Etat des lieux entrée : modèle PDF et obligations loi Alur

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L'arrivée dans un nouveau logement s'accompagne généralement de la réalisation d'un état des lieux d'entrée avec le bailleur, une démarche importante du déménagement. Il est en effet primordial de consigner l'état du logement, qu'il soit meublé ou non, au moment de la remise des clés, afin d'éviter d'éventuels litiges entre les deux parties.


Modèle d'état des lieux d'entrée

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Que faire en cas de litiges ?

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Si l'état des lieux d'entrée n'est pas réalisé correctement, il peut créer des tensions entre le bailleur et le locataire. La loi prévoit néanmoins des démarches à suivre en cas de litige.

Etat des lieux d'entrée non remis au locataire

D'après l'article 3 du décret n°2016-382, l'état des lieux d'entrée doit être remis à toutes les parties en main propre ou de manière digitale au moment de sa signature. Cependant, aucune sanction n'est prévue en cas de non remise, et l'état des lieux demeure valable.

Vice caché après état des lieux d'entrée : quels recours ?

Un vice caché est un défaut non remarqué au cours de l'état des lieux qui rend le bien impropre à l'usage ou qui empêche la jouissance partielle ou totale du logement. Le bailleur doit être informé du vice caché par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier permet également de lui demander de remédier à ce défaut en réalisant les travaux nécessaires.

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Les vices cachés peuvent notamment être :

  • Un évier qui fuit ;
  • Un store ou volet cassé ;
  • Un chauffage dysfonctionnel ou hors d'usage ;
  • Un défaut d'étanchéité causant des problèmes d'humidité ;
  • Une infestation de nuisibles non traitée, etc.

Refus du bailleur : quel recours ? Si le bailleur refuse de réaliser les travaux de remise en état du logement, le locataire peut saisir le tribunal de grande instance local afin de résilier le bail sans préavis, demander la réparation du préjudice ou exiger le versement d'une indemnité.

Contester un état des lieux d'entrée après signature

Toute modification de l'état des lieux après sa signature nécessite l'accord du propriétaire bailleur. En cas de contestation, deux situations sont donc possibles :

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  • Si le propriétaire donne son accord, le locataire dispose de 10 jours à compter de la date de signature de l'état des lieux pour le modifier. Il est donc possible d'ajouter au document des imperfections ou dysfonctionnements non remarqués le jour de l'état des lieux. Il existe néanmoins une exception : le locataire dispose d'un mois à compter du début de la période de chauffe pour signaler un dysfonctionnement du chauffage au propriétaire et lui demander de l'inclure dans l'état des lieux.
  • Si le propriétaire refuse de modifier l'état des lieux d'entrée, le locataire peut saisir la Commission départementale de conciliation. Les deux parties sont convoquées au moins 15 jours avant la date fixée. Elles se présentent à la séance ou peuvent être représentées via un mandat express de conciliation écrit.

Suite à cette conciliation, deux issues sont possibles :

  • Un accord est trouvé. Le locataire et le propriétaire signent alors un accord de conciliation. Il ne sera ensuite plus possible de faire appel à un juge au cours du bail, sauf en cas de non respect de l'accord conclu lors de la conciliation par l'une des parties.
  • Aucun accord n'est trouvé. Le juge de la commission de conciliation adresse alors un avis aux deux parties dans les 2 mois suivant la séance. Dans ce cas, le juge peut être saisi de nouveau au cours du bail.

L'état des lieux d'entrée n'a pas été signé par le locataire

La loi impose que l'état des lieux soit contradictoire, c'est-à-dire approuvé et signé par chacune des parties. Un état des lieux non signé par le locataire n'est donc pas valable.

Absence d'état des lieux d'entrée

La réalisation d'un état des lieux d'entrée n'est pas obligatoire. Il est néanmoins dans l'intérêt des deux parties de consigner dans ce document l'état du logement à l'arrivée du locataire. Deux situations sont possibles :

  1. Le propriétaire refuse de réaliser l'état des lieux, alors que le locataire souhaite en réaliser un. Le locataire est alors en droit de mettre le propriétaire en demeure de le faire. En cas de nouveau refus suite à cette mise en demeure, le propriétaire devra impérativement démontrer à la fin du bail que le bien (et éventuellement les équipements) était en bon état à l'entrée dans le logement.
  2. Le locataire refuse, ou les deux parties décident conjointement de ne pas faire d'état des lieux. Le locataire affirme ainsi être entré dans un logement en bon état.

Absence d'état des lieux sans refus du bailleur Si aucun état des lieux d'entrée n'a été réalisé et que des dégradations locatives sont constatées au départ du locataire, ce dernier devra payer les réparations nécessaires. Le locataire est néanmoins exempté de ce paiement s'il peut prouver que le logement était en mauvais état à son arrivée, via des photos prises par un huissier par exemple.

