Garantir son crédit immobilier : caution bancaire et hypothèque

Caution

La caution de prêt immobilier est en principe exigée par tous les établissements bancaires dans le cadre d’un emprunt. Elle permet à la banque de sécuriser le prêt puisque son remboursement sera garanti. Les frais de garantie ou de caution de prêt sont à la charge de l’emprunteur. Il en existe diverses formes telles que le cautionnement ou l’hypothèque. Tour d’horizon sur les différents types de garantie de prêt, leur fonctionnement, leurs montants, et les différents organismes de cautionnement.


Qu’est-ce que la caution de prêt immobilier ?

Dans le cadre d’un crédit immobilier, la caution est une garantie exigée par la banque afin de couvrir le remboursement des échéances du prêt en cas de défaillance de la part de l’emprunteur.

C’est un contrat qui engage une personne morale à payer les mensualités de crédit du souscripteur défaillant.
Il s’agit d’une sécurité en plus pour la banque, elle est considérée comme une garantie très forte puisque le prêteur est certain de récupérer l’argent.

Garantie pour sécuriser le prêt

Le montant de la garantie bancaire est à la charge de l’acquéreur.

Elle n’est pas légalement obligatoire mais la banque peut décider de l’imposer. Dans ce cas, l’emprunteur a le choix entre 4 types de garanties :

  • la caution,
  • l’hypothèque,
  • le Privilège de Prêteur de Deniers (PPD),
  • le nantissement.

Bon à savoirLa garantie ne remplace en aucun cas l’assurance de prêt, et inversement. En effet, l’assurance emprunteur de crédit immobilier sert à couvrir l’emprunteur en cas d’incapacité de travail ou de perte brutale de ses revenus en cas de décès, perte totale et irréversible d’autonomie, incapacité de travail totale ou partielle et de perte d’emploi selon le contrat.

Les différentes garanties de prêt immobilier

La caution bancaire ou cautionnement

Définition

La caution est une garantie mise en place par un organisme spécialisé dans le cautionnement. Le principal organisme de cautionnement, leader en France est Crédit Logement. Sinon, ce sont généralement les banques qui ont créé ces organismes.

Banque et organisme de cautionnement

Il s’agit du mode de garantie le plus fréquent en France.

Fonctionnement

La caution met en relation trois acteurs:

  • l’organisme prêteur (la banque),
  • l’emprunteur,
  • et l’organisme de cautionnement.

Le montant de la caution bancaire, selon l’organisme et ses conditions, peut être versée :

  • au déblocage des fonds du prêt par l’emprunteur,
  • en plusieurs fois tout au long du prêt,
  • ou prélevée chaque mois, suivant le même principe que l’assurance de prêt.

C’est la banque qui verse la caution à l’organisme pour le compte de l’emprunteur.

Voici comment cela fonctionne :

  1. Le montant de la caution est versé sur un Fonds Mutuel de Garantie (FMG).
  2. C’est ce fond qui prendra le relais du paiement des mensualités du prêt dans le cas où l’emprunteur se trouve dans l’incapacité de les honorer.
  3. Ensuite, le FMG se retournera vers l’emprunteur afin qu’il le rembourse.

Souscription de la caution

La caution bancaire est la garantie qui est le plus souvent accordée aux emprunteurs ayant un profil peu risqué.

Pour obtenir le cautionnement, la banque auprès de laquelle a été déposée la demande de prêt va solliciter l’organisme et lui transmettre de le dossier de l’emprunteur.
Ce dernier va l’analyser puis fournir une réponse à la banque : acceptation ou refus de la demande de cautionnement.

Somme d'argent

Consulter la liste des organismes de cautionnement.

L’hypothèque

Définition

L’hypothèque est une autre garantie du prêt immobilier. Elle grève le bien que finance le prêt ou un autre bien dont l’emprunteur est propriétaire, pour assurer la banque du paiement des échéances de prêt.

Elle s’applique sur le bien financé ou un bien déjà acquis (par soi même ou par un tiers) et il s’agit d’une garantie réelle.

Fonctionnement

En cas de défaut de paiement, l’organisme prêteur peut exiger une saisie du bien sous inscription hypothécaire. Il sera alors vendu aux enchères afin de couvrir le paiement de la dette.

La mise sous hypothèque immobilière du bien se fait devant le notaire avec l’emprunteur. Elle peut être exigée pour les dossiers de prêt estimés davantage risqués pour la banque.

