Rachat de soulte : définitions, modèle de lettre et paiement

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Payez une soulte et prenez possession des parts de votre maison familiale ! En cas de divorce ou de succession par exemple, le rachat de soulte permet à l’un des propriétaires d’un bien de récupérer la totalité de la propriété (maison, voiture, bijoux, etc), en l’échange d'une compensation financière à verser aux copropriétaires du bien.

🔍 Le rachat de soulte : l'essentiel
🤔 Quelle est la définition d’une soulte ?La soulte désigne la compensation financière à verser par l’un des propriétaires d’un bien envers ses copropriétaires dans le but de posséder la totalité de la propriété du bien.
🏠 Comment racheter les parts de sa maison avec un rachat de soulte ?
  1. Faire part aux autres indivisaires de votre volonté d’entreprendre un rachat de soulte.
  2. Envoyez une lettre de rachat de soulte aux personnes concernées, aux co-indivisaires.
  3. Faire Ă©valuer le bien par un expert.
  4. Rendez-vous chez votre notaire qui fera un acte notarié authentique.
  5. (facultatif) Contractez un prêt auprès de votre banque afin de financer le rachat de soulte.
  6. Procédez au paiement de la soulte.
đź’° La soulte est-elle imposable en 2024 ?
  • 1,1% d’impĂ´t sur la valeur totale du bien pour les divorces.
  • 2,5% d'imposition pour les rachats de soulte concernant les successions.
  • Taxation Ă  5,8% sur les rachats de soulte entre ex-concubins.
đź’° Comment racheter une soulte simplement ?

Intégrez le rachat de soulte et les frais de succession dans un rachat de crédit :

âś… Financer son rachat de soulte

🤷‍♀️ Soulte et rachat de soulte : quesaco ?

La soulte est une somme d’argent qui compense une inégalité. Quand il y a plusieurs propriétaires pour un bien unique, et qu’un seul d’entre eux désire posséder ce bien, l’argent dû par ce dernier à ses copropriétaires pour racheter leurs parts s’appelle la soulte.

Le rachat de soulte prend la forme d’une somme d’argent versée par celui qui récupère le bien à ses copropriétaires.

Soulte, définition !

La soulte est un terme juridique qui intervient lors d’un contrat d’échange (en cas de divorce) ou d’un partage (en cas de succession) dans la plupart des cas. Il peut aussi être question de soulte pour des ex-concubins (il ne s’agit pas forcément de couples).

Lorsqu'une personne reçoit un bien dont la valeur est plus importante que le montant qu’elle aurait dû recevoir, cette personne doit payer une soulte, afin d’égaliser les parts.

Prenons le cas d’un rachat de soulte en situation de divorce : si un des deux ex-époux reçoit lors du partage un bien immobilier appartenant aux deux, il devra payer à l’autre une somme d’argent pour compenser cette inégalité, on appelle ce montant d’argent la soulte. On parle alors de rachat de soulte si la transaction a bien lieu.

Qu'est-ce que le rachat de soulte ?

Le rachat de soulte est surtout pratiqué en cas de succession ou de divorce. Il désigne le fait de racheter les parts de celui ou ceux avec qui on partage un bien lors d'une succession ou d’une séparation.

ll est donc question de soulte en cas d’indivision : lorsque deux ou plusieurs personnes se partagent la propriété d’une chose ou d’un ensemble de choses. Le rachat de soulte sert à ce qu’un des propriétaires conserve pour lui seul un bien dont la propriété initialement divisée en plusieurs parties.

💡 Bon à savoir Il est tout à fait envisageable que lors d’une indivision entre 4 personnes par exemple, 2 des 4 copropriétaires décident de conserver le bien. Ils devront alors racheter les parts des 2 autres indivisaires voulant se séparer du bien.

Dans le cadre d’un rachat de soulte entre ex-concubins (juridiquement, les ex-concubins ne sont pas forcément “en couple”), il s’agit de faire en sorte qu’un des deux copropriétaires conserve par exemple le bien immobilier appartenant aux deux, en payant à celui qui ne récupère pas le bien une compensation financière ; la soulte.

Le mécanisme est le même lorsqu’il s’agit d’un rachat de soulte pour une succession, mais la soulte est cette fois-ci versée aux cohéritiers. Par exemple lorsqu’un seul des héritiers récupère la maison familiale lors du décès de ses parents.

