Assurance loyer impayé ou garant : choix, différences et aides

Assurance loyer impayé ou garant : choix, différences et aides

Vous êtes propriétaire d’un logement et vous souhaitez mettre votre bien en location. Après plusieurs interrogations, il va vite arriver la question de l’assurance ! Les impayés de loyer, bien que minoritaires, peuvent mettre les bailleurs dans une situation difficile. Le meilleur moyen d'écarter ce risque est encore de le prévenir. Pour y parvenir, les garants et l'assurance loyer impayé sont là. Quelle différence y a-t-il entre ces deux protections ? Quels sont les avantages et inconvénients de chacune de ces méthodes ? Lisez notre guide complet afin d’y voir plus clair !


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Garant ou assurance loyer impayé ? Quelles différences et quels avantages ?

Lors de la mise en location de son logement, le propriétaire peut prévenir en amont les risques liés non-paiement des loyers par le locataire : c’est la principale préoccupation du bailleur. Pour ce faire, deux options: la caution ou l'assurance loyer impayé. Les impayés de loyers et de charges, qui peuvent rapidement mettre le propriétaire dans une situation délicate, sont l’un des plus grands risques locatifs.

Heureusement, le bailleur dispose de deux solutions pour s’en prémunir :

  • La garantie loyer impayé (GLI) ;
  • Un garant personne physique.

Ces dispositifs permettent au propriétaire de se retourner contre un tiers si le locataire est défaillant.

L'assurance loyer impayé

L’assurance loyer impayé, ou garantie loyer impayé (GLI), est une couverture permettant de sécuriser les revenus locatifs des propriétaires. Elle peut protéger le propriétaire immobilier d’autres risques grâce aux garanties suivantes :

Location sans garant : des aides existent pour obtenir un garant !
  • Le paiement des détériorations du logement ;
  • Le paiement des sommes dues : lorsque le locataire part prématurément, les frais de contentieux liés au recouvrement des loyers, etc.

Cette assurance loyer impayé fonctionne comme toute autre assurance : le propriétaire souscrit un contrat et s’engage à payer une certaine prime d’assurance en échange d’une indemnisation si l’un des risques garantis survenait.

Elle fait suite à deux autres mesures prises ces dernières années puis abandonnées :

  • La garantie des risques locatifs (GRL), ayant eu pour but de faciliter l’accès au logement pour les personnes en situation précaire. Elle a été arrêtée au 1er janvier 2018 ;
  • La garantie universelle des loyers (GUL), destinée aux jeunes salariés et aux ménages précaires, avait été prévue par la loi Hamon en 2014 mais jamais appliquée.

Le garant ou la caution solidaire

Le système de garant n’est pas une assurance. Il s’agit d’un système mis en place pour protéger le propriétaire des risques locatifs et loyers impayés. Lors de la signature du bail, le bailleur réclame un garant ou caution solidaire, c’est-à-dire une personne désignée comme relais en cas de défaut de paiement des loyers par le locataire. Le garant s'engage à payer le loyer et les charges si celui-ci est dans l'incapacité de le faire.

Qu'en est-il de la caution ? C’est la personne qui, dans un document écrit appelé acte de cautionnement, s'engage envers le propriétaire du logement loué à payer les dettes locatives du locataire en cas de défaillance de sa part. La caution et le garant signifient la même chose, on dit que le garant “se porte caution” d’un locataire.

Le propriétaire peut donc se tourner vers la caution pour obtenir son dû, à condition qu’elle soit elle-même solvable. La personne qui se porte caution est également appelée le garant. Il doit notamment consigner par écrit sa connaissance de la nature de l’engagement et le montant du loyer : Il existe deux types de cautions (ou garants) :

  • La caution simple : ne pouvant être appelée par le bailleur que si le locataire se trouve totalement insolvable. Le bailleur devra envoyer au locataire un commandement de payer avec accusé de réception rédigé par un huissier de justice. À la suite de ça seulement, il pourra faire appel à la caution ;
  • La caution solidaire : permettant au propriétaire de contacter la caution dès le premier euro de loyer impayé, sans avoir à engager de quelconques poursuites envers le locataire.

Le bailleur privilégie bien évidemment la caution solidaire, beaucoup plus facile à activer et pour laquelle les procédures sont moins complexes. Dans le cadre d’une caution simple, la caution aura le bénéfice de discussion : c’est une mention qui lui permet de refuser de payer, tant que le locataire n’a pas été inquiété.

Quels sont les avantage et inconvénient du garant ?

Garant, quels sont les avantages ?

