Rachat de soulte : définitions, modèle de lettre et paiement

Par Antoine Collin

Expert Crédit

Payez une soulte et prenez possession des parts de votre maison familiale ! En cas de divorce ou de succession par exemple, le rachat de soulte permet à l’un des propriétaires d’un bien de récupérer la totalité de la propriété (maison, voiture, bijoux, etc), en l’échange d'une compensation financière à verser aux copropriétaires du bien.

🤷‍♀️ Soulte et rachat de soulte : quesaco ?

La soulte est une somme d’argent qui compense une inégalité. Quand il y a plusieurs propriétaires pour un bien unique, et qu’un seul d’entre eux désire posséder ce bien, l’argent dû par ce dernier à ses copropriétaires pour racheter leurs parts s’appelle la soulte.

Le rachat de soulte prend la forme d’une somme d’argent versée par celui qui récupère le bien à ses copropriétaires.

Soulte, définition !

La soulte est un terme juridique qui intervient lors d’un contrat d’échange (en cas de divorce) ou d’un partage (en cas de succession) dans la plupart des cas. Il peut aussi être question de soulte pour des ex-concubins (il ne s’agit pas forcément de couples).

Lorsqu'une personne reçoit un bien dont la valeur est plus importante que le montant qu’elle aurait dû recevoir, cette personne doit payer une soulte, afin d’égaliser les parts.

Prenons le cas d’un rachat de soulte en situation de divorce : si un des deux ex-époux reçoit lors du partage un bien immobilier appartenant aux deux, il devra payer à l’autre une somme d’argent pour compenser cette inégalité, on appelle ce montant d’argent la soulte. On parle alors de rachat de soulte si la transaction a bien lieu.

Qu'est-ce que le rachat de soulte ?

Le rachat de soulte est surtout pratiqué en cas de succession ou de divorce. Il désigne le fait de racheter les parts de celui ou ceux avec qui on partage un bien lors d'une succession ou d’une séparation.

ll est donc question de soulte en cas d’indivision : lorsque deux ou plusieurs personnes se partagent la propriété d’une chose ou d’un ensemble de choses. Le rachat de soulte sert à ce qu’un des propriétaires conserve pour lui seul un bien dont la propriété initialement divisée en plusieurs parties.

💡 Bon à savoir Il est tout à fait envisageable que lors d’une indivision entre 4 personnes par exemple, 2 des 4 copropriétaires décident de conserver le bien. Ils devront alors racheter les parts des 2 autres indivisaires voulant se séparer du bien.

Dans le cadre d’un rachat de soulte entre ex-concubins (juridiquement, les ex-concubins ne sont pas forcément “en couple”), il s’agit de faire en sorte qu’un des deux copropriétaires conserve par exemple le bien immobilier appartenant aux deux, en payant à celui qui ne récupère pas le bien une compensation financière ; la soulte.

Le mécanisme est le même lorsqu’il s’agit d’un rachat de soulte pour une succession, mais la soulte est cette fois-ci versée aux cohéritiers. Par exemple lorsqu’un seul des héritiers récupère la maison familiale lors du décès de ses parents.

Il peut être question de rachat de soulte dans les 3 cas suivants :

1. Le rachat de soulte dans le cadre d’une succession
2. Un rachat de soulte en cas de divorce
3. Le rachat de soulte entre ex-conjoints

📑 Rachat de soulte et indivision : toutes les démarches

Pour conserver un bien et éviter sa vente, le rachat de soulte apparaît souvent comme l’unique solution en cas de succession ou séparation. L’indivision désigne le fait que la propriété d’un bien soit partagée entre deux ou plusieurs propriétaires, que l’on appelle indivisaires. Les calculs du rachat de soulte sont différents en fonction de la situation dans laquelle vous vous trouvez.

