Bail professionnel : caractéristiques juridiques, définition et modèle

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Le bail professionnel régit les relations entre le locataire professionnel et le bailleur. D'une durée minimale de 6 ans, ce type de contrat de location concerne les professionnels dont les revenus imposables relèvent des bénéfices non commerciaux (BNC), principalement les personnes exerçant une activité libérale. Il diffère du bail commercial par sa flexibilité mais également par la moins grande protection qu'il offre au locataire.


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Qu'est-ce que le bail professionnel ?

Régi par l'article 57A de la loi du 23 décembre 1986, le bail professionnel encadre les relations entre le locataire et le bailleur louant des locaux à usage professionnel. Ce type de bail peut être conclu uniquement par des professionnels dont les revenus imposables relèvent des bénéfices non commerciaux (BNC). Il s'agit donc de locataires exerçant une profession libérale réglementée ou non (médecins, vétérinaires, avocats, architectes, experts-comptables...).

contrat de bail professionnel
  1. Le bail professionnel doit obligatoirement être écrit et signé. Un bail oral n'a donc aucune valeur.
  2. La durée minimale du bail professionnel est de 6 ans. Un tel bail doit néanmoins être rédigé par un notaire si sa durée est supérieure à 12 ans.
  3. Aucune législation contraignante n'encadre le bail professionnel, le montant du loyer ainsi que les modalités de révision sont donc librement négociés entre le locataire et le bailleur.
  4. À l'échéance du bail, sans action du locataire ou du bailleur, le contrat est reconduit tacitement. L'une des deux parties peut cependant empêcher son renouvellement via un lettre de résiliation en respectant le préavis de 6 mois.
  5. Contrairement au bail commercial, le bail professionnel offre une moins grande protection au locataire, qui ne bénéficie pas du droit au renouvellement du bail.
Bail professionnel ou commercial, quelles différences ?
📄 Caractéristiques 💼 Bail professionnel 🏪 Bail commercial
Bail écrit et signé obligatoire Oui Non, mais recommandé
Activités éligibles Libérales Commerciales, industrielles, agricoles ou artisanales (ou libérales avec accord des deux parties)
Durée minimale du bail 6 ans 9 ans
Révision du loyer Librement définie dans le bail par les deux parties De manière triennale, ou selon la périodicité définie dans le bail
État des lieux Obligatoire Obligatoire
Dépôt de garantie Non obligatoire Oui
Droit au renouvellement du bail pour le locataire Non Oui
Résiliation du contrat par le locataire À tout instant, en respectant un préavis de 6 mois De manière triennale, en respectant un préavis de 6 mois
Sous location Possible en l'absence de clause contraire dans le bail Possible avec l'accord préalable du bailleur

Contenu obligatoire du contrat

bail professionnel contenu

Comme le bail d'habitation, le bail professionnel doit obligatoirement contenir certaines mentions, notamment :

  • l'identité des parties prenantes ;
  • la durée du contrat de bail ;
  • la description précise du bien loué, et des annexes si nécessaire ;
  • le montant du loyer et des charges ainsi que les modalités de versement ;
  • les modalités de révision du loyer ;
  • le rappel des obligations contractuelles du bailleur et du locataire.

Quels sont les diagnostics obligatoires pour un bail professionnel ? Le bailleur doit annexer trois diagnostics techniques au contrat de bail : le diagnostic de performance énergétique (DPE), le diagnostic amiante et l'état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT).

Spécificités du contrat

⏳ Quelle durée ?

La durée d'un bail professionnel est de 6 ans minimum. Il est néanmoins possible que cette durée soit supérieure à 6 ans si le locataire et le bailleur le souhaitent.

Conclure un bail professionnel plus court ? Si les parties prenantes souhaitent conclure un bail d'une durée inférieure à 6 ans, ils doivent rédiger et signer un bail commercial précaire, car il n'existe aucun bail professionnel dérogatoire.

📝 Etat des lieux obligatoire

Dans le cadre d'un bail professionnel, la réalisation d'un état des lieux à l'entrée dans le bien est obligatoire. Il peut être réalisé :

  1. de manière contradictoire, à l'amiable, par le locataire et le bailleur ;
  2. par un huissier de justice. Les honoraires sont alors répartis équitablement entre les deux parties.

Cet état des lieux doit ensuite être annexé au contrat de bail ou, à défaut, conservé par chacune des parties jusqu'au départ du locataire.

🏠 Loyer libre

Le loyer et ses modalités de paiement ne sont pas réglementés, ils sont donc fixés librement par le bailleur. Ils doivent cependant être mentionnés dans le bail.

Le loyer peut être révisé périodiquement, suivant les modalités et l'indice de référence définis dans le contrat.

💰 Dépôt de garantie

Bien qu'il constitue une protection contre les impayés et les dégradations pour le bailleur, le dépôt de garantie n'est pas une obligation légale. Une clause du bail professionnel peut prévoir le versement d'un tel dépôt par le locataire à son entrée dans les locaux. Le montant du dépôt de garantie est alors fixé librement par les deux parties.

