Etat des lieux de sortie : modèle simple et gratuit PDF

Etat des lieux de sortieTéléchargez gratuitement un modèle d'état des lieux de sortie, au format PDF (normes 2021, loi Alur).
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Clés tendues à quelqu'un

L'√©tat des lieux de sortie est souvent source de litiges. Effectu√© lors du d√©part du locataire, il sert √† rendre compte de l‚Äô√©tat du logement et de son √©volution au cours de la location. Pour cela, le locataire et le bailleur le comparent √† l‚Äô√©tat des lieux d'entr√©e. Les constatations r√©alis√©es d√©terminent la restitution du d√©p√īt de garantie, d‚Äôo√Ļ l‚Äôimportance de le compl√©ter soigneusement.


état des lieux PDF
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Modèle d'état des lieux de sortie

Retrouvez un mod√®le gratuit d'√©tat des lieux de sortie √† t√©l√©charger et conforme √† la l√©gislation en vigueur (normes loi Alur, 2021) :

Etat des lieux de sortie PDF

Pour un logement meubl√©, le bailleur et le locataire doivent √©galement compl√©ter un inventaire des meubles. Le mod√®le ci-dessous est t√©l√©chargeable au format PDF (normes 2021) et parfaitement adapt√© pour un meubl√© :

Etat des lieux de sortie meubl√© PDF

Point sur la r√©glementation : la loi Alur

etat des lieux de sortie réglementation

La loi Alur d√©finit le cadre dans lequel l'√©tat des lieux doit √™tre r√©alis√©. Elle pr√©cise notamment ses mentions obligatoires ou encore la restitution du d√©p√īt de garantie.

Etat des lieux de sortie et loi Alur

L'√©tat des lieux est un document contradictoire. Cela signifie qu'il ne peut pas √™tre r√©alis√© par l'une des deux parties uniquement. Pour rendre l'√©tat des lieux contradictoire, il faut remplir les conditions suivantes :

  • Les deux parties sont pr√©sentes lors de l'√©tat des lieux ;
  • Les deux parties signent l'√©tat des lieux ;
  • Chaque partie poss√®de son propre exemplaire d'√©tat des lieux : ceux-ci doivent √™tre absolument identiques.

Quand r√©aliser l'√©tat des lieux de sortie ?Il doit √™tre fait au moment de la remise des cl√©s au propri√©taire ou tr√®s peu de temps apr√®s. Cela laisse une marge au propri√©taire et au locataire pour fixer une date conjointement.

Les mentions obligatoires

Il existe une liste d'informations indispensables √† faire figurer dans l'√©tat des lieux selon l'article 2 du d√©cret n¬į 2016-382 du 30 mars 2016.

Le bailleur et le locataire doivent faire figurer les informations suivantes :

etat des lieux mentions obligatoires
  1. Le type d'√©tat des lieux : de sortie ;
  2. Leurs noms complets ;
  3. L'adresse du logement ;
  4. Le domicile ou si√®ge social du bailleur ;
  5. La nouvelle adresse du locataire ;
  6. Le cas √©ch√©ant, le domicile ou si√®ge social du mandataire ;
  7. La date ;
  8. La date de l'√©tat des lieux d'entr√©e ;
  9. Les relev√©s des compteurs d'eau et d'√©lectricit√© (si pertinent) ;
  10. Les cl√©s, en pr√©cisant leur destination ;
  11. La description de l'√©tat du logement (plafonds, sols, murs, √©quipements) et √©ventuellement ses √©volutions depuis l'√©tat des lieux d'entr√©e ;
  12. La signature des deux parties.

Conseils pour éviter les litiges

Pour réussir son état des lieux, il faut être minutieux. En amont, la préparation et remise en état de l'appartement se révèlent indispensables.

etat des lieux de sortie litiges

L'astuce : réaliser un pré-état des lieux de sortie

Le pré-état des lieux permet de s'assurer du bon déroulement de l'état des lieux de sortie. Le propriétaire prend connaissance de l'état du logement, des éventuelles dégradations, et invite le locataire à les solutionner tant que possible.

Le pré-état des lieux est judicieux pour chacune des parties :

  1. Pour le locataire : c'est une assurance suppl√©mentaire pour soit r√©cup√©rer l'int√©gralit√© de son d√©p√īt de garantie, soit conna√ģtre les r√©parations √† effectuer pour le r√©cup√©rer enti√®rement.
  2. Pour le propri√©taire : il met toutes les chances de son c√īt√© pour r√©cup√©rer un logement en bon √©tat. Dans le cas contraire, cela permet d'√©viter de mauvaises surprises lors de l'√©tat des lieux de sortie.