La notion d’indivision En droit, la notion d’indivision s’oppose à celle de démembrement. L’indivision signifie que tous les copropriétaires se partagent le bien, et se partagent équitablement les 3 droits de propriété : l’usus (le droit de se servir de la chose), l’abusus (le droit de disposer de la chose : vendre, donner, détruire), et le fructus (le droit de recueillir les fruits de la chose). A l’inverse, le démembrement désigne dans la majeure partie des cas un usufruitier (celui qui a le droit d'utiliser un bien et d'en tirer des revenus sans être propriétaire) et un nu-propriétaire (celui qui a la propriété mais qui n’a pas le droit de l'utiliser ou d'en tirer des revenus).

Comment racheter les parts d'une maison en indivision ?

Pour faire un rachat de soulte en règle, il faut suivre les démarches suivantes et ne négliger aucune étape du procédé :

1. Faire part aux autres indivisaires de votre volonté d’entreprendre un rachat de soulte. Dans le cadre d’un divorce, cette étape peut se faire à l’amiable, selon les conditions décidées par les ex-époux.
2. Faire évaluer le bien par un expert.
3. Envoyez une lettre de rachat de soulte aux personnes concernées afin d’officialiser la demande.
4. En cas d’accord entre les parties, rendez-vous chez votre notaire qui fera un acte notarié authentique permettant de statuer que le rachat de soulte a été légalement appliqué. Prenez compte des frais notariés et de l’imposition sur la soulte à cette étape de la transaction. Le notaire détermine par des calculs les quotes parts de chaque indivisaire (la valeur des parts de chaque copropriétaire).
5. (facultatif) Contractez un prêt auprès de votre banque afin de financer le rachat de soulte.
6. Procédez au paiement de la soulte.

Vendre sa part en indivision

Si vous voulez sortir d’une indivision, vous pouvez céder vos parts en l’échange d’une soulte, à vous de négocier avec votre acheteur les modalités du rachat de soulte. Vous pouvez décider d’y introduire des taux d’intérêt, d'échelonner les paiements sous forme de mensualités (ou autre), et de retarder la date de début du remboursement de la soulte à votre guise.

Attention, si la valeur du bien varie de plus de 25% entre le début du partage (ou divorce) et le début du remboursement de la soulte, la valeur de la soulte à payer augmente ou diminue proportionnellement.

📩 Modèle de lettre pour rachat de soulte

Pour officialiser votre demande de rachat de soulte et sortir d'une indivision auprès des autres indivisaires, vous devrez formuler une proposition sous la forme d’une lettre. Voici un modèle de lettre pour un rachat de parts en indivision :

💰 Peut on payer une soulte mensuellement ?

Dans le cadre d’un divorce, le versement de la soulte peut se faire selon un échéancier décidé par les époux, au moment de la prononciation du divorce, ou dans les trois mois suivant la date du jugement.

S’ils en décident ainsi en trouvant un accord, les ex-époux peuvent donc tout à fait faire en sorte de payer une soulte mensuellement. Il en va de même pour des cohéritiers d’un partage.

Si un des copropriétaires d’un bien souhaite le récupérer mais n’est pas en capacité de mobiliser les ressources financières suffisantes pour un tel projet, des possibilités financières s’offrent à lui. Pour un rachat de soulte qui a pour vocation de récupérer une maison par exemple, l'acheteur peut contracter auprès d’une banque un prêt immobilier pour l’aider à payer la soulte.

🧾 Le rachat de soulte est-il imposable ?

Le rachat de soulte est imposable et le taux d’imposition appliqué dépend des 3 situations suivantes :

1. L’impôt sur le rachat de soulte pour les couples mariés ou pacsés qui se séparent. Depuis le 1er janvier 2022, cet impôt qui se nomme le droit de partage est fixé à 1,1% de la valeur totale du bien, soulte comprise.
2. L’imposition sur le rachat de soulte pour les héritiers d’une succession. Si vous souhaitez racheter les parts de vos cohéritiers sur un bien immobilier ou autre, le taux d’imposition s’élève à 2,5%.
3. L’impôt sur le rachat de soulte entre ex-concubins. La taxation est dans ce cas de 5,8%. Dans ce cadre juridique précis, sont désignés ex-concubins non seulement des ex-compagnons non-mariés, mais également tout groupe de 2 ou plusieurs personnes qui se partageaient les parts d’un bien, qu’ils soient accouplés ou non.