Restitution caution (dépôt de garantie) : délai et retenue
Déménagement : toutes les démarches pour le logement
Electricité, gaz, eau, assurance, internet... Transférez vos contrats gratuitement et faites des économies avec Selectra :
Déménagement : transférez tous vos contrats en un seul appel !
Électricité Gaz Eau Internet et mobile Assurance habitation
Demandé au moment de la signature du contrat de location, le dépôt de garantie est une somme avancée par le locataire au bailleur afin de couvrir d'éventuels impayés de loyers ou dégâts causés dans le logement. Sa pratique, son montant, ou encore ses utilisations possibles sont encadrées par la loi. La restitution du dépôt de garantie (aussi appelé caution) peut être un moment de désaccord, et il convient de bien connaître son application. Détails.
Qu’est-ce qu’une caution (dépôt de garantie) ?
Théoriquement, la caution et le dépôt de garantie sont deux concepts différents. En effet, le dépôt de garantie est un dépôt du locataire qui permettra de couvrir ses éventuels manquements au cours de son occupation des lieux. Il s'agit donc de la somme versée par le locataire appelée à tord "caution".
En principe, la caution (ou garant) représente la personne physique ou morale qui engage sa responsabilité, au moment de la signature du contrat de bail, pour se substituer au locataire dans le cas où ce dernier ne respecterait pas ses obligations édictées dans le contrat, notamment en cas d'impayés.
Dans les faits, le sens de ces deux mots a été mélangé à tord et il n'est pas rare qu'un propriétaire demande une caution sur une offre de location quand ce qu'il souhaite réellement, c'est un dépôt de garantie.
Dans cet article, le mot "caution" est utilisé pour parler du dépôt de garantie, puisqu'il s'agit du terme utilisé dans la pratique par la plupart des personnes. Attention à ne pas oublier qu'il ne s'agit pourtant pas du terme à privilégier.
La caution est-elle obligatoire ?
Si la loi encadre clairement les montants et l'usage du dépôt de garantie pour une location de logement, le versement d'une caution n'est pas obligatoire. Mais dans les faits, il est excessivement rare qu'un propriétaire n'en demande pas.
En revanche, si l'utilisation de la somme déposée en caution n'a pas été justifiée par le propriétaire lorsque le locataire quitte le logement, le processus de restitution de la caution du logement est aussi très régulé.
Combien coûte la caution pour une location ?
Le montant qu'un propriétaire est autorisé à demander en tant que caution varie selon le type de logement concerné par le contrat de bail. Ainsi, un propriétaire peut demander une caution qui est équivalente à :
- Deux mois de loyer pour un contrat de location meublé ;
- Un mois de loyer pour un contrat de location non meublé.
La restitution de la caution pour l'appartement concerné sera par la suite du même montant, même si le loyer a augmenté au cours de la période d'occupation du logement par le locataire.
Lorsque le montant de la caution est exprimé en fonction du loyer, c'est le loyer hors charges qui doit être pris en compte.
Quel est le délai légal de restitution de la caution ?
Après l'état des lieux de sortie qui permet d'établir si le propriétaire utilisera le dépôt de garantie pour réparer d'éventuelles dégradations, ce dernier dispose d'un délai légal pour effectuer la restitution de la caution. Ce délai diffère selon les situations. Ainsi, le propriétaire doit rendre la caution au maximum :
- Un mois après que le locataire ait quitté les lieux dans le cas où l'état des lieux est conforme, et où le dépôt de garantie est resté intouché pendant le contrat de bail ;
- Deux mois après le départ du locataire si le dépôt de garantie a dû être partiellement utilisé suite aux constatations lors de l'état des lieux de sortie.
La lettre de restitution de la caution
Si aucune dégradation ou autre impayé n'est constaté au cours de l'occupation du logement par le locataire, le propriétaire doit donc lui restituer la caution en intégralité dans un délai d'un mois. Il est possible de relancer le propriétaire, si cela n'a pas été effectué, au moyen d'une lettre recommandée avec accusé de réception. Voici un modèle gratuit de lettre de demande de restitution de la caution.
[Nom et Prénom]
[Adresse]
[Nom du bailleur]
[Adresse du bailleur]
Objet : Demande de restitution du dépôt de garantie
Lettre recommandée avec accusé de réception
Madame / Monsieur [Nom du bailleur],
Suite à la fin du contrat de bail qui nous liait portant sur le logement situé au [adresse du bien concerné], nous avons réalisé ensemble un état des lieux contradictoire qui n'a relevé aucune dégradation dans le logement.
J'ai quitté ce logement le [date de départ] mais, à ce jour, vous ne m'avez toujours pas restitué le dépôt de garantie, d'un montant de [montant du dépôt de garantie], que je vous avais confié lors de mon entrée dans les lieux.
Or, selon l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, cette restitution doit avoir lieu au plus tard un mois après la remise des clés, sous peine d'être majorée de 10% du loyer hors charges pour chaque mois de retard.
