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Propriétaires bailleurs : 4 solutions pour assurer le paiement de vos loyers

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Propriétaires bailleurs : comment vous protéger contre les impayés ?

Véritable cauchemar des propriétaires bailleurs, les loyers impayés peuvent avoir des conséquences très graves, notamment si ce complément de revenu vous sert à financer un autre bien immobilier. Pour vous protéger au mieux, des solutions existent. Lesquelles ? Faisons le point.


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La garantie des loyers impayés (GLI)

garantie loyers impayés (GLI)

En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez souscrire, dans le cadre de votre assurance propriétaire non-occupant, une garantie complémentaire appelée « Garantie des Loyers Impayés », ou GLI. Elle peut être souscrite :

  1. À titre individuel (vous souscrivez directement auprès d’une compagnie d’assurance ou d’un courtier) ;
  2. En groupe proposé par l’agent immobilier qui gère votre bien locatif.

Ainsi, en cas de défaut de paiement de votre locataire, qu’il soit volontaire ou non (en cas de décès par exemple), votre assureur s'engage à vous rembourser les loyers non perçus.

Garanties comprises dans une GLI

À l’instar de tout type de contrat d’assurance, les garanties comprises dans la garantie loyers impayés diffèrent d’un assureur à un autre. D’une manière générale, une GLI prend en charge :

  • Le remboursement des loyers impayés. Attention tout de même, il faudra être vigilant concernant les modalités d’application (durée de franchise, plafond et durée maximale d’indemnisation), celles-ci varient grandement d’un contrat à un autre ;
  • Les dégradations faites au logement ;
  • Les frais de procédures en cas de litige : votre assureur prend en charge les honoraires de votre avocat et de l’huissier en charge de votre dossier dans le cadre d’une procédure devant les tribunaux ;
  • Le départ prématuré du locataire : dans le cas où le locataire quitte votre logement avant la fin du bail sans régler le loyer jusqu'au bout ou de décès.

Il convient donc d’être attentif aux dispositions de votre assurance loyers impayés et de vérifier que les garanties dont vous avez besoin y sont comprises.

Conditions d’application de la garantie des loyers impayés

Outre les modalités prévues au contrat (franchises, durées et plafonds d’indemnisation, etc.), plusieurs conditions doivent être réunies pour que votre assureur accepte de vous indemniser en cas de loyers impayés. Quelles sont-elles ?

  • Votre locataire devra présenter des garanties financières suffisantes (le loyer devra au minimum représenter le tiers de ses ressources) ;
  • Certains assureurs exigent que le locataire ait un contrat de travail à durée indéterminée, ou au minimum une caution solidaire (pour les étudiants et les apprentis notamment) ;
  • Le respect de la procédure légale par le propriétaire bailleur en cas d’impayés de loyer (courriers de relance, mise en demeure, commandement de payer par huissier, etc.).

AttentionLe respect de ces conditions ne sera vérifié uniquement en cas de demande d’indemnisation de votre part, et non au moment de la signature du bail. À vous d’être vigilant au moment de choisir votre locataire. Demandez-lui de vous fournir une liste de pièces justificatives (listés par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 : contrat de travail ou attestation de l’employeur, copie de la carte professionnelle, dernier avis d’imposition, trois derniers bulletins de salaire, derniers bilans comptables, etc.) et renseignez-vous auprès de son ancien bailleur.

Combien coûte une GLI ?

prix gli garantie loyer impayé

Le prix d’une garantie loyers impayés varie en fonction de ses particuliarités, des plafonds de couverture, des durées maximales d’indemnisation et de la nature du logement locatif (maison, appartement, meublé, nu).

Les tarifs du marché représentent généralement entre 2,5 et 4% du montant mensuel du loyer et des charges (les contrats de groupe présentant souvent les prix les plus attractifs). Exemple : Pour un loyer de 800 euros par mois, charges comprises, votre cotisation GLI sera comprise entre 20 et 32 euros.

Pour trouver l’offre la mieux adaptée à vos besoins, le mieux est de faire une demande de devis gratuit en ligne. Cela vous aidera :

  • À comparer des assurances loyers impayés adaptées à votre profil ;
  • À mettre en évidence des garanties qui vous sont indispensables auxquelles vous n’aviez pas penser ;
  • À trouver la meilleure GLI pour votre bien locatif et ce, en très peu de temps !

