Etat des lieux de sortie : modèle simple et gratuit PDF

L'état des lieux de sortie peut être source de litiges. Effectué lors du départ du locataire, il sert à rendre compte de l’état du logement et de son évolution au cours de la location. Pour cela, le locataire et le bailleur le comparent à l’état des lieux d'entrée. Les constatations réalisées déterminent la restitution du dépôt de garantie, d’où l’importance de le compléter soigneusement.

Modèle d'état des lieux de sortie

Retrouvez un modèle gratuit d'état des lieux de sortie à remplir en ligne et télécharger, conforme à la législation en vigueur (normes loi Alur, 2024).

Pour un logement meublé, le bailleur et le locataire doivent également compléter un inventaire des meubles. Le modèle d'état des lieux meublé ci-dessous est téléchargeable au format PDF (normes 2024) et parfaitement adapté pour un meublé.

Si le locataire ne peut être présent lui-même l'état des lieux de sortie, il est possible d'adresser au bailleur une procuration pour l'état des lieux de sortie, pour qu'un tiers de confiance puisse le réaliser à la place du locataire.

Point sur la réglementation : la loi Alur

La loi Alur définit le cadre dans lequel l'état des lieux doit être réalisé. Elle précise notamment ses mentions obligatoires ou encore la restitution du dépôt de garantie.

Etat des lieux de sortie et loi Alur

L'état des lieux est un document contradictoire. Cela signifie qu'il ne peut pas être réalisé par l'une des deux parties uniquement. Pour rendre l'état des lieux contradictoire, il faut remplir les conditions suivantes :

• Les deux parties sont présentes lors de l'état des lieux ;
• Les deux parties signent l'état des lieux ;
• Chaque partie possède son propre exemplaire d'état des lieux : ceux-ci doivent être absolument identiques.

Quand réaliser l'état des lieux de sortie ?Il doit être fait au moment de la remise des clés au propriétaire ou très peu de temps après. Cela laisse une marge au propriétaire et au locataire pour fixer une date conjointement.

Les mentions obligatoires

Il existe une liste d'informations indispensables à faire figurer dans l'état des lieux selon l'article 2 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016.

Le bailleur et le locataire doivent faire figurer les informations suivantes :

1. Le type d'état des lieux : de sortie ;
2. Leurs noms complets ;
3. L'adresse du logement ;
4. Le domicile ou siège social du bailleur ;
5. La nouvelle adresse du locataire ;
6. Le cas échéant, le domicile ou siège social du mandataire ;
7. La date ;
8. La date de l'état des lieux d'entrée ;
9. Les relevés des compteurs d'eau et d'électricité (si pertinent) ;
10. Les clés, en précisant leur destination ;
11. La description de l'état du logement (plafonds, sols, murs, équipements) et éventuellement ses évolutions depuis l'état des lieux d'entrée ;
12. La signature des deux parties.

Conseils pour éviter les litiges

Pour réussir son état des lieux, il faut être minutieux. En amont, la préparation et remise en état de l'appartement se révèlent indispensables.

L'astuce : réaliser un pré-état des lieux de sortie

Le pré-état des lieux permet de s'assurer du bon déroulement de l'état des lieux de sortie. Le propriétaire prend connaissance de l'état du logement, des éventuelles dégradations, et invite le locataire à les solutionner tant que possible.

Le pré-état des lieux est judicieux pour chacune des parties :

1. Pour le locataire : c'est une assurance supplémentaire pour soit récupérer l'intégralité de son dépôt de garantie, soit connaître les réparations à effectuer pour le récupérer entièrement.
2. Pour le propriétaire : il met toutes les chances de son côté pour récupérer un logement en bon état. Dans le cas contraire, cela permet d'éviter de mauvaises surprises lors de l'état des lieux de sortie.

Quand réaliser le pré-état des lieux de sortie ?Le pré-état des lieux se fait durant la période de préavis. Le délai varie selon le logement et la situation personnelle et professionnelle du locataire : il peut durer 1 ou 3 mois.

Qui est responsable en cas de trous dans les murs ?

Le locataire n'est pas nécessairement responsable du rebouchage des trous : cela dépend de la taille, de la quantité et du degré de visibilité des trous. Selon la loi :

1. Si les trous sont nombreux, grands et visibles : c'est au locataire qu'il impute de reboucher les trous.
2. Si les trous sont discrets (de la taille d'un clou par exemple) et peu nombreux : c'est au propriétaire de les reboucher, s'il le souhaite.