Il peut ĂŞtre question de rachat de soulte dans les 3 cas suivants :

  1. Le rachat de soulte dans le cadre d’une succession
  2. Un rachat de soulte en cas de divorce
  3. Le rachat de soulte entre ex-conjoints

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📑 Rachat de soulte et indivision : toutes les démarches

Pour conserver un bien et éviter sa vente, le rachat de soulte apparaît souvent comme l’unique solution en cas de succession ou séparation. L’indivision désigne le fait que la propriété d’un bien soit partagée entre deux ou plusieurs propriétaires, que l’on appelle indivisaires. Les calculs du rachat de soulte sont différents en fonction de la situation dans laquelle vous vous trouvez.

La notion d’indivision En droit, la notion d’indivision s’oppose à celle de démembrement. L’indivision signifie que tous les copropriétaires se partagent le bien, et se partagent équitablement les 3 droits de propriété : l’usus (le droit de se servir de la chose), l’abusus (le droit de disposer de la chose : vendre, donner, détruire), et le fructus (le droit de recueillir les fruits de la chose). A l’inverse, le démembrement désigne dans la majeure partie des cas un usufruitier (celui qui a le droit d'utiliser un bien et d'en tirer des revenus sans être propriétaire) et un nu-propriétaire (celui qui a la propriété mais qui n’a pas le droit de l'utiliser ou d'en tirer des revenus).

Comment racheter les parts d'une maison en indivision ?

Pour faire un rachat de soulte en règle, il faut suivre les démarches suivantes et ne négliger aucune étape du procédé :

  1. Faire part aux autres indivisaires de votre volonté d’entreprendre un rachat de soulte. Dans le cadre d’un divorce, cette étape peut se faire à l’amiable, selon les conditions décidées par les ex-époux.
  2. Faire Ă©valuer le bien par un expert.
  3. Envoyez une lettre de rachat de soulte aux personnes concernées afin d’officialiser la demande.
  4. En cas d’accord entre les parties, rendez-vous chez votre notaire qui fera un acte notarié authentique permettant de statuer que le rachat de soulte a été légalement appliqué. Prenez compte des frais notariés et de l’imposition sur la soulte à cette étape de la transaction. Le notaire détermine par des calculs les quotes parts de chaque indivisaire (la valeur des parts de chaque copropriétaire).
  5. (facultatif) Contractez un prêt auprès de votre banque afin de financer le rachat de soulte.
  6. Procédez au paiement de la soulte.

Vendre sa part en indivision

Si vous voulez sortir d’une indivision, vous pouvez céder vos parts en l’échange d’une soulte, à vous de négocier avec votre acheteur les modalités du rachat de soulte. Vous pouvez décider d’y introduire des taux d’intérêt, d'échelonner les paiements sous forme de mensualités (ou autre), et de retarder la date de début du remboursement de la soulte à votre guise.

Attention, si la valeur du bien varie de plus de 25% entre le début du partage (ou divorce) et le début du remboursement de la soulte, la valeur de la soulte à payer augmente ou diminue proportionnellement.

📩 Modèle de lettre pour rachat de soulte

Pour officialiser votre demande de rachat de soulte et sortir d'une indivision auprès des autres indivisaires, vous devrez formuler une proposition sous la forme d’une lettre. Voici un modèle de lettre pour un rachat de parts en indivision :

[Prénom NOM]
[Adresse]
[Coordonnées de vos co-indivisaires]
[Date]

Objet : offre de rachat de vos parts d'indivision sur le bien [X]

Comme vous le savez, le bien [X] dont nous partageons la propriété en indivision a été estimé à [Y]€ par l'expert [nom de l'expert ayant évalué le bien].

Ainsi, je vous fais la proposition de racheter vos parts pour le prix de [Z]€ par part, qui correspond à la valeur du bien estimée par l'expert divisée par le nombre d'indivisaires.

Ă€ bientĂ´t.

[Signature]

đź’° Peut on payer une soulte mensuellement ?

Dans le cadre d’un divorce, le versement de la soulte peut se faire selon un échéancier décidé par les époux, au moment de la prononciation du divorce, ou dans les trois mois suivant la date du jugement.

S’ils en décident ainsi en trouvant un accord, les ex-époux peuvent donc tout à fait faire en sorte de payer une soulte mensuellement. Il en va de même pour des cohéritiers d’un partage.

Si un des copropriétaires d’un bien souhaite le récupérer mais n’est pas en capacité de mobiliser les ressources financières suffisantes pour un tel projet, des possibilités financières s’offrent à lui. Pour un rachat de soulte qui a pour vocation de récupérer une maison par exemple, l'acheteur peut contracter auprès d’une banque un prêt immobilier pour l’aider à payer la soulte.

