Diagnostics immobiliers obligatoires : durée de validité et tarifs en 2018

Désormais obligatoire, le dossier diagnostic technique DTT est avant tout un outil de prévision contractuelle.

Afin de mieux encadrer les ventes d'immeubles, le législateur a rendu obligatoire avec la loi Carrez (1996), la remise de documents obligatoires pour la vente d'une maison ou d'un appartement, incluant notamment certains diagnostics immobiliers. Depuis la loi Alur de mars 2014 et la loi Macron d'août 2015, ces diagnostics obligatoires se sont étendus aux locations de biens immobiliers. Deux décrets d'application promulgués en août 2016 ont ensuiterendu obligatoire la remise par les bailleurs de deux nouveaux diagnostics : le diagnostic gaz et le diagnostic électricité. Ces nouvelles obligations entrent progressivement en vigueur depuis le premier juillet 2017.

L'occasion de faire le point sur l'ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires dans le cadre d'une vente ou d'une location d'immeuble.

Quels logements sont concernés par les diagnostics immobiliers obligatoires ?

Différents diagnostics obligatoires existent pour les ventes et pour les locations d'immeubles, et aussi bien dans un but d'habitation que dans un but commercial. Les diagnostics immobiliers obligatoires dont nous allons parler ici concernent la vente d'immeuble d'habitation et les locations dans un but d'habitation à titre principal vides ou meublées.

Plus précisément, s'agissant des locations, nous parlerons des logements soumis à la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. L'article 2 de cette loi précise quels locaux sont concernés :

  • Les locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation ;
  • Les locaux qui constituent une résidence principale (plus de 8 mois par an) ;
  • Les locations accessoires louées par le même bailleur (garages, aires de stationnements, jardin...)

Que contient le dossier diagnostic technique ?

L'ensemble des diagnostics obligatoires constitue le dossier diagnostic technique (DDT). Il peut varier en fonction de la nature du bien, de son emplacement ainsi que de sa date de construction.

A ce jour, il peut comporter jusqu'a dix diagnostics :

  • Le diagnostic gaz (DG) ;
  • Le diagnostic électricité (DE) ;
  • Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
  • L'état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) ;
  • Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) ;
  • Le dossier amiante partie privative (DAPP);
  • Le diagnostic loi Carrez ;
  • Le diagnostic termites;
  • L'information sur le risque de mérules;
  • Le diagnostic assainissement.

A terme, le DDT devrait être intégré dans un outil plus large de suivi des bâtiments : le carnet numérique de suivi et d'entretien du logement.

Tous ces diagnostics doivent être effectués en amont de la location ou de la vente. La plupart doivent pouvoir être annexés au bail ou au compromis de vente au moment de sa signature. Ils possèdent tous une durée de validité différente. Aussi est-il conseillé de les faire réaliser simultanément. La plupart doivent être réalisés par des diagnostiqueurs certifiés. Certains peuvent l'être par le bailleur lui-même mais, dans ce cas, sa responsabilité personnelle est engagée en cas de litige.

Synthèse du Dossier de Diagnostic Technique (DDT)
Type Remise Validité (location) Validité (vente) Diagnostiqueur
DG/DE Signature contrat de bail/vente 6 ans 3 ans Diagnostiqueur certifié
DPE A la publication de l'annonce 10 ans 10 ans Diagnostiqueur certifié
ERNMT Signature contrat de bail/vente 6 mois 6 mois Diagnostiqueur certifié ou propriétaire
CREP Signature contrat de bail/vente 6 ans 1 an Diagnostiqueur certifié
DAPP Signature contrat de vente Illimité Illimité Diagnostiqueur certifié
Carrez Signature contrat de bail/vente Non obligatoire Illimité sauf travaux Diagnostiqueur certifié ou propriétaire
Termites Signature contrat de bail/vente Non obligatoire au moins 6 mois avant Diagnostiqueur certifié
Assainissement Signature contrat de bail/vente Non obligatoire 3 ans Diagnostiqueur certifié ou SPANC

La vérification des installations de gaz et d'électricité

La vérification des installations électriques et de gaz est obligatoire pour toute vente d'immeuble dès lors que les installations ont plus de quinze ans. Cette obligation existe respectivement depuis 2007 pour le gaz et 2009 pour l'électricité. Elle s'étend désormais aux contrats de location. Dans les deux cas, il s'agit du même contrôle.