Conseils pour l'état des lieux d'entrée

conseils pour réussir l'état des lieux d'entrée

Un état des lieux d'entrée correctement réalisé permet d'éviter les litiges durant le bail et au départ du locataire. Il est donc primordial de vérifier méticuleusement l'état du logement et de ses équipements à l'entrée dans les lieux.

Checklist pour l'état des lieux d'entrée

CHECKLIST POUR L'ÉTAT DES LIEUX D'ENTRÉE

 Vérification du fonctionnement des appareils électriques

Au cours de l'état des lieux d'entrée, il est nécessaire de vérifier le bon fonctionnement de l'ensemble des appareils électriques du logement : prises électriques, radiateurs, lave-linge, lave-vaisselle, plaques de cuisson, réfrigérateur...

 Vérifier les luminaires

Il est également important de vérifier le fonctionnement des luminaires et de leurs ampoules dans chaque pièce.

 Vérifier les pièces "humides"

Il est primordial de s'assurer que les pièces humides, notamment la salle de bain, ne comportent pas de traces de moisissures, que les joints et les systèmes de ventilation sont en bon état.

 Vérifier les écoulements d'eau

Au cours de l'état des lieux, les deux parties doivent tester l'ensemble des sorties d'eau (robinets, douche, chasse d'eau) et les joints alentours afin de noter d'éventuelles fuites.

 Vérifier la serrure

Le locataire et le bailleur doivent tester la serrure afin de s'assurer de son fonctionnement, depuis l'intérieur comme depuis l'extérieur du logement. Il est également nécessaire de tester l'interphone et la sonnette.

 Vérifier l'état des ouvertures

L'état des lieux d'entrée permet de s'assurer que les fenêtres du logement sont en bon état, et de souligner les éventuels problèmes d'isolation, d'ouverture ainsi que les rayures ou les tâches.

 Se renseigner sur l'accès internet

L'état des lieux permet au locataire de demander des informations au bailleur sur l'accès internet du logement : savoir s'il est raccordé à la fibre ou à l'ADSL, où se situe la prise internet, etc.

 Relever les compteurs d'eau, d'électricité et de gaz

Le relevé des différents compteurs doit être réalisé au cours de l'état des lieux d'entrée et les chiffres doivent être mentionnés sur le document. Cela permet au locataire de souscrire de nouveaux contrats auprès des fournisseurs sans payer une partie de la consommation du précédent locataire.

Comment faire un état des lieux d'entrée ?

Afin de prévenir d'éventuels litiges, l'état des lieux d'entrée doit être réalisé minutieusement, par le locataire, le bailleur ou leurs représentants, en suivant les étapes suivantes.

 

🖌️ Vérifier l'état des peintures et revêtements

Afin de consigner l'ensemble des éventuels défauts dans l'état des lieux, il convient de vérifier dans chaque pièce :

  • Les sols : indiquer le type de revêtement ainsi que les éventuelles imperfections ou dégradations ;
  • Les murs : mentionner les matériaux, les éventuels trous ou défauts ;
  • Les plafonds : préciser les fissures, tâches ou défauts de peinture ;
  • Les portes : noter l'état de la peinture, les éventuels défauts d'ouverture ou de fermeture.
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⏳ Prendre son temps

Il est possible que le propriétaire bailleur cherche à réaliser l'état des lieux rapidement afin que le locataire ne remarque pas d'éventuels défauts ou vices cachés du logement. Le locataire doit au contraire prendre son temps, bien étudier chaque pièce du bien, afin d'éviter de futures mauvaises surprises.

📸 Prendre des photos

Il est parfois difficile de remarquer l'intégralité des petits défauts (rayures, traces d'usures sur les sols ou peintures etc.) dans le court temps imparti. Depuis 2016, le locataire a le droit de prendre des photos et de les annexer au document. Cela lui permet de prouver qu'il n'est pas responsable si des dégradations sont constatées après la réalisation de l'état des lieux.

📋 Utiliser une grille de vétusté

Au cours de l'état des lieux d'entrée, les deux parties peuvent décider d'utiliser une grille de vétusté et se mettre d'accord sur celle qui est choisie. Celle-ci permet de définir objectivement l'usure naturelle des matériaux et équipements, et donc de différencier cette usure des dégradations locatives. Cette grille doit être annexée à l'état des lieux d'entrée afin d'être appliquée au départ du locataire et d'éviter les litiges entre les deux parties.

Faire une procuration pour l'état des lieux d'entrée

Si le propriétaire bailleur ou le locataire ne peut pas être présent le jour de l'état des lieux d'entrée, il peut être représenté par un proche. Ce dernier réalisera alors l'ensemble des vérifications dans le logement et signera le document à sa place. Cela permet de ne pas repousser l'état des lieux. Afin de donner procuration à son proche, il est nécessaire de :

  • Rédiger une lettre de procuration pour l'état des lieux d'entrée ;
  • Présenter des photocopies des pièces d'identité du mandant et du mandataire.