 

🧾 Le rachat de soulte est-il imposable ?

Le rachat de soulte est imposable et le taux d’imposition appliqué dépend des 3 situations suivantes :

  1. L’impôt sur le rachat de soulte pour les couples mariés ou pacsés qui se séparent. Depuis le 1er janvier 2022, cet impôt qui se nomme le droit de partage est fixé à 1,1% de la valeur totale du bien, soulte comprise.
  2. L’imposition sur le rachat de soulte pour les héritiers d’une succession. Si vous souhaitez racheter les parts de vos cohéritiers sur un bien immobilier ou autre, le taux d’imposition s’élève à 2,5%.
  3. L’impôt sur le rachat de soulte entre ex-concubins. La taxation est dans ce cas de 5,8%. Dans ce cadre juridique précis, sont désignés ex-concubins non seulement des ex-compagnons non-mariés, mais également tout groupe de 2 ou plusieurs personnes qui se partageaient les parts d’un bien, qu’ils soient accouplés ou non.

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âť“ FAQ sur le rachat de soulte

🏢 Quelle banque pour faire un rachat de soulte ?

Si vous n’avez pas les moyens de financer immédiatement un rachat de soulte, mais que vous désirez vraiment récupérer la maison familiale, ou tout autre type de bien dont la propriété est partagée, un crédit immobilier auprès d'une banque peut être une option judicieuse. Selectra vous propose son top 5 des meilleures banques auprès desquelles il vous sera possible de contracter un prêt immobilier pour financer votre rachat de soulte :

  • Fortuneo
  • Boursorama
  • Hello Bank
  • Ma French Bank
  • N26

🏠 Comment racheter les parts d'une maison ?

Si vous êtes copropriétaire d’une maison en indivision et désirez racheter les parts de ce bien afin d’en être le propriétaire unique, vous devez faire un rachat de soulte, c'est-à-dire racheter les parts de ses co-indivisaires. La compensation financière à verser aux copropriétaires se calcule en fonction de la valeur actuelle de la maison, et non pas la valeur d’achat du bien. Plus le copropriétaire possède une part importante de la maison, plus la soulte sera importante. Le montant du rachat de soulte est donc fonction de la valeur actuelle du bien et de la part des copropriétaires à indemniser.

Il faudra passer chez le notaire pour authentifier l’acte de rachat de soulte afin que vous rachetiez en bonne et dûe forme les parts de la maison en question. Des frais notariés et impôts seront appliqués sur cette opération.

🤔 La soulte est-elle obligatoire ?

La soulte n’est pas obligatoire, l’ensemble des propriétaires peut aussi décider de vendre le bien, notamment lors d’une succession. Dans le cas d’un mariage, la soulte n’est pas non plus obligatoire mais permet au deux parties de bénéficier d’un partage équitable des biens. La soulte rééquilibre la balance financièrement quand l’un récupère une partie plus grande du patrimoine jusqu’alors partagé.

Les ex-époux ou ex-conjoints peuvent tout à fait décider de ne pas faire de rachat de soulte et d’organiser comme ils l’entendent la répartition des biens partagés, selon le principe du consentement mutuel. En cas de contentieux, un Juge des affaires familiales se saisit de l’affaire et décide éventuellement de la personne qui doit verser une soulte, et de son montant.

🤝 Qu'est ce qu'un rachat de soulte à l'amiable ?

Si la séparation se fait de manière cordiale entre les ex-époux, le rachat de soulte peut tout à fait se faire avant même que le divorce ne soit prononcé. Cela sous-entend un consentement mutuel et une fixation du montant de la soulte à l’amiable.

Il faut cependant avertir le notaire qui s’occupe d’officialiser juridiquement cette transaction en érigeant un acte notarié authentique, qui confirme que les droits de propriété ont bien été transmis d’une personne à une autre, en l’échange d’un rachat de soulte.

đź’¸ Quels sont les frais d'un rachat de soulte ?

Un rachat de soulte ne désigne pas un simple transfert d’argent, il s’agit d’une compensation financière ayant des répercussions sur les droits de propriétés de chaque partie impliquée. L’importance de cette transaction nécessite alors l'intervention du notaire.

Les frais de notaire pour un rachat de soulte sont estimés entre 7 et 8% de la valeur de la soulte versée (0,814 % si le montant du bien est supérieur à 60 000€). Les émoluments du notaire sont proportionnels au prix de vente du bien sujet au rachat de soulte. Il faut ajouter à ce pourcentage les émoluments de formalité du notaire qui s’élèvent autour de 800€ TTC en moyenne.