La caution simple, solidaire ou bancaire

clef en main caution propriétaire bailleur

Cette solution, gratuite et très utilisée par les propriétaires bailleurs, consiste à demander à un garant (la caution) de s’engager, via un acte de cautionnement, à s’acquitter à sa place des loyers si votre locataire n’est pas en mesure de le faire. Il existe 3 types de caution :

  1. La caution solidaire : vous permettra, en cas d’impayés, de réclamer la totalité de la dette à la caution ;
  2. La caution simple : vous devrez d’abord poursuivre le locataire avant de vous retourner contre la caution ;
  3. La caution bancaire : la banque du locataire se porte caution. Cette solution est tout de même rarissime.

Pour vous assurer que le garant de votre locataire respectera ses engagements, quelques précautions s’imposent :

  1. Rédigez un acte de cautionnement en bonne et due forme sous peine de nullité. Précisez notamment la durée pour laquelle la caution s’engage ;
  2. Vérifiez la solvabilité du garant en lui demandant de vous fournir les mêmes pièces justificatives que le locataire.

AttentionOutre ses revenus, cherchez à savoir s’il n’est pas déjà engagé envers d’autres locataires, ce qui amenuiserait vos chances d’être indemnisé en cas d’impayés de la part de votre locataire.

La nouvelle garantie Visale

Une autre solution gratuite pour vous prémunir des impayés de loyers : le visa pour le logement et l’emploi, appelée garantie Visale. Celle-ci remplace la Garantie des Risques Locatifs (GRL), qui a définitivement pris fin le 1er janvier 2018.

La garantie Visale couvre les loyers impayés de la résidence principale du locataire pendant les 3 premières années, dans la limite de 36 mensualités. Le loyer ne doit pas excéder un plafond de 1 500 € à Paris et de 1 300 € dans le reste de la France.

Comment ça marche ?

Si votre locataire ne s’acquitte pas de son loyer, Action logement vous rembourse les sommes impayées. L’organisme se retourne ensuite vers le locataire qui devra alors restituer les sommes versées pour son compte au bailleur, selon un échéancier qui aura été défini en fonction de sa situation financière.

À qui s’adresse le dispositif ?

La garantie visale s'adresse :

  • Aux locataires (salariés ou pas) d’un logement locatif privé dont le bail est souscrit par une association qui se porte garante ;
  • Aux salariés de plus de 30 ans du secteur privé (CDD, CDI en période d’essai, intérim…) dès lors que l’entrée dans le logement locatif se fait dans un délai de 6 mois à partir de la prise de fonction ;
  • Aux personnes de 30 ans ou moins, qu’elles soient salariées, étudiants non rattachés au foyer fiscal de leurs parents, chômeurs, fonctionnaires...
  • Enfin, la garantie Visale s’applique aux locataires dont le taux d’effort (rapport loyer/revenus) ne dépasse pas 50 %.

À savoir : la garantie Visale ne s’applique pas aux salariés du secteur agricole.

Quelles sont les démarches à faire ?

Avant même la signature du bail, le locataire doit créer un compte sur visale.fr et faire une demande de visa. Le délai d’instruction est très rapide : comptez 2 jours pour qu’Action logement délivre le visa au locataire qui vous en transmettra une copie.

De votre côté, vous devrez également créer un compte personnel sur le site dédié et signer le contrat de cautionnement pour pouvoir être indemnisé en cas d’impayés de loyers.

À savoirContrairement à la GLI, la garantie Visale ne prend pas en charge les dégradations locatives. Par ailleurs, si vous optez pour ce dispositif, vous ne pourrez pas le cumuler avec une assurance loyers impayés.

La location solidaire

choix

Cette solution permet de vous prémunir efficacement contre les impayés tout en bénéficiant d’aides publiques et d’avantages fiscaux non négligeables.

Louer votre bien à une agence immobilière à vocation sociale (AIVS)

À l’instar des agences immobilières classiques, les AIVS se chargent de la recherche du locataire (des familles avec peu de ressources) pour votre logement ainsi que de la gestion locative. Une équipe sociale assure alors un suivi quant au paiement des loyers, financé en grande partie par les APL qui vous sont en général versées directement. La gestion locative proposée par les AIVS vous coûtera environ 10,2 % du montant du loyer.

Louer votre bien à une association conventionnée

Vous louez votre logement à une association conventionnée qui vous assure le paiement des loyers et la possibilité de récupérer votre bien au bout de 3, 6 ou 9 ans. L'association héberge dans un second temps des personnes en situation difficile (mal logés, travailleurs à bas revenus) dans le logement sous certaines conditions.

En outre, l'association s'engage à prendre en charge l’entretien du logement, les éventuelles réparations dues à des dégradations, ainsi que charge l'assurance locative.

Ces dispositifs de location solidaire vous permettent de bénéficier du régime fiscal Borloo ancien (abattement sur vos revenus locatifs) et de subventions pour travaux d’aménagement.

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