Les diagnostics électricité et gaz ; une nouvelle obligation pour les bailleurs

Afin d'assurer la sécurité des personnes et des biens, la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (loi Alur 2014) avait prévu l'obligation pour les bailleurs de vérifier les installations électriques et de gaz des locations à titre d'habitation principale. Deux décrets promulgués en 2016 ont précisé les modalités d'entrée en vigueur de cette nouvelle obligation. Cette dernière s'est effectuée en deux temps dès le premier juillet 2017.

Des diagnostics obligatoires pour les installations de plus de 15 ans

Dans tous les cas, la vérification des installations électriques et de gaz est obligatoire dès lors que les installations ont plus de 15 ans.

Articles L134-6 et L134-7 du Code de la construction et de l'habitation

Des diagnostics obligatoires loi ALUR du 1er juillet 2017

Cette obligation entre en vigueur en deux temps :

  • Pour les logements situés dans un immeuble collectif dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975, l'obligation entre en vigueur pour les contrats de location signés à compter du 1er juillet 2017
  • Pour les autres logements, elle entrera en vigueur pour les contrats de location signés à compter du 1er janvier 2018

L'état de l'installation intérieure d'électricité

Lors de la vérification de l'état de l'installation intérieure d'électricité, le diagnostiqueur doit relever l'existence et/ou confronter aux normes de sécurité les installations suivantes :

diagnostic électrique

  • l'appareil général de commande et de protection et son accessibilité ;
  • au moins un dispositif différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre, à l'origine de l'installation électrique ;
  • le dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs sur chaque circuit ;
  • la liaison équipotentielle et l'installation électrique adaptées aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche ;
  • les matériels électriques inadaptés à l'usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension ;
  • les conducteurs non protégés mécaniquement.

Article R*134-11 du Code de la construction et de l'habitation

L'état de l'installation intérieure de gaz

diasgnostic gaz

Lors de la vérification de l'état de l'installation intérieure de gaz, le diagnostiqueur doit relever l'existence et confronter aux normes de sécurité les installations suivantes :

  • l'état des appareils fixes de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire ou mettant en œuvre un moteur thermique, alimentés par le gaz ;
  • l'état des tuyauteries fixes d'alimentation en gaz et leurs accessoires ;
  • l'aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz, permettant l'aération de ces locaux et l'évacuation des produits de combustion.

Article R*134-7 du Code de la construction et de l'habitation

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

diagnostic de performance énergétique

Le DPE est obligatoire pour tous les logements comportant une installation de chauffage et/ou de production d'eau chaude sanitaire. C'est un outil de sensibilisation et de prévision pour bailleurs, locataires, vendeurs et acquéreurs. Il permet tout d'abord de prendre conscience de l'empreinte carbone du logement. Il permet également de prévoir son budget énergie.

En effet, le DPE présente une estimation chiffrée en euros de la consommation énergétique moyenne du logement. Il présente également une note indiquant son isolation thermique et s'étendant de A, la meilleure, à G, la moins bonne. A l'issue de la vérification, le diagnostiqueur émet des recommandations afin d'améliorer les performances énergétiques du logement. Ces recommandations sont incitatives et ne constituent pas une obligation de réaliser des travaux. Enfin, seuls sont concernés les logements situés en France métropolitaine.

Article L134-1 du Code de la construction et de l'habitation

Le classement du bien au regard de sa performance énergétique doit être réalisé particulièrement en amont car il doit être communiqué dès la publication de l'annonce de vente ou de location.

L'état des risques naturels miniers et technologiques (ERNMT)

diagnostic risques miniers sismiques et technologiques

L'ERNMT est un outil d'information et de prévision des risques qui peuvent exister dans l'environnement proche d'un logement. Il n'est obligatoire que dans les communes couvertes par un plan de prévention défini par voie réglementaire. Il est également obligatoire pour les ventes de terrains constructibles.

Les éléments vérifiés par l'ERNMT

L'ERNMT doit indiquer :

  • la nature des risques présents dans la commune (inondation, séisme, feux de forêt, usine dangereuse...) ;
  • l'emplacement des risques par rapport au logement (les périmètres de risques sont indiqués sur une carte) ;
  • l'existence de travaux prescrits dans le cadre d'un plan de prévention et l'état de leur réalisation.

Article L125-5 du Code de l'environnement.

