Litige état des lieux : lettre de contestation état des lieux d’entrée et de sortie

Etat des lieuxTéléchargez gratuitement un modèle d'état des lieux pour votre location, au format PDF (normes 2021, loi Alur).
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litiges état des lieux

Le constat d’état des lieux est un document important sur lequel le locataire et le bailleur doivent décrire le plus précisément possible l’état du logement mis en location. Ce document fera foi en cas de désaccord entre les deux parties à la fin du bail pour constater les éventuelles dégradations causées par le locataire, qui pourront donner lieu à une retenue sur le dépôt de garantie. Cet article traite des différents litiges liés à l’état des lieux d’entrée ou de sortie et des solutions pour y remédier.


📝 L'essentiel à retenir

L'établissement d'un état des lieux n'est pas obligatoire mais fortement recommandé ; il représente une étape primordiale pour définir la responsabilité des dégradations d'un logement, et donc la partie devant assumer les frais de sa remise en état. En outre, il est facile de trouver un modèle d'état des lieux certifié loi ALUR et adapté à son type de logement.

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Litige lié à un refus du propriétaire d’établir l’état des lieux entrant

clés

Si le propriétaire refuse de faire un état des lieux d’entrée à l’arrivée du locataire dans le logement, il doit démontrer qu’il a bien délivré celui-ci en bon état d’usage. S’il peut prouver que les dégradations ont bien été faites par le locataire durant la durée du bail, il pourra obtenir un dédommagement.

Cependant, le locataire peut exiger un état des lieux auprès de son bailleur. Dans cette situation, la demande peut se faire à l’amiable, par exemple en envoyant un pré-état des lieux au propriétaire (qu’il signera ou non), ou de façon plus formelle en lui adressant une mise en demeure en cas de désaccord.

Restitution du dépôt de garantieLe dépôt de garantie, souvent nommé à tort caution (qui correspond en réalité au garant), doit être restitué dans un délai maximal de deux mois, à compter de la restitution des clés par le locataire. Le cas échéant, une déduction est faite des sommes restant dues au bailleur et, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées, des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire.

Refus du locataire d’établir l’état des lieux d’entrée

Si le locataire refuse de faire un état des lieux lors de son entrée dans le logement, il est présumé qu’il l’a reçu en bon état. Il devra donc le restituer en bon état, sauf s’il peut prouver le mauvais état initial du logement (photos d’huissier, témoignages, etc).

L’absence d’état des lieux est préjudiciable au locataire. En effet, sans preuve du réel état initial du logement, il devra donc le restituer dans le même bon état de réparations locatives.

Litige sur la conclusion de l’état des lieux : que faire ?

blocage contrat

Quand les deux parties sont en désaccord sur les dégradations et l'état de marche des équipements et que l’état des lieux ne semble pas pouvoir se réaliser à l’amiable, le bailleur ou le locataire peuvent engager diverses démarches pour trouver une solution à leur conflit.

Le meilleur moyen pour éviter tout contentieux lors de l'état des lieux de sortie est d'ajouter des photos à l'état des lieux d'entrée. Datées et attestées par les deux parties suite à l'état des lieux d'entrée, elles permettent de prouver qu'un bien a été dégradé ou non par un locataire.

Modifier l'état des lieux d'entrée

Le locataire a 10 jours pour demander à son bailleur de revenir sur l'état des lieux d'entrée, à compter du jour de la réalisation de celui-ci. Le délai est étendu au premier mois de la période de chauffe pour ce qui est de l'état des éléments de chauffage. En effet, cela peut prendre davantage de temps pour observer un éventuel dysfonctionnement, d’autant plus si le contrat de bail démarre en été. La modification de l’état des lieux est encadrée et doit obligatoirement passer par l’envoi au bailleur d’une lettre recommandée avec accusé de réception.

Contester l'état des lieux de sortie

« S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

 

discussion

Les démarches qui suivent valent si l'une des deux parties refuse de signer l'état des lieux (on dit alors qu’on ne peut réaliser un état des lieux contradictoire) ou si l'une des deux parties souhaite revenir sur l'état des lieux signé. Dans les deux cas, il est recommandé d'entamer les démarches sans trop attendre, et de toujours privilégier une désescalade afin de trouver une solution à l'amiable qui sera dans l'intérêt des deux parties.

Nous conseillons d'entrer en contact avec l'autre partie par téléphone dans un premier temps, et si cela n'est pas possible ou infructueux, d'envoyer un courrier en recommandé. Il faudra lister les éléments du désaccord avec précision avant de proposer d'établir un nouvel état des lieux de sortie. Enfin, comme le temps presse dans ce genre de situation, vous pouvez fixer l'établissement de ce nouvel état des lieux à 30 jours.

A noter : il sera plus difficile d'obtenir une réparation ou la réalisation d'un second état des lieux si l'état des lieux de sortie initial a déjà été signé par les deux parties.

Modèles de lettres de contestation de l'état des lieux

Le modèle de la lettre de contestation diffère selon votre statut (bailleur ou locataire), et si vous avez signé l'état des lieux initial ou refusé de le faire.

Contestation de l’état des lieux non signé (par le locataire)

[Votre nom prénom et adresse]

[Le nom du bailleur et son adresse]

[Votre ville], le [date]

Objet : Contestation de l'état des lieux

Madame, Monsieur,

Lors de l'établissement de l'état des lieux du [date] du logement [adresse] dont vous êtes propriétaire, vous avez constaté les dégradations suivantes : [liste des dégradations contestées].

