Diagnostics électriques obligatoires pour location / vente 2023

Une installation électrique défectueuse est rarement visible à l’œil nu. Il ne faut pas se fier à la perception personnelle de l'installation électrique, qui peut être en apparence complètement sécurisée, alors qu'elle ne l'est pas. Les critères de jugement sont souvent subjectifs alors que ceux d'un professionnel chargé de diagnostiquer une installation électrique repose sur des mesures et une analyse approfondie.

Réalisation du diagnostic d'installation intérieure d'électricité

Une installation électrique peut être la source de nombreux problèmes, certains visibles, tels qu'une surtension ou une surchauffe, d'autres moins, comme la fuite de courant et la perte d'énergie. Il est donc important de maintenir l'intégralité de son installation électrique en parfait état pour se prévenir de tout risque et danger.

Pour les baux signés à compter du 1er Juillet 2017, un diagnostic des installations électriques intérieures et de gaz est obligatoire. Ce nouveau règlement s'applique pour le moment uniquement aux logements loués situés dans un immeuble collectif dont le permis a été délivré avant le 1er Janvier 1975 et dont l'installation électrique a plus de 15 ans.

Pour tous les autres types de logement, ce règlement sera rendu obligatoire à compter du 1er Janvier 2018. La mise en place de ce nouveau diagnostic obligatoire est censée pallier au manque de sécurité des installations électriques de millions de logements en France.

Quels logements sont concernés ?

Les diagnostics immobiliers obligatoires varient selon la nature du bien concerné. Seul un diagnostiqueur certifié peut l'établir et le valider. Le diagnostic ne cible que les parties privées d'un bien ainsi que leur dépendances éventuelles, telles qu'une cabane de jardin. Il ne concerne pas les parties communes des immeubles inscrits en copropriété.

Voici le détail pour chaque type de logement, avec leurs détails et spécificités.

Les biens en location

Depuis le 1er Juillet 2017, un diagnostic de l'installation électrique doit être remis au locataire par le propriétaire avec le contrat de location, si l'installation en question est vieille de plus de 15 ans. Cette mesure a pour objectif de renforcer la sécurité des bâtis et d'encourager la rénovation des installations électriques de ces derniers si elles s'avèrent dangereuses. La validité de ces diagnostics dans le cadre d'une vente est de 6 ans, qu'il s'agisse de logements vides ou meublés.

Les biens achetés et vendus

Un diagnostic de l'installation électrique des parties privées d'un bien mis en vente doit être joint à la promesse de vente. Ce diagnostic classique et courant doit ici avoir moins de 3 ans d'ancienneté à la date de signature du compromis et de la promesse de vente.

• Les 6 points de sécurité fondamentaux
• Présence d'un disjoncteur facilement accessible à l'intérieur du logement ;
• Présence d'au moins un dispositif différentiel à l'origine de l'installation ;
• Présence d'un disjoncteur de protection à l'origine de chaque circuit ;
• Présence d'une liaison équipotentielle dans chaque pièce comportant une douche ou une baignoire ;
• Absence totale de matériels électriques vétustes ou inadaptés à l'usage domestique ;
• Protection des fils électrique à l'aide de moulures, de plinthes ou de conduits isolants.

Qui peut délivrer l'attestation de conformité de l'installation électrique ?

Seul un professionnel ou une entreprise certifiée pourra délivrer une attestation de conformité de l'installation électrique d'un logement. Aucun autre professionnel, pas même un électricien ou un ingénieur en génie électrique, ne peut réaliser un tel diagnostic.

Pour un logement neuf ?Avant la mise sous tension du logement, une vérification est effectuée après sollicitation du propriétaire du bien. Le professionnel certifié informe le fournisseur de la conformité de l'état de l'installation électrique, pour que ce dernier puisse valider la mise sous tension du logement en question.

Durée de validité du diagnostic électrique

La durée de validité du diagnostic électrique est de 3 ans pour une vente, 6 pour s'il s'agit d'une location. Qu'il s'agisse d'une location ou de l'achat-vente d'un bien, ce diagnostic doit être remis au locataire ou à l'acheteur dès la signature du bail ou de la promesse de vente. Si l'installation électrique est vieille de plus de 15 ans, un diagnostic réalisé par un professionnel est alors obligatoire.

