L'achat en indivision : l'essentiel
- L'achat en indivision permet à plusieurs personnes d'acquérir ensemble un bien immobilier, avec des quotes-parts proportionnelles à leur apport ;
- Chaque indivisaire devient propriétaire d'une fraction abstraite du bien, jamais d'une pièce précise ;
- Le prêt en indivision peut être contracté individuellement par chaque indivisaire ou collectivement par l'ensemble du groupe ;
- Les décisions importantes (travaux, vente) se prennent à l'unanimité, ce qui constitue le principal risque de l'indivision ;
- Une convention d'indivision rédigée par notaire permet de fixer les règles de gestion et d'éviter les blocages.
Achat en indivision : définition
L'achat en indivision est un achat immobilier collectif qui correspond à l'acquisition d'un bien immobilier par deux personnes ou plus. Chaque personne qui participe financièrement devient propriétaire, ou indivisaire. Les parts sont réparties selon la capacité financière de chaque futur propriétaire : les quotes-parts n'ont pas besoin d'être égales.
Attention
Vous ne devenez pas propriétaire de pièces définies (chambre, cuisine, salon). Les parts sont réparties de manière abstraite : chaque indivisaire détient une fraction de l'ensemble du bien.
L'achat en indivision est différent de la copropriété. L'indivision concerne une seule propriété partagée entre plusieurs propriétaires, tandis que la copropriété s'applique à un immeuble divisé en lots privatifs.
Avec qui peut-on acheter un bien en indivision ?
Vous pouvez acheter en indivision avec la personne de votre choix, sans besoin de lien de parenté. L'indivision s'adresse aussi bien aux couples mariés, partenaires de pacs, concubins, membres d'une famille ou amis. Les conditions varient toutefois selon le statut marital :
- Mariage sous communauté universelle : la propriété est répartie à parts égales entre les époux ;
- Mariage sous séparation des biens : chaque époux est propriétaire à hauteur de sa contribution financière ;
- Pacs au régime conventionnel : chacun est propriétaire pour moitié (régime par défaut avant 2007) ;
- Pacs au régime légal : chaque partenaire est propriétaire à hauteur de sa participation (régime par défaut depuis 2007).
Avantages et inconvénients de l'indivision
L'indivision est une solution économique et facile à mettre en place. Contrairement à la création d'une SCI, elle ne nécessite ni statuts ni frais de création. Chaque indivisaire règle ses charges, jouit de l'espace librement ou perçoit les revenus locatifs au prorata de sa quote-part. Les indivisaires peuvent en outre revendre librement leurs parts à tout moment.
Achat en indivision : avantages et inconvénients
Avantages
- Solution économique : pas de frais de création ni de statuts à rédiger ;
- Gestion simplifiée du bien acquis ;
- Flexibilité dans la cession de sa quote-part ;
- Fiscalité avantageuse par rapport à une SCI ;
- Perception des revenus locatifs au prorata des parts.
Inconvénients
- Risque de conflits en cas de désaccord entre indivisaires ;
- Aucun contrôle sur la cession d'une part par un co-indivisaire ;
- Décision de vente unanime obligatoire pour l'ensemble du bien ;
- Obligation de prendre toutes les décisions importantes à l'unanimité.
Le principal inconvénient de l'indivision reste l'obligation de prendre les décisions à l'unanimité. Pour limiter ce risque, les indivisaires peuvent rédiger une convention d'indivision qui régit leurs relations et permet de nommer un gérant chargé d'administrer le bien au quotidien.
Demander un prêt immobilier pour un achat en indivision
Pour financer un achat en indivision, les indivisaires disposent de deux options : solliciter chacun leur propre crédit immobilier, ou contracter ensemble un prêt collectif appelé prêt en indivision.
Le prêt individuel
Chaque indivisaire apporte individuellement sa quote-part via un prêt immobilier individuel avec ou sans apport personnel, ou via un paiement comptant. Cette formule présente l'avantage de laisser à chaque indivisaire la maîtrise complète de son financement, indépendamment des autres.
