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Assurance loyer impayé locataire : éligibilité et conditions

Assurance loyer impayé locataire

Le problème que redoutent le plus les propriétaires qui louent leurs logements est le risque d’impayé par leurs locataires. Heureusement, une solution existe pour protéger les propriétaires : la garantie loyers impayés (GLI). Les conditions de fonctionnement de cette assurance sont strictes, mais le coût reste abordable si on le compare au risque de pertes éventuelles. Quelles sont les conditions d'éligibilités ? Comment constituer son dossier ? On vous explique tout dans ce guide complet.


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Assurance loyer impayé locataire : définition

La situation d’un locataire peut souvent changer au cours de la durée du bail. De plus, un impayé de loyer n’est pas toujours une conséquence de l’insolvabilité du locataire. Pour pallier ce risque, il existe l’assurance loyer impayé, aussi appelée Garantie Loyers Impayés (GLI). C’est une assurance optionnelle et réglementée à destination des propriétaires qui louent leurs biens.

Un locataire ne peut souscrire une garantie loyers impayés.

Assurance loyers impayés : à quoi sert-elle ?

Il y a deux objectifs à la Garantie Loyers Impayés :

  • Permettre au bailleur d’éviter une perte de revenus liée à un défaut de paiement du locataire, en percevant une indemnisation ;
  • Assouplir les conditions d’attributions d’un logement pour les locataires en rassurant les propriétaires. Ainsi, si vous souscrivez une garantie loyers impayés, vous ne pourrez pas demander un garant à votre locataire.

La garantie loyers impayés ne doit pas être confondue avec la Garantie des Risques Locatifs (GRL), disparue le 1er janvier 2018 et remplacée par la Garantie Visale.

Comment fonctionne la garantie loyers impayés ?

assurance loyer impayé conditions

Pour que votre assurance prenne en charge les loyers impayés, le contrat de location établi doit être conforme à la législationen en vigueur (clause résolutoire en cas de loyer impayé, clause de solidarité en cas de colocation, etc.) et vous devez avoir en votre possession toutes les preuves de la solvabilité de votre locataire.

Si jamais vous constatez un retard ou un défaut de versement du loyer, vous devez aussitôt adresser à votre locataire une lettre de relance dans les délais prévus.

Si le locataire ne répond pas à votre requête de paiement, vous devez faire appel à votre assureur, dans les délais prévus par votre contrat d’assurance, en y joignant tous les justificatifs demandés. L’indemnisation est généralement versée au 3e mois après la constatation du défaut de paiement de votre locataire.

La garantie des loyers impayés est rétroactive, vous bénéficiez d’une prise en charge pour tous les loyers précédents non payés par votre locataire.

Assurance loyer impayé pour locataire : que couvre-t-elle ?

L'assurance loyers impayés couvre le propriétaire bailleur en cas d’impayés de loyer. Elle n’est pas immédiate et n’intervient qu’après 3 ou 4 mois de défaut de paiement, de manière rétroactive. Elle couvre également les frais de procédure liés à l’expulsion du locataire au besoin et elle peut aussi prendre en charge toute la partie contentieuse liée aux défauts de paiement.

Ainsi, certains contrats d’assurance loyers impayés couvrent :

  • Les frais d’huissier ou d’avocat en cas de procédure pour le recouvrement des loyers impayés ou pour le remboursement des dégradations et détériorations constatées ;
  • La remise en état du logement lorsque les dommages commis par le locataire sont supérieurs au dépôt de garantie versé à la signature du bail ;
  • Le départ prématuré du locataire ou son décès : dans ce cas, votre assurance pourra par exemple continuer à vous verser un loyer jusqu’à ce que vous soyez en mesure de jouir à nouveau de votre bien ;
  • L’étude et la vérification des justificatifs fournis par le locataire.

L’assurance loyer impayé est une assurance comme une autreElle inclut parfois des franchises ou des exclusions de garanties. C’est pourquoi vous devez bien lire et comparer les contrats d’assurance loyers impayés avant d’en souscrire une.

Combien coûte une assurance loyers impayés ?

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Le prix de l’assurance loyers impayés est calculé selon un pourcentage du loyer payé par votre locataire. La base de la prime est différente d’une compagnie à l’autre avec une fourchette allant généralement de 2,30 à 3,70 % du montant annuel du loyer. Le montant de la prime peut-être plus ou moins élevée suivant qu’il s’agisse d’un contrat individuel ou de groupe (pour un immeuble locatif par exemple).