La difficulté est que cette loi laisse la liberté aux deux parties d'interpréter la situation à leur avantage avec en toile de fond le coût des réparations. Pour se prémunir des risques de litiges, il est recommandé au locataire :

1. De demander l'accord du propriétaire avant de faire des trous dans les murs ;
2. De reboucher les trous, mêmes ceux petits et discrets, avant l'état des lieux de sortie ;
3. Durant l'état des lieux de sortie, de vérifier la description des trous dans l'état des lieux. Le document n'est en effet pas modifiable et sert de preuve pour justifier les réparations locatives.

Le propriétaire peut-il interdire les trous dans les murs ?Le propriétaire ne peut pas interdire de trous dans les murs. En effet, selon la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tant que les aménagements ne transforment pas substantiellement le logement, le propriétaire ne peut pas s'y opposer (article 6). En revanche, si le locataire décide de faire des trous sans son accord, le propriétaire peut exiger qu'il remette en état les murs à la fin de la location (article 7).

Etat des lieux sortie et peinture

La question des tâches sur les murs est également source de conflits. Tout comme pour les trous, il demeure une liberté d'interprétation de la situation. Cependant, il est possible de rendre plus objective cette interprétation, grâce à l'utilisation d'une grille de vétusté.

Il existe deux situations différentes :

1. L'état de la peinture est dû à la vétusté : le locataire a utilisé le logement normalement et n'a pas accéléré l'usure. Le propriétaire ne peut pas effectuer de retenue sur dépôt de garantie.
2. L'état de la peinture a été détérioré : le locataire a accéléré son usure normale. Des tâches sont apparues, la couleur a jauni à cause de la cigarette, etc. Le propriétaire pourra effectuer une retenue sur dépôt de garantie pour la remplacer. Il devra tout de même prendre en compte la vétusté dans le calcul de la somme retenue.

Un mur a été repeint par le locataire au cours de la location Si durant la location le locataire a repeint un mur ou une pièce, le propriétaire peut exiger de celui-ci qu'il repeigne les murs de leur couleur initiale.

Reconnaître la vétusté

Le propriétaire a l'obligation de prendre en compte la vétusté lorsqu'il facture une réparation au locataire. En effet, le mobilier et les équipements s'usent au cours du temps : le locataire n'a pas à payer l'équipement neuf s'il ne l'était pas avant la dégradation. Le locataire devra régler la valeur résiduelle de l'équipement. C'est, par exemple, 70% de la valeur à neuf.

Comment prendre en compte la vétusté ?

1. Bien connaître l'âge de l'équipement. Plus il est ancien, plus il est vétuste. En d'autres termes, sa valeur est amortie au cours du temps. Une décote est effectuée annuellement. On peut par exemple considérer qu'une peinture qui date de plus de 15 ans a une valeur résiduelle nulle : elle est vétuste. Cela signifie que si le locataire la dégrade, il n'aura pas à payer son remplacement. 
2. Utiliser une grille de vétusté. Ceci n'est pas obligatoire, mais cela rend la vétusté objective. En effet, il est indiqué la durée de vie objective des éléments principaux du logement, et la décote à mettre en place. Le locataire et le bailleur peuvent s'accorder sur l'utilisation d'une telle grille dès la réalisation du contrat de location.

Validité de la grillePour être valide, la grille de vétusté doit faire l'objet d'un accord collectif établi conjointement par des représentants de locataires et de propriétaires.
Grille de vétusté de l'OPAC de Paris PDF

Conséquences sur le dépôt de garantie

A la suite de l'état des lieux de sortie, le propriétaire restitue le dépôt de garantie (souvent appelé caution à tort) versé en début de location par le locataire. Il a le droit d'en conserver une partie ou l'intégralité pour financer les travaux de réparation (si dégradations commises). Cette possibilité est source de contentieux. Elle est donc encadrée par la loi.