Le prêt en indivision (collectif)
Les indivisaires contractent ensemble un prêt en indivision : il s'agit d'un emprunt collectif souscrit auprès d'un établissement de crédit. La banque applique alors deux règles essentielles :
- Principe de solidarité : tous les indivisaires sont solidaires quant au remboursement du prêt. En cas de défaut de l'un, les autres doivent prendre en charge le montant non remboursé ;
- Garantie : la banque demande généralement l'hypothèque du bien immobilier acquis pour sécuriser le prêt.
Le processus de souscription ressemble à tout crédit immobilier classique. Chaque propriétaire fournit ses documents de situation personnelle et professionnelle. La banque vérifie ensuite la solvabilité du groupe, sa capacité d'emprunt, son taux d'endettement et son reste à vivre.
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Maison en indivision : comment gérer son bien après l'achat ?
Pour gérer une maison en indivision, il est vivement recommandé de rédiger une convention d'indivision. Ce document fixe le cadre des relations entre indivisaires et permet d'éviter la plupart des blocages. La convention est généralement établie pour une durée de 5 ans renouvelable, ou pour une durée indéterminée.
La convention d'indivision poursuit quatre objectifs principaux :
- Répartir les charges entre les indivisaires ;
- Organiser la jouissance du bien (occupation, usage) ;
- Prévoir une clause de faculté d'acquisition en cas de décès d'un indivisaire ;
- Fixer la durée de la convention et ses modalités de renouvellement.
Les indivisaires peuvent également nommer un gérant pour administrer le bien au quotidien. Le gérant peut être un co-indivisaire ou une personne extérieure, selon le choix collectif.
Attention
Pour être valable, la convention d'indivision doit obligatoirement être rédigée par un notaire et enregistrée au Service de la publicité foncière. Sans ces deux formalités, la convention est juridiquement inopposable aux tiers.
Les risques en l'absence de convention
Ne pas rédiger de convention d'indivision expose les indivisaires à plusieurs difficultés :
- Blocage des décisions importantes : travaux, entretien, choix de la destination du bien ;
- Litiges sur les quotes-parts détenues par chacun et leur valorisation ;
- Difficultés à organiser la jouissance du bien en cas de désaccord ;
- Risque de devoir recourir au tribunal pour trancher les conflits.
Le rôle du gérant d'indivision
Le gérant désigné par les indivisaires a pour mission de prendre en charge la gestion quotidienne du bien : paiement des charges, perception des loyers le cas échéant, organisation des travaux d'entretien courant. Il rend compte régulièrement aux autres indivisaires des décisions prises. Les décisions importantes (vente, gros travaux, modification de la destination du bien) restent en revanche soumises à l'unanimité.
Racheter les parts d'une maison en indivision : comment faire ?
Le rachat des parts, aussi appelé rachat de soulte, implique d'abord une estimation de la valeur du bien par les indivisaires eux-mêmes ou un professionnel. Le notaire calcule ensuite le montant exact dû et rédige l'état liquidatif qui scelle l'opération.
Rachat de part en cas de séparation
Avant le rachat, le couple doit s'accorder sur la valeur du bien immobilier. Il peut faire appel à un agent immobilier pour obtenir une estimation neutre et fiable.
Le calcul dépend de la répartition mentionnée dans l'acte notarié. Généralement :
- Les couples mariés sous régime de communauté universelle ou pacsés sous régime conventionnel sont propriétaires à 50/50 ;
- Pour les autres régimes (séparation des biens, pacs au régime légal), la part est définie selon la contribution financière de chacun à l'achat.
Les frais de notaire s'élèvent à environ 5,80 % du montant de la part à racheter. Ils sont en principe répartis équitablement entre les parties.
Rachat de part en cas de succession
Le rachat de part en succession nécessite également une estimation de la valeur du bien. Les indivisaires peuvent s'entendre sur un montant ou consulter un professionnel pour une expertise objective.
