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Le carnet numérique du logement pour le suivi et l'entretien de l'habitat

Plusieurs documents et informations doivent obligatoirement être intégrés au carnet numérique.

Imaginé comme un véritable carnet de santé du logement, le carnet de suivi et d'entretien est obligatoire depuis le 1er janvier 2017. Instauré dans la perspective de la transition énergétique et de l'habitat durable, il a pour ambition de réunir sur un support numérique les informations essentielles du logement à destination des usagers mais aussi des intervenants. Ayant pour objectif de faciliter l'amélioration des bâtiments en garantissant une traçabilité et une accessibilité de leurs données, son contenu demeure néanmoins incertain dans l'attente de son application réglementaire. Des expérimentations sont en cours jusqu'en 2018.

Origines du carnet numérique de suivi et d'entretien du logement

Le carnet numérique est né de réflexions menées par le Plan Bâtiment Durable afin de répondre aux enjeux numériques et environnementaux de l'habitat et notamment pour faciliter l'amélioration des performances énergétiques et lutter contre la précarité énergétique.

Logo-ONPE
Selon l'ONPE, 5 millions de foyers français sont en situation de précarité énergétique.

Dans le rapport final que le groupe a publié le 29 octobre 2014, celui-ci préconisait la mise au point d'un dispositif de mutualisation des informations et de suivi énergétique pour un même bâtiment. Le dispositif portait alors le nom de "Carte vitale du logement".

En février 2015 fut lancé le Plan Transition Numérique dans la Bâtiment (PTNB) ayant notamment pour mission d'intégrer les avancées en modélisation des données du bâtiment (BIM) aux politiques publiques. Parallèlement, des discussions parlementaires aboutirent, à l'occasion des débats sur la loi du 17 juin 2015 pour la transition énergétique et la croissance verte (LTECV), au dépôt d'un amendement créant le carnet numérique de suivi et d'entretien du logement.

Logo Plan Bâtiment Durable
Lancé en 2009, le Plan Bâtiment Durable met en oeuvre les objectifs de la transition énergétique et environnementale dans le secteur du bâtiment.

Le carnet numérique de suivi et d'entretien du logement reprend presque entiètrement l'idée de la Carte vitale du logement. Il est introduit par l'article 11 sous le titre « mieux rénover les bâtiments pour économiser de l'énergie, faire baisser les factures et créer des emplois ».

L'article 11 de la LTECV crée l'article L111-10-5 du Code de la construction et de l'habitation (CHC) au terme duquel il est précisé que le carnet numérique « mentionne l'ensemble des informations utiles à la bonne utilisation, à l'entretien et à l'amélioration progressive de la performance énergétique du logement et des parties communes lorsque le logement est soumis au statut de la copropriété ».

Que contient le carnet numérique de suivi et d'entretien du logement ?

En l'état actuel de la loi, le carnet numérique devra intégrer au moins trois séries d'informations selon le statut du logement.

  1. Les dossiers diagnostics techniques ;
  2. Les informations spécifiques relatives à la vente d'un immeuble en copropriété ;
  3. Les informations utiles à la bonne utilisation, l'entretien et l'amélioration des performances énergétiques;

Le dossier diagnostics techniques

Les dossiers diagnostics techniques sont un ensemble de diagnostics immobiliers obligatoires que le bailleur ou le propriétaire doit remettre aux locataires ou acquéreurs d'un logement au moment de la signature du bail ou du contrat de vente. Il s'agit d'un outil de prévision encadrant les éléments essentiels du logement afin d'assurer la sécurité des biens et des personnes.

Le dossier diagnostic technique diffère légèrement selon qu'il intervienne dans cadre d'une vente (article L271-4 CCH) ou d'une location (article Article 3-3 loi du 6 juin 1989).

pile de dossiers

Il comprend notamment :

  • Le diagnostic de perfomance énergétique ;
  • Le diagnostic amiante partie privative ;
  • Le constat de risques d'exposition au plomb ;
  • L'état de l'installation intérieure de gaz et d'électricité ;
  • L'état des risques naturels et technologiques.

