Banque en Ligne pour une SCI: comparatif et démarches
La Société Civile Immobilière (SCI) est un statut juridique utilisé pour partager la propriété un bien immobilier entre plusieurs associés. A l'heure actuelle, les banques en ligne ne sont pas ouvertes aux SCI. Alors quelle banque choisir pour minimiser les charges de la SCI ? Quelles sont les obligations bancaires qui s'appliquent aux SCI ?
💭 Quelle banque pour une SCI ? Comparatif
| Banque | Coût abonnement mensuel | Coût annuel de la carte bancaire Visa Business | Souscrire en ligne |
|---|---|---|---|
 | A partir de 9€/ mois | Compris dans l'abonnement | Souscrire en ligne |
 | 24,00 € (abonnement LBP @ccess 24) | Compris dans l'abonnement | |
 | 37,50 € (abonnement ContratPro TVA) | Compris dans l’abonnement | Prendre rendez-vous |
 | 15,00 € (abonnement Eurocompte Pro) | 40,16 € (à débit différé) | |
 | 12,75 € (abonnement MaBanquepro) | 57 € | |
 | 36,90 € (abonnement JazzPro) | 38,16 € | Prendre rendez-vous |
Quand ouvrir un compte bancaire SCI?
La possession d’un compte bancaire au nom de la SCI n’est pas obligatoire pour l’immatriculer. Cependant, l’ouverture d’un compte sera rapidement nécessaire pour :
- Verser les apports à la création de la SCI, en cas de d’apports en numéraire
- Obtenir un prêt immobilier, en cas d’achat d’un bien immobilier
Qonto : LA néobanque pour les SCI
Qonto est une néobanque créée pour les entreprises et les indépendants. Fondée par Alexandre Prot et Steve Anavi en 2016, cette fintech française compte aujourd’hui plus de 20 000 entreprises clientes et son équipe est composée de quatre-ving-cinq personnes. Qonto s’appuie sur de nombreux points forts:
- Son interface pratique et intuitive
- Son service client très réactif et disponible de lundi à samedi de 9h à 19h
- Ses fonctionnalités inédites et adaptées aux besoins des entreprises: le suivi comptable facilité par la catégorisation automatique des transactions et la détenction de la TVA par exemple.
- Une néobanque 100 % digitale disponible sur ordinateur et smartphone
Qonto est le seul moyen à ce jour d’ouvrir un compte pour une SCI via Internet et de solliciter un crédit directement en ligne.
| Les avantages de Qonto |
|---|
| IBAN gratuit et disponible immédiatement |
| Ouverture de compte en ligne rapide et possibilité de gestion de compte en ligne |
| Carte bancaire MasterCard offerte |
| Service client joignable 6 jours sur 7: par téléphone, mail, chat ou via les réseaux sociaux |
| Application mobile dédiée |
| Essentiel | Standard | Premium |
|---|---|---|
| 9 € / mois | 29 € / mois | 99 € / mois |
| 2 membres maximum | 10 membres maximum | Aucune limite d’utilisateurs |
| 1 CB | 2 CB et 2 cartes MasterCard virtuelles | 5 CB et 5 MasterCard virtuelles |
| Aucune limite de paiement | Aucune limite de paiement | Aucune limite de paiement |
| 20 virements ponctuels ou permanents gratuits (puis 0,50 € par virement) | 100 virements gratuits (puis 0,40 € par virement) | 500 virements gratuits (puis 0,25 € par virement) |
❓ Qu’est-ce qu’une SCI ? Définition et fonctionnement
Société Civile Immobilière : Définition
Une société civile immobilière (SCI) est une société dans laquelle des associés sont propriétaires d’un capital investi dans un bien immobilier dont ils partagent les bénéfices et les pertes. Pour fonder une SCI il faut donc :
- Au moins deux personnes
- Un bien immobilier
Les spécificités de la SCI
La SCI est une société civile dotée de la personnalité juridique, à ce titre :
- Elle ne peut pas bénéficier des produits d’épargne comme le Livret de Développement Durable, le Livret A ou encore le Plan Épargne Logement
- Elle ne peut pas souscrire un crédit à la consommation ou tout autre prêt personnel
- Elle est soumise à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés
Société Civile Immobilière : l’essentiel avant de se lancer
Les étapes de création d’une SCI
- Choisir la raison sociale (dénomination de la SCI) et le siège social de la SCI (qui peut être le lieu de résidence d’un des associés).
