Par Qu’est-ce qu’une caution (dépôt de garantie) ?
Théoriquement, la caution et le dépôt de garantie sont deux concepts différents. En effet, le dépôt de garantie est un dépôt du locataire qui permettra de couvrir ses éventuels manquements au cours de son occupation des lieux. Il s'agit donc de la somme versée par le locataire appelée à tort "caution".
En principe, la caution (ou garant) représente la personne physique ou morale qui engage sa responsabilité, au moment de la signature du contrat de bail, pour se substituer au locataire dans le cas où ce dernier ne respecterait pas ses obligations édictées dans le contrat, notamment en cas d'impayés.
Dans les faits, le sens de ces deux mots a été mélangé à tort et il n'est pas rare qu'un bailleur demande une caution sur une offre de location quand ce qu'il souhaite réellement, c'est un dépôt de garantie.
Dans cet article, le mot "caution" est utilisé pour parler du dépôt de garantie, puisqu'il s'agit du terme utilisé dans la pratique par la plupart des personnes. Attention à ne pas oublier qu'il ne s'agit pourtant pas du terme à privilégier.
La caution est-elle obligatoire ?
Si la loi encadre clairement les montants et l'usage du dépôt de garantie pour une location de logement, le versement d'une caution n'est pas obligatoire. Mais dans les faits, il est excessivement rare qu'un bailleur n'en demande pas.
En revanche, si l'utilisation de la somme déposée en caution n'a pas été justifiée par le bailleur lorsque le locataire quitte le logement, le processus de restitution de la caution du logement est aussi très régulé.
Combien coûte la caution pour une location ?
Le montant qu'un bailleur est autorisé à demander en tant que caution varie selon le type de logement concerné par le contrat de bail. Ainsi, un bailleur peut demander une caution qui est équivalente à :
- Deux mois de loyer pour un contrat de location meublé.
- Un mois de loyer pour un contrat de location non meublé.
La restitution de la caution pour l'appartement concerné sera par la suite du même montant, même si le loyer a augmenté au cours de la période d'occupation du logement par le locataire.
Caution : sur le loyer hors charges
Quel est le délai légal de restitution de la caution ?
Après l'état des lieux de sortie qui permet d'établir si le bailleur utilisera le dépôt de garantie pour réparer d'éventuelles dégradations, ce dernier dispose d'un délai légal pour effectuer la restitution de la caution. Ce délai diffère selon les situations. Ainsi, le bailleur doit rendre la caution au maximum :
- Un mois après que le locataire a quitté les lieux dans le cas où l'état des lieux est conforme, et où le dépôt de garantie est resté intouché pendant le contrat de bail.
- Deux mois après le départ du locataire si le dépôt de garantie a dû être partiellement utilisé suite aux constatations lors de l'état des lieux de sortie.
La lettre de restitution de la caution
Si aucune dégradation ou autre impayé n'est constaté au cours de l'occupation du logement par le locataire, le bailleur doit donc lui restituer la caution en intégralité dans un délai d'un mois. Il est possible de relancer le bailleur, si cela n'a pas été effectué, au moyen d'une lettre recommandée avec accusé de réception. Voici un modèle gratuit de lettre de demande de restitution de la caution.
Outil interactif
Générer ma lettre de demande de restitution
Lettre de mise en demeure du bailleur pour récupérer le dépôt de garantie. Article 22 de la loi du 6 juillet 1989.
Lettre générée
À envoyer en lettre recommandée avec accusé de réception. Pénalité de 10 % du loyer hors charges par mois de retard au-delà du délai légal (1 mois sans retenue, 2 mois avec retenue).
Que faire si le délai de restitution de la caution est dépassé ?
Le bailleur qui ne respecte pas le délai légal pour la restitution du dépôt de garantie s'expose à des pénalités financières équivalentes à 10 % du montant du loyer (sans les charges) pour chaque mois de retard qu'il met pour restituer la caution.
Si la première chose à faire est de lui envoyer un courrier recommandé de mise en demeure, il est possible que cela ne suffise pas. Et si la non restitution de la caution n'est pas justifiée par le bailleur, et que ce dernier dépasse le délai légal autorisé pour la restitution du dépôt de garantie, le locataire doit alors se tourner vers la justice.