Quand r√©aliser le pr√©-√©tat des lieux de sortie ?Le pr√©-√©tat des lieux se fait durant la p√©riode de pr√©avis. Le d√©lai varie selon le logement et la situation personnelle et professionnelle du locataire : il peut durer 1 ou 3 mois.

Qui est responsable en cas de trous dans les murs ?

etat des lieux de sortie trous murs

Le locataire n'est pas nécessairement responsable du rebouchage des trous : cela dépend de la taille, de la quantité et du degré de visibilité des trous. Selon la loi :

  1. Si les trous sont nombreux, grands et visibles : c'est au locataire qu'il impute de reboucher les trous.
  2. Si les trous sont discrets (de la taille d'un clou par exemple) et peu nombreux : c'est au propri√©taire de les reboucher, s'il le souhaite.

La difficult√© est que cette loi laisse la libert√© aux deux parties d'interpr√©ter la situation √† leur avantage avec en toile de fond le co√Ľt des r√©parations. Pour se pr√©munir des risques de litiges, il est recommand√© au locataire :

  1. De demander l'accord du propriétaire avant de faire des trous dans les murs ;
  2. De reboucher les trous, m√™mes ceux petits et discrets, avant l'√©tat des lieux de sortie ;
  3. Durant l'√©tat des lieux de sortie, de v√©rifier la description des trous dans l'√©tat des lieux. Le document n'est en effet pas modifiable et sert de preuve pour justifier les r√©parations locatives.

Le propri√©taire peut-il interdire les trous dans les murs ?Le propri√©taire ne peut pas interdire de trous dans les murs. En effet, selon la loi n¬į 89-462 du 6 juillet 1989, tant que les am√©nagements ne transforment pas substantiellement le logement, le propri√©taire ne peut pas s'y opposer (article 6). En revanche, si le locataire d√©cide de faire des trous sans son accord, le propri√©taire peut exiger qu'il remette en √©tat les murs √† la fin de la location (article 7).

Etat des lieux sortie et peinture

La question des t√Ęches sur les murs est √©galement source de conflits. Tout comme pour les trous, il demeure une libert√© d'interpr√©tation de la situation. Cependant, il est possible de rendre plus objective cette interpr√©tation, gr√Ęce √† l'utilisation d'une grille de v√©tust√©.

Il existe deux situations différentes :

  1. L'√©tat de la peinture est d√Ľ √† la v√©tust√© : le locataire a utilis√© le logement normalement et n'a pas acc√©l√©r√© l'usure. Le propri√©taire ne peut pas effectuer de retenue sur d√©p√īt de garantie.
  2. L'√©tat de la peinture a √©t√© d√©t√©rior√© : le locataire a acc√©l√©r√© son usure normale. Des t√Ęches sont apparues, la couleur a jauni √† cause de la cigarette, etc. Le propri√©taire pourra effectuer une retenue sur d√©p√īt de garantie pour la remplacer. Il devra tout de m√™me prendre en compte la v√©tust√© dans le calcul de la somme retenue.

Un mur a été repeint par le locataire au cours de la location Si durant la location le locataire a repeint un mur ou une pièce, le propriétaire peut exiger de celui-ci qu'il repeigne les murs de leur couleur initiale.

Reconna√ģtre la v√©tust√©

etat des lieux de sortie peinture

Le propriétaire a l'obligation de prendre en compte la vétusté lorsqu'il facture une réparation au locataire. En effet, le mobilier et les équipements s'usent au cours du temps : le locataire n'a pas à payer l'équipement neuf s'il ne l'était pas avant la dégradation. Le locataire devra régler la valeur résiduelle de l'équipement. C'est, par exemple, 70% de la valeur à neuf.

Comment prendre en compte la vétusté ?

  1. Bien conna√ģtre l'√Ęge de l'√©quipement. Plus il est ancien, plus il est v√©tuste. En d'autres termes, sa valeur est amortie au cours du temps. Une d√©cote est effectu√©e annuellement. On peut par exemple consid√©rer qu'une peinture qui date de plus de 15 ans a une valeur r√©siduelle nulle : elle est v√©tuste. Cela signifie que si le locataire la d√©grade, il n'aura pas √† payer son remplacement. 
  2. Utiliser une grille de vétusté. Ceci n'est pas obligatoire, mais cela rend la vétusté objective. En effet, il est indiqué la durée de vie objective des éléments principaux du logement, et la décote à mettre en place. Le locataire et le bailleur peuvent s'accorder sur l'utilisation d'une telle grille dès la réalisation du contrat de location.

