Loyers impayés et huissier : fonctionnement et procédure à suivre

Les loyers impayés sont une angoisse que partagent beaucoup de propriétaires de biens immobiliers. Votre locataire ne vous verse plus tout ou partie des loyers ? S'il est toujours préférable de privilégier le dialogue avec son locataire et de trouver une issue amiable au litige, il arrive bien souvent que les tentatives de conciliation restent en vain. Des procédures spécifiques aux différents scénarios de loyers impayés sont prévues par la loi et le Code de Procédure civile. Que faire lorsqu’un locataire ne paie pas son loyer en temps et en heure ? Quels sont les solutions et recours ? Nous vous expliquons toutes les étapes dans ce guide complet.

Qu'est-ce que le commandement de payer par huissier ?

Un commandement de payer par huissier c’est un acte juridique par lequel un créancier, via l'intervention d'un huissier de justice, invite son débiteur à lui verser la somme qu'il lui doit sous peine d'être saisi. Un commandement de payer peut donc être adressé par un propriétaire à un locataire qui ne paie plus ses loyers. Pour adresser ce type d'acte, le créancier doit préalablement être muni d'un titre exécutoire (acte juridique constatant une créance).

Pourquoi faire appel à un huissier pour un commandement de payer ?

Faire appel à un huissier de justice est indispensable afin de pouvoir envoyer le commandement de payer à votre locataire. Il s’agit d’un acte d’huissier qui reconnaît la dette locative et qui vise la clause résolutoire prévoyant la résiliation du bail en cas de non-paiement du locataire. Ce commandement de payer fait encore partie de la phase amiable : le locataire dispose de 2 mois pour régler ses dettes.

Envoi d'un commandement de payer au garantLe commandement de payer envoyé par l’huissier au locataire doit également être transmis au garant, dans les 15 jours suivants. Il doit obligatoirement préciser les sommes réclamées pour être recevable.

La clause résolutoire

La clause résolutoire est la clause présente dans la grande majorité des contrats de bail et qui prévoit la résiliation du contrat à défaut pour une des parties d'exécuter ses obligations. Le paiement des loyers aux termes convenus est une obligation du locataire (article 7 de la loi du 6 juillet 1989). Dès lors, le défaut de paiement des loyers est un motif permettant la mise en œuvre de la clause résolutoire.

Ainsi, le commandement de payer adressé au locataire doit nécessairement viser cette clause résolutoire. Au-delà des deux mois laissés pour régler la dette, la clause résolutoire du contrat de bail sera mise en œuvre et le propriétaire sera en mesure de demander l'expulsion du locataire.

Comment débuter la procédure auprès de l’huissier ?

Le propriétaire peut délivrer un commandement de payer après :

• L'envoi de lettres de relance du locataire ;
• La proposition d'un plan d'apurement dans le cadre d'un accord amiable avec le locataire ;
• Le signalement de la situation à la CAF ou à la Commission départementale des aides publiques au logement (CDAPL), si le locataire perçoit une aide publique et que le propriétaire bailleur reçoit directement cette aide sur son compte bancaire.

Le coût du commandement de payer (coût de l'acte d'huissier de justice) est à la charge du locataire, car, dans le cadre de la clause résolutoire, il s'agit d'un acte de recouvrement exigé par la loi (article L. 111-8 du Code des procédures civiles d'exécution et article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Depuis le 1er janvier 2015, le bailleur, par l'intermédiaire de l'huissier de justice, doit signaler la situation à la Commission de coordination des actions et de prévention des expulsions locatives (Ccapex).

Quand envoyer un commandement de payer ?

Il est préconisé de respecter les étapes recommandées par votre l’assurance loyer impayé. Généralement, elle peut vous proposer un cheminement juridique tel que celui qui suit.

Si votre locataire doit vous payer le 10 mars :

• Envoi d’un courrier ou d’un mail de relance simple vers le 15 mars ;
• Envoi d’une mise en demeure de payer sous 8 jours, en recommandé avec accusé de réception vers le 21er mars ;
• Envoi d’un commandement de payer par huissier vers le 10 avril.

Par conséquent, votre locataire recevra le commandement de payer par huissier avant la date d’exigibilité de la deuxième échéance. Cette étape devrait fortement l'inciter à régulariser sa situation s’il le peut et éviter qu’un impayé ne s’installe.