Certaines compagnies d’assurance donnent la possibilité de souscrire des garanties optionnelles si vous souhaitez avoir des garanties plus étendues.

Le montant de la cotisation annuelle de votre garantie loyers impayés est déductible de vos revenus fonciers dans votre déclaration d’impôts sur le revenu.

Ci-dessous vous trouverez un comparatif pour vous aider à choisir la meilleure assurance loyers impayés. Vous pouvez également faire des demandes de devis en ligne gratuitement pour chacun de nos partenaires.

  • Pour réaliser ce comparatif et mettre en avant les formules suivantes, nous avons défini un profil particulier : un propriétaire louant un appartement meublé de 3 pièces au Mans. Le loyer s'élève à 1 100 € charges comprises. Dépôt de garantie de 1 100 €. Le locataire est salarié avec un revenu de 3 500 € nets.
Notre sélection des assurances loyers impayés
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  • Frais de procédure d'expulsion (frais d’intervention du serrurier, du commissaire de police, frais de garde meuble)
  • Vacance locative suite à un préavis réduit, à un départ furtif ou au décès du locataire
Frais de dossier : 25 €

Devis effectués le 07/01/2021 sur les sites web respectifs des assureurs, selon conditions. Référencement gratuit. Classification par prix croissant.

Quels locataires sont éligibles à une assurance loyer impayé ?

Les assureurs imposent des critères précis concernant les dossiers des candidats à la location. En fonction des prestations incluses dans votre assurance, les critères changent : plus elle inclue de garanties et plus les critères de sélection sont contraignants. Regardez donc bien les critères stipulés dans votre contrat.

Quels documents sont obligatoires pour constituer le dossier ?

Pour que le dossier du locataire soit éligible, il doit comporter les justificatifs suivants quelque soit leur situation :

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  • Un contrat de bail comprenant une clause résolutoire de plein droit et une clause de solidarité, paraphé sur toutes les pages et signé par toutes les parties au contrat ;
  • Une copie du passeport ou de la carte d’identité en cours de validité de chaque locataire, une copie de la carte de séjour pour une durée supérieure à 6 mois, ou un justificatif de demande de renouvellement ;
  • Une attestation d’assurance du locataire ;
  • Un état des lieux d’entrée paraphé sur toutes les pages, daté et signé par le propriétaire et par tous les locataires ou colocataires.

Ces documents sont les seuls à rassembler si vous souscrivez cette assurance avec un locataire en place depuis plus de 6 mois. Il faudra par contre rassembler les preuves que votre locataire vous a payé sans incident sur les 6 derniers mois, idéalement avec vos relevés bancaires où apparaissent le virement ou le paiement par chèque.

Quels documents sont requis en fonction du profil du locataire ?

En fonction des profils des locataires, des documents spécifiques peuvent être demandés. Chaque assureur peut apporter sa spécificité. Vérifiez donc bien les documents exigés par votre assureur dans votre contrat d’assurance loyer impayé. Si vous décidez de confier votre bien immobilier à un gestionnaire locatif, c’est lui qui aura la charge de récupérer tous ces documents.

Locataire salarié en CDI ou Fonctionnaire

  • Une attestation d’emploi datant de moins de 30 jours, établie par l’employeur et stipulant que le locataire est titulaire d’un CDI (hors période d’essai, période de préavis, période de licenciement). À défaut, son contrat de travail ou un arrêté de titularisation pour les fonctionnaires ;
  • Les trois derniers bulletins de salaire du locataire, précédant la date de signature du bail.

Il n’est pas toujours possible d’obtenir les dernières fiches de paies notamment pour les fonctionnaires, a minima récupérez la fiche du mois N-2.

Locataire étudiant ou apprenti

  • La copie de la carte d’étudiant ou attestation de scolarité. Entre deux années universitaires, il suffit de récupérer une preuve de scolarité de l’année précédente et un document prouvant l’inscription sur l’année suivante
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Locataire indépendant ou auto-entrepreneur

  • La copie de la carte professionnelle ou l’avis d’inscription au Répertoire des Métiers ou au Registre du Commerce ;
  • Les deux derniers avis d’imposition sur le revenu, du (des) locataire(s), précédant immédiatement la signature du bail.