Refus de versement du dépôt de garantie Le dépôt de garantie n'étant pas obligatoire légalement, le locataire est en droit de refuser de le verser au bailleur. Il risque néanmoins de se voir refuser la location du bien au profit d'un autre professionnel.

⏱️ Durée du préavis

S'il souhaite résilier le bail, le locataire peut notifier le bailleur à tout instant par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d'huissier. Il doit néanmoins respecter un préavis de 6 mois à compter de la date de réception du congé par le bailleur.

❌ Fin du bail

Sans demande de résiliation ou de non-renouvellement par l'une des deux parties, le bail est tacitement reconduit à son terme. Le contrat est alors prolongé pour une durée identique à la durée du bail initial.

Le locataire peut également décider de mettre fin au bail en le résiliant à tout moment. Il doit pour cela adresser un congé par courrier recommandé avec accusé de réception ou par acte d'huissier au bailleur et respecter le délai de préavis de 6 mois.

Le bailleur ne peut pas résilier le contrat de location en cours de bail, mais il peut décider de ne pas le renouveler lorsqu'il arrive à échéance.

Droit au renouvellement Dans le cadre d'un bail professionnel, le locataire ne bénéficie pas d'un droit au renouvellement du bail. Aucune indemnité d'éviction ne lui est donc versé si le bailleur décide de ne pas renouveler le bail.

🤝 Cession du bail

cession bail professionnel

Si aucune clause du contrat ne l'interdit, le locataire est en droit de céder librement le bail professionnel à un tiers. Il doit alors notifier cette cession au bailleur, par courrier recommandé avec accusé de réception ou par acte d'huissier puis enregistrer l'acte de cession auprès du service des impôts dont il dépend dans un délai d'un mois.

Une clause du bail peut néanmoins prévoir des conditions ou des modalités de cession, comme l'approbation du successeur par le bailleur ou la rédaction d'un acte authentique.

Le successeur, en reprenant le contrat, a les mêmes droits et devoirs envers le local et le bailleur que son prédécesseur. Bien qu'il n'y ait aucune procédure administrative légale pour la cession d'un bail professionnel, il est plus prudent de prévenir les éventuels litiges en rédigeant un contrat de cession.

🧾 Taxe foncière

En France, tous les bâtiments sont soumis à la taxe foncière, notamment les locaux loués au titre d'un bail professionnel. L'avis de taxe foncière est adressé au propriétaire du bien. La loi Pinel réaffirmant la liberté contractuelle en termes de répartition des charges, le bailleur peut néanmoins la refacturer au locataire en tant que charge locative.

Le calcul du montant de la taxe foncière est basé sur la valeur locative cadastrale et la valeur locative du bien. Suite à l'abattement forfaitaire de 50% accordé aux propriétés bâties, l'application du taux fixé par la collectivité territoriale détermine le montant de la taxe.

Taxe foncière & taxe d'habitation En plus de la taxe d'habitation qui peut lui être refacturée par le bailleur, le locataire exerçant une activité professionnelle est redevable de la taxe d'habitation et de la cotisation foncière des entreprises (CFE).

Résiliation

résiliation bail professionnel

Le locataire peut décider de résilier le bail professionnel à tout instant. Le bailleur ne peut, quant à lui, qu'empêcher son renouvellement à son terme.

Comment résilier un bail professionnel ?

Les modalités de résiliation du bail professionnel diffèrent selon la personne donnant congé. Deux situations sont donc possibles :

  • Le locataire peut résilier le bail professionnel à n'importe quel moment et sans justification. Il doit néanmoins adresser une lettre de résiliation au bailleur et respecter le préavis de 6 mois.
  • Le bailleur ne peut pas résilier le bail professionnel en cours de location. Il peut néanmoins empêcher son renouvellement lorsqu'il arrive à échéance.

Lettre pour résilier le bail professionnel

Afin de résilier un bail professionnel, un locataire peut notifier le bailleur par acte d'huissier ou, plus simplement, lui adresser une lettre de résiliation par courrier recommandé avec accusé de réception.

Voici un modèle de lettre de résiliation de bail professionnel :

[Nom, prénom et coordonnées du locataire]

[Nom, prénom et coordonnées du bailleur]

À [nom de la ville], le [date du jour],

 

Objet : Résiliation du bail professionnel pour les locaux situés [adresse des locaux]

 

Madame, Monsieur,

Actuellement locataire du local situé au [adresse du local], je vous informe de mon intention de résilier le contrat qui nous lie depuis le [date d’emménagement].

Conformément à l’article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, le délai de préavis de 6 mois débutera dès réception de la présente. Je quitterai donc les lieux le [date de départ].

Je me tiens à votre disposition pour planifier un rendez-vous afin de réaliser l’état des lieux de sortie.

Je vous prie, Madame, Monsieur, d'agréer l’expression de mes sincères salutations.