Les conséquences du non-paiement des loyers par le locataire

Le paiement des loyers et charges par le locataire est une obligation contractuelle. En cas de non-respect de cette obligation, le propriétaire à le droit de faire valoir son droit : le bail est résilié et le locataire est expulsé.

Cette procédure comporte néanmoins plusieurs étapes :

• Recherche d'une solution à l'amiable : en premier lieu, il est conseillé aux 2 parties de trouver entre eux une solution satisfaisante ; cette étape peut permettre d'éviter une procédure longue et coûteuse ;
• Commandement de payer : à défaut d'accord, le bailleur doit faire signifier au locataire un commandement de payer par huissier ; dès lors, le locataire dispose de 2 mois pour s'acquitter de sa dette ;
• Engagement dû garant : le bailleur doit notifier la situation au garant dans un délai de 15 jours à compter de la signification du commandement de payer au locataire.

Dans un délai de 2 mois à compter du commandement de payer, si les dettes n'ont pas été acquittées par le locataire ou le garant, le bailleur doit saisir le tribunal d'instance afin d'obtenir un titre exécutoire.

L’assignation en justice

Si le propriétaire décide de saisir le tribunal d'instance pour demander l'expulsion de son locataire, un huissier de justice va alors délivrer au locataire une assignation en justice.

Depuis le 1er juin 2017, l'huissier de justice qui est mandaté pour délivrer l'assignation au locataire doit également remplir une nouvelle obligation suite à l'entrée en vigueur du décret n° 2017-923 du 9 mai 2017.

Il doit à ce titre transmettre au locataire, en main propre ou par dépôt dans sa boîte aux lettres, un document informatif qui mentionne :

• La date, l'heure et le lieu de l'audience ;
• L'importance, pour le locataire, de se présenter à l'audience ;
• La possibilité de demander l'aide juridictionnelle ;
• La possibilité, pour le locataire, de saisir les acteurs locaux qui contribuent à la prévention des expulsions.

L'huissier procède alors à l'expulsion du locataire, sur le fondement dudit titre exécutoire.

Un modèle type de document informatif est établi par le ministre chargé du logement. Les chambres départementales des huissiers de justice mettent ce document type à disposition des huissiers qui en font la demande.

Commandement de payer et garant : comment ça fonctionne ?

Lors de la signature d'un acte de caution solidaire, le garant qui se porte caution peut être sollicité par le propriétaire pour payer une ou plusieurs échéances de loyer impayé afin de faire face à la défaillance du locataire.

Quand prévenir le garant ?

Il est conseillé de prévenir le garant en même temps que le locataire, au moment de la relance simple, mais surtout de la mise en demeure par recommandé. Ces dernières vont permettre au garant de se retourner rapidement vers le locataire afin de trouver une solution et d’éviter ainsi que l’impayé ne perdure.

Le commandement de payer par huissier et le garant

Il nécessaire de prévenir le garant. Si vous ne pensez pas à le prévenir à cette étape, il pourra facilement faire valoir devant le juge que le défaut d’information lui a porté préjudice dans la mesure où la dette s’est accumulée.

La loi prévoit par ailleurs que l’absence de notification du commandement au garant vous empêchera de lui demander les intérêts de retard ou autres pénalités prévues au bail. En pratique comme ces pénalités sont jugées abusives depuis la loi ALUR de 2014 les dispositions légales sont devenues hors sujet.

Dans tous les cas, si vous envoyez un commandement de payer au locataire, c’est probablement mauvais signe, car cela veut dire que le garant ne vous a pas réglé et que la dette locative est toujours présente.

Que faire si le garant refuse de payer ?

Plusieurs situations peuvent se présenter dans le cas où le garant refuse de payer malgré vos courriers de relance voire votre commandement de payer :

• Le garant est devenu insolvable : si malgré les vérifications de base à la signature du bail, le garant est devenu insolvable et ne peut pas régler son loyer et celui de votre locataire ;
• Le garant et /ou le locataire a falsifié son dossier : soit le dossier est falsifié, soit que le garant n’existe pas soit le locataire a signé l’acte de caution à sa place sans le prévenir ;
• Le garant est solvable, mais de mauvaise foi et refuse de payer pour un locataire qu’il connaît peut-être mal ou avec qui il s’est brouillé ;

Dans tous les cas vous allez devoir assigner le garant en même temps que le locataire. Le garant est solidaire (en tout cas si vous avez bien signé un acte de caution solidaire et pas un acte de caution simple).