Or je conteste ces dégradations, qui ne me sont pas imputables pour les raisons suivantes : [liste des raisons de la contestation des dégradations].

Conformément aux dispositions de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 ; n'ayant pas été signé, l'état des lieux susmentionné n'est pas contradictoire. Je vous propose donc de convenir d'un nouveau rendez-vous pour réaliser un nouvel état des lieux, celui-ci ne mentionnant pas les dégradations contestées telles que mentionnées ci-dessus. À défaut, je me réserve le droit de saisir le Tribunal d'instance, sinon de faire appel à un huissier de justice pour faire dresser l'état des lieux.

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Signature]

Contestation de l’état des lieux signé (par le locataire)

[Votre nom prénom et adresse]

[Le nom du bailleur et son adresse]

[Votre ville], le [date]

Objet : Contestation de l'état des lieux

Madame, Monsieur,

Lors de l'établissement de l'état des lieux du [date] du logement [adresse] dont vous êtes propriétaire, vous avez constaté les dégradations suivantes : [liste des dégradations contestées].

Toutefois, je vous fait part de mon intention de contestes ces dégradations, qui ne me sont pas imputables pour les raisons suivantes : [liste des raisons de la contestation des dégradations].

Je vous propose de convenir d'un nouveau rendez-vous pour réaliser un nouvel état des lieux, celui-ci ne mentionnant pas les dégradations contestées telles que mentionnées ci-dessus. Si nous nous retrouvons dans l'impossibilité de trouver un arrangement à l'amiable, je me réserve le droit de saisir le Tribunal d'instance, sinon de faire appel à un huissier de justice pour faire dresser un nouvel état des lieux.

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Signature]

Contestation de l’état des lieux signé (par le bailleur)

[Votre nom prénom et adresse]

[Le nom du/de la locataire et son adresse]

[Votre ville], le [date]

Objet : Contestation de l'état des lieux

Madame, Monsieur,

Lors de l'établissement de l'état des lieux du [date] du logement [adresse] dont vous étiez locataire, j'ai omis de constater les dégradations suivantes : [liste des dégradations contestées] qui vous sont imputables pour les raisons suivantes : [liste des raisons de la contestation des dégradations].

Je vous propose de convenir d'un nouveau rendez-vous pour réaliser un nouvel état des lieux, celui-ci ne mentionnant pas les dégradations contestées telles que mentionnées ci-dessus. Si nous nous retrouvons dans l'impossibilité de trouver un arrangement à l'amiable, je me réserve le droit de retenir [montant] € de votre dépôt de garantie, voire de faire appel à un huissier de justice pour faire dresser un nouvel état des lieux.

Je reste à votre disposition et vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Signature]

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Désaccord sur l’état des lieux : saisir un Conciliateur

Si un accord à l’amiable n’est pas trouvé suite à ces démarches, il est possible de faire appel à un Conciliateur de justice ou même de saisir gratuitement la Commission départementale de conciliation pour une entrevue.

Les conciliateurs ne peuvent rendre ou imposer aucune décision de justice, mais ils peuvent jouer le rôle d'entremetteur et rappeler à chacun ses intérêts à garder des rapports cordiaux et trouver une solution à l'amiable.

Usure normale ou dégradation du logement loué ?La vétusté correspond à « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ». Néanmoins, le mauvais état du logement ne doit pas résulter de négligences ou d’un défaut d’entretien de la part du locataire, qui en serait ainsi tenu responsable.

Résoudre le litige : entamer une procédure judiciaire

procédure

Lorsque la concertation ne permet pas d’aboutir à un arrangement amiable concernant l’état des lieux, ou si la partie se sentant lésée souhaite que ce litige se résolve plus rapidement, il devient alors nécessaire d'entamer une procédure judiciaire.

Si les montants concernés sont inférieurs à 4000 €, la saisine du Tribunal d'instance via l'envoi d'un courrier adressé au greffe sera suffisante. Pensez à apporter toutes les pièces du dossier, préparer les preuves concernant les dégradations, et éventuellement les agrémenter de témoignages.

Si les montants sont supérieurs à 4000 €, il est possible de demander l’intervention d’un huissier de justice pour réaliser un état des lieux, aussi appelé “constat locatif loi de 1989”. (article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989)

Frais d'huissier de justice pour un état des lieux
Superficie du logement Coût total (TTC)
France métropolitaine
Jusqu'à 50 m² 158,58€
De 50 m² à 150 m² 180,28€
Plus de 150 m² 256,89€

Tarifs applicables jusqu'au 28 février 2022
Source : ANIL

Les frais d’huissier de justice pour un état des lieux incluent :

  • La rémunération de l’huissier de justice
  • Les lettres de convocation des parties à l’état des lieux
  • L’indemnité pour frais de déplacement

Ces frais sont réglementés par un arrêté du 28 février 2020 fixant les tarifs des huissiers de justice pour la période allant du 1er mars 2020 au 28 février 2022.

Les frais d’huissier sont partagés entre les deux parties, quelle que soit la partie ayant fait appel audit huissier. Autrement dit, si l’appel à l’huissier n’a pas été décidé en commun et qu’une seule partie en a fait la demande, la facture sera dans tous les cas divisée en deux parts égales.

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