Votre bail contient-il des clauses abusives ? Liste et solutions
MĂȘme si elles sont signĂ©es dans le bail, les clauses abusives, comme l'interdiction d'avoir un chat ou l'obligation de payer par prĂ©lĂšvement, sont jugĂ©es « non Ă©crites ». La loi les neutralise : elles n'ont aucune valeur juridique et ne peuvent jamais vous ĂȘtre opposĂ©es.
Les rÚgles concernant ces clauses abusives varient si le logement est loué meublé ou vide. A noter que la législation a évolué depuis le 24 mars 2014 (article 4 de la loi n°2014-366). Voici une liste non exhaustive des principales clauses abusives.
Comment savoir si une clause est abusive ?
Une clause est abusive lorsqu'elle crée un déséquilibre significatif à votre détriment. Elle est généralement identifiable si :
- Elle vous fait renoncer à un droit garanti par la loi (comme le droit d'héberger des proches).
- Elle impose une charge financiÚre ou une obligation qui n'est pas prévue par les textes réglementaires.
- Elle donne un pouvoir excessif au bailleur, lui permettant par exemple de modifier le contrat seul ou de s'exonérer de ses devoirs.
Ă noter : Ces clauses sont souvent "rĂ©putĂ©es non Ă©crites" : elles n'ont aucune valeur juridique, mĂȘme si vous avez signĂ© le contrat.
Que peut-on interdire Ă un locataire ? Les limites du pouvoir du bailleur
Si de nombreuses clauses sont abusives dans le contrat de bail, le bailleur dispose tout de mĂȘme de certains droits lĂ©gitimes. Voici ce qu'un propriĂ©taire peut et ne peut pas interdire Ă son locataire :
Ce que le bailleur PEUT interdire ou imposer
- Exiger une assurance habitation (risques locatifs minimum) et en demander l'attestation annuelle
- Interdire la sous-location sans son accord écrit préalable
- Interdire les animaux dangereux (catégories 1 et 2 de chiens d'attaque ou de garde)
- Interdire les activités commerciales si le bail est purement d'habitation (sauf exceptions légales, le télétravail reste autorisé). Il est alors recommandé de faire un bail commercial.
- Exiger le respect du rÚglement de copropriété et des rÚgles de vie en collectivité
- Interdire les transformations importantes du logement sans autorisation (cloisons, installations fixes)
- Refuser certains travaux d'aménagement si ceux-ci portent atteinte à la structure ou à la sécurité du bùtiment
Ce que le bailleur NE PEUT PAS interdire
- Posséder un animal domestique non dangereux (chat, chien de petite taille, rongeur, oiseau...)
- Héberger des proches ou recevoir des invités
- Exercer une activité politique, syndicale, associative ou religieuse
- Choisir son mode de paiement du loyer (sauf clause de solidarité bancaire acceptée)
- Effectuer des aménagements légers et réversibles (accrocher des cadres, installer des étagÚres amovibles)
- Utiliser le logement 24h/24 selon ses besoins (pas d'horaires imposés pour les douches, le bruit raisonnable, etc.)
- Demander des réparations relevant de l'obligation d'entretien du bailleur
RĂ©aliser des travaux dâamĂ©lioration Ă©nergĂ©tique (isolation, double vitrage) avec lâaccord du bailleur, lequel ne peut s'y opposer sans motif lĂ©gitime.
Installer des équipements spécifiques (parabole, climatisation, borne de recharge) dans le respect du rÚglement de copropriété sans opposition arbitraire du bailleur.
- Choisir librement son fournisseur d'Ă©nergie, d'eau, d'Internet ou d'assurance
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Le détail des clauses abusives et des pratiques illégales du bailleur
Les clauses abusives réduisant la liberté du locataire
Toute clause laissant croire au locataire qu'il ne bénéficie pas des rÚgles applicables au logement loué ou lui imposant de renoncer à certains de ses droits est considérée comme abusive.