Quelles précautions prendre pour éviter un défaut du garant ?

Plusieurs précautions diminuent fortement le risque de défaut de garant :

• Retenez un garant que le locataire connaît bien et qui pourra exercer une pression morale sur ce dernier ;
• Demandez un garant gagnant largement de quoi couvrir le loyer en cas d’impayés, 4 fois le loyer s’il est propriétaire, 5 fois s’il est locataire; ;
• Demandez une authentification de la signature en mairie pour éviter les risques d’usurpation du locataire.

Huissier et expulsion pour loyers impayés

Si votre locataire est en situation impayés, il est important de désamorcer la situation rapidement, en essayant de le joindre et de discuter, tout en lui envoyant en parallèle une relance par courrier simple puis une mise en demeure.

Cette étape est impérative, car les impayés qui s’installent sont souvent très difficiles à résoudre étant donné le montant croissant des dettes locatives qui s’accumulent. Si votre locataire a plus de deux échéances de retard, il sera alors nécessaire de démarrer la procédure d’expulsion.

Les impayés sont la clause principale d’activation de la clause résolutoire du bail, clause qui va vous permettre de faire constater la résiliation du bail devant un juge sans discussion possible.

Faire appel au garant ou à l'assurance

Dès le 1er impayé de loyer et avant toute action tendant à demander la résiliation du bail, le propriétaire doit s'adresser :

• À la personne qui s'est portée caution pour le locataire, lorsqu'il en existe une ;
• À l'organisme de caution solidaire (Action logement, Garantme...) ;
• À son assureur s'il a souscrit une assurance garantissant les impayés de loyer.

Le propriétaire et le locataire peuvent faire appel à un conciliateur de justice pour formaliser un accord (exemple : un échelonnement du remboursement). Si le locataire est bénéficiaire d'une aide au logement, le propriétaire a obligation de prévenir la CAF (ou la CMSA) dans les meilleurs délais, afin qu'elle enclenche une procédure pour impayé.

Les différentes étapes d’une procédure d’expulsion

Dans le cadre d’une procédure de loyers impayés, l’obtention d’un jugement d’expulsion est approximativement entre 6 et 14 mois.

Tentative de conciliation amiable : 1 mois

Dès les premiers jours de retard, il est nécessaire de prendre contact avec le locataire pour essayer de résoudre le problème. Il est important de le relancer rapidement, car très souvent souvent un impayé installé devient vite très compliqué. Vous pouvez donc le relancer par mail et courrier simple.

Si l’échéance n’est toujours pas payée après 15 jours, la plupart des garanties loyer impayé demandent expressément que vous mettiez le locataire en demeure de payer sous 8 jours par courrier recommandé avec accusé de réception

Si la conciliation amiable n’a pas fonctionné, vous pouvez soit transmettre le dossier à votre assurance loyer impayé qui se chargera de la suite, soit mener vous-mêmes les démarches :

• Le commandement de payer par un huissier de justice. C’est une étape obligatoire, inscrite dans la loi, sans quoi vous ne pourrez pas poursuivre devant le tribunal. Si le locataire vous paie intégralement, l’incident de paiement est réputé résolu; sinon vous pouvez poursuivre la procédure en l’assignant devant le tribunal d’instance s’il n’a pas régulé la situation sous deux mois.
• L’assignation : vous pouvez assigner le locataire devant le tribunal d’instance sans forcément passer par un avocat. Il vous suffit de remplir un formulaire et de joindre les pièces du dossier. L’objectif de la procédure est d’obtenir la résiliation automatique du bail en visant la clause résolutoire et éventuellement de récupérer les loyers impayés. Il faut compter entre 2 et 6 mois entre l’assignation et la date de passage devant le tribunal.
• La décision : Après passage devant le juge, celui-ci rend une décision sous 1 mois. Si le juge n’accorde pas des délais au locataire (délai maximum potentiel de 3 ans en fonction de la situation du locataire) il peut résilier le bail et prononcer une ordonnance de référé le condamnant au paiement des arriérés de loyer et ordonnant son expulsion.Il faut compter entre 2 et 6 mois entre le passage devant le juge et l’obtention du jugement de résiliation du bail et d’expulsion du locataire.