[Signature]

Cas particuliers : sous location et bail précaire

Dans le cadre d'un bail professionnel, il existe deux cas particuliers :

Sous location d'un bail professionnel

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Si aucune clause du contrat ne l'interdit, le locataire peut librement sous louer le local professionnel, sans demander l'accord du bailleur au préalable. Le locataire demeure néanmoins tenu d'exécuter l'ensemble des obligations définies dans le bail, et est responsable des actions du sous locataire si elles sont contraires aux mentions du contrat.

Dans le cadre d'une sous location, le montant du loyer peut être fixé librement par le locataire. Il ne peut néanmoins pas excéder le loyer du bail professionnel initial. Le sous locataire verse ainsi le montant négocié au locataire. La somme perçue est soumise au régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) si le local est meublé, alors qu'elle est soumise au régime fiscal des bénéfices non commerciaux (BNC) s'il est vide.

Bail professionnel précaire (dérogatoire)

La législation encadrant le bail professionnel est plus souple et protège moins le locataire que celle encadrant le bail commercial. Conformément à l'article 57A de la loi du 23 décembre 1986, le bail professionnel est conclu pour une durée minimale de 6 ans, afin d'offrir une certaine stabilité au locataire comme au bailleur. Cette durée minimale ainsi que la flexibilité du bail professionnel et la souplesse de son cadre légal expliquent l'absence de bail précaire pour le bail professionnel.

Il existe bien un bail précaire, ou bail dérogatoire, qui ne s'applique néanmoins qu'aux baux commerciaux. D'une durée maximale de 3 ans, il offre une moins grande protection au locataire, qui est notamment privé du droit au renouvellement.

Depuis 2008, si le bailleur a donné son accord, les professionnels exerçant une activité libérale peuvent conclure un bail commercial, précaire ou non.

F.A.Q.

✍️ Comment faire un bail professionnel ?

Afin de rédiger un bail professionnel valable légalement, il est impératif de spécifier l'ensemble des mentions obligatoires, c'est-à-dire :

  • l'identité des deux parties ;
  • la durée du contrat de bail ;
  • la description précise du bien loué, et des annexes si nécessaire ;
  • le montant du loyer et des charges ainsi que les modalités de versement et de révision du loyer ;
  • les obligations contractuelles du bailleur et du locataire.

Modèle de bail professionnel Plus simplement, pour s'assurer de n'oublier aucune mention légale, téléchargez gratuitement un modèle de contrat de bail professionnel :
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📄 Comment réaliser un avenant ?

Une fois signé par les deux parties, un contrat de bail professionnel ne peut être modifié. Afin d'apporter un changement à l'une des clauses, il faut rédiger un avenant, qui est ensuite annexé au bail initial.
La rédaction d'un tel avenant est notamment nécessaire en cas de révision du loyer, de modification de la destination ou de la surface du local, d'ajout d'une clause résolutoire ou d'autorisation de sous location (alors qu'une clause l'interdisait initialement).

Tout comme pour le bail initial, certaines mentions doivent impérativement figurer dans l'avenant :

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  1. l'identité (nom et prénom) des parties prenantes ;
  2. la date de signature de l'avenant et la date de signature du bail professionnel initial ;
  3. l'adresse du bien loué ;
  4. l'objet de l'avenant (annulation, création, modification d'une clause) ;
  5. une phrase indiquant que le bail initial demeure valide ;
  6. la date de prise d'effet de l'avenant ;
  7. la signature du bailleur et du locataire.

📞 Qui contacter en cas de litiges ?

Un litige entre le locataire et le bailleur dans le cadre d'un bail professionnel relève de la compétence du tribunal judiciaire, c'est donc lui qu'il faut saisir.

Trouver le tribunal judiciaire le plus proche

👨‍⚕️ Qui peut bénéficier d'un bail professionnel ?

Peuvent bénéficier d'un bail professionnel les professionnels dont les revenus imposables relèvent des bénéfices non commerciaux (BNC). Il est donc destiné aux professions libérales, réglementées ou non, notamment :

  • les médecins ou vétérinaires ;
  • les avocats ;
  • les notaires ;
  • les architectes ;
  • les experts-comptables ;
  • les conseillers en gestion ;
  • les apporteurs d'affaires...

Les professionnels exerçant une activité commerciale, industrielle, agricole ou artisanale doivent, quant à eux, signer un bail commercial.

💼 Quel type de bail pour des bureaux ?

Deux types de contrats de bail permettent de louer des bureaux : le bail commercial et le bail professionnel. Le choix se fait en fonction de la profession exercée par le locataire :

  1. Si le locataire exerce une activité commerciale, industrielle, agricole ou artisanale, il doit signer un bail commercial ;
  2. Si le locataire exerce une activité libérale, il doit signer un bail professionnel.

🏢 Quel type de bail pour une profession libérale ?

Les locataires dont les revenus imposables entrent dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC), c'est-à-dire les locataires exerçant une profession libérale, doivent conclure un bail professionnel.

En accord avec le bailleur, les locataires exerçant une profession libérale peuvent également opter pour un bail commercial, notamment s'ils souhaitent conclure un bail précaire, d'une durée maximale de 3 ans.

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