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  • Gratuité : aucun frais à prévoir, il s’agit simplement de faire compléter le dossier ;
  • Simple : Il n’y a pas de dossier à constituer et aucune procédure compliquée à suivre. Il vous suffit de télécharger un modèle d’acte de cautionnement, puis de le faire remplir et signer par le garant proposé par votre locataire ;
  • Engagement personnel : le garant qui signe prend un engagement fort. Cet engagement est d’autant plus fort que le garant et le locataire sont proches : on voit rarement un parent garant de son enfant l’abandonner en rase campagne et refuser de faire face à son engagement ;

Garant, quels sont les Inconvénients ?

  • Non infaillible : recourir à un garant a beau être une manière très peu contraignante de se prémunir contre les impayés, cette solution n’est pas parfaite et n’empêche pas forcément d’avoir affaire à la justice en cas de dettes locatives. En effet, si le locataire cesse de verser son loyer et ses charges, il n’est pourtant pas certain que le garant règle les arriérés de paiement ;
  • Difficultés de la mise en place : plus la relation entre le garant et le locataire est éloignée, plus la mise en jeu est difficile : payer les dettes de son enfant n’est déjà pas agréable, mais payer les loyers d’une simple relation se fait rarement sans y être vraiment contraint ;
  • Validité de la caution : la forme de l’engagement de caution est très importante et doit impérativement être respectée. Les tribunaux sont en effet attentifs à ce point ;
  • Frais de procédure : en cas d’absence de réaction du garant, il n’y a pas d’autre solution que d’engager une procédure judiciaire, qui a un coût qu’il faut supporter en plus des retards de loyer.

Tableau récapitulatif des avantages et inconvénients d'un garant

 

AVANTAGES INCONVÉNIENTS

PRIX

   

COUVERTURE

   

PRISE EN CHARGE DES FRAIS

   

PROCÉDURE D'INDEMINISATION

   

CONDITIONS DE MISE EN PLACE

   

Quels sont les avantages et inconvénients de l’assurance loyer impayé ?

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Assurance loyers impayés : quels sont les avantages ?

  • Couverture : si on fait appel à un assureur, c’est en principe pour avoir une sécurité sur la couverture fournie ; c’est rarissime qu’un assureur soit défaillant ;
  • Frais juridiques : ils sont compris dans les contrats et c’est bienvenu. En effet, quand le loyer manque, il est douloureux de devoir supporter des frais de procédure ;
  • Fiscalité : fiscalement, les primes d’assurance sont des charges déductibles des revenus fonciers.

Assurance loyers impayés : les inconvénients

  • Coût : il est loin d’être négligeable. Le taux peut varier de 2.5 % (souscription via un gestionnaire immobilier) à 3.5 % ou plus (souscription individuelle à un contrat) ;
  • Sélection des candidats : pour bénéficier de l’assurance loyers impayés, il faut que les candidats entrent dans les critères du contrat, qui sont contraignants. En effet, l’assurance n’est là que pour couvrir l’accident. Les locataires doivent donc démontrer des profils financiers de très bonne qualité et donc assez peu risqués… On restreint alors le nombre de candidatures éligibles, ce qui peut être un problème dans les zones de marché locatif à forte offre ;
  • Trésorerie : l’assurance assure, mais à sa vitesse. Il faut donc prévoir une réserve de trésorerie pour couvrir les délais entre absence de paiement et indemnisation de l’assureur ;
  • Formalisme : ce point est à surveiller particulièrement en cas de souscription d’un contrat directement auprès d’un assureur. En cas de sinistre, l’assurance demandera systématiquement à vérifier le dossier de solvabilité et les relances effectuées. En cas de non-respect des obligations contenues dans le contrat, le bailleur pourra perdre le bénéfice de la garantie.

Gardez en tête, en tant que bailleur, que la souscription individuelle d’un contrat d’assurance loyers impayés, est un acte rigoureux concernant le montage du dossier et le suivi des obligations de relances et de déclarations de sinistres.

Tableau récapitulatif des avantages et inconvénients de l'assurance loyer impayé

 

AVANTAGES INCONVÉNIENTS

PRIX

   

COUVERTURE

   

PRISE EN CHARGE DES FRAIS

   

PROCÉDURE D'INDEMINISATION

   

CONDITIONS DE MISE EN PLACE

   

Chaque système ayant ses avantages et inconvénients, la bonne attitude est de rester ouvert. En effet, si l’objectif est toujours le même (assurer la sécurité de ses revenus locatifs), la solution à retenir peut dépendre de la situation qui se présente.

Peut-on cumuler assurance loyer impayé et garant ?

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  • Votre locataire est étudiant : vous pourrez être amené à présenter à votre assureur le certificat de scolarité de votre locataire ;
  • Votre locataire est apprenti : vous devrez présenter à votre compagnie d’assurance le contrat d’apprentissage établi entre votre locataire et son employeur ;

Vous ne pouvez donc réclamer de caution à votre locataire, si vous êtes assuré par la garantie loyer impayé, que s’il est étudiant ou apprenti. Aucun autre cas n’est admis par la loi, qui considère que l’assurance loyer impayé remplit d’ores et déjà le travail d’un garant.