Les documents relatifs aux biens en copropriété

L'article L111-10-5 CCH précise que sont également inclues dans le carnet numérique les informations obligatoires dans le cadre d'une vente d'un bien en copropriétés listées à l'article L721-2 CCH.

Les documents sont susceptibles de varier selon les spécificités de la copropriété. Il s'agit :

  • Des documents relatifs à l'organisation de l'immeuble (fiche et réglement de copropriété, PV des assemblées...) ;
  • D'informations financières (montant des charges courantes, état global des impayés...) ;
  • Du carnet d'entretien de l'immeuble ;
  • Des droits et obligations des copropriétaires ;
  • Des conclusion du diagnostic technique global.

Les autres informations

S'agissant des "informations utiles à la bonne utilisation, à l'entretien et à l'amélioration progressive de la performance énergétique du logement", le mystère reste entier. C'est la raison pour laquelle les projets lauréats COPIL PTNB revêtent un caractère crucial pour la mise en oeuvre du carnet numérique. Pour l'heure, l'obligation touchant avant tout des immeubles en construction, des efforts sont menés pour intégrer dès cette phase des données issues des maquettes numériques.

Carnet numérique du logement : quels objectifs ?

Le carnet numérique est pensé pour assurer la transparence, l'accessibilité, la pérennité et la fiabilité des données relatives aux logements par le biais d'un outil dynamique et collaboratif.

Derrière cette idée se dessinent de nombreux objectifs selon que le carnet serve aux locataires, aux propriétaires, aux maitres d'oeuvres ou encore aux diagnostiqueurs. Il pourrait alors faciliter l'entretien à la charge des locataires ou les rénovations et améliorations du logement en matière énergétique. Il pourrait même, à terme, intégrer la valorisation des biens et permettre d'assurer leur suivi fiscal.

La définition légale est large, à dessein, afin de laisser une grande latitude lors de la mise en oeuvre réglementaire de ce carnet qui n'existe pas encore.

Comment mettre en œuvre le carnet numérique de suivi et d'entretien du logement ? Rapport Neveu

Aussi, afin de préciser le contenu de cette définition, et notamment quelles devront être les "informations utiles", l'Ingénieur général des ponts, des eaux et des fôrets, Alain Neveu, a été chargé par la Direction générale de l'habitat, en septembre 2015, de produire un rapport sur la mise en oeuvre du carnet numérique en lien avec les professionnels de l'immobilier et du bâtiment, le notariat et les prestataires de services informatiques.

A l'issue de cette mission, Alain Neveu a proposé une série de préconisations :

  1. Le carnet devrait prendre la forme d'un service en ligne ;
  2. Il devrait permettre l'incrémentation autonome de données extérieures ;
  3. Il devrait être ouvert aux usages réels du logement ;
  4. L'usager devrait être au centre du dispositif.

Usage des données La possibilité pour le carnet numérique de récupérer en temps réel des données fluides assurerait un suivi dynamique conforme à l'idée de la loi. A l'heure actuelle, il est envisagé de recourir notamment au compteur intelligent Linky. Dans cette hypothèse, un avis de la CNIL serait néanmoins nécessaire.

Le rapport pointe également des difficultés de mise en oeuvre importantes. Parmi celles-ci, on notera que la loi ne précise pas sur qui repose l'obligation de publier le carnet numérique pour un logement donné. Plus généralement, le rapport estime que le cadre légal est pour l'heure insuffisant pour atteindre les objectifs de la loi.

Logo PTNB
Le PTNB a été lancé par Sylvia Pinel fin 2014 pour permettre à la filière du bâtiment de s'approprier l'outil numérique.