| Clause abusive | Base légale | Que faire ? |
|---|---|---|
| Obligation de souscrire une assurance habitation, un fournisseur d'énergie ou un accÚs Internet auprÚs d'une société imposée par le bailleur | Article 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 | Choisissez librement vos prestataires. En cas de pression du bailleur, envoyez une lettre de contestation rappelant votre droit. |
| Imposition du mode de paiement du loyer (prélÚvement automatique obligatoire, signature de traites par avance, prélÚvement direct sur salaire) | Article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 | Refusez et proposez un autre mode de paiement (virement, chÚque). Le bailleur ne peut vous l'imposer. |
| Diminution ou suppression de prestations prévues au contrat sans contrepartie équivalente | Article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 | Exigez le maintien des prestations ou une compensation. Si refus, contactez la CDC ou saisissez le tribunal. Consultez notre page sur les modÚles de lettre de préavis en location. |
Les clauses abusives concernant la résiliation du contrat de location
Le bailleur ne peut résilier le bail que pour des motifs strictement encadrés par la loi.
| Clause abusive | Base légale | Que faire ? |
|---|---|---|
| Résiliation pour un motif non prévu par la loi (autre que congé du locataire, vente/reprise, non-paiement, absence d'assurance, troubles de voisinage) | Articles 15 et 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 | Contestez immédiatement par lettre recommandée. Si nécessaire, saisissez le tribunal pour faire annuler la résiliation. |
| Durée de location inférieure à 1 an (hors bail mobilité ou étudiant) | Article 10 de la loi du 6 juillet 1989 | Exigez un bail d'au moins 3 ans (ou 1 an si bailleur personne morale). La durée inférieure est nulle. Consultez notre page sur comment résilier son bail. |
Les clauses abusives concernant l'usage du logement
Le locataire est chez lui dans le logement qu'il occupe. De nombreuses clauses limitant la libre utilisation de son domicile sont donc abusives.
| Clause abusive | Base légale | Que faire ? |
|---|---|---|
| Interdiction d'avoir une activitĂ© politique, syndicale, associative ou confessionnelle | Article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 + libertĂ©s fondamentales | Exercez librement vos droits. Cette clause est nulle et ne peut vous ĂȘtre opposĂ©e. |
| Visites sans avertissement préalable ou visites excédant 2h par jour ouvrable ou imposées les jours fériés | Article 1724 du Code civil + article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 | Refusez l'accÚs si les conditions légales ne sont pas respectées. Envoyez une mise en demeure rappelant les rÚgles. |
| Interdiction de posséder un animal domestique (sauf animal dangereux) | Article 10 de la loi du 6 juillet 1989 | Conservez votre animal en veillant à ne pas causer de troubles. La clause est nulle. |
| Interdiction d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement dans le logement | Article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 | Hébergez librement vos proches. Cette interdiction viole votre droit fondamental à la vie privée. |
| Interdiction de demander des indemnitĂ©s en cas de travaux du bailleur dĂ©passant 21 jours | Article 1724 du Code civil | Exigez une indemnisation proportionnelle Ă la gĂȘne subie. Saisissez la CDC ou le tribunal si refus. |
Clauses abusives permettant une exonération de responsabilité du bailleur
Le bailleur ne peut se soustraire à ses obligations légales par une simple clause du bail.
| Clause abusive | Base légale | Que faire ? |
|---|---|---|
| Responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun | Article 1353 du Code civil (présomption d'innocence) | Refusez de payer pour des dégùts que vous n'avez pas causés. Demandez des preuves de votre responsabilité. |
| Responsabilité automatique des dégradations ou décharge totale de responsabilité du bailleur | Articles 1719 et 1720 du Code civil | Contestez et prouvez votre bonne foi. Le bailleur reste responsable des vices cachés et du bon état du logement. |
| ExonĂ©ration de l'obligation de fourniture de chauffage, d'eau chaude ou de rĂ©paration | Article 6 de la loi du 6 juillet 1989 + article 1719 du Code civil | Mettez le bailleur en demeure de remplir ses obligations. Si refus, saisissez le tribunal et demandez des dommages-intĂ©rĂȘts. |
Clauses abusives entraßnant des frais supplémentaires pour le locataire
Le bailleur ne peut pas imposer à son locataire des frais en plus du paiement du loyer et des charges récupérables.