Non-respect de la validité du diagnostic électrique : peines encouruesIl est important pour le propriétaire bailleur de respecter les durées de validité des différents diagnostics qui lui sont imposés, notamment le diagnostic électrique des installations situées dans les parties privatives d'un logement. En effet, si les diagnostics ne sont plus conformes à la réglementation mise en place ou que ces derniers ont dépassé leur date de validité, le propriétaire bailleur peut voir sa responsabilité engagée en cas de litige. La loi impose effectivement au propriétaire bailleur de fournir des diagnostics valides et à jour pour tenir informer le futur acquéreur ou locataire de l'état du bien concerné. Si ces diagnostics ne sont pas fournis par le propriétaire bailleur, ce dernier sera jugé responsable des potentielles conséquences de ce manque d'informations.

Prix diagnostic électrique

Les prix varient énormément pour la réalisation d'un diagnostic électrique. Voici quelques indications selon le type de bien concerné.

Les biens en location

Le coût d'un diagnostic de l'installation électrique situé dans les parties privées du bien dépendent principalement de la taille du logement concerné. Généralement, il faudra compter entre 50€ pour un studio et 120€ pour un appartement composé de 4 pièces ou plus. Ces estimations peuvent largement varier selon le prestataire et la localisation du bien. Il convient de demander des devis à différents professionnels agréés pour comparer objectivement les prix pratiqués sur ce marché.

Les bien achetés et vendus

Le coût du diagnostic électrique d'un bien à l'achat ou à la vente est très généralement plus cher que celui d'un bien loué tel qu'un appartement. Encore une fois, le prix d'une telle prestation dépend en grande partie de la surface à expertiser, mais aussi de la localisation du bien concerné. Il faudra compter en moyenne 100€ pour une maison de 3 pièces et plus de 150€ pour une maison de 5 pièces ou plus. A nouveau, faire différentes demandes de devis permet de comparer les services des différents prestataires disponibles sur le marché.

Anomalies détectées lors du diagnostic électrique : que doit-on faire ?

A l'heure actuelle sur un diagnostic électrique fourni par un professionnel, il existe 10 catégories d'anomalies, complétées par deux groupes d'informations complémentaires. Selon les groupes des anomalies constatées par le professionnel lors de la réalisation du diagnostic, il conviendra de remplacer soi-même certains éléments, de faire remplacer par le propriétaire, dans le cas d'une location, certains éléments ; ou de faire appel à un professionnel du bâtiment dans le cadre de certains travaux plus conséquents et pour la mise aux normes de l'installation électrique du logement ayant subi le diagnostic.

Le professionnel chargé d'évaluer l'installation électrique est à même d'orienter l'acheteur ou le locataire lors du diagnostic sur les différentes démarches à suivre en cas d'anomalies détectées dans le logement ou le bien concerné.

Voici la liste complète des différents groupes d'anomalies présents sur un diagnostic électrique :

1. Groupe B1 : l'appareil général de commande de protection; 
2. Groupe B2 : la protection différentielle à l'origine de l'installation ;
3. Groupe B3 : la prise de terre et l'installation de mise à la terre ;
4. Groupe B4 : les protections contre les surintensités ;
5. Groupe B5 : la liaison équipotentielle dans les pièces contenant douche ou baignoire ;
6. Groupe B6 : les règles des zones contenant douche ou baignore ;
7. Groupe B7 : les matériels électrique présentant des risques de contact direct ;
8. Groupe B8 : les matériels électriques vétustes ou inadaptés à l'usage ;
9. Groupe B9 : les appareils d'utilisation situés dans les parties communes ;
10. Groupe B10 : la piscine privée ;
11. Groupe complémentaire : la présence de dispositifs différentiels à haute sensibilité ;
12. Groupe complémentaire : la présence de socles de prise de courant à obturateurs.

Absence de diagnostic électrique : quelles conséquences ?

Que vous soyez propriétaire, acheteur ou locataire, si vous avez le moindre doute sur votre installation électrique et que vous ne disposez pas de diagnostic électrique conforme, il est vivement recommandé de prendre contact avec un professionnel qualifié, soit directement soit par l'intermédiaire du propriétaire de votre logement si vous êtes locataire. Ce dernier est en effet tenu responsable pénalement des incidents ayant lieu lors de la location s'il n'a pas fourni de diagnostic électrique au moment de la signature du bail.

En omettant la réalisation d'un diagnostic électrique ou en ne le communiquant pas au locataire, le propriétaire bailleur s'expose à certaines sanctions. Le contrat de bail peut être annulé, dans la mesure où le locataire parvient à prouver qu'il a été trompé lors de la signature dudit bail. Dans certains cas, des dommages et intérêts peuvent aussi être exigés, car il ne s'est pas conformé à ses obligations légales et contractuelles. La mise en location d'un bien donnant de fausses informations sur le diagnostic électrique et énergétique peut faire l'objet de sanctions allant jusqu'à 37 500€ d'amende et une peine de 2 ans de prison.

