Meublé de tourisme : définition, classement, fiscalité et déclaration
En meublé de tourisme classé, vous ne payez de l'impôt que sur 29 % de vos revenus (abattement de 71 %), contre 70 % pour une location non classée. Pour 20 000 € de loyers perçus, c'est la différence entre 5 800 € imposables et 14 000 € imposables. Ce statut implique aussi une déclaration obligatoire en mairie, un DPE à jour, et depuis la loi Le Meur 2024, des règles durcies pour les non-classés.
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Qu'est-ce qu'un meublé de tourisme ?
Selon le Code du tourisme (article L.324-1), un meublé de tourisme est un appartement, villa ou studio à l'usage exclusif du locataire, loué à une clientèle de passage n'y élisant pas domicile, pour une durée maximale de 90 jours consécutifs par client. Le logement doit être entièrement meublé et équipé pour permettre un séjour autonome.
La différence avec une location saisonnière « classique » réside dans le classement officiel : un meublé de tourisme classé a fait l'objet d'une visite d'évaluation par un organisme agréé, qui lui attribue de 1 à 5 étoiles selon des critères de confort, d'équipement et de services.
Pour aller plus loin sur le cadre juridique général de la location de courte durée, consultez notre guide complet sur la location saisonnière.
Différence entre location saisonnière et meublé de tourisme
Si tout meublé de tourisme est une location saisonnière, toutes les locations saisonnières ne sont pas forcément classées. Le classement officiel en meublé de tourisme, obtenu à la demande du propriétaire après une visite de contrôle, permet notamment de bénéficier d'une fiscalité nettement plus avantageuse.
Concrètement, au régime micro-BIC, un logement classé bénéficie d'un abattement forfaitaire de 71 %, contre 50 % pour un meublé non classé (et seulement 30 % depuis la loi Le Meur 2024 pour les non classés dont les recettes dépassent 15 000 €).
Pour 20 000 € de loyers perçus dans l'année :
- en meublé non classé, l'administration considère que 10 000 € sont imposables après l'abattement de 50 % ;
- en meublé classé, seuls 5 800 € sont imposables après l'abattement de 71 %.
| Location saisonnière (non classée) | Meublé de tourisme classé ⭐ | |
|---|---|---|
| Définition | Location courte durée à une clientèle de passage, sans classement officiel. | Villa, appartement ou studio déclaré et évalué de 1 à 5 étoiles. |
| Durée maximale | 90 jours consécutifs par client. | 90 jours consécutifs par client. |
| Classement | Aucun (ou simple déclaration). | Évaluation officielle (1 à 5 étoiles) par un organisme agréé Cofrac. |
| Abattement micro-BIC | 30 % (plafond 15 000 €) depuis la loi Le Meur 2024. | 71 % (plafond 77 700 €). |
| Taxe de séjour | Pourcentage variable selon le prix de la nuitée. | Tarif fixe déterminé par le nombre d'étoiles. |
| Exonération taxe d'habitation | Non (sauf résidence principale). | Possible selon la commune et le statut du bien. |
Comment classer son meublé de tourisme ?
Le classement en meublé de tourisme est une démarche volontaire, initiée par le propriétaire. Il s'obtient auprès d'un organisme agréé par le Comité français d'accréditation (Cofrac), Atout France publie la liste des organismes habilités sur son site officiel. La procédure se déroule en trois étapes :
- Choisir un organisme de classement agréé (bureau de contrôle, cabinet d'expertise…) parmi ceux référencés par Atout France.
- Faire réaliser la visite d'inspection : un contrôleur évalue votre logement selon une grille officielle (équipements, surface, accessibilité, services…). Comptez entre 100 et 400 € selon l'organisme et la superficie.
- Obtenir la décision de classement : valable 5 ans, elle vous attribue un niveau de 1 à 5 étoiles selon le nombre de points obtenus.
La grille de classement meublé de tourisme
La grille de classement officielle du meublé de tourisme comprend 112 critères répartis en 3 catégories : les critères obligatoires, les critères à la carte (points bonus), et des critères de confort. Parmi les points évalués : la surface minimale du logement, la literie, l'équipement de cuisine, la connexion internet, l'accessibilité PMR et la qualité de l'accueil.