Ces règles de cumul sont valables pour les baux d’habitation, et non pour les baux commerciaux (assurance loyers impayés pour bail commercial). En effet pour ces derniers, le cumul GLI et caution est possible.

Comment louer un logement sans garant ?

Pour se garantir des risques de loyers impayés, les bailleurs exigent généralement la présence d’un garant qui interviendra en cas de besoin. Louer sans garant reste toutefois possible grâce à des dispositifs spécifiques.solutions.

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On compte deux types de garants : les personnes physiques et les moraux :

  • La personne physique pouvant se porter garant peut-être un membre de la famille, un ami ou un tiers ;
  • La personne morale comprend les entreprises, les banques ou les associations. Toutes ces entités ont la possibilité de se porter garant. Leur rôle est exactement le même que pour les personnes physiques : elles prennent en charge les loyers et charges du locataire en cas d’impayés, et toute autre somme pouvant être due par le locataire ;

Pour se porter garant, un document écrit est obligatoire. La rédaction du contrat de cautionnement est établie sous seing privé entre le bailleur et le garant. Il doit spécifier la nature et l’étendue de la caution.

Quel organisme peut se porter garant pour un logement ?

La caution est l’engagement pris par un organisme public ou privé qui assume le remboursement de la dette locative d’un locataire envers son propriétaire. Trouver un garant physique parmi son entourage n’est pas forcément possible pour bon nombre de candidats à la location d’un logement, alors que la plupart des bailleurs l’exigent encore.

Ces organismes de cautionnement peuvent proposer des services dématérialisés, comme le Dispositif Visale par exemple, ou proposer un point de vente physique comme Action Logement. Leur objectif est de faciliter l’accès au logement des actifs qui n’ont pas d’entourage acceptant de se porter caution pour un logement, qui sont précaires, intérimaires, etc. tout en rassurant le propriétaire.

Voici les plus connus :

Quel organisme peut se porter garant pour un logement ?
ORGANISME DE CAUTION SOLIDAIRE COMMENT ? POUR QUI ?

LES BANQUES

Caution bancaire Client des banques.

GARANTIE LOCA PASS

Elle est financée par Action Logement Les publics éligibles sont les salariés du secteur privé et les jeunes de moins de 30 ans en recherche d’emploi.

GARANTIE VISALE

il s’agit de la principale solution de cautionnement proposée par un organisme public, à savoir Action Logement Le dispositif Visale est réservé aux logements du parc privé.

GARANT ME

Cette caution est fournie par deux assureurs : MMA et  GALIAN (assurance GLI) Tout le monde, sous réserve d’éligibilité.

WEMIND

Remettent une attestation d’assurance GLI que vous pourrez présenter à votre propriétaire ou à votre agence immobilière. Freelances et entrepreneurs

La garantie loca-pass

Action Logement s'engage alors à prendre en charge le paiement du loyer et des charges dus par le locataire en cas d'impayé en se portant garant pour ce dernier. Le montant maximum de la garantie s'élève à 9 mois de loyers et charges dans la limite de 2000 euros, après avoir déduit les aides au logement.parallèles qui pallient l'absence de garants

Vous disposez d’un délai maximum de 3 ans pour rembourser votre dette. Celle-ci ne fait l’objet d’aucun frais de dossier ou d’intérêt supplémentaires. Une fois le montant de l’emprunt remboursé, vous avez la possibilité d’effectuer une nouvelle demande de garantie loca-pass pour votre nouveau logement.

À qui s’adresse la garantie loca-pass ?

  • Aux salariés d'une entreprise du secteur privé non agricole, y compris les préretraités et les retraités depuis moins de 5 ans ;
  • Aux jeunes de moins de 30 ans en formation au sein d'une entreprise (contrat d'apprentissage, alternance ou en contrat de professionnalisation) ou en recherched'emploi, ou en situation d'emploi (hors titulaires de la fonction publique), ou étudiants boursiers d'État ;
  • Aux travailleurs saisonniers.

Toutefois, ces catégories de bénéficiaires ne doivent pas avoir préalablement :

  • Obtenu une autre garantie loca-pass qui soit en cours de remboursement pour un autre logement ;
  • Déposé auprès d'un autre organisme d'Action Logement une demande de garantie loca-pass pour le même logement ;
  • Obtenu une aide de même nature accordée par le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) ;
  • Déposé un dossier de surendettement auprès de la Banque de France.

La garantie Visale

La garantie Visale (VISA pour l’Emploi et le Logement) est un service gratuit de cautionnement mis en place en 2016 par Action Logement. Ce dernier est l'acteur majeur du logement social en France qui a pour mission de « faciliter l’accès au logement pour favoriser l’emploi ». C’est une garantie de loyers impayés, simple et gratuite, pour les bailleurs et les locataires.

