Quelle procédure en cas de loyers impayés ?

Vous êtes propriétaire et faites face à un impayé de loyer ? Ne vous découragez pas, des solutions existent. Découvrez nos conseils sur la procédure à suivre en cas d'impayé de loyer.

Quelle est la procédure à suivre lorsqu'un locataire ne paie pas ses loyers ?

aide pour loyer impayé

La procédure à suivre en cas de loyer impayé comporte plusieurs étapes, de la tentative d'une solution amiable à la résiliation du bail et enfin, l'expulsion. Voyons comment agir si le locataire ne paie pas son loyer.

Étape 1 : prendre contact avec le locataire

Quand vous constatez un impayé de loyer, ne tardez pas trop à réagir. Prenez contact via une lettre de relance ou de mise en demeure avec votre locataire pour connaître les raisons de son retard et tentez de trouver une solution amiable pour le remboursement de la somme due. Si le dialogue est difficile, vous pouvez faire appel à un conciliateur de justice qui jouera le rôle de médiateur.Dans tous les cas, si un accord est trouvé, consignez-le dans un document daté et signé.

Le saviez-vous ? Un arrêt du Conseil d'Etat d'octobre 2015 a affirmé que les loyers non perçus par le propriétaire étaient tout de même imposables. Une raison de plus d'agir le plus vite possible dès que vous constatez du retard!

Étape 2 : se tourner vers les entités concernées

Si le locataire ne répond pas à vos doléances, la procédure en cas de loyer impayé prévoit de contacter :

  • la personne qui s'est portée caution afin qu'elle s'acquittte du ou des loyers impayés ;
  • Action Logement, si le locataire a souscrit la garantie Visale ;
  • votre assureur si vous avez souscrit une assurance loyers impayés ;
  • la CAF, pour récupérer le montant des aides au logement si le locataire en perçoit ;
  • l'agent immobilier bénéficiant d'un mandat de gestion immobilière: en principe, il revenait à lui de d'assurer de la solvabilité du locataire.

Étape 3 : résiliation du bail

Troisième étape de la procédure en cas de loyer impayé, si le bail contient une clause résolutoire, le bailleur fait appel à un huissier de justice qui transmet au locataire et à la caution un commandement de payer contenant le récapitulatif des sommes dues (ces sommes peuvent être contestées par le locataire auprès du tribunal d’instance de son domicile). Le locataire dispose alors de 2 mois pour payer le montant des loyers impayés (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). Pendant ce laps de temps et en cas d’impossibilité de payer, il peut :

  • saisir le tribunal d’instance de son domicile pour demander un délai supplémentaire ;
  • demander une aide financière pour loyer impayé auprès du FSL.

Une fois le délai accordé passé, si les dettes sont payées, le locataire reste dans le logement. En cas de non-paiement du ou des loyers impayés, le propriétaire saisit le tribunal d'instance afin qu’il officialise l'expulsion.

Qu'est-ce qu'une clause résolutoire dans un bail ? La clause résolutoire d'un contrat de location signé par les deux parties permet, en cas de manquement du locataire à ses obligations, la résiliation automatique du bail sans qu'une décision de justice ne puisse s'y opposer. Ainsi, en cas d'impayé de loyer, le propriétaire doit préalablement adresser un commandement de payer à son locataire et lui proposer un délai pour s'acquitter de sa dette, faute de quoi le bail sera résilié de plein droit.

Dans le cas où le bail ne contient pas de clause résolutoire, le bailleur fait appel à un huissier qui assigne le locataire en justice. L'article 56 du code de procédure civile détaille les mentions obligatoires de l'acte d'assignation (juridiction compétente, objet du litige, modalités de comparution devant le juge, moyens mis en oeuvres afin de tenter de trouver une issue amiable au litige, pièces justificatives d'identité).

Les deux parties (bailleur et propriétaire) reçoivent une convocation au tribunal pour loyer impayé. Après audition des arguments de chacun, l'institution juge si la situation nécessite la prolongation du délai (dans le cas où le locataire a les moyens de payer) ou la résiliation du bail et l'expulsion. Si cette dernière est retenue, un huissier de justice va transmettre le jugement au locataire qui dispose d'1 mois pour faire appel du jugement à compter de la signification par huissier.

Si le locataire ne fait pas appel, l'huissier lui délivre un commandement de quitter les lieux (article L. 411-1 du Code des procédures civiles d'exécution), ainsi qu'à la préfecture si le logement est l'habitation principale du locataire (article L. 412-5 du Code des procédures civiles d'exécution).

Le locataire a alors 2 mois pour quitter le logement. Il peut saisir le tribunal de grande instance (TGI) pour obtenir un délai supplémentaire, qui peut aller de 3 mois à 3 ans maximum selon la situation (enfants, problèmes de santé, etc.).

Quelle procédure pour expulser un locataire ?

L’expulsion du locataire est dirigée par un huissier de justice qui peut se présenter tous les jours ouvrables, entre 6 heures et 21 heures. Informer au préalable le locataire n’est pas obligatoire. Un propriétaire qui déciderait de mettre en œuvre l’expulsion par ses propres moyens s’expose à une peine d’emprisonnement de 3 ans et 30 000 € d’amende.

