Frais de notaires et rachat de soulte : estimation et montant

Par Antoine Collin

Expert Crédit

Les frais de notaire en cas de rachat de soulte comprennent la rémunération du notaire ainsi que les diverses taxes et contributions dûes à l'État. Ces frais sont inévitables en cas de rachat de soulte mais peuvent être facilement estimés pour un co-héritier ou ex-conjoint. On vous donne toutes les clés pour comprendre le rachat d'une soulte !

💰 Les frais de notaires du rachat de soulte en cas d'indivision

Vous voulez sortir d’une indivision ou à l’inverse racheter les parts de vos co-indivisaires en faisant un rachat de soulte, les frais de notaires sont inévitables pour ce genre de transactions. En effet, le notaire intervient obligatoirement pour les rachats de soulte et autres types de partages…

L'obligation du passage chez le notaire

Le rachat de soulte n’est pas une simple transaction, il s’agit d’un rachat qui implique une modification des droits de propriété du bien concerné. Cette opération nécessite de passer par un officier public spécialiste des questions d’échanges et de partages : le notaire.

⚠️Cette étape est obligatoire !

Les frais de notaires sont souvent vécus comme une véritable injustice de la part des clients, à cause des frais de notaires jugés trop importants. Il ne faut pas oublier qu’une grande partie est reversée à l’État, et la valeur d’un acte authentique de notaire permet aux concernés de jouir d’une propriété incommutable (inaltérable) sur leurs biens.

Succession ou divorce : qu'y a-t-il dans les frais de notaires d'un rachat de soulte ?

Dans la majeure partie des cas, les rachats de soulte ont lieu lors de succession ou divorce, mais il peut également y avoir des soultes entre ex-concubins (deux ou plusieurs personnes pas nécessairement en couple). Dans tous les cas, les frais notariés sur le rachat de soulte (et pour tout type de partage) se divisent en trois parties :

1. Les droits de mutation (payer l'État). Les droits de mutation interviennent en cas de rachat de soulte, ils s’élèvent à 1,10% du bien sujet au rachat de soulte pour les divorces ou ruptures de PACS, 2,5% pour les successions, et 5,81% pour les ex-concubins.
2. Les débours (payer les tiers impliqués). Le montant des débours se calcule au cas par cas mais s’établit autour de 800 € en moyenne. Les débours sont un montant représentant les frais divers payés par le notaire comme le fait de faire intervenir des professionnels tels que les commissaires-priseurs, géomètres ou autres. Ces débours sont relativement importants en fonction des cas et doivent être remboursés par les ex-époux.
3. La contribution de sécurité immobilière (publicité foncière). Due à l'État, elle correspond aux formalités d'enregistrement pour la publicité foncière. Elle représente 0,10% du prix du bien.
4. Les émoluments du notaire (payer le notaire) en cas de partage.

🚨 Attention, les rachats de soulte sont parfois interprétés juridiquement comme des licitations de gré à gré et non pas comme des partages.

Rien ne change dans les faits, mais les émoluments appliqués ne sont pas les mêmes. Les licitations concernent davantage des ventes, tandis que les partages interviennent lors de répartitions de patrimoines, et les rachats de soulte sont à cheval entre les deux. Licitation ou partage, c’est au notaire de décider du type d’acte qu’il doit appliquer.

🔢 Comment calculer les frais de notaire en cas de rachat de soulte ?

Faisons une simulation de frais de notaires sur un rachat de soulte en prenant l’exemple d’un divorce entre 2 époux partageant un patrimoine (bien immobilier) dont la valeur est estimée à 300 000 €. Sur ce bien, madame X souhaite racheter les parts de monsieur Y en procédant à un rachat de soulte, soit une soulte de 150 000 €.

Les 2 ex-conjoints devront se partager équitablement les frais notariés suivants :

• 1,1 % de la valeur du patrimoine total pour les droits de mutation, soit 1 650 € ;
• 800 € environ pour les débours ;
• 0,6384 % de la valeur du bien pour payer les émoluments du notaire, soit 957,6 €. Nous partons du principe que le notaire considère qu’il s’agit d’un partage, et non d’une licitation de gré à gré.

Au total, les ex-époux devront donc payer des frais de notaires à hauteur de 2 757,6 € pour leur l’opération de rachat de soulte à l’occasion du divorce, ce qui revient à 1 378,8 € chacun.

Quelle est la différence entre émoluments et honoraires ? Les gens parlent souvent d’honoraires à la place des émoluments. Les honoraires (utilisés par les avocats notamment) sont des tarifs pratiqués librement par les professions libérales, en accord avec le client. En revanche, les émoluments représentent la forme principale de rémunération du notaire et sont des tarifs réglementés par le ministère de l’économie et fixés par décret.
Pour éviter la concurrence, les notaires ne peuvent pratiquer de remises partielles d'émoluments : le client ne peut discuter ce type de rémunération. Le notaire peut en revanche consentir à une remise totale, c’est-à-dire ne pas faire payer son client. Depuis la réforme Macron de 2015, un notaire peut faire faire des réductions d’émoluments sur certains types d’actes, dans certaines limites fixées par le ministère, et à condition que tout client jouisse de cette même réduction (pas de traitement de faveur individuel).

Les notaires peuvent pratiquer des honoraires dans des domaines tels que le droit des sociétés ou le droit commercial (pour des baux commerciaux par exemple) et plus exceptionnellement dans les domaines fondamentaux du notariat tels que le droit de la famille. En cas de rachat de soulte, il est donc question d’émoluments et non d’honoraires.

Les frais de notaires rentrent dans le calcul du rachat de soulte, en cas de simulation ces frais sont estimés.

💳 Qui paye les frais de notaire du rachat de soulte ?

Lors d’une succession d’un bien en indivision, les frais de notaires sont partagés entre les différents héritiers. Chaque héritier prend en charge une partie des frais, proportionnellement à la part de la succession qui lui revient, donc celui qui hérite de la plus grande part du patrimoine devra payer la plus grande part des frais notariés. Si lors d’un héritage monsieur X hérite de 70% du patrimoine du défunt, ce dernier prendra en charge 70% des frais notariés, donc 70% des droits de mutation, 70% des émoluments, et 70% des débours. Un éventuel rachat de soulte entre les co-indivisaires lors du partage n’influe pas la répartition initiale des frais notariés.

Lors d’un divorce, ce sont les deux ex-époux qui paient les frais de notaires en cas de rachat de soulte, de manière équitable. Les frais de notaire sont donc divisés en deux sauf si les ex-conjoints en ont décidé autrement à l’amiable.

Les frais de rachat de soulte et de notaire peuvent peser lourd sur le budget d'un ménage. Le regroupement de prêts ou rachat de crédits peut être une solution intéressante. En regroupant vos autres dettes, vous dégagerez de la trésorerie pour financer l'opération.

Dans quel cas n’y a-t-il pas de frais de notaires à payer ? Le notariat est une délégation du service public à titre libéral. Il est tout à fait possible d’obtenir des conseils du notaire au sujet d’un rachat de soulte gratuitement. Le notaire est dans l’obligation de recevoir des personnes à titre consultatif s’ils en font la demande. En revanche, la gratuité n’est pas systématique ; le notaire est libre d’appliquer des honoraires (et non des émoluments) pour ce type de consultations. Si le conseil du notaire peut être offert à titre gratuit, un acte authentique (nécessaire pour les rachats de soultes) est en revanche systématiquement accompagné de taxes et d’émoluments.