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Etat des lieux de sortie : modèle PDF et obligations loi Alur

Indispensable lorsqu'un locataire quitte son logement, l'état des lieux de sortie requiert un modèle certifié loi ALUR mais aussi de suivre quelques recommandations.

Que le logement concerné soit meublé ou vide, l'état des lieux est une étape obligatoire où propriétaire et locataire doivent constater ensemble l'état du bien au départ du locataire, et ce dans de bonnes conditions d'éclairage.

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Différents modèles d'état des lieux selon le logement

Il existe de nombreux modèles et types d'états des lieux qui dépendent de la nature du bien que vous vous apprêtez à quitter. Voici une liste complète des différents modèles d'état des lieux existant à l'heure actuelle, conformes à la loi ALUR, disponibles gratuitement et prêts à imprimer.

maison typique de banlieue riche aux usa
L'état des lieux dépend de la nature du logement

Les états des lieux d'entrée et de sortie d'un logement varient légèrement selon la nature du bien loué. Par exemple, si ce dernier est loué meublé, l'intégralité des meubles et éléments présents dans le contrat de location doivent être présents le jour de l'état des lieux d'entrée et doivent être dans le même état de conservation le jour de l'état des lieux de sortie.

Aspect de l'état des lieuxQuel que soit le type de bien, l'aspect et la présentation des états des lieux d'entrée et de sortie doivent permettre une comparaison honnête et objective du bien à l'entrée et à la sortie du locataire, notamment via leur apparence.

Contenu de l'état des lieux de sortie loi ALUR

porte bleue et mur rose
Les états des lieux sont largement encadrés par la loi ALUR

La loi ALUR du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et pour l'urbanisme rénové a eu d'importantes conséquences dans les procédures de location de biens immobilier, et plus particulièrement sur les états des lieux d'entrée et de sortie. Un décret du 31 mars 2016 impose désormais un modèle type d'état des lieux, à la fois pour l'entrée et la sortie du locataire. De plus, chaque partie se doit de conserver un exemplaire de ces documents. Enfin, le locataire dispose d'un délais de 10 jours à compter de la réalisation de l'état des lieux pour demander sa rectification.

Quelles informations doivent figurer dans un état des lieux complet ?

Dans le décret du 31 mars 2016 figurent toutes les dispositions relatives à l'établissement d'un état des lieux d'entrée et de sortie en bonne et due forme. Peu importe la nature du bien loué, les états des lieux doivent traiter toutes les pièces et l'ensemble des équipements privés mentionnés sur le contrat du logement. Vous trouverez la liste complète des éléments devant figurer dans les états des lieux de sortie ci-dessous.

  1. La nature de l'état des lieux : de sortie ;
  2. La date de sa réalisation ; 
  3. La localisation du logement concerné ;
  4. Le nom complet ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur ;
  5. Le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux ;
  6. L'adresse du prochain domicile du locataire ;
  7. Les relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie ;
  8. Le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d'accès aux locaux à usage privatif ou commun ;
  9. Pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d'observations ou de réserves et illustré d'images ;
  10. En cas de dégradation lors de l'état des lieux de sortie, les différents dégâts et évolutions constatés depuis l'établissement de l'état des lieux d'entrée ;
  11. La signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux.

Qui peut réaliser l'état des lieux de sortie ?

Le propriétaire du bien est tenu de faire l'état des lieux en présence du ou des locataires du bien concerné par le contrat de location en cours de réalisation. Il est néanmoins possible pour le propriétaire de déléguer l'états des lieux de sortie à une agence immobilière ou à un professionnel missionné expressément pour. De son côté, un locataire entrant ou sortant peut lui aussi faire appel à un professionnel pour faire ses différents états des lieux. Faire appel à un professionnel pour réaliser les états des lieux d'un bien permet de se protéger d'éventuelles complications, notamment lors de la sortie d'une location, offrant sécurité et sérénité à l'ensemble des parties. En effet, un propriétaire se libère ainsi de potentiels problèmes administratifs et formels tandis qu'un locataire s'octroie la garantie de ne pas être victime de la part d'un propriétaire qui tenterait de retenir toute ou partie de sa caution.

Dans tous les cas et quelle que soit la situation, l'ensemble des parties, à savoir le propriétaire et le locataire, doit être présent ou représenté lors des différents états des lieux qui encadrent la location d'un bien et le départ du même bien. Si l'une des parties est manquante lors des deux états des lieux, ces derniers ne peuvent être validés et ne seront pas pris en compte en cas de litige ou de conflit, dans la mesure où ils n'auront pas été réalisés à l'amiable, comme le stipule la loi.

Dans le cas d'une colocation impliquant plusieurs locataires, tous ne sont pas tenus d'être présents lors des différents états des lieux.

Coût de l'état des lieux de sortie

pliage euro en pyramide
Des modèles d'état des lieux économiques existent sur internet

Il est possible de trouver sur internet de nombreux modèles d'états des lieux d'entrée et de sortie. Ce document n'est pas payant. Son caractère juridique contradictoire, basé sur un accord amiable entre deux parties, en fait généralement un document gratuit. Un état des lieux de sortie ne sera payant qu'en cas de recours à un représentant, tels qu'une agence immobilière, un huissier ou bien un professionnel. Dans tous les cas, l'état des lieux de sortie n'est jamais facturé au locataire.