Pour chaque niveau d'étoiles, un nombre minimal de points est requis :
| Classement | Points minimum requis |
|---|---|
| 1 étoile ⭐ | 195 pts |
| 2 étoiles ⭐⭐ | 264 pts |
| 3 étoiles ⭐⭐⭐ | 338 pts |
| 4 étoiles ⭐⭐⭐⭐ | 380 pts |
| 5 étoiles ⭐⭐⭐⭐⭐ | 422 pts |
Des simulateurs de classement sont disponibles en ligne pour estimer votre niveau avant de commander l'évaluation officielle.
Fiscalité du meublé de tourisme
La fiscalité du meublé de tourisme relève du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), au sein du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) pour la plupart des propriétaires. Deux régimes fiscaux coexistent : le micro-BIC et le régime réel.
Régime micro-BIC : l'abattement forfaitaire
Le régime micro-BIC s'applique automatiquement si vos revenus locatifs ne dépassent pas le plafond annuel. Il permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire, sans avoir à justifier les charges réelles, avant imposition :
- Meublé de tourisme classé : abattement de 71 %, plafond de recettes à 77 700 €/an.
- Meublé non classé : abattement de 50 % jusqu'à 77 700 €, ou 30 % depuis la loi Le Meur 2024 si vos recettes dépassent 15 000 € et que le bien est situé en zone tendue.
Attention
La loi Le Meur de novembre 2024 a durci les conditions du micro-BIC pour les meublés non classés. Faire classer son bien est désormais un levier fiscal incontournable.
Régime réel : déduire les charges effectives
Au régime réel simplifié, vous déduisez l'ensemble de vos charges réelles : travaux, amortissement du bien et du mobilier, intérêts d'emprunt, frais de gestion, assurances, taxe foncière… Ce régime est souvent plus avantageux pour les propriétaires avec des charges importantes ou un crédit immobilier en cours. Il devient obligatoire au-delà des plafonds du micro-BIC.
CFE et taxe d'habitation
Les meublés de tourisme classés peuvent bénéficier, sous conditions, d'une exonération de Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) si la délibération de votre commune le prévoit. La taxe d'habitation peut s'appliquer aux résidences secondaires louées en saisonnière, mais des exonérations locales existent pour les meublés classés. Renseignez-vous auprès de votre service des impôts local.
Pour une analyse complète de la fiscalité applicable à votre situation (LMNP, micro-BIC, régime réel, TVA…), consultez notre guide sur la fiscalité de la location saisonnière.
TVA et meublé de tourisme
Jusqu'à présent, la grande majorité des loueurs de meublés de tourisme n'étaient pas assujettis à la TVA. Mais la donne change en 2026 : les propriétaires proposant au moins 3 prestations para-hôtelières (ménage, fourniture de linge, accueil personnalisé, petit-déjeuner…) seront soumis à la TVA à 10 % dès 37 500 € de revenus annuels, contre 85 000 € jusqu'alors. Ce seuil abaissé concerne de nombreux hôtes actifs sur Airbnb ou Booking. Si vous franchissez ce seuil, vous devrez facturer la TVA à vos locataires et adapter votre comptabilité en conséquence.
Déclaration du meublé de tourisme : les formalités obligatoires
La déclaration en mairie (Cerfa n°14004)
Toute mise en location d'un meublé de tourisme doit faire l'objet d'une déclaration préalable en mairie, via le formulaire Cerfa n°14004. Cette formalité est obligatoire, que le logement soit classé ou non. Elle peut être déposée directement en mairie ou transmise par courrier recommandé, et doit être renouvelée à chaque changement significatif (nouveau propriétaire, capacité d'accueil modifiée, etc.).
Le numéro d'enregistrement
Dans les zones tendues et les communes qui l'exigent, un numéro d'enregistrement est obligatoire et doit figurer sur toutes vos annonces. À partir de mai 2026, ce dispositif s'étend à l'ensemble du territoire via un téléservice national, avec transmission automatique des données aux collectivités.
Changement d'usage : attention aux zones tendues
Si votre bien est une résidence secondaire située dans une commune en zone tendue, vous devrez demander une autorisation de changement d'usage auprès de la mairie avant de le louer en meublé de tourisme. Sans cette autorisation, vous vous exposez à une amende pouvant atteindre 50 000 €.
