L'indemnité d'immobilisation : l'essentiel
- Définition : un montant versé par l'acheteur d'un bien immobilier au vendeur lors de la signature de la promesse de vente ;
- Montant : entre 5 % et 10 % du prix de vente ;
- Versement : dans les 10 jours suivant la signature de la promesse ou du compromis de vente, par virement à votre notaire ;
- Caractère obligatoire : non obligatoire en dessous de 18 mois d'exclusivité, mais toujours demandée en pratique ;
- Coût : pas de coût supplémentaire, l'indemnité est incluse dans le processus global d'achat et les frais de notaire.
Qu'est-ce qu'une indemnité d'immobilisation ?
L'indemnité d'immobilisation est le montant versé par l'acheteur d'un bien immobilier au vendeur lors de la signature d'une promesse de vente ou d'un compromis de vente.
Cette indemnité d'immobilisation est également appelée séquestre ou dépôt de garantie. Elle agit comme preuve d'engagement dans le processus d'achat d'un bien immobilier. Elle permet au vendeur de s'assurer que l'acheteur est sérieux dans son intention d'acquérir le bien. Ce dépôt de garantie permet d'indemniser le vendeur si l'acheteur se désiste.
En effet, au moment de la signature de la promesse de vente, le vendeur s'engage à céder un bien à un acheteur à un prix déterminé à l'avance.
La vente ne se fait jamais immédiatement et, durant ce délai, le vendeur s'engage à ne plus proposer son bien à la vente à d'autres personnes : l'acheteur obtient donc un droit d'exclusivité durant 2 à 3 mois en moyenne.
L'indemnité d'immobilisation permet donc d'indemniser le vendeur pour compenser l'immobilisation de son bien durant un certain temps si finalement la vente n'est pas conclue. En revanche, si la vente est conclue, l'indemnité d'immobilisation est déduite du prix de vente. Elle est alors assimilée à un acompte pour l'acquéreur.
L'indemnité d'immobilisation est encadrée par l'article 1231-5 du Code civil.
À qui doit-on verser l'indemnité d'immobilisation ?
L'indemnité d'immobilisation est versée par l'acheteur au notaire du vendeur du bien immobilier.
L'acheteur dispose de 10 jours pour effectuer le versement de l'indemnité d'immobilisation.
Indemnité non versée : promesse de vente nulle
En cas d'indemnité d'immobilisation non versée, la promesse de vente est nulle.
Que vous achetiez un bien ancien ou neuf, vous devrez verser une indemnité d'immobilisation, mais pas au même moment.
| Type de bien acheté | À quel moment verser l'indemnité d'immobilisation ? |
|---|---|
| Vous achetez un bien existant sur le marché | À verser au plus tard dans les 10 jours après la signature de la promesse de vente. |
| Vous achetez du neuf | À la date de dépôt du permis de construire. |
Échéances indicatives de versement de l'indemnité d'immobilisation selon la nature du bien acheté.
Le versement du séquestre doit se faire en présence d'un notaire. En effet, le vendeur ne reçoit pas directement l'indemnité d'immobilisation sur son compte en banque : il s'agit d'une somme qui est immobilisée par le notaire. Selon l'issue de la transaction :
- si la vente est réalisée, l'indemnité d'immobilisation est déduite du prix de vente ;
- si la vente n'est finalement pas réalisée, le vendeur conserve le montant de garantie à titre d'indemnisation.
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Quel est le montant d'une indemnité d'immobilisation pour une promesse de vente ?
En règle générale, l'indemnité d'immobilisation correspond à 10 % du prix de vente total de l'appartement ou de la maison.
Ce pourcentage peut varier en fonction de la valeur de la propriété, des règles du marché immobilier local et des négociations entre le vendeur et l'acheteur : pour certains biens, elle peut descendre jusqu'à 5 % et, au-delà de 10 %, elle peut être jugée excessive et révisée par un juge si la clause est qualifiée de pénale.
Exemple
Pour une maison d'une valeur de 300 000 €, l'indemnité d'immobilisation peut être fixée entre 15 000 € et 30 000 €.
L'indemnité d'immobilisation est-elle obligatoire ?
En théorie, l'indemnité d'immobilisation n'est pas obligatoire, tout comme l'assurance de prêt immobilier. Elle devient obligatoire uniquement si la durée d'exclusivité accordée par le vendeur dépasse 18 mois.
Dans la pratique, quelle que soit la durée de la transaction, que vous achetiez seul ou avec un co-emprunteur, le vendeur vous demandera toujours cette garantie.
Il est obligatoire de mentionner l'indemnité dans l'avant-contrat. L'avant-contrat est la promesse de vente ou le compromis de vente. Il s'agit de l'un des documents que vous devez fournir pour votre prêt immobilier. Il fixe les termes de votre achat avant la signature du contrat de vente définitif et doit être approuvé et signé par les deux parties.
L'avant-contrat doit mentionner :
- les conditions de la vente ;
- les conditions suspensives, notamment l'obtention du prêt immobilier ;
- la durée de l'exclusivité ;
- le montant de l'indemnité qui vient en contrepartie.
Indemnité d'immobilisation et frais de notaire : combien ça coûte ?
Votre indemnité d'immobilisation fait partie du processus général d'achat de votre bien. Elle n'a donc pas de coût supplémentaire directement associé.
Il est fortement conseillé de passer par un notaire, mais ce n'est pas obligatoire. L'indemnité d'immobilisation peut être mise sous séquestre chez un notaire, auprès de l'agence immobilière, ou être versée directement sur le compte du vendeur si le compromis de vente est signé sous seing privé.
Si vous passez par un notaire, l'indemnité d'immobilisation peut transiter par lui : il conserve la somme le temps que la vente soit conclue. Cela permet de rassurer le vendeur sur la disponibilité des fonds, et l'acquéreur n'a pas à les verser directement à la partie adverse.
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FAQ : en savoir plus sur l'indemnité d'immobilisation
Comment récupérer une indemnité d'immobilisation ?
En cas d'annulation de la vente ou de rétractation hors délai par l'acheteur, le vendeur récupère l'indemnité d'immobilisation.
Le séquestre peut également être restitué en cas de non-accomplissement d'une condition suspensive (par exemple l'obtention du crédit). Cette somme est remise dans le délai de 21 jours prévu par la loi.
L'acquéreur peut, quant à lui, récupérer l'indemnité d'immobilisation si :
- il conclut la vente : dans ce cas, l’indemnité devient un acompte ;
- il change d’avis avant la fin du délai de rétractation de 10 jours ;
- il renonce à l’achat à la suite de l’une des conditions suspensives prévues dans la promesse de vente : refus de crédit immobilier ou de permis de construire, par exemple.
Quelle est la différence entre un acompte et une indemnité d'immobilisation ?
Une indemnité d'immobilisation devient un acompte au moment où la vente est actée. Lors de la finalisation de la transaction, l'indemnité d'immobilisation est soustraite du prix de vente final du bien, et la somme versée initialement devient un acompte.
Comment comptabiliser une indemnité d'immobilisation ?
Si la vente de la maison est réalisée, l'indemnité d'immobilisation versée au vendeur est alors considérée comme un acompte. Si l'acheteur se désiste après la réalisation des conditions suspensives et l'expiration du délai de rétractation, le vendeur peut conserver l'indemnité à titre de compensation.