Locataire dirigeant de société

  • L’extrait K-bis de la société ;
  • Pour les dirigeants salariés : les trois derniers bulletins de paie, précédant immédiatement la signature du bail​ ;
  • Pour les dirigeants non-salariés : les deux derniers avis d’imposition et une attestation de revenus établie par l’expert-comptable pour l’année en cours.

Si l’avis d’impôts est demandé, il est important de récupérer l’avis d’imposition et non la déclaration

Locataire retraité

  • Le dernier bulletin de pension du mois précédant la date de signature du bail ;
  • Le dernier avis d’imposition sur le revenu précédant la signature du bail, ainsi que le relevé d’informations de la caisse de retraite à laquelle le locataire est affilié ou un relevé de banque des 3 derniers mois.

Assurance loyer impayé pour locataire : comment est vérifié le dossier ?

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Il faut rester vigilant car un locataire peut se présenter avec un faux dossier auprès du propriétaire bailleur. Déceler de faux papiers reste très compliqué, cependant il existe des méthodes de vérifications, relevant souvent du bon sens, qui vous aiderons à y voir plus clair.

Si certaines pièces vous paraissent douteuses ou mal photocopiées, n’hésitez pas à demander un original. Dernière précaution : si le garant ne peut se déplacer lors de la signature du bail, envoyez-lui l’acte de caution solidaire directement par la poste, sans donner un exemplaire au locataire, pour être bien sûr que le locataire ne signe pas au nom du garant. Vous pouvez éventuellement lui demander d’authentifier sa signature en mairie.

Le dossier de votre locatire s’avère falsifié ?Pas de panique, votre assureur vous couvrira tout de même, sauf si évidemment les faux documents sont grossiers. Vous n’êtes pas censé être un spécialiste pour repérer ce type de fraude

Voici donc une liste non exhaustive des vérifications qui s’applique à la fois au locataire, mais également aux éventuels garants.

Vérification de l’identité du futur locataire

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  • Pièce d’identité : vérifiez la copie de la pièce d’identité fournie par le locataire, la photo doit correspondre à la personne qui va signer ;
  • Numéro de sécurité sociale : le numéro de sécurité sociale sur ses fiches de paie doit coïncider avec son année de naissance (les deuxième et troisième chiffres du numéro de sécu correspondent à l’année de naissance, les chiffres suivants au département de naissance, les personnes nées à l’étranger ayant le chiffre 99) ;
  • Présence sur internet : ce n’est pas un critère bloquant, mais si le candidat a un gros poste dans une société connue, il est quasiment certain qu’il soit présent sur Google, que ce soit sur LinkedIn ou sur une page de la société.

Vous pouvez appeler l'employeurSi vous avez un doute sur l'identité du candidat, vous pouvez appeler son employeur afin de vérifier qu'il est toujours présent dans l'entreprise. Il est en effet possible de modifier simplement le nom sur la fiche de paie ou de modifier la date pour un candidat ayant quitté l’entreprise.

La vérification des revenus déclarés

  • Vérification de l’avis d’imposition : vérifiez l’avis d’imposition fourni par le locataire sur le site impots.gouv. En tapant le numéro fiscal du candidat et la référence de l’avis vous allez pouvoir vérifier que les montants déclarés n’ont pas été modifiés. Cette méthode reste limitée dans la mesure où certains candidats n’ont pas d’avis, qu’ils reviennent de l’étranger ou qu’ils démarrent leurs vies professionnelles.
  • Revenu brut contractuel : le revenu brut annuel d’un salarié précisé dans le contrat de travail doit correspondre au revenu brut mensuel multiplié par 12 figurant en haut de la fiche de salaire (attention aux primes ou 13e mois) ;
  • Ratio net/brut : le revenu net mensuel de la fiche de salaire doit correspondre à environ 75 % du salaire brut ;
  • Cohérence du net imposable : le revenu net mensuel de la fiche de salaire multiplié par 12 doit correspondre au revenu imposable déclaré sur la feuille d’impôts (hors revenus annexes) ;
  • Date d’entrée : vous pouvez vérifier que la date d’entrée précisée sur la feuille de salaire correspond bien à la date précisée dans le contrat de travail ou à celle figurant sur l’attestation employeur ;
  • Saisie sur salaire et autres mentions : vérifiez enfin les lignes des bulletins de salaire, pour détecter d'éventuels saisies ou oppositions sur salaire (c’est un critère d’exclusion pour la garantie loyers impayés), mais également des lignes « entrées/sorties » ce qui signifierait que le candidat est en instance de départ.