Délai de restitution

Le délai de restitution dépend de l'état du logement rendu par le locataire :

• Le logement est en bon état de réparations locatives : il n'y a pas de réparation à effectuer. Le propriétaire dispose d'1 mois pour restituer le dépôt de garantie.
• Le locataire a commis des dégradations : le propriétaire doit réaliser des réparations. Il peut alors effectuer une retenue sur le dépôt de garantie. Il dispose de 2 mois pour restituer le solde du dépôt de garantie (s'il n'a pas conservé l'entièreté du dépôt de garantie).

Retard dans la restitution du dépôt de garantieLa loi prévoit une sanction de l'ordre de 10% du loyer mensuel hors charges par mois de loyer entamé pour tout retard. Cela permet d'assurer au locataire de recevoir son dépôt de garantie en temps et en heure.

Retenue sur le dépôt de garantie

1️⃣ Le propriétaire a le droit d'effectuer une retenue sur le dépôt de garantie pour deux motifs :

1. Le financement de la remise en état du logement suite aux dégradations du locataire.
2. Les impayés de loyers ou charges.

2️⃣ La retenue sur le dépôt de garantie doit être dûment justifiée. Pour cela, il s'agit d'envoyer au locataire des documents justifiant le montant retenu. Le propriétaire peut fournir une facture comme justificatif, mais aussi un devis. Cependant, en cas de recours, le juge n'est pas tenu par le devis : il peut être considéré comme excessif. Pour rappel, le propriétaire doit prendre en compte la vétusté.

Y a-t-il un délai pour envoyer les justificatifs ?La loi ne prévoit pas de délai spécifique. Cependant, la jurisprudence explique que le délai d'envoi doit tout de même rester "raisonnable".

Facturation après l’état des lieux

Les locataires doivent être vigilants suite à une facturation après l'état des lieux de sortie. En effet, certains propriétaires peuvent prélever des sommes abusives par rapport aux dégradations constatées.

De plus, la facturation n'est pas toujours possible :

1. Si l'état des lieux de sortie n'a pas été signé ou si les dégradations n'ont pas été constatées dans le document : le propriétaire ne peut réaliser de facturation. Il est dans l'obligation de rendre l'intégralité du dépôt de garantie.
2. Si les dégradations figurent dans l'état des lieux de sortie : le propriétaire peut justifier les réparations puis le montant de ces réparations par un devis ou une facture.

Contester une facturationPour contester une facturation, il est possible d'envoyer une lettre en recommandé avec accusé de réception au bailleur indiquant votre désaccord. Autrement, la Commission Départementale de Conciliation peut être saisie via une lettre de saisine.
✉️ Lettre de saisine commission

Problèmes fréquents

📑 Contester un état des lieux de sortie après signature

Il existe deux manières de contester l'état des lieux de sortie une fois signé :

1. Saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) ou un conciliateur de justice : la démarche est totalement gratuite.
2. Saisir le juge des contentieux : chaque logement dépend d'un juge des contentieux. Celui-ci peut aussi être saisi si la conciliation est infructueuse, c'est-à-dire qu'elle ne mène pas à un accord entre les deux parties.

Saisir la Commission Départementale de Conciliation va généralement permettre au locataire et au bailleur de parvenir à un accord. Si tel est le cas, ils signent une conciliation et n'auront pas la possibilité de recourir à un juge par la suite. Autrement, la CDC leur envoie un avis 2 mois maximum après la conciliation.

Voici ci-dessous un modèle de lettre pour saisir la Commission départementale :

✉️ Lettre de saisine de la Commission Départementale

Si vous ne souhaitez pas essayer une conciliation, vous pouvez saisir le juge des contentieux directement.

⚖️ Je trouve le tribunal le plus proche de chez moi

❔ Absence d'état des lieux de sortie : quelles conséquences ?

L'absence d'état des lieux de sortie induit que le logement est réputé avoir été rendu en bon état de réparations locatives. Cela signifie qu'il n'y a aucune réparation à réaliser officiellement. S'il y en a réellement, le propriétaire devra les financer lui-même.

A noter que l'état des lieux de sortie ne peut se réaliser qu'à la remise des clés au propriétaire ou très peu de temps après. 

Restitution du dépôt de garantieLe bailleur doit alors restituer le dépôt de garantie dans un délai d'un mois suite à la remise des clés.

