Le rachat de soulte : l'essentiel
Quelle est la définition d’une soulte ? La soulte désigne la compensation financière versée par l’un des propriétaires d’un bien à ses copropriétaires afin de posséder la totalité de la propriété du bien.
Comment racheter les parts de sa maison avec un rachat de soulte ? Faire part de votre volonté aux autres indivisaires, leur envoyer une lettre de rachat de soulte, faire évaluer le bien par un expert, vous rendre chez votre notaire pour un acte authentique, financer l’opération (éventuellement par un prêt), puis procéder au paiement.
La soulte est-elle imposable en 2026 ? 1,1 % pour les divorces, 2,5 % pour les successions, 5,8 % pour les rachats entre ex-concubins.
Comment racheter une soulte simplement ? En intégrant le rachat de soulte et les frais dans un rachat de crédit.
Financer son rachat de soulte

Soulte et rachat de soulte : de quoi parle-t-on ?

La soulte est une somme d’argent qui compense une inégalité. Quand il y a plusieurs propriétaires pour un bien unique et qu’un seul d’entre eux désire posséder ce bien, l’argent dû à ses copropriétaires pour racheter leurs parts s’appelle la soulte. Le rachat de soulte prend la forme d’une somme d’argent versée par celui qui récupère le bien.

Soulte : définition

La soulte est un terme juridique qui intervient lors d’un contrat d’échange (en cas de divorce) ou d’un partage (en cas de succession). Il peut aussi être question de soulte pour des ex-concubins. Lorsqu'une personne reçoit un bien dont la valeur dépasse le montant qu’elle aurait dû recevoir, elle doit payer une soulte afin d’égaliser les parts.

Prenons le cas d’un rachat de soulte en situation de divorce : si un des deux ex-époux reçoit un bien immobilier appartenant aux deux, il devra payer à l’autre une somme pour compenser cette inégalité. On parle de rachat de soulte si la transaction a lieu.

Qu'est-ce que le rachat de soulte ?

Le rachat de soulte est surtout pratiqué en cas de succession ou de divorce. Il désigne le fait de racheter les parts de ceux avec qui on partage un bien lors d'une succession ou d’une séparation. Il est donc question de soulte en cas d’indivision : lorsque plusieurs personnes se partagent la propriété d’un bien.

Bon à savoir

Lors d’une indivision entre 4 personnes par exemple, 2 des 4 copropriétaires peuvent décider de conserver le bien. Ils devront alors racheter les parts des 2 autres indivisaires souhaitant s’en séparer.

Le mécanisme est le même pour un rachat de soulte entre ex-concubins ou pour une succession, la soulte étant alors versée aux cohéritiers (par exemple lorsqu’un seul héritier récupère la maison familiale). Il peut donc être question de rachat de soulte dans 3 cas :

  1. 1 Le rachat de soulte dans le cadre d'une succession ;
  2. 2 Un rachat de soulte en cas de divorce ;
  3. 3 Le rachat de soulte entre ex-concubins.

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Rachat de soulte et indivision : toutes les démarches

Pour conserver un bien et éviter sa vente, le rachat de soulte apparaît souvent comme l’unique solution en cas de succession ou de séparation. L’indivision désigne le fait que la propriété d’un bien soit partagée entre plusieurs propriétaires (les indivisaires). Les calculs du rachat de soulte diffèrent selon la situation.

La notion d'indivision

En droit, l’indivision s’oppose au démembrement. L’indivision signifie que tous les copropriétaires se partagent le bien et ses 3 droits de propriété : l’usus (droit de se servir de la chose), l’abusus (droit d’en disposer) et le fructus (droit d’en recueillir les fruits). Le démembrement distingue l’usufruitier (qui utilise le bien et en tire des revenus sans en être propriétaire) et le nu-propriétaire (qui a la propriété sans le droit d’usage).

Comment racheter les parts d'une maison en indivision ?

Pour faire un rachat de soulte en règle, suivez ces démarches sans négliger aucune étape :

  1. 1 Faire part de votre volonté aux autres indivisaires (à l'amiable dans le cadre d'un divorce) ;
  2. 2 Faire évaluer le bien par un expert ;
  3. 3 Envoyer une lettre de rachat de soulte aux personnes concernées pour officialiser la demande ;
  4. 4 En cas d'accord, vous rendre chez votre notaire pour un acte authentique, en tenant compte des frais notariés et de l'imposition ;
  5. 5 (Facultatif) Contracter un prêt auprès de votre banque pour financer le rachat ;
  6. 6 Procéder au paiement de la soulte.