La vérification de l’existence de la société

  • Existence sur le greffe : l’existence de leur société peut facilement être vérifiée sur societe.com en tapant le numéro SIREN (9 premiers chiffres du numéro SIRET que vous trouverez sur les feuilles de paie). Regardez enfin que la société ne soit pas fermée ou en liquidation judiciaire.

Si certaines pièces vous paraissent douteuses ou mal photocopiées, n’hésitez pas à demander un original, notamment une pièce d’identité à la signature. Dernière précaution si le garant ne peut se déplacer lors de la signature du bail, envoyez-lui l’acte de caution solidaire directement par la poste, sans donner un exemplaire au locataire, pour être bien sûr que le locataire ne signe pas au nom du garant. Vous pouvez éventuellement lui demander d’authentifier sa signature en mairie.

Délai de réponse et acceptation du dossierSi vous votre dossier est complet et correspond aux critères établis par votre assurance, l’acceptation de votre dossier d’assurance loyer impayé sera rapide. Vous pouvez obtenir une réponse dans un délai de 48h selon les assureurs.

Assurance loyer impayé : que faire en cas de dossier refusé ?

Votre dossier est refusé malgré vos efforts et justificatifs ? Que faire dans ce cas ? Essayons de comprendre.

Pourquoi mon dossier d'assurance loyers impayés a-t-il été refusé ?

L’assureur peut refuser votre dossier de demande de garantie loyers impayés pour plusieurs raisons :

  1. Il considère que votre profil ou celui de votre locataire est à risques et préfère ne pas vous couvrir pour éviter les coûtts liés à la couverture des risques.
  2. Les compagnies d'assurances s’assurent une marge de sécurité en refusant les dossiers qu’elles jugent "douteux". Elles préfèrent couvrir les profils les plus stables, les sinistres ayant moins de chances de se produire. Chaque compagnie d’assurance définit ses propres conditions d’éligibilité. .
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  • Vous pouvez choisir un autre locataire : il est toujours préférable de souscrire son assurance GLI avant de signer le bail, vous n’êtes donc pas tenu de poursuivre les démarches de location avec la personne que vous refuse l’assureur.
  • Si vous ne souhaitez pas signer avec un autre locataire : vous pouvez opter pour une autre protection pendant quelques temps : la garantie Visale, caution ou dépôt de garantie.

Il existe encore deux autres méthodes afin de bénéficier d’une assurance loyers impayés :

  1. Vous pouvez également soumettre votre dossier à un autre assureur : cela à conditions que le contrat que vous souscrivez corresponde à vos besoins et à votre profil. Il est donc très intéressant d’utiliser un comparateur d’assurances pour pouvoir faire le meilleur choix possible. Vous aurez accès en quelques minutes aux garanties incluses, aux coûts des assurances loyers impayés, aux conditions d’éligibilité, etc..
  2. Si la souscription du contrat contrat d’assurance loyer impayé s’avère difficile, vous pouvez également tenter une souscription d’un contrat collectif : les agences immobilières proposent généralement un contrat d’assurance loyers impayés de groupe. Le contrat est souvent intéressant du fait que les tarifs sont négociés, mais la couverture peut ne pas totalement vous correspondre, car elle n’est pas personnalisée selon vos besoins.

Assurance loyer impayé et colocation : comment ça marche ?

Il est possible de cumuler les revenus des colocataires ou ceux de leurs garants pour souscrire une GLI. A contrario, il n’est pas possible de souscrire une telle assurance avec une colocation mixte étudiants/salariés.

Dans le cas particulier d’une colocation d’étudiants, pour être couvert par une assurance loyer impayé, les garants doivent avoir des statuts éligibles, et la somme de leurs revenus doit dépasser le seuil de solvabilité de 2,85 fois le loyer charges comprises. Il faudra enfin que les garants signent des actes de caution solidaire (et non de caution simple) avec un acte par couple garant-locataire.

Dans tous les cas vous devrez impérativement signer un bail avec une clause de solidarité entre les locataires.

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