Voici un modèle de lettre de procuration pour l'état des lieux d'entrée :

[Nom complet du mandant]
[Adresse]
 

[Nom complet du mandataire]
[Domicile]
 

[Lieu, Date]
 

Objet : Réalisation de l’état des lieux d’entrée


Je soussigné [nom du mandant], donne mandat à [nom du mandataire] pour réaliser à ma place l’état des lieux d’entrée en présence de [nom de l’autre partie (locataire ou bailleur)], le [locataire / bailleur] du logement situé [adresse du logement], au nom d’un contrat de bail que nous avons signé le [date de signature du contrat].
En vertu de cette présente lettre, [nom du mandataire] peut, après avoir démontré son pouvoir de mandataire, réaliser toutes les formalités obligatoires, notifier toutes ses observations sur l’état du logement [et l’inventaire du mobilier], signer l’état des lieux et [réceptionner / remettre] les clés. Le présent courrier ainsi que des photocopies des pièces d'identité du mandant et du mandataire seront remis au [bailleur / locataire] au début de l’état des lieux.

Signature

Coût de l'état des lieux d'entrée

Le coût de l'état des lieux d'entrée varie selon la manière dont il est réalisé : via une agence, un huissier, ou directement entre le locataire et le propriétaire bailleur.

Gratuit ou payant ?

Le coût de réalisation de l'état des lieux d'entrée varie selon la manière dont il est réalisé :

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  • Si l'état des lieux est amiable, c'est-à-dire réalisé entre le bailleur et le locataire sans intermédiaire, il est gratuit ;
  • Si l'état des lieux est réalisé avec une agence immobilière, il est payant. Le coût de l'état des lieux est alors plafonné à 3€/m2, et la part des frais d'agence payée par le locataire doit être inférieure à celle payée par le bailleur ;
  • Si l'état des lieux est litigieux, c'est-à-dire lorsque l'une des deux parties refuse de l'établir de manière contradictoire, il est réalisé avec un huissier de justice et est donc payant. Dans ce cas, le montant de l'état des lieux varie selon la surface du logement en suivant une grille déterminée. Les frais alors sont répartis à part égale entre le locataire et le bailleur.

Qui paye l'état des lieux d'entrée ?

Quand l'état des lieux est payant, ce sont le bailleur et le locataire qui le payent. Néanmoins, leur part varie selon la situation  :

  1. Lorsqu'il est réalisé par le locataire et une agence immobilière. Le coût de l'état des lieux est alors plafonné à 3€/m2, et la part payée par le locataire ne peut être supérieure à celle du propriétaire.
  2. Lorsqu'il est litigieux et donc réalisé par un huissier de justice. Les frais sont alors définis en fonction de la surface du logement, selon la grille de tarifs des huissiers. Chacune des parties paye alors la moitié du montant dû.

F.A.Q.

❓ Etat des lieux d'entrée et de sortie : quelles différences ?

Dans la forme il n'existe aucune différence entre un état des lieux d'entrée et un état des lieux de sortie. Le même modèle peut en effet être utilisé dans les deux cas, les vérifications à effectuer ainsi que les modalités sont identiques.

L'unique différence entre les deux documents est l'impossibilité de modifier l'état des lieux de sortie après signature par les deux parties, contrairement à l'état des lieux d'entrée qui peut être modifié dans les 10 jours suivant la signature.

✍ Peut-on faire un état des lieux de sortie sans état des lieux d'entrée ?

Il est possible de faire un état des lieux de sortie sans état des lieux d'entrée car ce document n'est pas obligatoire. En l'absence d'état des lieux d'entrée, la loi présume néanmoins que le locataire a reçu un logement en bon état. Il est alors difficile de prouver qu'il n'est pas à l'origine des éventuelles dégradations constatées à son départ.

Absence d'état des lieux d'entrée En l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire risque de devoir payer les travaux de réparation des dégradations locatives, même si elles sont antérieures à son arrivée. Il est donc recommandé de réaliser un état dès lieux à l'entrée dans le logement, en suivant un modèle.
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⏱ L'état des lieux d'entrée peut-il être réalisé avant la signature du bail ?

L'état des lieux d'entrée ne peut pas être réalisé avant la signature du bail. Il doit en effet être réalisé le jour de la remise des clés, qui correspond souvent, en pratique, au jour de la signature du bail.

⛔ Que faire si l'état des lieux d'entrée est non contradictoire ?

Un état des lieux d'entrée non contradictoire, c'est-à-dire réalisé en l'absence d'une des deux parties ou de son représentant ou ne présentant pas les mêmes informations, n'a aucune valeur légale : en cas de litiges entre le locataire et le propriétaire, il n'est d'aucune utilité.

Le seul moyen pour le locataire de démontrer que les dégradations sont antérieures à son arrivée, et qu'il n'est donc pas tenu de payer pour les réparations est de prouver le mauvais état du logement à son arrivée. Pour cela, il peut notamment faire appel à un huissier de justice afin qu'il prenne rapidement des photos attestant de l'état du bien.

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