DPE et meublé de tourisme
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) n'est pas obligatoire au sens d'une annexion au contrat de location saisonnière. En effet, l'article L126-29 du Code de la construction et de l'habitation, qui impose la remise du DPE lors de la conclusion d'un bail, exclut expressément les contrats de location saisonnière. Cette exemption est confirmée par la jurisprudence (Cour d'appel de Paris, Tribunal judiciaire d'Arras). De même, l'article L324-2 du Code du tourisme, qui encadre les offres et contrats de location saisonnière, ne mentionne pas le DPE parmi les mentions obligatoires du contrat.
Pour autant, le bien loué en saisonnier reste soumis à plusieurs obligations :
- Disposer d'un DPE valide : le propriétaire doit, en principe, avoir réalisé un DPE en cours de validité (articles L126-26 et D126-19 du CCH) et le tenir à la disposition de tout candidat locataire (article L126-28 du CCH).
- Mentionner le classement énergétique dans les annonces : lorsque le bien est soumis au DPE, les annonces diffusées par des professionnels ou sur internet doivent mentionner les classements énergétique et climatique (article R126-22 du CCH).
- Meublés de tourisme et changement d'usage : pour certains meublés de tourisme, un DPE d'un niveau minimal est exigé pour obtenir l'autorisation de changement d'usage (article L631-10 du CCH).
- Interdictions progressives de location : les logements classés G ne peuvent plus être loués depuis 2025 (loi Climat et Résilience), et les logements F suivront progressivement jusqu'en 2034. Ces interdictions s'appliquent à la location longue durée ; pour la location saisonnière, des dispositions spécifiques s'appliquent selon le type de bien.
En cas d'absence de DPE, l'absence d'annexion au contrat saisonnier n'entraîne pas la nullité du bail, mais peut engager la responsabilité du bailleur si un préjudice est démontré. Des aides (MaPrimeRénov', CEE…) peuvent financer les travaux de rénovation énergétique nécessaires.
Gérer efficacement son meublé de tourisme
Classer son meublé de tourisme n'est qu'une étape. Pour en tirer le meilleur parti, la gestion locative doit être optimisée : synchronisation des calendriers sur les plateformes (Airbnb, Booking.com, Abritel…), automatisation des messages, gestion des ménages, et suivi de la comptabilité. Des logiciels de gestion locative (PMS, Property Management System) permettent de centraliser toutes ces tâches. Pour comparer les meilleures solutions du marché, consultez notre guide sur les logiciels de gestion de location saisonnière.
Électricité et charges dans un meublé de tourisme
La question de la facturation de l'électricité est souvent source d'interrogations. Selon votre mode de gestion (charges incluses, compteur individuel, refacturation au séjour…), les règles diffèrent. Pour éviter tout litige, découvrez nos conseils dans notre article dédié à l'électricité en location saisonnière.
💬 Questions fréquentes sur le meublé de tourisme
🧮 Meublé de tourisme classé ou non classé : que choisir ?
Le classement est clairement avantageux sur le plan fiscal (abattement micro-BIC de 71 % contre 30 à 50 % en non classé) et en termes de visibilité. Le coût d'une visite de classement varie généralement entre 100 et 400 € selon l'organisme et la taille du logement. Avec les économies d'impôts générées, le retour sur investissement est quasi immédiat pour la plupart des propriétaires.
📅 Peut-on louer un meublé de tourisme à l'année (longue durée) ?
Non, par définition, la location meublée de tourisme est limitée à 90 jours consécutifs par client. Pour une location longue durée (bail meublé classique ou bail mobilité), d'autres régimes juridiques et fiscaux s'appliquent.
📝 Quelle est la différence entre un meublé de tourisme et une chambre d'hôtes ?
Un meublé de tourisme est loué en totalité et à l'usage exclusif du locataire : le propriétaire n'y habite pas pendant le séjour. Une chambre d'hôtes, à l'inverse, est louée à la nuit dans la résidence principale du propriétaire, avec petit-déjeuner et linge fournis obligatoirement. Les deux relèvent de régimes fiscaux différents.