Diagnostic loi Boutin : coût pour calculer la surface habitable

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De nombreuses réglementations ont été mises en place afin de protéger les locataires en France. Parmi elles, on retrouve différents diagnostics immobiliers obligatoires à fournir aux particuliers sur demande, ou à annexer au contrat de bail. Le diagnostic Loi Boutin fait partie de ces certificats à faire réaliser impérativement. Il s’agit de la mesure de la surface habitable d’un bien, une information jugée importante pour les locataires. L’absence de ce document peut être sanctionné de différentes manières.


Qu’est-ce que le diagnostic Loi Boutin ?

bâtiment

La Loi Boutin a été votée en 2009, avec de nombreuses mesures destinées à protéger les locataires. Cette loi porte le nom de Christine Boutin, ministre qui était en charge du Logement lors de son élaboration et qui l’a rendu obligatoire.

Aujourd'hui donc, le diagnostic Loi Boutin est obligatoire et impose aux propriétaires et bailleurs d’effectuer un mesurage de la surface habitable réelle d’un logement avant la mise en location de ce dernier.

Depuis 2017, cette information doit aussi obligatoirement figurer dans le libellé des annonces immobilières, peu importe le média utilisé : presse, numérique ou vitrine d’agence.

Les logements concernés par le diagnostic de surface habitable Loi Boutin sont les biens immobiliers non meublés à usage d’habitation ou à usage mixte, c’est-à-dire professionnel et d’habitation, dans le cadre d’une résidence principale. Sont donc exclues de cette obligation les locations meublées et les locations saisonnières / logements de vacances.

Le diagnostic Loi Boutin a plusieurs objectifs :

  • Permettre aux locataires de comparer le montant des loyers pratiqués au m² par rapport à d’autres logements en location ;
  • Permettre de mesurer le Diagnostic de Performance Energétique (DPE). En effet, cette donnée est importante dans le calcul de ce diagnostic ;
  • Permettre aux locataires de comparer le montant des honoraires des agences.

Quelle différence avec le métrage Loi Carrez ?

Le diagnostic Loi Boutin et le diagnostic Loi Carrez ont certaines similitudes, mais il ne faut pas les confondre. La Loi Carrez consiste à mesurer la surface privative des logements faisant partie d’une copropriété lors de la mise en vente de ces derniers. Il y a une différence car certains éléments d’un logement peuvent par exemple être considérés comme privatifs, mais pas habitables. Les méthodes de calcul diffèrent donc également.

Cependant, elles sont étroitement liées car la loi Alur exigeait en 2014 les deux mesurages pour la vente d’un bien immobilier en copropriété. Cette loi n’est plus valide aujourd’hui, après avoir fait l’objet de nombreuses critiques.

Différences entre diagnostics Loi Boutin et Loi Carrez
Différences Diagnostic Loi Boutin Diagnostic Loi Carrez
Qu’est-ce qu’il mesure ? La surface habitable La surface privative (même les combles aménageables)
Quand est-il requis ? Pour la location d’un bien Pour la vente d’un bien
Quel type de bien est concerné ? Logements à usage d’habitation ou mixte, non meublés et utilisés comme résidence principale Tous les lots en copropriété

Quand réaliser le diagnostic de surface Loi Boutin ?

Si le logement présente les critères qui imposent la réalisation d’un diagnostic Loi Boutin, il est obligatoire d’effectuer le mesurage lors de sa mise en location. En fait, ce document doit être présenté en même temps que tous les autres diagnostics immobiliers obligatoires pour la location d’un bien, c’est-à-dire à la signature du contrat de bail.

Il est même conseillé de s’y prendre avant la location du logement, sachant que présenter le Dossier des Diagnostics Techniques lors des visites peut grandement jouer en faveur de la transaction et notamment des négociations.

Comment se déroule le diagnostic Loi Boutin ?

certificat

Le diagnostic Loi Boutin peut être fait par soi-même. En effet, il n’existe aucune norme ni certification pour mesurer la surface habitable d’un logement. Cependant, la marge d’erreur tolérée est de seulement 5%. Ainsi, si la surface habitable réelle est inférieure de plus de 5% à la surface indiquée dans le diagnostic Loi Boutin, le propriétaire ou le bailleur peut être sanctionné.