Etat des lieux de sortie et vétustés

Très souvent source de désaccord entre propriétaire bailleur et locataire, les vétustés d'un logement en location sont définies par la loi comme étant "l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement d'un logement." Il n'appartient donc pas au locataire de prendre en charge d'éventuels frais de réparations locatives en cas de détérioration due à une usure normale ou une utilisation commune du logement et de ses équipements. La loi conseille cependant aux propriétaires comme aux locataires de faire appel à une grille de vétustés lors de la signature du bail, permettant d'anticiper la potentielle usure du bien et pour éviter tout désaccord lors de l'état des lieux de sortie.

L'utilité des photos

Prendre des photos lors des états des lieux d'entrée et de sortie d'un logement permet de supprimer toute subjectivité dans les termes parfois utilisés dans ces documents. Les photos ne peuvent cependant pas remplacer un état des lieux, elles ne représentent qu'un complément du document. Par ailleurs, leur authenticité peut être contestée. Pour garantir la force juridique des photos, il faut donc prendre les clichés avec une application spécialisée, envoyer les photos par mail aux deux parties avec accusé de réception numérique et imprimer les photos avant de les dater et de les faire signer par les deux parties.

Le relevé des compteurs

Les relevés des compteurs d'électricité et de gaz permettent d’objectiver la consommation énergétique du locataire pour ajuster sa facturation, le plus souvent pour la facture finale de régularisation. Dans certains cas, ces étapes constituent des obligations réglementaires. C'est notamment le cas si le logement concerné est équipé d'un chauffage ou d'eau chaude sanitaire à titre individuel, ou collective mais avec un comptage individuel. Le propriétaire est alors tenu d'ajouter aux états des lieux d'entrée et de sortie un relevé des compteurs pour chaque énergie utilisée.

Récupérer le dépôt de garantie après l'état des lieux

Si aucune dégradation ou usure anormale n’a été constatée lors de l'état des lieux de sortie, la loi ALUR ordonne au propriétaire bailleur de restituer le dépôt de garantie au locataire dans un délai d'un mois après la remise de clés.

Si des dégâts ont été constatés et des frais de réparation engagés, ce délai est étendu à deux mois maximum. Dans ce cas, la caution peut être mise à contribution.

Modification d'un état des lieux de sortie

clés sur la porte
Un état des lieux de sortie ne peut être modifié une fois signé

La signature du propriétaire bailleur et du locataire faisant foi, il n'est pas possible de demander une modification de l'état des lieux de sortie une fois que ce document est signé. Le propriétaire bailleur, s'il estime qu'une partie de la caution doit être retenue pour réparer des dégâts, doit prouver le fondement des dépenses qu'il souhaite imputer à la caution du locataire. Sans preuves, le propriétaire ne peut demander à retenir de caution. Dans tous les cas, un état des lieux de sortie est définitif dès lors qu'il est signé par les deux parties.

Absence d'état des lieux : quelles conséquences ?

En cas d’absence d’état des lieux contradictoire - non contesté par les parties - le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état. En cas de dégradations, ce sera à lui de prouver qu’elles ne sont pas de son fait. S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé être entré dans un logement en bon état et doit le rendre tel quel.

L'état des lieux de sortie est-il obligatoire ?Il n'est pas obligatoire mais il est fortement conseillé. En effet, en l'absence d'état des lieux, le locataire sera réputé avoir reçu le bien en location en parfait état. Par ailleurs, sa réalisation rigoureuse en conformité avec les réglementations en vigueur est essentielle pour vérifier si le locataire a rempli ses obligations en matière d’entretien à sa sortie du logement.

Mon propriétaire refuse de faire l'état des lieux de sortie

En cas de refus du propriétaire de faire un état des lieux de sortie, il lui faudra alors prouver que les défauts constatés sont dus à un mauvais entretien du locataire.

Droits du locataireLe locataire est en droit d'exiger un état des lieux en notifiant son bailleur. La demande peut alors se faire à l’amiable. En cas de désaccord du propriétaire, le locataire peut lui adresser une mise en demeure.

Mon locataire refuse de faire l'état des lieux de sortie

Si le locataire refuse d'effectuer un état des lieux de sortie alors qu'un état des lieux d'entrée a été réalisé, il lui appartient de prouver que les dégâts et dégradations du bien ne sont pas de son fait.

Si le locataire refuse d'effectuer un état des lieux de sortie et qu'il n'existe pas d'état des lieux d'entrée, il appartient au propriétaire de prouver que le locataire est à l'origine des dégâts et dégradations constatés.

Quelles options en cas de litige lors de l'état des lieux de sortie ?

Si l'une des deux parties refuse de signer l'état des lieux de sortie, plusieurs options sont alors possibles. Il est possible pour le locataire ou le propriétaire de demander une modification de l'état des lieux d'entrée, qui permettrait alors de trouver un accord à l'amiable sur l'état des lieux de sortie. Si les deux parties ne parviennent pas à trouver d'accord, il faudra alors faire appel à un conciliateur ou entamer une procédure judiciaire pour résoudre le litige, notamment avec l'aide d'un huissier.

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