Rachat de soulte : divorce ou séparation, comment racheter la part de son conjoint ?

Par Antoine Collin

Expert Crédit

Récupérez votre maison au cours du divorce en rachetant les parts de votre conjoint, la soulte vous permet d’avoir la pleine propriété sur votre bien ! Divorce, rupture de pacs, concubinage… Découvrez dans cet article les différentes manières de racheter la part de votre conjoint en fonction de votre situation matrimoniale.

💢 Comment racheter une soulte en cas de séparation ?

Découvrez comment racheter la part de maison de votre conjoint et comment calculer une soulte en cas de séparation.

Le rachat de soulte est-il obligatoire en cas de séparation ?

En cas de séparation entre deux ex-époux ou ex-concubins, l’option du rachat de soulte pour que l’un récupère la pleine propriété sur un bien n’est pas obligatoire. En effet, un accord à l’amiable fondé sur le consentement mutuel est tout à fait envisageable. S’ils se mettent d’accord, les ex-époux peuvent se répartir les biens jadis partagés, comme ils le souhaitent.

L'astuce de Selectra Il est fortement conseillé d’attendre et se rendre chez le notaire avant de prendre toute décision. La soulte fait en effet partie des outils juridiques qui permettent un partage équitable en cas de divorce ou séparation, afin que personne ne subisse d’injustice.

En revanche, si deux ex-époux mariés sous le régime de communauté des biens n’arrivent pas à se mettre d’accord sur la répartition des biens ou bien sont même en contentieux, le notaire assurera à l’un comme à l’autre un partage équitable du patrimoine mis en commun à l’occasion de leur mariage. Ainsi, si l’un récupère en fin de compte un patrimoine plus important que son ex-conjoint, il devra verser obligatoirement à ce dernier une soulte afin d'équilibrer la balance.

Calcul de soulte et frais de notaire dans le cas d'un divorce

Il existe différentes formules pour calculer le montant du rachat de soulte en fonction de la situation des protagonistes. Concentrons nous sur le cas des divorces et séparations ici :

• La soulte pour rééquilibrer la balance après une répartition inégale du patrimoine.
  
  Prenons l’exemple d’une procédure de divorce d’un mariage sous le régime de la communauté, entre monsieur Y et madame X qui se partagent le patrimoine suivant :
  • Un appartement d’une valeur de 150 000 € ;
  • une voiture d’une valeur de 60 000 € ;
  • une collection de montres dont la valeur a été estimée à 20 000 €.

  Si monsieur Y récupère l’appartement et madame X la voiture et la collection de montres, madame X se retrouve avec un patrimoine de 80 000 € et monsieur Y un patrimoine de 150 000 €. Il y a alors une iniquité, qui devra être compensée par une soulte d’une valeur de 35 000 € versé sous forme d’argent par monsieur Y à madame Y. Le montant de cette soulte répond au calcul suivant :

  (valeur du patrimoine reçu personnellement - valeur du patrimoine reçu par son ex-époux) / 2 (150 000 € - 80 000 €) / 2 = 35 000 €

• La soulte pour acquérir la pleine propriété d’un bien partagé.

  La soulte est souvent utilisée pour racheter les parts de son ex-conjoint en cas de séparation. Il s’agit alors d’un rachat de soulte permettant à celui qui rachète les parts de son ex-époux de jouir seul de la pleine propriété du bien. Voici comment calculer une soulte pour un rachat de part de maison en cas de séparation (cas simple ; sans crédit ni apport personnel) :

  Valeur du bien sur le marché actuel / 2

Mais la soulte n’est pas l’unique somme à débourser en cas de rachat de soulte lors d’un divorce. En effet, les ex-époux doivent passer chez le notaire pour authentifier l’acte de partage et payer des frais notariés, qui sont de trois types :

• Les droits de mutation.
• Les émoluments du notaire.
• Les débours.

Le rachat de soulte, est forcement soumis au frais de notaires. Ces derniers sont de différents types et sont calculés en fonctions de différents critères. Notre guide sur les frais de notaire en cas de rachat de soulte vous explique tout!

⏳ Racheter la soulte avant divorce : est ce possible ?

Il est impossible de faire un rachat de soulte avant un divorce. Par définition, le rachat de soulte entre ex-époux intervient forcément lors du divorce car le mariage est synonyme de mise en commun de la propriété de tous les biens du couple. On ne peut donc pas procéder à un rachat de soulte afin de récupérer les parts de son époux(se) car il ne peut y avoir de propriété propre à chaque époux au sein du mariage. Ce qui appartient à l’un appartient à l’autre.

En revanche, si les conjoints ont décidé de se marier sous le régime de la séparation des biens, ils ne mettent pas en commun de manière systématique leur propriété et faire comme un rachat de soulte avant divorce, c’est à dire racheter une partie ou la totalité des parts d’un bien de son conjoint. Il ne s’agit en revanche pas d’un rachat de soulte, mais d’une cession de droit indivis que le notaire interprète comme une licitation de gré à gré. Le principe est le même pour les rachats de parts de maison entre pacsés ou concubins lors d’une séparation (ou sans séparation), vous pouvez donc bien racheter la moitié de la maison de votre concubin.

Mariage classique (sous le régime de la communauté) ou mariage sous le régime de la séparation des biens, quelle différence ? Le mariage sous le régime de la communauté implique que les deux époux partagent le même patrimoine ; ce qui appartient à l’un appartient à l’autre. Cette union de la propriété prend effet à partir de la date du mariage et les époux ne peuvent entreprendre de rachats de soultes avant le divorce.
A l’inverse, le mariage sous régime de la séparation des biens reposent sur une séparation de la propriété des deux époux, ce qui appartient à l’un n’appartient qu’à l’un, et inversement pour l’autre. Il peut donc y avoir un bien détenu à 60% par l’un des deux époux et 40% par le second s’il en a été décidé ainsi ; chose impossible avec un mariage sous le régime de la communauté.

🏡 Crédit immobilier, soulte et divorce

Si lors d’un divorce, un des deux ex-époux souhaite récupérer la pleine propriété d’un bien immobilier en rachetant la part de son conjoint, mais que le crédit immobilier n’est pas encore totalement remboursé, le restant dû à la banque est alors entièrement pris en charge par celui/celle qui rachète les parts de son ex-conjoint, et ce montant est déduit de la somme de la soulte hors crédit immobilier.

Prenons l’exemple d’une maison valant 400 000 € appartenant à deux époux qui divorcent, et qu’il reste 100 000 € d’emprunt immobilier à rembourser. Si madame W veut racheter les parts de son conjoint monsieur U, elle devrait lui verser en théorie une soulte de 200 000 € (la moitié de la valeur de la maison), mais à la place, elle prendra toute seule en charge la dette restante du crédit immobilier (100 000 €) et versera à monsieur U une soulte de 100 000 €.

💌 Racheter une part de maison a son conjoint

Il est possible de racheter une part de maison à son conjoint dans les 3 cas suivants :

• Pour les mariages sous le régime de la séparation des biens.
• Pour les personnes pacsées.
• Pour les personnes en concubinage.

Prenons l’exemple d’une maison détenue à 70 % par madame V, épouse de monsieur S qui possède 30 % des parts de ce même bien. Si monsieur S souhaite récupérer une partie des parts de son épouse, il ne s’agit pas d’un rachat de soulte mais d’une cession de droit indivis que le notaire interprète juridiquement comme une licitation de gré à gré. Cette différence implique des changements dans le calcul des émoluments du notaire par rapport aux partages : les émoluments sont calculés en fonction de la part rachetée, et non pas sur l’intégralité du bien.