Pour cette raison, faire appel à un professionnel est recommandé. En effet, les services d’un diagnostiqueur professionnel sont un gage d’exactitude du mesurage, mais également de sécurité, car en cas d’erreur ou de litige, le propriétaire est protégé par la responsabilité civile de son diagnostiqueur.

Le professionnel sera en charge de mesurer toutes les surfaces prises en compte par le diagnostic Loi Boutin, généralement à l’aide d’un télémètre laser, un outil qui mesure la surface d’un logement à un millimètre près.

A la fin du mesurage, un rapport de synthèse est rédigé. Le diagnostic Loi Boutin est valide pendant une durée illimitée, sauf si des travaux pouvant modifier la surface du logement sont effectués.

Combien coûte le diagnostic Loi Boutin ?

Il n’existe pas de prix de diagnostic Loi Boutin réglementé ou de tarifs exacts. En fait, le tarif pour établir un diagnostic Loi Boutin est très variable selon la superficie du logement à mesurer.

Il peut également varier légèrement en fonction des frais appliqués par le professionnel engagé et du temps qu’il doit passer pour le mesurage, ou encore les frais supplémentaires qui peuvent s’ajouter (configuration complexe du logement, frais de déplacement du diagnostiqueur, etc.).

Cependant, afin de donner une petite idée de ces prix, voici quelques fourchettes à titre d’indication :

Prix moyens pour faire réaliser un diagnostic Loi Boutin en 2019
Type de logement T1 T2 T3 T4 T5 T6
Appartement 60€ 70€ 80€ 90€ 100€ 110€
Maison 70€ 80€ 90€ 100€ 110€ 120€

Quels sont les autres diagnostics immobiliers à effectuer avec la loi Boutin ?

Lors de la location d’un bien, il existe 7 diagnostics immobiliers obligatoires à effectuer (10 pour une mise en vente). Il y a par exemple le diagnostic DPE qui permet aux locataires d’estimer leurs dépenses énergétiques tous les ans, ou encore le diagnostic ERNMT qui permet d'évaluer tous les risques et potentiels dangers qui entourent un logement. La liste des diagnostics est disponible sur la plupart des sites des agences immobilières.

Il est possible de faire réaliser l’ensemble des diagnostics immobiliers à un même professionnel, afin de bénéficier d'une réduction pouvant aller jusqu’à 35%. Il est également conseillé d’effectuer des simulations de prix en ligne, sur les sites des différents professionnels certifiés afin d’avoir une estimation précise des tarifs et également de comparer.

Comment est calculée la surface Boutin ?

graphique calculatrice et factures

Le calcul du diagnostic de surface habitable est assez technique. La surface habitable d’un logement correspond à la superficie du plancher, après déduction de la surface occupée par les éléments suivants :

  • Les murs et cloisons ;
  • Les cages et marches d’escaliers ;
  • Les gaines et conduits ;
  • Les ouvertures des portes et des fenêtres.

Le métrage exclut également les éléments suivants :

  • Les combles qui n’ont pas fait l’objet de travaux d’aménagement ;
  • Les caves sous-sols, garages et toute autre dépendance ;
  • Les terrasses, balcons et vérandas ;
  • Les pièces des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80m ;
  • Les volumes comportant au moins 60% de parois vitrées dans le cas des habitations collectives et au moins 80% de parois vitrées dans le cas des maisons individuelles.

Quels sont les droits du locataire en cas de manquement ?

Le locataire peut se retourner contre son propriétaire bailleur si ce dernier n’est pas en mesure de fournir les informations sur la surface habitable du bien, dans le cadre du diagnostic Loi Boutin. En cas de manquements, le locataire peut demander une annulation du bail sans pénalités.

Le locataire peut également demander une réduction du prix du loyer en cas d’erreur sur les informations communiquées, notamment si la surface habitable est inférieure à la surface indiquée de plus de 5%.

Pour exemple concret, si un bien est annoncé à 100m² à 1000€ de loyer hors charges alors que la superficie réelle est de 90m², le locataire peut demander une réduction du loyer de 10% et donc 900€ au lieu des 1000€ initialement exigés.

Si, par contre, la superficie habitable s’avère supérieure à la superficie indiquée dans le diagnostic Loi Boutin, le propriétaire n’est pas en droit de demander une augmentation du loyer. En revanche, si le diagnostic a été réalisé par un professionnel, le propriétaire peut se retourner contre ce dernier.

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