| Clause abusive | Base légale | Que faire ? |
|---|---|---|
| Frais d'entrée dans les lieux autres que le dépÎt de garantie et les honoraires du mandataire, ou facturation de l'état des lieux de sortie (sauf si huissier) | Article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 | Refusez de payer ces frais illégaux. Demandez un remboursement si déjà versés. |
| Frais en cas de résiliation anticipée, frais selon le mode de paiement, pénalités de retard sur le loyer | Article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 | Ne payez pas ces frais. Seule une clause de révision du loyer conforme à la loi est valable. |
| Modification du loyer à la seule initiative du bailleur | Article 17 de la loi du 6 juillet 1989 | Contestez toute augmentation non justifiée. |
| Frais en cas d'infractions aux clauses du contrat ou au rÚglement de copropriété | Article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 | Refusez ces pénalités financiÚres qui n'ont aucune base légale. |
Charges locatives abusives et régularisation des charges : ce que le bailleur ne peut pas imposer
L'apurement des charges et la régularisation de charges sont des opérations encadrées par la loi. Pourtant, de nombreux locataires sont confrontés à des charges locatives abusives, qu'il s'agisse d'un rappel de charge injustifié ou d'une augmentation de charges locatives abusive.
| Clause ou pratique abusive | Base légale | Que faire ? |
|---|---|---|
| Charges non récupérables facturées au locataire (ne figurant pas dans la liste légale du décret n°87-713) | Article 23 de la loi du 6 juillet 1989 + décret n°87-713 | Demandez le décompte détaillé et les justificatifs. Contestez par écrit les charges illégales. |
| Absence de justificatifs ou de décompte précis des charges | Article 23 de la loi du 6 juillet 1989 | Exigez par lettre recommandée la communication des piÚces justificatives. Vous avez un mois pour les consulter. |
| Charges abusives en HLM ou par des gestionnaires (Foncia, etc.) sans justification | Article 23 de la loi du 6 juillet 1989 | MĂȘme rĂšgles que pour le privĂ© : demandez le dĂ©compte et contestez si nĂ©cessaire auprĂšs de la CDC ou du tribunal. |
Que faire si une clause de votre bail est abusive ?
Si vous identifiez une clause abusive dans votre bail, vous disposez de plusieurs recours :
- Ignorer la clause : Puisqu'elle est rĂ©putĂ©e non Ă©crite, vous n'ĂȘtes pas tenu de la respecter, mĂȘme si vous avez signĂ© le contrat.
- Contacter votre bailleur par écrit : Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception pour l'informer du caractÚre abusif de la clause et de votre intention de ne pas l'appliquer.
- Saisir la Commission départementale de conciliation (CDC) : En cas de désaccord persistant, cette instance gratuite peut vous aider à trouver une solution amiable.
- Contacter une association de défense des locataires : Des organismes comme l'ADIL, la CLCV ou la CNL peuvent vous accompagner gratuitement.
- Saisir le tribunal judiciaire : En dernier recours, vous pouvez demander au juge de constater le caractĂšre abusif de la clause et d'obtenir, le cas Ă©chĂ©ant, des dommages et intĂ©rĂȘts.
à noter : Aucun délai de prescription ne s'applique pour contester une clause abusive. Vous pouvez le faire à tout moment pendant la durée du bail.
ModĂšle de lettre pour contester une clause abusive
[Vos prénom, nom et adresse]
[Nom et adresse du bailleur]
Objet : Contestation d'une clause abusive dans le contrat de bail
Lettre recommandée avec accusé de réception
Madame, Monsieur,
Je suis locataire du logement situé au [adresse du logement] depuis le [date d'entrée dans les lieux], en vertu d'un contrat de bail signé le [date de signature du bail].
Je vous informe par la présente que la clause suivante figurant dans mon bail est abusive et réputée non écrite conformément à l'article [numéro d'article] de la loi du 6 juillet 1989 :
[Reproduire ici la clause abusive]
Cette clause est abusive car [expliquer briÚvement pourquoi : elle impose une obligation non prévue par la loi / elle me prive d'un droit garanti / elle crée un déséquilibre significatif à mon détriment].
En conséquence, je vous informe que je ne suis pas tenu(e) de respecter cette clause, celle-ci étant nulle de plein droit. Je vous demande de bien vouloir prendre acte de cette contestation et de ne plus exiger son application.
Dans l'attente de votre retour, je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.
[Signature]
[Date]