La première étape est de demander une conciliation, auprès d'un conciliateur de justice d'une cour départementale, qui est chargé de trancher sur la question Si le litige entre les deux parties dépasse les 5 000 €, alors c'est directement vers un juge qu'il faut se tourner.
Si cette première démarche ne suffit pas à régler les différends, le locataire pourra alors saisir le juge des contentieux de la protection dans un tribunal judiciaire, dans un délai de trois ans à partir de la date où la caution aurait dû être remise.
Dans quels cas le bailleur peut-il faire une retenue sur caution ?
Le dépôt de garantie sert, pour le bailleur, à se prémunir de tout risque financier quant à son locataire. Le bailleur peut donc utiliser cette somme pour couvrir toutes les sommes que le locataire lui doit, et qu'il n'a pas remboursées par ailleurs.
La retenue du dépôt de garantie pour loyers et charges impayés
Au moment où le contrat de bail arrive à son terme, le bailleur est légalement autorisé à prélever du dépôt de garantie toutes les sommes dues par le locataire. Ainsi, si ce dernier a des retards ou des impayés de loyer à cette date, ceux-ci pourront être couverts par le dépôt de garantie.
La retenue pour dégâts locatifs
Au moment de la sortie des lieux par le locataire, l'état des lieux contradictoire permet d'évaluer les différents dégâts et dégradations dans les lieux qui sont directement imputables au locataire. Par la suite, le bailleur estime le coût des travaux que ces dégradations engendrent, et leur montant peut être retenu du dépôt de garantie. Le locataire est en droit d'exiger une preuve du coût des travaux, au moyen d'une facture ou d'un devis.
La retenue pour les charges locatives en copropriété
Enfin, il existe le cas particulier des charges locatives si le logement est situé dans une copropriété. Dans pareil cas, le bailleur est en droit de ne restituer que 80 % du dépôt de garantie lors du départ du locataire, même si aucune dégradation n'a été constatée, et qu'il n'a pas eu de retard ou d'impayé de loyer.
Les 20 % restants sont une garantie supplémentaire pour le bailleur, qui lui permettront de couvrir une éventuelle hausse des charges locatives lors de la régularisation annuelle de ces dernières. Cependant, pour être légale, cette procédure doit être expressément précisée au locataire au moyen d'un courrier de notification. Une fois la régularisation effectuée, le bailleur doit ensuite restituer la somme restante, calculée après le prélèvement éventuel des charges supplémentaires qui en découlent.
Comment contester une retenue sur caution ?
Malgré le cadre légal entourant une non restitution de caution, dans la pratique, il arrive que les locataires soient en désaccord avec les bailleurs sur les motifs qui justifient les retenues sur caution. Dans pareil cas, il leur est possible de contester et d'obtenir gain de cause si leur demande est justifiée.
Si la retenue sur le dépôt de garantie n'est pas justifiée, le locataire peut exiger du bailleur qu'il lui produise les justificatifs en question. Ces justificatifs prennent la forme de devis de travaux ou de factures pour le matériel et les meubles qui doivent être remplacés. Si cette demande est refusée, ou s'il souhaite contester les montants demandés, le locataire peut d'abord saisir la commission départementale de conciliation, avant de contacter la justice si cela ne suffit pas.
Il est également possible pour le locataire, sans contester la nature ou la nécessité des travaux à réaliser, d'en réfuter la responsabilité, et donc de refuser que leur coût soit supporté par son dépôt de garantie. Ainsi, il n'est pas responsable des travaux relevant de la vétusté, qui correspond à l'usure normale et naturelle de l'appartement, de ses équipements, et de son mobilier. Si des devis servant à couvrir ce type de travaux lui sont présentés, il est donc en droit de les contester. La procédure sera la même qu'en cas de retenue de dépôt de garantie non justifié : d'abord tenter de régler le différend à l'amiable, avant si nécessaire de contacter la commission de conciliation, puis de saisir la justice.
Sources
- Service-Public : dépôt de garantie dans un bail d'habitation
- ANIL : information juridique logement (droits et obligations)
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