- Nommer le gérant (il est possible d’en nommer plusieurs, la SCI est alors en co-gérance).
- Rédiger les statuts de la SCI (ou bien faire appel à un notaire pour rédiger les statuts (entre 500 et 2 500 €).
- Enregistrer les statuts auprès du service des Impôts des Entreprises.
- Publier un avis de constitution de la SCI dans un journal d’annonces légales.
- Enregistrer les statuts auprès d’un greffe.
- Dans le mois qui suit, effectuer la déclaration fiscale d’existence au Centre de Formalité des Entreprises (CFE) du greffe du Tribunal de Commerce. Il est possible de choisir entre deux régimes d’imposition: l’impôt sur les sociétés et l’impôt sur le revenu. Cette déclaration fiscale d’existence s’accompagne de deux exemplaires des statuts de la SCI.
- Recevoir le Kbis de la SCI, le document attestant de son existence juridique.
Quel régime d'imposition choisir?
L’une des particularités du statut de la SCI est le choix laissé aux associés quant au régime d’imposition qui s’appliquera aux éventuels bénéfices de la société : l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés.
- L’impôt sur les sociétés est avantageux si les associés sont des particuliers déjà imposés à un taux supérieur à 33,33%. Le choix de cette formule d’imposition est irrévocable.
- L’impôt sur le revenu est la norme. Si la SCI réalise des pertes, celles-ci peuvent alors, sous certaines conditions, réduire l’assiette fiscale des associés.
Le gérant de la SCI est le représentant légal, désigné par les associés qui s’occupe de la gestion du bien au quotidien. Ses pouvoirs sont délimités par les statuts. Il peut être rémunéré et révoqué par les associés. Il peut y avoir plusieurs gérants dans une même SCI. Notez qu’un commissaire aux comptes peut également être nommé pour aider le gérant.
Les autres caractéristiques de la SCI et gestion du bien
| Gestion du bien | La SCI est légalement incompatible avec l’exercice d’une activité commerciale (Par exemple, une SCI ne permet pas d’acheter des bureaux ou une maison pour les revendre.) |
|---|---|
| Bénéfices | Si la SCI créé des bénéfices, les associés touchent des dividendes. |
| Dettes | Si la SCI s’endette, les associés s’acquittent d’une partie de la dette au prorata des parts sociales possédées. |
| Transmission | La SCI permet d’obtenir des parts en franchise d’impôts jusqu’à 100 000 € / enfant grâce à l’abattement légal entre parents et enfants renouvelable tous les 15 ans. |
| Donation | La donation peut être réalisée du vivant du bénéficiaire. Il n’y a pas de droits de succession à payer au moment du décès de la personne jouissant du bien. |
| Abattements fiscaux | Il vaut mieux procéder à l’abattement fiscal de la SCI par échelonnage tous les 6 ans pour transmettre le bien en franchise d’impôt. |
| Conjoint survivant | Si les deux conjoints sont gérants d’une SCI, au décès de l’un d’entre eux, le conjoint survivant reste le seul gérant. |
SCI: avantages et inconvénients
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| La possibilité de choisir le régime de fiscalité | Trop de formalités administratives (rédaction des statuts, déclaration fiscale d’existence, …) |
| Relation flexible entre les associés: choix du gérant, choix des clauses particulières … | Coût de la création d’une SCI (entre 500 et 2 500 € minimum pour rédiger les statuts) |
| Réduction d’impôt grâce à la loi Scellier* | Absence d’aides financières |
| Possibilité de donations successives | En cas d’endettement, responsabilité solidaire et indéfinie des associés. |
*Loi de 2008 qui permet d’obtenir une réduction d’impôt jusqu’à 25 % pour toute acquisition d’un bien immobilier neuf.
