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Faire un état des lieux contradictoire : Pourquoi et comment en établir un ?

Les obligations du contrat de bail contradictoire et notre modèle type à télécharger.

Vous allez emménager prochainement dans un nouveau logement ? Vous avez trouvé la perle rare pour occuper votre appartement en location ? Ou vous quittez tout simplement votre habitation pour un autre ? Au même titre qu’un contrat de bail de location en bonne et due forme, il est un élément essentiel à toute location sereine qu’il ne faut pas négliger de faire : l’état des lieux contradictoire. Quel est son utilité ? Et comment en établir un ? Revue de détails pour ne rien oublier le jour J !

Qu’est-ce qu’un état des lieux contradictoire ?

Définition de l'aspect contradictoire de l'état des lieux

L’etat des lieux contradictoire est un document attestant de l’état d’un logement à l’entrée et à la sortie du locataire. Il décrit de manière précise l’ensemble des pièces de l’habitation – pièce par pièce - du sol au plafond – ainsi que ses éventuels équipements. Le Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixe les modalités d’établissement de l’état des lieux d’entrée et de sortie - notamment les mentions à ne pas oublier.

C’est une sorte de constat à un instant T de l’état du logement à l’entrée et à la sortie du locataire. Il est donc primordial de le rédiger avec soin en portant une attention particulière aux diverses mentions obligatoires le régissant.

Il est dit « contradictoire » car il est nécessaire que le locataire et le propriétaire-bailleur – ou leurs représentants comme une agence immobilière ou un mandataire – soient présents lors de sa création et de sa signature.

Son caractère est obligatoire pour les résidences principales. Il est aussi conseillé pour le cas de locations saisonnières.

Télécharger le modèle
d'état des lieux contradictoire en PDF

Pourquoi faire un état des lieux ?

Tout simplement pour que votre location se déroule sans accrocs ! D’un côté comme de l’autre – locataire ou propriétaire – l’état des lieux est une protection contre les éventuels conflits et litiges qui pourraient survenir à la sortie du logement.

Le locataire est informé de l’état de chaque pièce et pourra également tester les équipements de son futur lieu de résidence. Le propriétaire – en se basant sur l’état des lieux d’entrée – pourra relever les éventuels dommages et se dédommager sur le dépôt de garantie.

A cette fin, on distinguera l’état des lieux d’entrée - qui comme son nom l’indique est réalisé à l’entrée du logement - de l’état des lieux de sortie qui sert de point de comparaison sur comment le locataire a pris le logement et comment il l’a rendu à son propriétaire.

date entourée dans un calendrier

Quand faire un état des lieux ?

L’état des lieux d’entrée est réalisé à la remise des clés – généralement en même temps que la signature du bail. Il est très important d’être attentif à la visite d’état des lieux et de bien répertorier les éléments (même les plus insignifiants !) qui méritent d’être consignés comme par exemple des vétustés ou dégradations sur les murs ou certains équipements (four ou frigo).

Qui doit être présent à un état des lieux contradictoire ?

La loi française prévoit que l’état des lieux doit être fait de façon contradictoire (article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989). Cela signifie que les deux parties doivent être présentes pour valider la véracité des informations qui apparaissent sur le document. Un état des lieux établi de façon non contradictoire ou unilatérale, c’est-à-dire en présence d’une seule des deux parties ne serait pas valable. Le bailleur et le locataire doivent donc être présents ou représentés pour l’établissement de ce document.

Chaque partie doit être présente : Locataire et propriétaire-bailleur doivent assister à la visite de l’état des lieux. C’est d’ailleurs pour cela qu’il est dit « contradictoire » car il suppose le caractère amiable « fait d’un commun accord » entre chaque partie ou leurs représentants.

Si une des parties ne peut être présente, elle peut être représentée par un tiers comme un mandataire ou agence immobilière. Dans le cas où il n’y a pas de possibilité de se faire représenter – ou en cas de conflits - le locataire ou le bailleur peuvent faire appel à un huissier.

Que se passe-t-il si l’une des parties n’est pas présente ?

Si l’une des parties n’est pas en mesure de se déplacer ou refuse d’assister à l’état des lieux, sa rédaction est confiée à un huissier. Les frais d’huissier sont alors partagés à parts égales entre le bailleur et le locataire. A noter que la décision de l’huissier est alors imposée aux deux parties et n’est pas contestable.