Vous pouvez être confronté à cette situation en héritant d'une maison familiale avec vos frères et sœurs. Si vous souhaitez conserver la maison, vous pouvez racheter les parts des autres héritiers pour devenir propriétaire à part entière.
Les frais de notaire s'élèvent ici aussi à environ 5,80 % de la part rachetée.
Vente d'un bien immobilier en indivision : comment ça marche ?
La vente d'un bien en indivision comporte deux options principales : la cession de sa quote-part par un indivisaire seul, ou la vente intégrale du bien par l'ensemble des indivisaires.
Vente d'une quote-part
Un indivisaire est libre de vendre sa quote-part à tout moment, sans demander l'accord de ses co-indivisaires. Ces derniers seront toutefois prioritaires pour racheter cette part : c'est le droit de préemption entre indivisaires.
Vente intégrale du bien
Pour vendre l'intégralité du bien, tous les indivisaires doivent être d'accord. Sans accord unanime, la vente est bloquée. C'est l'une des principales contraintes de l'indivision.
L'article 815-5-1 du Code civil prévoit toutefois une exception : les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent exprimer devant un notaire leur intention de procéder à l'aliénation du bien. Cette procédure permet de débloquer certaines situations sans recourir immédiatement au juge.
Cet article est complété par l'article 836 du Code civil qui stipule que si un indivisaire est présumé absent ou se trouve hors d'état de manifester sa volonté, un partage amiable peut intervenir.
Le notaire dispose alors d'un délai d'un mois pour notifier la décision aux co-indivisaires :
- En cas d'acceptation des co-indivisaires : la mise en vente est possible immédiatement ;
- En cas de refus ou d'absence de réponse sous 3 mois : le tribunal judiciaire peut autoriser la vente.
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Foire aux questions : achat en indivision
Qui paie les impôts en cas d'indivision ?
Les indivisaires paient les impôts liés au bien proportionnellement à leur quote-part. Chacun déclare donc sa part dans ses revenus fonciers en cas de location, et participe à la taxe foncière au prorata de ses droits.
Qui paie les frais de notaire lors d'une indivision ?
Les indivisaires paient les frais de notaire à hauteur de leur part dans l'opération (achat ou succession). En cas de rachat de soulte, les frais peuvent être répartis selon l'accord trouvé entre les parties.
Qui reçoit la taxe foncière en cas d'indivision ?
La taxe foncière est envoyée aux 2 ou 3 premiers indivisaires mentionnés dans l'acte. S'ils sont plus nombreux, l'avis est établi au nom de l'indivisaire détenant la plus grande quote-part, avec une mention « et consorts, et copropriétaires ». Chaque indivisaire paie ensuite sa part. Les avis sont aujourd'hui dématérialisés et accessibles sur impots.gouv.fr.
Peut-on sortir de l'indivision à tout moment ?
Oui, un indivisaire peut sortir de l'indivision à tout moment en vendant sa quote-part. Les co-indivisaires disposent alors d'un droit de préemption pour la racheter en priorité. La vente du bien entier requiert en revanche l'accord unanime, sauf application des articles 815-5-1 et 836 du Code civil.
Quelle est la différence entre indivision et SCI ?
L'indivision est une situation de fait, simple et gratuite à mettre en place, mais soumise à la règle de l'unanimité. La SCI (société civile immobilière) est une structure juridique avec statuts et fonctionnement formel : elle facilite la gestion et la transmission mais implique des frais de création et de fonctionnement.
Faut-il obligatoirement passer chez le notaire pour acheter en indivision ?
Oui, tout achat immobilier passe obligatoirement par un acte notarié, indivision comprise. Le notaire mentionne dans l'acte les quotes-parts respectives de chaque indivisaire. La convention d'indivision, si elle est rédigée, doit elle aussi être passée par notaire pour être pleinement opposable.