Comparaison SCI et régime de l’indivision
| SCI | Indivision | |
|---|---|---|
| Création | Formalités et coût de création d’une structure sociétaire | Sauf s’il y a convention d’indivision devant notaire, situation légale applicable par défaut |
| Gérance | Le gérant exécute les actes de gestion relatifs à la vie courante de la société | Sauf en cas de convention d’indivision, il faut l’unanimité ou les 2 /3 des voix pour les actes portant sur les biens indivis. |
| Dissolution |
| Les indivisaires peuvent racheter la part indivise s’ils ne souhaitent plus le partage |
🤔 Banque pour une SCI : démarches obligatoires et offres
Les obligations en matière de banque pour une SCI
L’ouverture d’un compte professionnel est obligatoire.
Lors de la création d’une SCI, celle-ci doit obligatoirement disposer d’un capital. En cas d’apports en numéraire, il faut obligatoirement posséder une attestation de la libération des fonds correspondants. Les apports en numéraire doivent donc être immobilisés sur un compte bancaire lors de la création de la société, puis virés sur le compte utilisé par la SCI. Un compte bancaire au nom de la SCI sera donc nécessaire.
Il peut être tentant d’employer un ou d’ouvrir un compte personnel pour economiser les frais bancaires. Mais, même si l’activité de la société civile est considérée comme personnelle, l’utilisation d’un compte personnel créé une confusion entre les comptes des associés et le compte de la SCI. La distinction patrimoniale est alors insuffisante notamment en cas de contrôle fiscal.
Les banques attribuent donc le plus souvent aux SCI un compte professionnel créé au nom de la SCI et non des gérants ou des associés. L’ouverture du compte pro implique un coût
- des frais annuels de 30 euros environ
- une commission de compte calculée sur les mouvements annuels constatés (au taux de 0,05% actuellement sur le total des débits de l’année),
- des frais supplémentaires de gestion du compte via internet (consultation du compte, virements internes)...
Les étapes à suivre avant d’ouvrir un compte bancaire
- Commencer par élaborer le projet : plus il est précis, plus il est simple de calculer le crédit à solliciter
- Comparer les coûts de création de compte et le coût du moyen de paiement minimum requis (carte bancaire business)
- Comparer les TAEG (Taux Annuel Effectif Global) des banques qui inclut tous les frais obligatoires d’un crédit, si un crédit est prévu pour l’achat d’un bien avec la SCI.
Les offres de banques pour les SCI
1. La banque HSBC et son offre SCI
La banque HSBC propose l’offre ContratPro TVA, un abonnement mensuel de 37,50 €.
L’offre inclut un compte courant et une carte bancaire Business.
2. La banque BNP Paribas et son offre SCI
BNP Paribas propose un abonnement mensuel de 12,75 € dans le cadre de l’offre MaBanquePro. L’obtention d’une carte bancaire Business est en revanche soumise à une cotisation annuelle de 57 €.
3. La banque Société Générale et son offre SCI
La Société Générale propose d’ouvrir un compte JazzPro moyennant un abonnement mensuel de 36,90 €. L’obtention de la carte Visa Business est facturée 38,16 € à l’année.
4. La banque Crédit Mutuel et son offre SCI
Crédit Mutuel propose d’ouvrir un Eurocompte Pro à 15 € par mois. Deux types de carte bancaire sont proposés : une carte bancaire pro à débit immédiat pour 32,48 € par an et une autre à débit différé pour 40,16 € l’an.
5. La banque postale et son offre SCI
La Banque Postale propose l’offre LBP @ccess 24 à 24 € par mois qui inclut une carte bancaire gratuite.