Indemnité d’immobilisation : définition, montant et promesse de vente

L’indemnité d’immobilisation ou acompte ou séquestre est une somme que l’acquéreur d’un bien immobilier verse au vendeur lors de la signature de la promesse de vente. Elle sert de garantie au vendeur si la vente n’est pas réalisée. Cette indemnité, comprise entre 5% et 10% du prix de vente, n’est pas obligatoire lorsque le délai d’exclusivité est inférieur à 18 mois mais est presque toujours demandée. Définition, montant et clause d'indemnité dans la promesse de vente : tout ce que vous devez savoir sur l’indemnité d’immobilisation.

🤔 Qu’est ce qu’une indemnité d’immobilisation ?

L’indemnité d’immobilisation est le montant versé par l’acheteur d’un bien immobilier au vendeur lors de la signature d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente.

Cette indemnité d’immobilisation est également appelée séquestre ou dépôt de garantie. Elle agit comme preuve d’engagement dans le processus d’achat d’un bien immobilier. Elle permet au vendeur de s’assurer que l’acheteur est sérieux dans son intention d’acquérir le bien. Ce dépôt de garantie permet d'indemniser le vendeur si l’acheteur se désiste.

En effet, au moment de la signature de la promesse de vente, le vendeur s’engage à céder un bien à un acheteur à un prix déterminé à l’avance.

La vente ne se fait jamais immédiatement et durant ce délai, le vendeur s’engage à ne plus proposer son bien à la vente à d’autres personnes : l’acheteur obtient donc un droit d’exclusivité durant 2 à 3 mois en moyenne.

L’indemnité d’immobilisation permet donc d'indemniser le vendeur pour compenser l’immobilisation de son bien durant un certain temps si finalement la vente n’est pas conclue. En revanche, si la vente est conclue, alors l’indemnité d’immobilisation est déduite du prix de vente. Elle est alors assimilée à un acompte pour l’acquéreur.

L’indémnité immobilisation est encadrée par l’article 1231-5 du Code Civil.

🤷‍♂️ A qui doit-on verser l’indemnité d’immobilisation ?

L’indemnité d’immobilisation est versée par l’acheteur à son notaire vendeur du bien immobilier.

L’acheteur dispose de 10 jours de délai de rétractation pour effectuer le versement de l'indemnité d’immobilisation.

👉 En cas d'indemnité d’immobilisation non versée, la promesse de vente est nulle.

Que vous achetiez un bien ancien ou neuf, vous devrez verser une indemnité d’immobilisation mais pas au même moment !

Le versement du séquestre doit se faire en présence d’un notaire. En effet, le vendeur ne reçoit pas directement l’indemnité d’immobilisation sur son compte en banque. Il s’agit d’une somme qui est immobilisée par le notaire.

• Si la vente est réalisée alors le vendeur reçoit sur son compte l’indemnité de l’immobilisation et le prix final de vente dont on déduit l’indemnité.
• Si la vente n’est finalement pas réalisée, le vendeur reçoit uniquement le montant de garantie comme indemnisation.

💰 Quel est le montant d’une indemnité d’immobilisation pour une promesse de vente ?

En règle générale, l'indemnité d’immobilisation correspond à 10% du prix de vente total de l’appartement ou de la maison.

Ce pourcentage peut varier en fonction de la valeur de la propriété, des règles du marché immobilier local et des négociations entre le vendeur et l’acheteur : pour certains biens elle peut descendre jusqu’à 5% et au-delà de 10% elle peut être jugée excessive et révisée par un juge si la clause est qualifiée de pénale.

📌 Exemple : pour une maison d’une valeur de 300 000 euros, l’indemnité d’immobilisation peut être fixée entre 15 000 euros et 30 000 euros.

⚖ L’indemnité d’immobilisation est-elle obligatoire ?

En théorie, l’indemnité d’immobilisation n’est pas obligatoire tout comme l'assurance de prêt immobilier. Elle devient obligatoire uniquement si la durée d’exclusivité accordée par le vendeur dépasse 18 mois.

Dans la pratique, quelle que soit la durée de la transaction, que vous achetiez seul ou avec un co-emprunteur, le vendeur vous demandera toujours cette garantie.

Il est obligatoire de mentionner l’indemnité dans l’avant contrat. L’avant contrat est la promesse de vente ou le compromis de vente. Il s’agit de l'un des documents que vous devez fournir pour votre prêt immobilier. Il fixe les termes de votre achat avant la signature du contrat de vente définitif. Il doit être approuvé et signé par les deux parties.

L’avant contrat doit mentionner :

• Les conditions de la vente
• Les conditions suspensives : obtention du prêt immobilier, obtention du permis de construire, droit de préemption, présentation des diagnostics immobiliers…
• La durée de l’exclusivité
• Le montant d’indemnité qui vient en contrepartie

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💸 Indemnité d’immobilisation et frais de notaire : combien ça coûte ?

Votre indemnité d’immobilisation fait partie du processus général d’achat de votre bien. Elle n’a donc pas de coût supplémentaire directement associé.

Il est fortement conseillé de passer par un notaire mais ce n’est pas obligatoire. L'indemnité d’immobilisation peut être mise sous séquestre chez un notaire, auprès de l’agence immobilière ou être versée directement sur le compte du vendeur si le compromis de vente est signé sous seing privé.

Si vous passez par un notaire, l'indemnité d’immobilisation peut transiter par lui : il conserve la somme le temps que la vente soit conclue. Cela permet de rassurer le vendeur sur la disponibilité des fonds et l’acquéreur n’a pas à les verser directement à la partie adverse.