📃 Je ne peux pas être présent : faire une lettre de procuration

Au moment de réaliser l'état des lieux, il est possible que le locataire et le bailleur rencontrent des difficultés à trouver une date qui leur conviennent. Dans ce cas, il est dans l'intérêt du bailleur notamment de trouver une solution : soit dégager de nouvelles disponibilités, soit faire une procuration. Le locataire peut également en faire une.

Pour donner procuration, il suffit :

1. De rédiger une lettre de procuration ;
2. De joindre la photocopie des pièces d'identité du mandant et du mandataire.

Cela évite au propriétaire de devoir se faire représenter par un agent immobilier, dont il supportera seul le coût. En effet, le locataire ne peut payer aucun frais pour l'état des lieux de sortie (sauf en cas d'état des lieux avec huissier).

Pour s'assurer de rédiger une lettre de procuration pour état des lieux valide et contenant toutes les informations requises, il est possible d'utiliser le modèle ci-dessous :

✉️ Modèle de lettre de procuration WORD

Il est également possible de rédiger une lettre manuscrite, en utilisant ce modèle de lettre d'état des lieux de sortie :

[Nom, prénom et coordonnées du locataire]

[Nom, prénom et coordonnées du bailleur]

À [Ville], le [Date du jour],

Objet : Procuration pour la réalisation de l'état des lieux

Lettre recommandée avec accusé de réception

Madame, Monsieur,

Je soussigné [votre nom complet] donne mandat à [nom complet du mandataire] pour réaliser pour mon compte l’état des lieux [d'entrée ou de sortie] en présence de [nom complet du bailleur], le bailleur du logement que je loue situé au [adresse du logement], en vertu d’un contrat de location que nous avons signé le [date de signature du contrat de location].

Par cette lettre, [nom complet du mandataire] est habilité.e, après avoir justifié de son identité, à réaliser toutes les formalités nécessaires, à signer l’état des lieux et à remettre les clés pour mon compte.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes sentiments distingués.

[Prénom, nom et signature du locataire]

👩‍⚖️ Etat des lieux avec huissier : quelles procédures ?

L'état des lieux avec huissier se déroule en plusieurs étapes :

1. Les parties sont informées au moins 7 jours à l'avance de la date de l'état des lieux fixée par l'huissier.
2. L'huissier réalise l'état des lieux : les deux parties ne sont pas obligatoirement présentes.
3. L'huissier rédige un rapport remis aux deux parties sans contestation possible.

Le coût de l'état des lieux de sortie est partagé également entre les deux parties. Il diffère selon la surface du logement.

Coût d'un état des lieux effectué par un huissier - 2024

📏 Surface du logement	💸 Coût total< th="">
Inférieure à 50m2	158,58€
Entre 50m2 et 150m2	180,28€
Supérieure à 150m2	256,89€

*Ce tarif inclut les frais d'acte, la TVA, la taxe fiscale, les lettres de convocation et les frais de déplacement.

Restitution des clés en l'absence d'une des partiesSi le locataire est absent le jour de l'état des lieux, le bailleur doit saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. Celui-ci indiquera un huissier pour permettre au bailleur de récupérer ses clés.
S'il s'agit du bailleur qui est absent, le locataire pourra lui remettre les clés par lettre recommandée avec accusé de réception.

✍ Peut-on modifier un état des lieux de sortie ?

L'état des lieux de sortie n'est pas modifiable (s'il est signé par les deux parties). Il est cependant possible de contester son état des lieux auprès de la Commission Départementale de Conciliation ou d'un juge des contentieux.

🔨 Dégâts constatés après l'état des lieux de sortie

Les dégâts constatés après l'état des lieux de sortie ne sont pas imputables au locataire. En effet, c'est la comparaison de l'état des lieux d'entrée et de sortie qui permet d'attester les dégradations commises par le locataire. Les dégâts constatés par la suite sont donc de la responsabilité du propriétaire.

Le propriétaire ne peut pas utiliser le dépôt de garantie pour financer des dégâts constatés après l'état des lieux de sortie.

❌ Etat des lieux réalisé mais non remis

Un état des lieux de sortie qui a été réalisé mais n'a pas été remis n'est pas toujours valide :

1. L'état des lieux n'est ni signé ni remis : il n'est pas valide. La signature des deux parties est obligatoire.
2. L'état des lieux est signé mais non remis : il est valide. En effet, la loi ne prévoit pas de sanction en cas de non remise de l'état des lieux.