état initial du logement (photos d’huissier, témoignages, etc...).

L’absence d’état des lieux est préjudiciable au locataire. En effet, il sera présumé que le logement était en bon état lors de l’entrée du locataire dans celui-ci. Sans preuve du réel état initial de ce logement, il devra donc le restituer dans le même bon état de réparations locatives.

En résumé, l’absence d’état des lieux est surtout préjudiciable au locataire, puisque la loi protège le propriétaire dans la plupart des cas. Cependant, le locataire dispose de recours pour imposer à son propriétaire d’établir un état des lieux.

Désaccord sur la conclusion de l’état des lieux : que peut-on faire ?

femme en détresse

Quand les deux parties sont en désaccord sur les dégradations et l'état de marche des équipements et que l’état des lieux ne semble pas pouvoir se réaliser à l’amiable, le bailleur ou le locataire peuvent engager diverses démarches pour trouver une solution à leur conflit.

Le meilleur moyen pour éviter tout conflit lors de l'état des lieux de sortie est d'ajouter des photos à l'état des lieux d'entrée. Datées et attestées par les deux parties suite à l'état des lieux d'entrée, elles permettent de prouver qu'un bien a été dégradé ou non par un locataire.

Revenir sur l'état des lieux d'entrée

Le locataire a 10 jours pour demander à son propriétaire de modifier l'état des lieux d'entrée, à compter du jour de la réalisation de celui-ci. La période est étendue au premier mois de la période de chauffe pour ce qui est de l'état des éléments de chauffage. En effet, cela prend plus de temps à se rendre compte d'un éventuel souci, et d'autant plus du le contrat bail démarre en été.

Contestation de l'état des lieux de sortie

« S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

Person cited Articles 1730 et 1731du Code civil.

 

Les démarches qui suivent valent si l'une des deux parties refuse de signer l'état des lieux (on dit alors qu'il ne peut être fait de façon contradictoire) et si l'une des deux parties souhaite revenir sur l'état des lieux signé. Dans les deux cas, il est recommandé d'entamer les démarches sans trop attendre, et de toujours privilégier une désescalade afin de trouver une solution à l'amiable qui sera dans l'intérêt des deux parties.

Notons toutefois qu'il sera plus difficile d'obtenir une réparation ou la réalisation d'un second état des lieux si l'état des lieux de sortie initial a déjà été signé par les deux parties.

Demander une modification de l'état des lieux

Nous conseillons d'entrer en contact avec l'autre partie par téléphone dans un premier temps, et si cela n'est pas possible ou infructueux d'envoyer un courrier en recommandé. Il faudra lister les éléments du désaccord avec précision avant de proposer d'établir un nouvel état des lieux de sortie. Enfin, comme le temps presse dans ce genre de situation, vous pouvez fixer l'établissement de ce nouvel état des lieux à dans 30 jours.

Lettre-type de contestation de l'état des lieux

Le modèle dépendra de si vous êtes le propriétaire ou le locataire, ainsi de si vous avez signé l'état des lieux ou refusé de le faire.

Modèle de contestation de l'état des lieux non signé par le locataire

[Votre nom prénom et adresse]

[Le nom du propriétaire]

[Votre ville], le [date]

Objet : contestation de l'état des lieux

Madame, Monsieur,

Lors de l'établissement de l'état des lieux du [date] du logement [adresse] dont vous êtes propriétaire, vous avez constaté les dégradations suivantes : [liste des dégradations contestées].

Or je conteste ces dégradations, qui ne me sont pas imputables pour les raisons suivantes : [liste des raisons de la contestation des dégradations].

Conformément aux dispositions de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 ; n'ayant pas été signé, l'état des lieux susmentionné n'est pas contradictoire. Je vous propose donc de convenir d'un nouveau rendez-vous pour réaliser un nouvel état des lieux, celui-ci ne mentionnant pas les dégradations contestées telles que mentionnées ci-dessus. À défaut, je me réserve le droit de saisir le Tribunal d'instance, sinon de faire appel à un huissier de justice pour faire dresser l'état des lieux.

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Signature]

Modèle de contestation de l'état des lieux signé par le locataire

[Votre nom prénom et adresse]

[Le nom du propriétaire]

[Votre ville], le [date]

Objet : contestation de l'état des lieux

Madame, Monsieur,

Lors de l'établissement de l'état des lieux du [date] du logement [adresse] dont vous êtes propriétaire, vous avez constaté les dégradations suivantes : [liste des dégradations contestées].