Par la présente, je vous mets donc en demeure de me restituer [montant du dépôt de garantie], dans un délai de [délai de restitution souhaité], à compter du moment où vous recevrez ce courrier.
Je vous prie d'agréer, Madame / Monsieur [Nom du bailleur], l'expression de mes sentiments distingués.
Fait à [lieu], le [date]
[Signature]
Que faire si le délai de restitution de la caution est dépassé ?
Le propriétaire qui ne respecte pas le délai légal pour la restitution du dépôt de garantie s'expose à des pénalités financières équivalentes à 10 % du montant du loyer (sans les charges) pour chaque mois de retard qu'il met pour restituer la caution.
Si la première chose à faire est de lui envoyer un courrier recommandé de mise en demeure, il est possible que cela ne suffise pas. Et si la non restitution de la caution n'est pas justifiée par le propriétaire, et que ce dernier dépasse le délai légal autorisé pour la restitution du dépôt de garantie, le locataire doit alors se tourner vers la justice.
La première étape est de demander une conciliation, auprès d'un conciliateur de justice d'une cour départementale, qui est chargé de trancher sur la question Si le litige entre les deux parties dépasse les 5 000 €, alors c'est directement vers un juge qu'il faut se tourner.
Si cette première démarche ne suffit pas à régler les différends, le locataire pourra alors saisir le juge des contentieux de la protection dans un tribunal judiciaire, dans un délai de trois ans à partir de la date où la caution aurait dû être remise.
Dans quels cas le propriétaire peut-il faire une retenue sur caution ?
Le dépôt de garantie sert, pour le propriétaire, à se prémunir de tout risque financier quant à son locataire. Le bailleur peut donc utiliser cette somme pour couvrir toutes les sommes que le locataire lui doit, et qu'il n'a pas remboursées par ailleurs.
La retenue du dépôt de garantie pour loyers et charges impayés
Au moment où le contrat de bail arrive à son terme, le propriétaire est légalement autorisé à prélever du dépôt de garantie toutes les sommes dues par le locataire. Ainsi, si ce dernier a des retards ou des impayés de loyer à cette date, ceux-ci pourront être couverts par le dépôt de garantie.
La retenue pour dégâts locatifs
Au moment de la sortie des lieux par le locataire, l'état des lieux contradictoire permet d'évaluer les différents dégâts et dégradations dans les lieux qui sont directement imputables au locataire. Par la suite, le propriétaire estime le coût des travaux que ces dégradations engendrent, et leur montant peut être retenu du dépôt de garantie. Le locataire est en droit d'exiger une preuve du coût des travaux, au moyen d'une facture ou d'un devis.
La retenue pour les charges locatives en copropriété
Enfin, il existe le cas particulier des charges locatives si le logement est situé dans une copropriété. Dans pareil cas, le propriétaire est en droit de ne restituer que 80 % du dépôt de garantie lors du départ du locataire, même si aucune dégradation n'a été constatée, et qu'il n'a pas eu de retard ou d'impayé de loyer.
Les 20 % restants sont une garantie supplémentaire pour le bailleur, qui lui permettront de couvrir une éventuelle hausse des charges locatives lors de la régularisation annuelle de ces dernières. Cependant, pour être légale, cette procédure doit être expressément précisée au locataire au moyen d'un courrier de notification. Une fois la régularisation effectuée, le propriétaire doit ensuite restituer la somme restante, calculée après le prélèvement éventuel des charges supplémentaires qui en découlent.
Comment contester une retenue sur caution ?
Malgré le cadre légal entourant une non restitution de caution, dans la pratique, il arrive que les locataires soient en désaccord avec les propriétaires sur les motifs qui justifient les retenues sur caution. Dans pareil cas, il leur est possible de contester et d'obtenir gain de cause si leur demande est justifiée.
Si la retenue sur le dépôt de garantie n'est pas justifiée, le locataire peut exiger du propriétaire qu'il lui produise les justificatifs en question. Ces justificatifs prennent la forme de devis de travaux ou de factures pour le matériel et les meubles qui doivent être remplacés. Si cette demande est refusée, ou s'il souhaite contester les montants demandés, le locataire peut d'abord saisir la commission départementale de conciliation, avant de contacter la justice si cela ne suffit pas.
Il est également possible pour le locataire, sans contester la nature ou la nécessité des travaux à réaliser, d'en réfuter la responsabilité, et donc de refuser que leur coût soit supporté par son dépôt de garantie. Ainsi, il n'est pas responsable des travaux relevant de la vétusté, qui correspond à l'usure normale et naturelle de l'appartement, de ses équipements, et de son mobilier. Si des devis servant à couvrir ce type de travaux lui sont présentés, il est donc en droit de les contester. La procédure sera la même qu'en cas de retenue de dépôt de garantie non justifié : d'abord tenter de régler le différend à l'amiable, avant si nécessaire de contacter la commission de conciliation, puis de saisir la justice.