Comment se passe l’expulsion ? Trois cas possibles :

  1. le locataire accepte de quitter les lieux : l'huissier dresse un procès-verbal et récupère les clés du logement.
  2. le locataire refuse d’ouvrir : l'huissier dresse un procès-verbal de tentative d'expulsion dans lequel il précise les circonstances de l’évènement et fait appel à une autorité de police.
  3. le locataire est absent : l'huissier ne peut pénétrer dans le logement que s'il est accompagné d'une autorité de police et d'un serrurier. L'huissier dresse ensuite un procès-verbal d'expulsion, fait enlever les meubles et changer la serrure. Il informe le locataire par une affiche placardée sur la porte par laquelle il lui signifie qu'il ne peut plus pénétrer dans le logement.

C'est quoi un commandement de payer ?

Lorsque vous êtes face à un impayé de loyer, la première chose à faire est de vérifier que votre bail contient une clause résolutoire. Si c'est le cas, vous devez alors adresser à votre locataire (ainsi qu'à la caution, au plus tard 15 jours après) un commandement de payer par acte d'huissier, pour faire valoir la résolution du contrat de location.

Ce document officiel est rédigé par un huissier et offre au locataire un délai de 2 mois pour payer ses dettes, à défaut de quoi le bail sera résilié de plein droit et le locataire expulsé.

Pour rédiger un commandement de payer, l'huissier de justice a besoin d’une photocopie du bail ainsi que des documents prouvant l’existence de la dette (documents bancaires,lettres ou mails de relance,etc.).

Le commandement comporte plusieurs informations obligatoires:

  • le mécanisme de la clause résolutoire ;
  • la possibilité d’obtenir un délai de paiement supplémentaire (2 ans maximum);
  • l’adresse du Fonds de Solidarité Logement du département auquel le locataire peut s'adresser pour bénéficier d'une aide pour loyer impayé.

Passé le délai de 2 mois après un commandement de payer, et sans réponse du locataire, le bailleur peut assigner ce dernier en justice pour résilier le bail.

Commandement de payer : qui paie les frais d'huissier ? Les frais du commandement sont à la charge du propriétaire.Il n'y a que le juge qui peut imputer ces frais au locataire.

Quel est le délai pour réclamer une facture impayée ?

En droit, le délai de prescription désigne le délai au-delà duquel le créancier ne peut plus agir en justice pour obtenir le règlement d'une facture impayée. Ce délai varie selon la nature de la relation qui lie les deux parties.

Une facture entre un professionnel et un particulier

Selon l'article L218-2 du Code de la consommation, le délai de prescription est fixé à 2 ans pour les factures entre un professionnel (assureur, concessionnaire automobile, etc.) et un consommateur. À 1 an pour les factures de téléphonie et internet. Passé ce délai, le seul moyen pour le professionnel de se faire payer est le recours amiable.

Une facture entre professionnels

Un délai de 5 ans est accordé pour réclamer le paiement d'une facture entre professionnels (article L110-4 du Code du commerce).

Quel est le délai de prescription d'une dette locative ?

Le bailleur peut réclamer tout impayé de loyer ou de charges durant un délai de 3 ans, y compris après le départ du locataire. Si vous avez un impayé de loyer datant de septembre 2018, vous en serez redevbale jusqu'en septembre 2021.Passé ce délai, il n'est plus possible de réclamer les sommes demandées. 

En cas de demande d'augmentation du montant du loyer dans le cadre d'une révision, le bailleur dispose d'un délai d'1 an pour exercer son action en révision, à partir de la date de révision du contrat de bail.

Comment faire appel à mon assurance loyer impayé ?

assurance propriétaire bailleur

Devis assurance Loyer Impayé

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L’assurance ou garantie loyers impayés (GLI) :

  • protège le propriétaire contre les impayés et les dégradations matérielles du logement qu'il met en location ;
  • couvre les frais d’huissier ou d’avocat en cas de procédure judiciaire ; 
  • prend en charge un éventuel recours à la justice engagé contre le locataire ;
  • indemnise le propriétaire en cas de départ prématuré ou de décès du locataire.

La GLI ne concerne que les locations longue durée. Les locations saisonnières, les logements de fonction, les résidences secondaires et les locaux commerciaux ne peuvent faire l'objet de cette assurance. 

Son coût est calculé selon un pourcentage du loyer (de 2,30 à 3,70 % du montant annuel du loyer, charges compris). N'hésitez pas à observer un comparatif de GLI en ligne afin de trouver la meilleure assurance loyers impayés.

Après avoir constaté un retard dans le versement du loyer et dressé une mise en demeure de payer à votre locataire, vous devez prévenir votre assurance si celui-ci n'a pas donné de réponse. Pensez à joindre tous les justificatifs nécessaires pour que votre assureur mette en oeuvre la garantie loyer impayé. En règle générale, vous serez indemnisé rétroactivement dès le 3e mois suivant la constatation du défaut de paiement.

La majorité des assurances habitation propriétaire bailleur proposent une garantie loyers impayés. Mais comme toujours en assurance, les formules varient d’un assureur à l’autre (prix, options, franchises, etc.). Pour  trouver l’assurance des loyers impayés au meilleur rapport qualité/prix, vous devez comparer les offres d'assurance habitation.  Notre outil de comparaison d'assurance maison, gratuit et sans engagement, vous permet de mettre en concurrence les meilleures offres du marché en quelques clics, afin de trouver une assurance loyer impayé qui correspond à vos besoins.

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