Validité de la grillePour être valide, la grille de vétusté doit faire l'objet d'un accord collectif établi conjointement par des représentants de locataires et de propriétaires.
Grille de v√©tust√© de l'OPAC de Paris PDF

Cons√©quences sur le d√©p√īt de garantie

√©tat des lieux de sortie dep√īt de garantie

A la suite de l'√©tat des lieux de sortie, le propri√©taire restitue le d√©p√īt de garantie (souvent appel√© caution √† tort) vers√© en d√©but de location par le locataire. Il a le droit d'en conserver une partie ou l'int√©gralit√© pour financer les travaux de r√©paration (si d√©gradations commises). Cette possibilit√© est source de contentieux. Elle est donc encadr√©e par la loi.

Délai de restitution

Le d√©lai de restitution d√©pend de l'√©tat du logement rendu par le locataire :

  • Le logement est en bon √©tat de r√©parations locatives : il n'y a pas de r√©paration √† effectuer. Le propri√©taire dispose d'1 mois pour restituer le d√©p√īt de garantie.
  • Le locataire a commis des d√©gradations : le propri√©taire doit r√©aliser des r√©parations. Il peut alors effectuer une retenue sur le d√©p√īt de garantie. Il dispose de 2 mois pour restituer le solde du d√©p√īt de garantie (s'il n'a pas conserv√© l'enti√®ret√© du d√©p√īt de garantie).

Retard dans la restitution du d√©p√īt de garantieLa loi pr√©voit une sanction de l'ordre de 10% du loyer mensuel hors charges par mois de loyer entam√© pour tout retard. Cela permet d'assurer au locataire de recevoir son d√©p√īt de garantie en temps et en heure.

Retenue sur le d√©p√īt de garantie

√©tat des lieux de sortie retenue sur d√©p√īt de garantie

1ÔłŹ‚É£ Le propri√©taire a le droit d'effectuer une retenue sur le d√©p√īt de garantie pour deux motifs :

  1. Le financement de la remise en état du logement suite aux dégradations du locataire.
  2. Les impayés de loyers ou charges.

2ÔłŹ‚É£ La retenue sur le d√©p√īt de garantie doit √™tre d√Ľment justifi√©e. Pour cela, il s'agit d'envoyer au locataire des documents justifiant le montant retenu. Le propri√©taire peut fournir une facture comme justificatif, mais aussi un devis. Cependant, en cas de recours, le juge n'est pas tenu par le devis : il peut √™tre consid√©r√© comme excessif. Pour rappel, le propri√©taire doit prendre en compte la v√©tust√©.

Y a-t-il un d√©lai pour envoyer les justificatifs ?La loi ne pr√©voit pas de d√©lai sp√©cifique. Cependant, la jurisprudence explique que le d√©lai d'envoi doit tout de m√™me rester "raisonnable".

Facturation après l’état des lieux

Les locataires doivent être vigilants suite à une facturation après l'état des lieux de sortie. En effet, certains propriétaires peuvent prélever des sommes abusives par rapport aux dégradations constatées.

De plus, la facturation n'est pas toujours possible :

  1. Si l'√©tat des lieux de sortie n'a pas √©t√© sign√© ou si les d√©gradations n'ont pas √©t√© constat√©es dans le document : le propri√©taire ne peut r√©aliser de facturation. Il est dans l'obligation de rendre l'int√©gralit√© du d√©p√īt de garantie.
  2. Si les d√©gradations figurent dans l'√©tat des lieux de sortie : le propri√©taire peut justifier les r√©parations puis le montant de ces r√©parations par un devis ou une facture.

Contester une facturationPour contester une facturation, il est possible d'envoyer une lettre en recommandé avec accusé de réception au bailleur indiquant votre désaccord. Autrement, la Commission Départementale de Conciliation peut être saisie via une lettre de saisine.
‚úČÔłŹ Lettre de saisine commission

Problèmes fréquents

ūüďĎ Contester un √©tat des lieux de sortie apr√®s signature

Il existe deux mani√®res de contester l'√©tat des lieux de sortie une fois sign√© :

  1. Saisir la Commission D√©partementale de Conciliation (CDC) ou un conciliateur de justice : la d√©marche est totalement gratuite.
  2. Saisir le juge des contentieux : chaque logement d√©pend d'un juge des contentieux. Celui-ci peut aussi √™tre saisi si la conciliation est infructueuse, c'est-√†-dire qu'elle ne m√®ne pas √† un accord entre les deux parties.

Saisir la Commission D√©partementale de Conciliation va g√©n√©ralement permettre au locataire et au bailleur de parvenir √† un accord. Si tel est le cas, ils signent une conciliation et n'auront pas la possibilit√© de recourir √† un juge par la suite. Autrement, la CDC leur envoie un avis 2 mois maximum apr√®s la conciliation.

Voici ci-dessous un mod√®le de lettre pour saisir la Commission d√©partementale :

‚úČÔłŹ Lettre de saisine de la Commission D√©partementale

Si vous ne souhaitez pas essayer une conciliation, vous pouvez saisir le juge des contentieux directement.