En cas d'accident ou de sinistre lié directement à l'installation électrique, tel qu'un incendie ou une électrisation, le responsabilité du propriétaire bailleur est directement engagée et le tribunal de grande instance peut être saisi par la ou les victimes du sinistre ou de l'accident pour mise en danger de la vie d'autrui et vices cachés. Les peines encourues par le propriétaire bailleur dépendant alors de l'importance du préjudice subi par la ou les victimes.

Les risques d'une installation électrique défectueuse

Les installations électrique en France sont soumises à une norme appelée NF C15-100, qui indique un ensemble de points à vérifier et à contrôler pour s'assurer de la conformité d'une installation. De nouvelles exigences sont apparues avec le temps, comme la norme XP C 16-600, qui propose une grille de contrôle complète pour chaque installation électrique. Depuis 2009, la loi ordonne un diagnostic électrique complet de toute installation vieille de plus de 15 ans. De manière générale, un contrôle de routine est conseillé tous les 3 ans environ selon l'utilisation.

Électrisation & électrocution

L'électrisation est le passage d'un courant électrique dans le corps humain. Pour rappel, le corps humain est constitué à environ 60% d'eau, ce qui en fait un bon conducteur électrique. Selon l'intensité du courant et la durée de l'exposition au phénomène, une électrisation peut avoir des conséquences allant de simples brûlures à des déficiences cardiaques.

Bien que l'on parle très fréquemment d'électrocution pour désigner un phénomène d'électrisation, l'électrocution est en réalité une électrisation ayant entraîné le décès de la personne exposée.

Une électrisation peut survenir aussi bien dans le cadre professionnel que privé, chez soi, ou encore lors d'un foudroiement. Les comportements à risque sont nombreux en France, il est donc très important d'être en capacité d'identifier une situation de danger et de connaître les bons réflexes à adopter immédiatement.

Les risques d'électrisation augmentent si l'installation électrique domestique est en mauvais état ou vieillissante. L'état des gaines d'isolation est un bon indice pour identifier une installation électrique potentiellement dangereuse. Pour éviter une électrisation, voici quelques réflexes simples à adopter :

• ne jamais laisser de fils dénudés et s'il y en a, ne pas les toucher ;
• ne pas connecter plusieurs multiprises les unes aux autres ;
• rapidement identifier et réparer les prises cassées ou mal fixées ;
• ne pas laisser d'appareils électriques branchés s'ils ne servent pas et ne pas les exposer à de l'eau ;
• toujours protéger les prises à l'aide de cache-prises lorsque des enfants sont à votre domicile.

Départ de feu

Un feu d'origine électrique peut survenir lorsqu'un fil électrique ou un appareil branché chauffe anormalement jusqu'à enflammer d'autres matériaux ou appareils alentours. Dans certains cas, un court-circuit ou une surchauffe peuvent produire des étincelles et enflammer les fils et câbles électrique directement. Dans la majeure partie des cas, les incendies d'origine électrique sont dus à l'usure, la non-conformité, un mauvais entretien ou une utilisation abusive de l'installation électrique.

Perte d'énergie

Aussi appelée fuite électrique, la perte d'énergie due à l'installation électrique correspond généralement à une fuite du courant vers la terre. Ce phénomène peut rapidement entraîner une surconsommation électrique et donc une surtension. Cette anomalie représente donc un danger et il est important de l'identifier dès lors qu'elle survient.

Une fuite électrique peut être due à une fuite du courant soit vers la terre soit vers d'autres éléments conducteurs tels que des objets métalliques ou des éléments architecturaux environnant. Si le logement concerné dispose d'une installation électrique à disjoncteur différentiel, une perte d'énergie entraîne automatiquement et instantanément une coupure du courant.

Généralement, une fuite électrique est due à une installation vétuste, dont les fils sont endommagés ou dénudés. La perte d'énergie a pour conséquence directe la forte augmentation de la consommation électrique du logement ou du bâtiment concerné.

Pour détecter une fuite de courant, il faudra s'équiper d'un multimètre. La fonction ohmmètre d'un tel appareil permet de vérifier l'isolation des circuits de l'installation électrique et par conséquent, de détecter de potentiels points de fuite de courant.

• Quelques conseils pour éviter une fuite de courant
• Vérifier que l'installation électrique ne présente aucun signe de vétusté ;
• Équiper son installation électrique de disjoncteurs différentiels ;
• Vérifier l'isolation de son logement ou habitation.