Durée de la garantie hypothécaire et frais de mainlevée

La garantie hypothécaire est valable sur toute la durée du prêt. Elle reste toutefois inscrite à la Conservation des Hypothèques pendant 1 an après la fin du remboursement du crédit. L’hypothèque est alors levée automatiquement et sans frais.

Les frais de mainlevée d’hypothèque désignent les frais qui s’applique lorsque l’hypothèque est levée avant la fin du crédit. C’est le cas dans le cadre du remboursement anticipé de la totalité du prêt immobilier (pour un rachat de crédit par exemple).

Hypothèque et frais de notaire

Les frais de mainlevée d’hypothèque représentent entre 0,70 % et 0,80 % du montant du prêt et sont ainsi constitués :

  • frais de notaire + TVA 20 %,
  • taxe du service de la publicité foncière,
  • frais des droits d’enregistrement,
  • autres frais administratifs éventuels.

Le Privilège du Prêteur de Deniers (PDD)

Définition

Le Privilège du Prêteur de Deniers est une garantie de prêt qui fonctionne sur le même principe que l’hypothèque. En cas de manquement au remboursement des échéances du crédit immobilier, la banque peut saisir le bien et le mettre en vente afin de s’indémniser.

Fonctionnement

Le privilège de prêteur de deniers est détenu de manière automatique par la banque si elle accorde un prêt destiné à financer l’achat d’un terrain ou d’un bien ancien, déjà construit, sans que l’emprunteur n’ait à donner son accord.

3 conditions sont cependant à remplir pour bénéficier du PPD :

  • le notaire doit avoir établi l’acte de vente et l’acte d’emprunt ;
  • l’acte d’emprunt doit disposer que la somme est empruntée afin de financer l’achat d’un bien immobilier ;
  • l’acte de vente doit disposer que l’achat du bien a été réalisé avec le prêt.

Le PPD est exonéré de taxe de publicité foncière : c’est une garantie qui est donc moins coûteuse que l’hypothèque.
Elle ne peut cependant pas s’appliquer dans le cadre d’un logement en état de futur achèvement.

Nantissement

Le nantissement

Définition

Le nantissement consiste à mettre en gage un bien mobilier incorporel à sa banque en guise de garantie au prêt immobilier.
En cas de défaut de paiement, la banque pourra faire vendre ou prendre possession du bien incorporel afin de récupérer l’argent prêté.

Bien incorporel - définitionUn bien incorporel est un bien ou une valeur financière, économique qui n’a pas d’existence réelle, à l’inverse d’un bien immobilier qui a une existence physique et réelle.
Exemple de bien incorporels : fonds de commerce, parts d’une société, livret d’épargne, PEA, contrat d’assurance vie, actions, brevet, droits d’auteurs etc.

Fonctionnement

Le nantissement est régi par un acte de nantissement rédigé et signé par les deux parties (prêteur et emprunteur) ou par un notaire.

L’établissement gérant le bien à nantir est notifié par les parties. L’acte de nantissement est alors transmis au service d’enregistrement (ex.: RCS pour le nantissement d’un fonds de commerce) puis rendu public.

Organismes de cautionnement

Voici une liste des principaux organismes de cautionnement en France. Comme vous pourrez le voir, certaines dépendent de banques traditionnelles.

Coût de la garantie crédit immobilier

Les garanties immobilières engendrent un coût à la charge de l’emprunteur qu’il doit considérer pour définir le montant total de son emprunt.

Coût de la caution de prêt immobilier

Simulation de coût des garanties

Le montant de la caution bancaire de prêt immobilier oscille généralement entre 0,5 et 1,5 % de la somme empruntée (et non de la valeur du bien) et est constitué de deux éléments :

  • la cotisation au Fonds Mutuel de Garantie (FMG) dont le montant est défini selon le montant du prêt,
  • la commission de caution (forfaitaire), qui est la rémunération de l’organisme de cautionnement.

Le montant de la cotisation au FMG est à payer au début du prêt au moment du déblocage des fonds et c'est la banque qui effectue le versement.

Se faire restituer une part de la cotisation au FMGLa cotisation au Fonds Mutuel de Garantie peut être restituée en partie en fin de garantie, selon ce que prévoit le règlement du fonds et l’organisme de cautionnement, et sur la base du taux de restitution en vigueur.
Le dernier taux de restitution communiqué et appliqué à la caution Crédit Logement est de 72,52 %. Il peut cependant être revu et être sujet à des variations. Il convient donc d’y être attentif.

Simulation du coût de la caution de prêt immobilier

Afin de vous donner une idée du coût d’un cautionnement de prêt immobilier, voici une simulation pour un prêt de 200 000€ selon les tarifs du leader en France de la caution, Crédit Logement.