‚öĖÔłŹ Je trouve le tribunal le plus proche de chez moi

‚ĚĒ Absence d'√©tat des lieux de sortie : quelles cons√©quences ?

L'absence d'état des lieux de sortie induit que le logement est réputé avoir été rendu en bon état de réparations locatives. Cela signifie qu'il n'y a aucune réparation à réaliser officiellement. S'il y en a réellement, le propriétaire devra les financer lui-même.

A noter que l'√©tat des lieux de sortie ne peut se r√©aliser qu'√† la remise des cl√©s au propri√©taire ou tr√®s peu de temps apr√®s. 

Restitution du d√©p√īt de garantieLe bailleur doit alors restituer le d√©p√īt de garantie dans un d√©lai d'un mois suite √† la remise des cl√©s.

ūüďÉ Je ne peux pas √™tre pr√©sent : faire une procuration

état des lieux de sortie procuration

Au moment de réaliser l'état des lieux, il est possible que le locataire et le bailleur rencontrent des difficultés à trouver une date qui leur conviennent. Dans ce cas, il est dans l'intérêt du bailleur notamment de trouver une solution : soit dégager de nouvelles disponibilités, soit faire une procuration. Le locataire peut également en faire une.

Pour donner procuration, il suffit :

  1. De r√©diger une lettre de procuration ;
  2. De joindre la photocopie des pièces d'identité du mandant et du mandataire.

Cela √©vite au propri√©taire de devoir se faire repr√©senter par un agent immobilier, dont il supportera seul le co√Ľt. En effet, le locataire ne peut payer aucun frais pour l'√©tat des lieux de sortie (sauf en cas d'√©tat des lieux avec huissier).

Pour s'assurer de r√©diger une lettre de procuration valide et contenant toutes les informations requises, il est possible d'utiliser le mod√®le ci-dessous :

‚úČÔłŹ Mod√®le de lettre de procuration WORD

ūüĎ©‚Äć‚öĖÔłŹ Etat des lieux avec huissier : quelles proc√©dures ?

L'√©tat des lieux avec huissier se d√©roule en plusieurs √©tapes :

  1. Les parties sont informées au moins 7 jours à l'avance de la date de l'état des lieux fixée par l'huissier.
  2. L'huissier réalise l'état des lieux : les deux parties ne sont pas obligatoirement présentes.
  3. L'huissier rédige un rapport remis aux deux parties sans contestation possible.

Le co√Ľt de l'√©tat des lieux de sortie est partag√© √©galement entre les deux parties. Il diff√®re selon la surface du logement.

Co√Ľt d'un √©tat des lieux effectu√© par un huissier - 2021
ūüSurface du logement ūüíł Co√Ľt total
Inf√©rieure √† 50m2 174,67‚ā¨
Entre 50m2 et 150m2 196,55‚ā¨
Sup√©rieure √† 150m2 273,77‚ā¨

*Ce tarif inclut les frais d'acte, la TVA, la taxe fiscale, les lettres de convocation et les frais de déplacement.

Restitution des clés en l'absence d'une des partiesSi le locataire est absent le jour de l'état des lieux, le bailleur doit saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Celui-ci indiquera un huissier pour permettre au bailleur de récupérer ses clés.
S'il s'agit du bailleur qui est absent, le locataire pourra lui remettre les clés par lettre recommandée avec accusé de réception.

‚úć Peut-on modifier un √©tat des lieux de sortie ?

L'√©tat des lieux de sortie n'est pas modifiable (s'il est sign√© par les deux parties). Il est cependant possible de contester son √©tat des lieux aupr√®s de la Commission D√©partementale de Conciliation ou d'un juge des contentieux.

ūüĒ® D√©g√Ęts constat√©s apr√®s l'√©tat des lieux de sortie

Les d√©g√Ęts constat√©s apr√®s l'√©tat des lieux de sortie ne sont pas imputables au locataire. En effet, c'est la comparaison de l'√©tat des lieux d'entr√©e et de sortie qui permet d'attester les d√©gradations commises par le locataire. Les d√©g√Ęts constat√©s par la suite sont donc de la responsabilit√© du propri√©taire.

Le propri√©taire ne peut pas utiliser le d√©p√īt de garantie pour financer des d√©g√Ęts constat√©s apr√®s l'√©tat des lieux de sortie.

‚ĚĆ Etat des lieux r√©alis√© mais non remis

Un √©tat des lieux de sortie qui a √©t√© r√©alis√© mais n'a pas √©t√© remis n'est pas toujours valide :

  1. L'état des lieux n'est ni signé ni remis : il n'est pas valide. La signature des deux parties est obligatoire.
  2. L'état des lieux est signé mais non remis : il est valide. En effet, la loi ne prévoit pas de sanction en cas de non remise de l'état des lieux.
Mis à jour le