Vendre sa part en indivision

Si vous voulez sortir d’une indivision, vous pouvez céder vos parts en échange d’une soulte : à vous de négocier avec votre acheteur les modalités (taux d’intérêt, échelonnement des paiements, date de début du remboursement).

Attention à la variation de valeur

Si la valeur du bien varie de plus de 25 % entre le début du partage (ou divorce) et le début du remboursement de la soulte, la valeur de la soulte à payer augmente ou diminue proportionnellement.

Modèle de lettre pour rachat de soulte

Pour officialiser votre demande de rachat de soulte et sortir d'une indivision, vous devrez formuler une proposition sous la forme d’une lettre. Voici un modèle :

Modèle de lettre de rachat de soulte

[Prénom NOM]
[Adresse]
[Coordonnées de vos co-indivisaires]
[Date]

Objet : offre de rachat de vos parts d'indivision sur le bien [X]

Comme vous le savez, le bien [X] dont nous partageons la propriété en indivision a été estimé à [Y] € par l'expert [nom de l'expert].

Je vous propose de racheter vos parts pour le prix de [Z] € par part, qui correspond à la valeur du bien estimée par l'expert divisée par le nombre d'indivisaires.

À bientôt.

[Signature]

Peut-on payer une soulte mensuellement ?

Dans le cadre d’un divorce, le versement de la soulte peut suivre un échéancier décidé par les époux, au moment de la prononciation du divorce ou dans les trois mois suivant le jugement. S’ils trouvent un accord, les ex-époux peuvent donc payer une soulte mensuellement. Il en va de même pour des cohéritiers d’un partage.

Si un copropriétaire souhaite récupérer le bien sans disposer des ressources suffisantes, il peut contracter auprès d’une banque un prêt immobilier pour l’aider à payer la soulte.

Le rachat de soulte est-il imposable ?

Le rachat de soulte est imposable et le taux dépend de 3 situations :

  1. 1 Couples mariés ou pacsés qui se séparent : depuis le 1ᵉʳ janvier 2022, le droit de partage est fixé à 1,1 % de la valeur totale du bien, soulte comprise ;
  2. 2 Héritiers d'une succession : le taux d'imposition s'élève à 2,5 % ;
  3. 3 Ex-concubins : la taxation est de 5,8 %. Sont désignés ex-concubins les ex-compagnons non mariés, mais aussi tout groupe de personnes qui se partageaient les parts d'un bien.

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FAQ sur le rachat de soulte

Quelle banque pour faire un rachat de soulte ?

Si vous n'avez pas les moyens de financer immédiatement un rachat de soulte mais souhaitez récupérer la maison familiale, un crédit immobilier auprès d'une banque peut être une option judicieuse. Plusieurs banques proposent des prêts immobiliers pour financer un rachat de soulte, comme Fortuneo, Boursobank, Hello Bank ou Ma French Bank.

Comment racheter les parts d'une maison ?

Vous devez faire un rachat de soulte, c'est-à-dire racheter les parts de vos co-indivisaires. La compensation se calcule en fonction de la valeur actuelle de la maison (et non de sa valeur d'achat). Plus le copropriétaire possède une part importante, plus la soulte est élevée. Il faudra passer chez le notaire pour authentifier l'acte ; des frais notariés et impôts s'appliquent.

La soulte est-elle obligatoire ?

Non. L'ensemble des propriétaires peut aussi décider de vendre le bien. La soulte n'est pas obligatoire dans un mariage non plus, mais elle permet un partage équitable des biens. En cas de contentieux, un juge des affaires familiales peut décider qui doit verser une soulte et son montant.

Qu'est-ce qu'un rachat de soulte à l'amiable ?

Si la séparation se fait de manière cordiale entre ex-époux, le rachat de soulte peut se faire avant même que le divorce ne soit prononcé, par consentement mutuel et fixation du montant à l'amiable. Il faut toutefois avertir le notaire qui officialise la transaction par un acte authentique.

Quels sont les frais d'un rachat de soulte ?

Les frais de notaire pour un rachat de soulte sont estimés entre 7 % et 8 % de la valeur de la soulte versée (0,814 % si le montant du bien dépasse 60 000 €). Les émoluments du notaire sont proportionnels au prix de vente du bien, auxquels s'ajoutent les émoluments de formalité (environ 800 € TTC en moyenne).