Appel à projets COPIL Plan Transition Numérique dans le Bâtiment

Parallèlement, le 10 juin 2016, un appel à projets a été lancé par le compité de politage du PTNB afin d'accélérer la mise en oeuvre de solutions concrètes. Le million d'euro de dotation a été remporté en décembre 2016 par douze lauréats. Ils ont désormais pour tâche d'expérimenter leurs outils tout au long de l'année 2017. Les expériences seront évaluées en 2018.

Quels logements sont concernés par le carnet numérique de suivi et d'entretien ?

La loi prévoit par principe que tous les logements au sens de l'article R111-1-1 CHC sont concernés. Cette définition couvre presque entièrement le parc immobilier d'habitation.

Article R111-1-1 Code de Construction et de l'Habitation Un logement ou habitation comprend, d'une part, des pièces principales destinées au séjour ou au sommeil, éventuellement des chambres isolées et, d'autre part, des pièces de service, telles que cuisines, salles d'eau, cabinets d'aisance, buanderies, débarras, séchoirs, ainsi que, le cas échéant, des dégagements et des dépendances.

L'article L111-10-5 du CCH mentionne toutefois des exceptions. Sont exclus du dispositif:

  • Les organismes d'habitations à loyer modéré (L411-2 CCH) ;
  • Les sociétés d'économie mixte (L481-1 CCH) ;
  • Les organismes bénéficiant de l'agrément relatif à la maîtrise d'ouvrage prévu à l'article L365-2 du CCH.

Par ailleurs, l'intégration d'un certain nombre de logements doit encore être examinée. C'est le cas des logements étudiants, des foyers de jeunes travailleurs et des foyers pour personnes âgées autonomes.

Entrée en vigueur du carnet numérique de suivi et d'entretien

Le carnet numérique de suivi et d'entretien du logement est obligatoire pour toute construction neuve dont le permis de construire est déposé à compter du 1er janvier 2017 et pour tous les logements faisant l'objet d'une mutation à compter du 1er janvier 2025.

Les premières constructions pourraient être livrées dès 2018. Cela devrait coincider avec la publication du décret d'application faisant suite aux expérimentations en cours.

A partir de 2025, tout changement de propriétaire d'un logement par vente, donation ou héritage entraînera l'obligation d'instaurer un carnet.

Les projets lauréats COPIL PTNB

Suite à l'appel à projets du PTNB, un jury s'est réuni le 22 novembre 2016 afin de sélectionner les projets qui participeront à la phase d'expérimentation du carnet numérique de suivi et d'entretien.

Le jury était présidé par Bernard Vorms, le président du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières et était composé d'acteurs de la filière du bâtiment. Un comité de pilotage toujours présidé par Bernard Vorms assure désormais le suivi des projets lauréats. Les résulats arriveront au début de l'année 2018.

Projets Lauréats COPIL PTNB
Lauréats Lieu d'expérimentation Caractéristiques du projet
Bazimo Montpellier Dédié aux personnels de l'immobilier tertiaire
Bureau Veritas Neuilly/Seine Solution en ligne pour locataire/propriétaire/gestionnaire
Cozy Cloud EDF Puteaux Carnet numérique EDF hébergé dans un Cloud Cozy avec assistant personnel embarqué
La Poste et associés Paris Solution pour le suivi énergétique des bâtiments en partenariat avec Energies Demain, Pouget Consultant et Pass Rénovation
EIRENO Herouville-St-Clair Solution pour la rénovation énergétique globale en partenariat avec le programme Habitat Solidaire et Durable
monCarnetMaison Bordeaux Un carnet de santé numérique de l'habitat
Wiki-Habitat Nantes Un carnet fondé sur des données collectées par Izigloo
PMB Software Lutterbach Un carnet sous la forme d'une application web Be-In-Home
Qualitel et associés Paris Une application mobile pour le partage d'information entre prestataires de travaux et clients.
Vilogi Paris Plate-forme numérique aux données exportables
Costic St Rémy Lès Chevreuses Solutions pour habitats collectifs et individuels
Intent Platform Lille En partenariat avec Habitat 76 et Labéo. Le projet se nomme Canel
Mise à jour le