Simulations du coût de la caution de prêt immobilier
Montant du prêt 200 000 €
Commission de caution (forfaitaire) 620 €
Versement au FMG 2 010 €
Coût initial de la garantie (avant restitution) 2 630 €
Restitution de la participation au FMG (sur la base du taux en vigueur de 72,52 %)* 1 458 €
Coût final de la garantie (après restitution)* 1 172 €

*Les montants sont présentés à titre indicatif calculés selon le barème CLASSIC de Crédit Logement.

Coût de l’hypothèque immobilière et Privilège du Prêteur de Deniers

L’inscription hypothécaire ou de privilège de prêteur de deniers d’un bien devant un notaire entraîne différents types de coûts :

  • les émoluments du notaire qui constituent sa rémunération. Elle est encadrée par la loi ;
  • la taxe de publicité foncière (PPD exempté de cette taxe) ;
  • une contribution de sécurité immobilière ;
  • les débours, dont le montant varie selon le projet. Ils désignent les frais que le notaire avance pour l’acheteur afin de réaliser de diverses démarches nécessaires à l’inscription hypothécaire ou de PPD du bien.
Calcul du coût des garanties

Simulation du coût de la garantie hypothécaire

La garantie hypothécaire du bien concernera les logements neufs (achevés il y a moins de 5 ans ou logements Vefa, en état de futur achèvement), puisque les logements anciens ou les terrains bénéficieront automatiquement du PPD.

Voici une simulation du coût de la garantie hypothèque d’un logement neuf pour un emprunt de 200 000 €, prêt bancaire classique réalisé en France métropolitaine ou Corse.

Simulation du coût de l’hypothèque
Montant du prêt 200 000 €
Émoluments du notaire (TTC) 780 €
Taxe de publicité foncière* 1 429 €
Contribution de sécurité immobilière** 200 €
Débours*** 250 €
Total du coût de la garantie hypothécaire 2 660 €

*Taxe de publicité foncière : 0,715 % du montant garanti par l’hypothèque.
**Contribution de sécurité immobilière : rémunération du Conservateur des Hypothèque, 0,10 % du montant garanti par l’hypothèque.
***Montant des débours variable donc estimé de manière indicative.

Contrairement à la garantie de prêt réalisée auprès d’un organisme de cautionnement, aucune part des frais d’hypothèque n’est restituable.

Simulation du coût de la garantie Privilège de Prêteur de Deniers (PPD)

La garantie de privilège de prêteurs de deniers va donc s’appliquer aux transactions concernant des terrains ou des biens anciens.

Voici donc une simulation du coût de la garantie PPD pour un emprunt de 200 000 €, prêt bancaire classique réalisé en France métropolitaine ou Corse.

Simulation du coût de la garantie PPD
Montant du prêt 200 000 €
Émoluments du notaire (TTC) 780 €
Taxe de publicité foncière* 0 €
Contribution de sécurité immobilière** 200 €
Débours*** 250 €
Total du coût de la garantie PPD 1 230 €

*Contribution de sécurité immobilière : rémunération du Conservateur des Hypothèque, 0,10 % du montant garanti par l’hypothèque.
**Montant des débours variable donc estimé de manière indicative.

Caution et hypothèque : que choisir ?

Avantages et inconvénients de la caution et de l'hypothèque

Nombre d’emprunteurs se demandent que choisir entre cautionnement et inscription hypothécaire pour garantir leur crédit immobilier.

Le cautionnement est la méthode de garantie majoritairement choisie par les emprunteurs de par la simplicité de mise en place.
De plus, dans le cadre de la garantie hypothécaire, l’inscription de son bien à la Conservation des Hypothèques peut exercer une pression psychologique peu agréable sur l’emprunteur qui risque de perdre son bien en cas de difficultés de remboursement.

Cependant, l’emprunteur peut ne pas avoir le choix entre les garanties. Si son dossier représente un risque trop élevé (prêt immo sans apport, taux d’endettement supérieur à 33%, etc), il peut se voir contraint par la banque d’hypothéquer le bien pour garantir son prêt.