La garantie Visale consiste à octroyer une caution gratuite aux personnes à la recherche d’une location pour qu’elles puissent plus facilement être considérées par les propriétaires.

En cas d’impayés de loyers ou de dégradations locatives, Action Logement va indemniser le bailleur, puis demandera le remboursement au locataire, selon un échéancier adapté à sa situation financière. Ainsi, le propriétaire n’a pas à faire face aux impayés puisqu'il est immédiatement indemnisé par Action Logement.

Visale, une garantie simple pour les étudiants

C’est une garantie particulièrement utile pour les jeunes pendant leurs études ou débuts de carrières : il est souvent difficile de louer un logement sans garant, encore plus dans certaines villes. Le dossier du locataire est alors renforcé par la présence de la garantie Visale et le propriétaire, rassuré, accepte plus volontiers de louer son bien à ce candidat.

Liste : quel organisme peut se porter garant pour un logement ?

Le locataire est alors dispensé d’apporter toute autre caution à son bailleur.

La garantie Visale diffère de l’assurance GRL (garantie des risques locatifs). Ce dispositif a été abandonné, il n’est donc plus possible d’y souscrire. L’assurance GRL avait été développée pour faciliter l’accès aux logements des personnes en situation précaire, mais s’est trouvée trop proche de l’assurance loyer impayé (ou garantie loyer impayé ou GLI).

À qui s’adresse la garantie la garantie Visale ?

Pour bénéficier de la garantie Visale, il y a quelques conditions :

  • Avoir entre 18 et 30 ans (révolus), quelle que soit votre situation professionnelle ;
  • Pour les plus de 30 ans : soit être salarié depuis moins de 6 mois quel que soit le contrat de travail (CDI en période d’essai, promesse d’embauche, CDD…), soit être salarié en mobilité professionnelle (c’est-à-dire jusqu’à 6 mois après la mutation).
  • Être un ménage accompagné dans le cadre d’une intermédiation locative, salariés ou non.

La garantie Visale n’est pas possible pour un étudiant rattaché au foyer fiscal de ses parents. Cependant, elle est compatible avec les APL.

Action Logement précise que si l’un des titulaires du bail est éligible, l’ensemble du ménage locataire peut bénéficier de la garantie Visale. Le locataire ayant été accepté pour bénéficier de ce dispositif doit donner son visa certifié (attestant de son éligibilité) au bailleur.

La banque, organisme de caution solidaire plausible

Sachez que votre banque a la possibilité de se porter garant pour vous. Cette solution est à garder en dernier recours, car peu répandue et assez contraignante : le but consiste à bloquer une forte somme d’argent sur un compte, de l’ordre d’un à deux ans de loyer. L'argent servira en cas d’insolvabilité du locataire à assurer le remboursement des dettes locatives.

On parle de caution bancaire car ce sont en général les banques qui se portent caution pour vous et qui vous demandent en parallèle la somme en garantie. En pratique peu de banques et peu d’agences proposent ce service Quand elles le proposent, elles mettent parfois plusieurs semaines à activer cette caution bancaire ce qui fait souvent rater les locations envisagées aux locataires.

Cette solution qui n’est pas faite pour tout le monde étant donné la contrainte financière qui s’avère engageante dès le départ.

Les entreprises privées comme organisme de caution solidaire 

Certaines entreprises privées proposant un service de cautionnement, par exemple Garantme, Wemind,etc. Certains publics non éligibles à Visale peuvent y faire appel, mais ce sont des prestations payantes : généralement entre 3 et 4 % du loyer.

La caution locative Garantme :

  • Pour les locataires sans garant sous réserve d’éligibilité ;
  • Elle protège les revenus locatifs des propriétaires jusqu’à 36 000 € par an, sans franchise, sans délai de carence et sans frais. En outre, elle les soulage de la gestion des candidatures parce que Garanme construit, analyse et certifie les dossiers des locataires ;
  • Elle permet donc aux locataires dont le loyer est garanti par Garantme d’accéder au logement de leur choix en y souscrivant facilement et rapidement en ligne.

Cette caution est fournie par deux assureurs de renom : MMA avec Suffren Assurances, un des leaders de la Garantie des Loyers Impayés en France et Galian, le leader de la garantie financière immobilière.

La caution locative Wemind Home :

  • S'adresse aux freelances et entrepreneurs ;
  • S'engage auprès de votre propriétaire à prendre en charge le loyer en cas d’impayé jusqu'à 90 000 € ;
  • Le propriétaire est protégé en cas de contentieux ou de départ prématuré ;
  • Les frais juridiques sont pris en charge.
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