Acheter une maison en indivision : comment ça marche ?

L’achat en indivision est l’achat d’un bien immobilier par 2 personnes ou plus, à part égales ou non. L’indivision en immobilier peut concerner : les couples mariés, pacsés ou en union libre, via un prêt en indivision, ou les héritiers après le partage de la succession du défunt. Découvrez comment acheter une maison ou un appartement en indivision !

💭 Achat en indivision : définition

L’achat en indivision est l’achat d’un bien immobilier par au moins 2 personnes. Chaque acquéreur devient propriétaire d’une partie du bien.

Qu'est ce qu'un achat en indivision ?

Un achat en indivision est un achat immobilier collectif, qui correspond à l’acquisition d’un bien immobilier par 2 personnes ou plus. Chaque personne qui participe financièrement à l’achat du bien est considérée comme propriétaire, ou indivisaire.

Lors de l’acquisition, les parts sont réparties en fonction de la capacité financière de chaque futur propriétaire. L’achat d’un bien en indivision permet de partager la propriété en plusieurs parts, les quotes-parts, qui n’ont pas besoin d’être égales.

⚠️ Attention : dans le cadre d’un achat en indivision, vous ne devenez pas propriétaire d’une ou plusieurs pièces définies (chambre, cuisine, salon, etc.). Les parts sont réparties de manière abstraite.

Avec qui peut-on acheter un bien en indivision ?

Vous pouvez acheter en indivision avec la personne de votre choix : vous n’avez pas besoin d’avoir un lien de parenté. L’achat en indivision s’adresse à tous : les couples mariés, les partenaires de pacs, les concubins en union libre, les membres d’une famille (parents, frère, sœur, etc.), ou encore les amis.

Pour l’achat en indivision avec vos parents, votre enfant ou votre conjoint (union libre), chacun devient propriétaire à hauteur de son apport financier. Quant aux couples mariés ou pacsés, ils sont soumis aux conditions du contrat de mariage ou de la convention de pacs.

👰 Mariage

• Régime de la communauté universelle : la propriété est répartie à parts égales, quel que soit l’apport financier de chacun.
• Régime de séparation des biens : chaque membre du couple devient propriétaire à hauteur de sa contribution financière.

💎 Pacs

• Régime conventionnel : les biens acquis ensemble ou séparement sont soumis à l’indivision. Chacun devient propriétaire pour moitié, quelle que soit sa contribution financière. Il s’agissait du régime par défaut pour tous les pacs conclus avant le 1er janvier 2007. Il est désormais optionnel.
• Régime légal : c’est le régime par défaut depuis le 1er janvier 2007 correspondant à la séparation de bien, c’est-à-dire que chacun devient propriétaire à hauteur de sa participation financière.

Achat en indivision : avantages et inconvénients

L’achat en indivision est une solution économique et facile à mettre en place. Vous n’avez pas de frais de création, ni besoin de rédiger des statuts comme lors de la création d’une SCI (société civile immobilière).

Chaque indivisaire règle ses charges, jouit de son espace librement ou perçoit les revenus locatifs au prorata de sa quote-part.

Cette méthode offre de la flexibilité aux indivisaires qui peuvent revendre leurs parts librement et à tout moment. Dans ce cas, les co-indivisaires bénéficient d’un droit de préemption, c’est-à-dire qu’ils sont prioritaires pour l’acquisition de la quota-part.

Le principal inconvénient de l’indivision d’un bien immobilier, est l’obligation de prendre les décisions à l’unanimité. Si au moins l’un des indivisaires n’est pas d’accord, alors les co-indivisaires n’ont aucun recours. Pour réduire les risques de désaccord, les indivisaires peuvent rédiger une convention d’indivision, visant à régir les relations, et nommer un gérant pour faciliter les prises de décisions.

🏦 Demander un prêt immobilier pour un achat en indivision

La demande de prêt immobilier pour un achat en indivision peut être :

1️⃣ Individuelle

Les indivisaires apportent individuellement la somme correspondant à leur quote-part via un prêt immobilier individuel avec ou sans apport personnel, ou via un paiement comptant.

2️⃣ Collective

Les indivisaires contractent un prêt en indivision : il s’agit d’un emprunt collectif auprès d’un établissement de crédit, avec ou sans apport personnel. Les banques acceptent ce type de crédit immobilier sous conditions :

• Le principe de solidarité : tous les indivisaires sont solidaires quant au remboursement du prêt immobilier en indivision. Cela signifie qu’en cas de défaut de paiement d’un indivisaire, les autres indivisaires doivent prendre en charge le montant non remboursé.
• La garantie : il s’agit généralement de l’hypothèque du bien immobilier acquis.

Le processus de demande de prêt en indivision est similaire à n’importe quel crédit immobilier. Chaque propriétaire doit fournir les documents pour le crédit immobilier pour présenter sa situation personnelle et professionnelle. La banque s’assure de la solvabilité des emprunteurs et co-emprunteurs, et elle vérifie la capacité d’emprunt, le taux d’endettement et le reste à vivre des indivisaires.