Quelle garantie de prêt choisir entre caution et hypothèque ?
  Caution bancaire Hypothèque
Les avantages
  • formalités et démarches allégées
  • restitution possible d’une part de la cotisation au FMG (selon organisme)
  • prend fin lors de la fin du prêt
  • en cas de difficultés de remboursement, priorité au dialogue et à la recherche de solutions alternatives
  • peu de risque de refus de prêt si garantie hypothécaire
  • prend fin automatiquement 1 an après la fin du prêt
Les inconvénients
  • difficulté d’obtention pour les dossiers plus risqués
  • plus cher que le cautionnement
  • pression psychologique
  • frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé
  • moins de flexibilité, saisie et mise en vente du bien en cas de difficultés de remboursement

Calculez en quelques secondes le montant de la mensualité, de l’assurance de emprunteur et le coût total de votre prêt immobilier avec le simulateur de Selectra :

Mensualité de crédit immobilier

Montant de l'emprunt*

Veuillez renseigner un montant d'emprunt

Durée de l'emprunt*

Veuillez sélectionner une durée d'emprunt

Taux d'intérêt

Taux %
Veuillez indiquer un taux d'intérêt

Taux d'assurance emprunteur

Taux %
Veuillez indiquer un taux d'assurance emprunteur
 

Caution dans le cadre d’un logement en location

On parle également de caution dans le cadre de la location d’un logement, suivant la même logique que pour le prêt immobilier. La caution pour la location permet de garantir le paiement du loyer dû au bailleur en cas de défaut de la part du locataire.

Dans le cadre d’une location, la caution désigne une personne ou un organisme et est également appelé garant. Par la rédaction d’un acte de cautionnement, il s’engage à solder les dettes du locataire :

  • loyer et charges, éventuellement majorés d’intérêts liés aux retards de paiement,
  • les éventuels frais de remise en état du logement ayant été dégradé.

Ne pas confondre caution et dépôt de garantie !La caution est souvent assimilée à tort au dépôt de garantie.
Il est important de différencier caution et dépôt de garantie, le premier étant une personne (physique ou morale), le second une somme d’argent.

On distingue deux formes de caution dans le cadre d’un contrat de bail : la caution simple et la caution solidaire.

Caution simple et caution solidaire : quelle différence ?

Caution location

La caution simple

En cas de loyers impayés de la part du locataire, le propriétaire ou bailleur peut faire appel à la caution simple si le locataire se trouve dans l’incapacité d’y faire face.

La caution simple intervient après que l'huissier a envoyé au locataire un acte lui rappelant son obligation de payer (le commandement de payer) et qu’il se trouve toujours dans l’incapacité (ou refuse toujours) d’honorer ses dettes.

La caution solidaire

La caution solidaire peut être sollicité dès le premier impayé de la part du locataire. C’est vers la caution solidaire que se tourne en premier le bailleur et non pas vers un huissier.

Il est question d’être prudent avec ce type de cautionnement. La caution solidaire a l’obligation de solder les dettes du locataire, que ce dernier se trouve ou non dans l’incapacité d’y faire face.

Afin d’éviter les abus, il est vivement recommandé aux personnes se portant caution solidaire dans le cadre d’une location d’indiquer la durée et le montant maximum qu’ils sont prêts à couvrir dans l’acte de cautionnement.

La garantie caution Visale

L’organisme Action Logement (ancien 1%Logement), est un organisme social qui a pour vocation de favoriser l’accès au logement. Il a mis en place de nombreux dispositifs en ce sens, dont le dispositif de caution Visale.

La caution ou Garantie Visale, anciennement Garantie LOCA-PASS, est un système de cautionnement gratuit qui peut être attribué aux jeunes actifs dans le cadre de leur mobilité professionnelle.

Les garanties offertes par Visale

Voici les garanties offertes par la caution Visale :

  • couverture des loyers pendant toute la durée du bail ;
  • couverture en cas d’impayés de loyers et de charges jusqu’à 36 mois ;
  • pour les logements sociaux loués par des étudiants ou des alternants, couverture en cas d’impayés de loyers et de charges jusqu’à 9 mois ;
  • pour les logements du parc privé, dégradations locatives couvertes dans la limite de 2 mois de loyers et de charges.

Qui peut en bénéficier ?

Conditions pour bénéficier de la garantie Visale

Voici les profils éligibles à la caution locative Visale :

  • les moins de 30 ans, toutes situations professionnelles confondues (dispositif accessible jusqu’au 31ème anniversaire) ;
  • les moins de 30 ans salariés ou détenteurs d’une promesse d’embauche. La demande de la garantie Visale doit avoir lieu dans les 6 mois suivant la mutation ou la prise de fonction ;
  • si le contrat de location est un bail-mobilité (contrat de 1 à 10 mois d’un logement meublé réservé à certains types de profils soumis à une forte mobilité professionnelle ou liée aux études).
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