Après ces étapes, le locataire devient alors occupant sans droit ni titres, son loyer se transformant en indemnité d’occupation.

La procédure d'expulsion doit être mise en œuvre par un huissier. L'huissier peut annoncer préalablement sa visite, mais ce n'est pas obligatoire. L'huissier doit se présenter au logement les jours ouvrables entre 6 heures et 21 heures.

Le bailleur qui procède lui-même à l'expulsion d'un locataire indélicat est passible de 3 ans de prison et de 30 000 € d'amende.

Le jour de l’expulsion

• Si le locataire n'émet aucune protestation pour quitter les lieux, l'huissier dresse un procès-verbal dans lequel il procède à l'inventaire des meubles et indique les lieux où ils sont déposés et récupère les clés du logement ;
• Si le locataire refuse d'ouvrir la porte, l'huissier dresse un procès-verbal de tentative d'expulsion qui relate son échec et fait appel à une autorité de police ;
• Si le locataire est absent : l'huissier ne peut pénétrer dans le logement que s'il est accompagné d'une autorité de police et d'un serrurier. L'huissier dresse ensuite un procès-verbal d'expulsion, fait enlever les meubles et changer la serrure. Il informe le locataire par une affiche placardée sur la porte par laquelle il lui signifie qu'il ne peut plus pénétrer dans le logement.

Le propriétaire ne peut pas prendre l'initiative de pénétrer dans le logement avant l'intervention d'un huissier, faire changer la serrure et toucher aux meubles, sous peine de poursuites pour violation de domicile.

Expulsion interdite durant la "trêve hivernale"

Aucune expulsion locative ne peut avoir lieu durant la période dite de trêve hivernale, allant du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante.

La trêve hivernale ne s'applique pas dans les cas suivants :

• Le logement se trouve dans un immeuble qui a fait l'objet d'un arrêté de péril ;
• L'expulsion est assortie d'un relogement correspondant aux besoins familiaux du locataire ;
• Une résidence principale est occupé par des personnes entrées illégalement ;
• Une résidence secondaire ou un garage (ou tout autre lieu) est squatté.

Dans ce cas, la décision d'expulsion prononcée par le juge peut explicitement priver les squatteurs du bénéfice de la trêve hivernale. Cependant, un propriétaire a le droit d'engager une procédure d'expulsion durant la trêve hivernale en saisissant le juge du tribunal d'instance en référé. Si l'expulsion est ordonnée par le juge, elle sera alors effective dès la fin de la trêve.

Qui paie les frais d'huissier pour loyer impayé ?

Le commandement de payer étant un acte obligatoire, il est théoriquement à la charge du débiteur donc du locataire (cf. Article L111-8 du Code des procédures civiles d’exécution). On ajoute donc les frais d’huissier aux impayés déjà existants du locataire. En pratique, le locataire fautif peut refuser de les payer.

Dans ce cas, si le propriétaire a souscrit à une garantie loyer impayé, c’est peut-être l’assureur qui se chargera de mandater et de payer l’huissier. Les assureurs ont créé l’assurance loyers impayés, aussi appelée GLI, pour permettre au propriétaire d’être indemnisé en cas de défaillance financière de son locataire.

La GLI ne s’arrête pas à cette seule garantie : selon les formules seront couverts les risques de dégradations immobilières, du départ prématuré du locataire et de la vacance locative par l’assurance loyer impayé. Elle peut même prendre en charge les frais de procédures et de contentieux.

L’assureur va donc se substituer au locataire et vous rembourser les sommes dues à sa place, avant de se retourner contre lui. Ainsi vous êtes beaucoup moins impacté par les impayés que si vous n’aviez pas contracté cette assurance.

Pour vous aider dans le choix de la meilleure assurance loyer impayé, n’hésitez pas à comparer les différents contrats du marché en trouvant celui qui vous correspond le mieux avec le meilleur rapport garanties/prix.