Toutefois, je vous fait part de mon intention de contestes ces dégradations, qui ne me sont pas imputables pour les raisons suivantes : [liste des raisons de la contestation des dégradations].

Je vous propose de convenir d'un nouveau rendez-vous pour réaliser un nouvel état des lieux, celui-ci ne mentionnant pas les dégradations contestées telles que mentionnées ci-dessus. Si nous nous retrouvons dans l'impossibilité de trouver un arrangement à l'amiable, je me réserve le droit de saisir le Tribunal d'instance, sinon de faire appel à un huissier de justice pour faire dresser un nouvel état des lieux.

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Signature]

Modèle de contestation de l'état des lieux signé par le propriétaire

[Votre nom prénom et adresse]

[Le nom du locataire]

[Votre ville], le [date]

Objet : contestation de l'état des lieux

Madame, Monsieur,

Lors de l'établissement de l'état des lieux du [date] du logement [adresse] dont vous étiez locataire, j'ai omis de constater les dégradations suivantes : [liste des dégradations contestées] qui vous sont imputables pour les raisons suivantes : [liste des raisons de la contestation des dégradations].

Je vous propose de convenir d'un nouveau rendez-vous pour réaliser un nouvel état des lieux, celui-ci ne mentionnant pas les dégradations contestées telles que mentionnées ci-dessus. Si nous nous retrouvons dans l'impossibilité de trouver un arrangement à l'amiable, je me réserve le droit de retenir [montant] € de votre dépôt de garantie, voire de faire appel à un huissier de justice pour faire dresser un nouvel état des lieux.

Je reste à votre disposition et vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Signature]

Faire appel à un conciliateur pour un désaccord sur l'état des lieux

Après quoi il est possible d'entrer en contact avec un Conciliateur de justice en entamant des démarches à la mairie voire même de saisir gratuitement saisir la Commission départementale de conciliation pour une entrevue. Si les conciliateurs ne peuvent rendre aucune décision de justice ni même imposer quelconque décision, ils peuvent jouer le rôle d'entremetteur et rappeler que chacun a à gagner en gardant des rapports cordiaux et trouver une solution à l'amiable.

Usure normale ou dégradation du logement loué ?La vétusté correspond à « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ». Néanmoins, le mauvais état du logement ne doit pas résulter de négligences ou défaut d’entretien de la part du locataire. Sinon quoi, comme pour les trous dans les murs et les tapisseries arrachées, il sera tenu responsable.

Entamer une procédure judiciaire pour résoudre un litige lié à l'état des lieux

icône balance justice

Si la concertation ne débouche sur rien ou si la partie se sentant lésée souhaite que ce litige se résolve plus rapidement, il devient alors nécessaire d'entamer une procédure judiciaire. Si les montants concernés sous inférieurs à 4000 €, la saisine du Tribunal d'instance via l'envoi d'un courrier adressé au greffe sera suffisante. Pensez à apporter toutes les pièces du dossier, préparer les preuves concernant les dégradations et éventuellement les agrémenter de témoignages.

Si les montants sont supérieurs, il est possible de demander l’intervention d’un huissier de justice afin de procéder à l’état des lieux aussi appelé “constat locatif loi de 1989”. (article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989)

Frais huissier de justice état des lieux
Superficie du logement Tarif (TVA incluse)
Métropole Guadeloupe, Guyane, Martinique
Jusqu'à 50 m² 132,56€ 172,33€
Supérieure à 50 m² et jusqu'à 150 m² 154,44€ 200,77€
Plus de 150 m² 231,66€ 301,16€

A jour au 1er septembre 2017.

Il faudra rajouter à ces différents frais :

  • la facturation des lettres de convocation des parties à l’état des lieux qui sont à hauteur de 18,02 € ;
  • la taxe fiscale forfaitaire de 14,89 € ;
  • les frais de déplacement de l’huissier de 9,20 %.

Dans tous les cas, les frais d’huissier sont partagés par moitié de manière égale entre le bailleur et le locataire, et cela, quelle que soit la partie qui a fait appel audit huissier. Autrement dit, si l’appel à l’huissier n’a pas été décidé en commun, et que c’est l’autre partie qui souhaite bénéficier de ses services, la facture sera de toute façon divisée en deux parties égales.

Mise à jour le