Un état des lieux non contradictoire ou unilatéral n’aura aucune valeur légale et ne prouve rien en cas de litiges entre les deux parties. Il sera considéré qu’aucun d’état des lieux n’a été réalisé et les conséquences seront les mêmes qu’en cas d’absence d’état des lieux.

Combien coûte un état des lieux contradictoire ?

clés de maison

De par son caractère juridique contradictoire – qui nous le rappelons est donc fait d’un commun accordl’état des lieux est normalement gratuit.

Cependant, en cas de recours à un représentant - l’agence immobilière ou un huissier – l’état de lieux d’entrée entraîne certains frais. L’état des lieux de sortie n’est lui jamais facturé au locataire.

Frais d’état des lieux d’entrée fait par une agence immobilière

Les frais à la charge du locataire ne peuvent être supérieurs à 3€/m2 de surface habitable. De plus, le locataire ne peut payer plus que le propriétaire.

Exemple : Pour un logement de 30m€ avec des frais d’état des lieux de 250€, le locataire devra débourser 90€, le reste étant pris en charge par le propriétaire.

Frais d’état des lieux d’entrée fait par un huissier

Dans le cadre de litiges ou en l’absence d’un commun accord, les parties peuvent recourir à un huissier de justice. Les frais d’exercice d’un huissier sont partagés équitablement entre le locataire et le propriétaire.

La rémunération d’un huissier dans le cadre d’une procédure locative d’état des lieux est réglementée par le décret du 12 décembre 1966 modifié par le décret et l'arrêté du 26 février 2016.

  • Les tarifs se décomposent comme suit :
  • Pour un logement < 50 m2 = 174,68 €
  • Pour un logement de 50 à 150m2 = 196,56 €
  • Pour un logement > à 150 m2 = 273,78 €

Formalisation d’un état des lieux contradictoire

Les mentions obligatoires de la Loi ALUR

Le Décret n° 2016-382 de la loi ALUR du 30 mars 2016 précise les mentions devant figurer sur l’état des lieux contradictoire – d’entrée et de sortie.

Pour vous donner une idée d’un modèle d’état des lieux contradictoire, il est judicieux de formaliser les 2 états des lieux – d’entrée et de sortie - dans un même document sur deux colonnes en face des mentions obligatoires. Ceci facilitera la comparaison à la sortie du logement.

L’état des lieux contradictoire peut être établi sous forme papier mais également sous forme numérique.

Dans la liste des mentions obligatoires, on pourra souligner pour l’état des lieux d’entrée :

Pour l’état des lieux de sortie :

  • La date de l’état des lieux d’entrée.
  • L’adresse du nouveau logement du locataire sortant.

Quelles conséquences en cas de réserves du locataire ?

point d'interrogation

Le locataire a tout à fait le droit de demander à modifier l’état des lieux d’entrée s’il relève des éléments devant être signaler et pouvant lui être préjudiciable lors de la sortie du logement. La Loi Alur-Duflot encadre cette protection du locataire par un délai de 10 jours pendant lesquels le locataire a la possibilité de se manifester auprès de son propriétaire. Toutes les réserves doivent être envoyées par lettre recommandée avec accusé de réception.

Problèmes de chauffage Le locataire a la possibilité de signaler toute anomalie de fonctionnement du système de chauffage pendant la durée du 1er mois de chauffe (art. 3-2 de la loi du 6 juillet 1989).

Quelles conséquences en cas d’absence ou de refus d’état des lieux

Absence d'état des lieux

En cas d’absence d’état des lieux contradictoire - non contesté par les parties - le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état. En cas de dégradations, ce sera à lui de prouver qu’elles ne sont pas de son fait.

S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L'article 3-2 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989.

Mon propriétaire refuse de faire l'état des lieux

Si le refus d’état des lieux émane du propriétaire, ce sera à lui de prouver que les défauts constatés sont dus à un mauvais entretien du locataire.

Le cas des vétustés

La question des vétustés est un sujet fréquent de désaccord entre propriétaire et locataire lors de l’état des lieux. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 précise et définit la vétusté comme "l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement" du logement.

Le locataire n’a donc pas à prendre en charge dans ses réparations locatives la détérioration des parties du logement due à l’usage du temps.

Toutefois, le décret indique que propriétaire et locataire ont tout intérêt à avoir recours à une grille de vétusté à la signature du bail afin de pallier à de futurs désaccords.

  • Cette grille précise notamment la durée de vie théorique des équipements du logement.
  • Et fixe les éventuelles réparations du locataire avec un coefficient d’abattement forfaitaire.

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