🏡 Maison en indivision : comment gérer son bien après l'achat ?

Pour gérer une maison en indivision, il est recommandé de rédiger une convention d’indivision. La convention d’indivision est généralement établie pour une durée déterminée de 5 ans renouvelable. Elle peut aussi être fixée pour une durée indéterminée.

L’objectif de la convention d’indivision est de fixer les règles du logement en indivision :

• répartir des charges
• organiser la jouissance du bien
• prévoir une clause de faculté d’acquisition (en cas de décès d’un indivisaire)
• fixer la durée de la convention d’indivision.

Les indivisaires peuvent également nommer un gérant, dont les modalités de désignation et de révocation doivent être inscrites dans la convention d’indivision. Le gérant administre le bien : il peut s’agir d’un co-indivisaire ou d’une autre personne.

⚠️ ATTENTION, pour être valable, la convention d’indivision doit être rédigée par un notaire et enregistrée au Service de la publicité foncière.

En cas d’absence de convention d’indivision, les indivisaires s’exposent à différents risques :

1. Blocage des décisions importantes : gestion des travaux, entretien de l’immeuble, destination du bien, etc.
2. Litiges ou contentieux sur les quotes-parts détenues par chacun des indivisaires.

💰 Racheter les parts d'une maison en indivision : comment faire ?

Le rachat des parts d’une maison en indivision, aussi appelé rachat de soulte, implique une estimation de la valeur du bien, par les indivisaires ou par un professionnel. C’est le notaire qui se charge de calculer montant de la soulte et de rédiger et d’enregistrer l’état liquidatif.

Rachat de part dans le cas d'une séparation

Avant de procéder au rachat de soulte après un divorce ou une séparation, le couple doit se mettre d’accord sur la valeur du bien immobilier. Il peut faire appel à un agent immobilier pour procéder à l’estimation de la maison ou de l’appartement en indivision.

Le calcul du montant du rachat dépend directement de la répartition, mentionnée dans l’acte notarié d’acquisition. En général, les couples mariés sous le régime de la communauté universelle ou pacsés sous le régime conventionnel, sont propriétaires à 50/50. Quant aux couples mariés sous le régime de la séparation de biens, pacsés sous le régime légal ou en union libre, leur part est définie dans l’acte d’acquisition, selon leur contribution financière.

Le montant des frais de notaire en cas de rachat de soulte s’élève à environ 5,80% du montant de la part à racheter. Les frais de notaires sont répartis de manière équitable entre chaque indivisaire, ou selon la décision amiable prise par les ex-époux.

Rachat de part dans le cas d'une succession

Le rachat de part dans le cas d’une succession nécessite une estimation de la valeur du bien immobilier. Les indivisaires peuvent se mettre d’accord sur un montant, ou faire appel à un professionnel de l’immobilier, solution à privilégier pour éviter les conflits.

Vous pouvez y être confronté lorsque vous héritez d’une maison familiale, avec vos frères et sœurs. Si vous avez décidé de conserver la maison familiale, il est possible qu’un indivisaire souhaite se séparer de sa part. Vous et les co-indivisaires seraient prioritaires pour le rachat de la part.

Pour racheter une part de la maison familiale, vous serez soumis à des frais de notaire qui s’élèvent à environ 5,80 % de la part à racheter (émoluments du notaire, droits de mutation, débours et publicité foncière).

🏘️ Vente d'un bien immobilier en indivision : comment ça marche ?

La vente d’un bien immobilier en indivision comporte 2 options :

1. La vente d’une quote-part
2. La vente intégrale

Un indivisaire est libre de vendre sa quote-part à tout moment, sans demander l’accord de ses co-indivisaires. Ces derniers seront prioritaires pour racheter les parts. En revanche, dans le cas d’une vente intégrale du bien immobilier, tous les indivisaires doivent être d’accord ! Sans accord unanime, la vente est bloquée.

L’article 815-5-1 du Code Civil prévoit la possibilité de sortir de l’indivision dans le cas particulier où “le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis expriment devant un notaire, à cette majorité, leur intention de procéder à l'aliénation du bien indivis.”.

⚠️ ATTENTION, cet article de loi est valide uniquement dans l’un des cas prévus à l’article 836 du Code Civil, qui stipule que : “si un indivisaire est présumé absent ou, par suite d'éloignement, se trouve hors d'état de manifester sa volonté, un partage amiable peut intervenir [...].”.

Dans cette situation, le notaire dispose de 1 mois pour notifier les co-indivisaires de l’intention de vendre :

• Si les autres indivisaires acceptent : le bien indivis pourra être mis en vente.
• S’ils refusent ou s’ils ne se manifestent pas sous un délai de 3 mois, le tribunal judiciaire peut autoriser les co-indivisaires à procéder à la vente.