La communication des sinistres antérieurs

Même si la commune n'est pas couverte par un plan de prévention, le bailleur ou le vendeur a cependant l'obligation d'indiquer l'existence de sinistres antérieurs ayant affecté l'immeuble lorsque ceux-ci, naturels ou technologiques, ont donné lieu au versement d'une indemnité assurantielle.

Afin de savoir si votre commune est couverte par un plan de prévention, renseignez-vous auprès de la commune, de la sous-préfecture ou de la préfecture.

Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP)

Diasgnostic plomb

Longtemps utilisé dans les revêtements et les peintures, le plomb peut provoquer chez l'homme une grave intoxication. Le CREP a pour but de prévenir les risques liés au saturnisme. Il est obligatoire pour tout logement dont le permis de construire est antérieur au premier janvier 1949.

Le diagnostiqueur doit mesurer la concentration en plomb des revêtements privatifs intérieurs et extérieurs ainsi que l'état de conservation de ceux-ci. Dans le cas où le seuil de concentration dépasse la mesure légale, le confinement du matériau est obligatoire avant toute location. En revanche, le vendeur n'est pas tenu de les réaliser et l'acquéreur peut acheter en connaissances de cause.

Article L1134-1 et suivants du Code de la santé publique

De fait, les travaux dus au plomb deviennent de moins en moins fréquents. Ils n'en demeurent pas moins essentiels pour la sécurité des locataires. En cas de non-respect, le bailleur engage sa responsabilité pénale.

Le dossier amiante partie privative (DAPP)

Diagnostic amiante

L'amiante a longtemps été utilisée comme isolant thermique mais les particules qui s'en échappent sont responsables de plusieurs cancers des voies aérodigestives. Totalement interdite depuis 1997, sa recherche n'est donc obligatoire que pour les logements dont le permis de construire est antérieur à cette date. En matière de location, les maisons individuelles d'habitation sont néanmoins exemptées.

Le DAPP doit être annexé au contrat de vente du bien. En cas de présence d'amiante,des travaux de mise aux normes doivent être réalisés dans les trois ans suivant la signature de l'acte de vente. Le vendeur et l'acquéreur s'entendent sur la prise en charge des coûts.

Contrairement aux autres diagnostics, le dossier amiante partie privative n'est pas à joindre au bail. La loi Alur le prévoit mais cette obligation est dans l'attente de son décret d'application. Pour l'heure, il est consultable sur simple demande auprès du bailleur.

Article R*1334-29-4 du Code de la santé publique

Le contrat de location doit toutefois mentionner explicitement la possibilité de consulter le DAPP auprès du bailleur.

En cas de présence d'amiante, le bailleur a l'obligation de procéder aux travaux de confinement ou de retrait qui s'imposent. De plus, il doit veiller périodiquement la friabilité des matériaux contenant l'amiante. En cas de présence passée, le DAPP doit l'indiquer également.

Le diagnostic termite

La vérification de l'état parasitaire est une expertise qui permet de déceler la présence de termites, champignons et autres parasites susceptibles de déteriorier un bien immobilier. Elle n'est obligatoire que dans le cadre d'une vente et seulement si le bien est dans une zone reconnue d'infestation. Il s'agit essentiellement du sud-ouest de la France.

Ce document permet notamment au propriétaire de s'exonérer de la garantie des vices cachées. En cas de présence de termites, une déclaration en mairie est néanmoins obligatoire, sous peine d'une amende de 450€.

Le diagnostic assainissement

La vérification des installations d'assainissement des eaux usées permet de prévenir la pollution des sols. Elle a été instaurée par une directive européenne sur la qualité des eaux du 23 octobre 2000.

Elle est obligatoire dans le cadre d'une vente et doit être réalisée par un diagnostiqueur certifié en cas de copropriétés. Attention ! dans le cas d'une habitation individuelle, seul le Service Public d'Assainissement Non Collectifs (SPANC) est compétent.

C'est un élément important pour l'acquéreur : des travaux de mise en conformité obligatoire peuvent se révéler très onéreux.

Les informations obligatoires dans le cadre d'une vente

Le mesurage loi Carrez

Le mesurage du bien selon la loi Carrez permet de protéger l'acheteur d'un bien dans une copropriété (lotissement ou immeuble) en distinguant la surface pour son usage exclusif de celle commune aux copropriétaires. De fait, il n'est pas obligatoire pour les biens individuels.

Il répond à une définition légale strice. il s'agit de la "surface de planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de porte et de fenêtres. A l’exclusion des surfaces des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1.80 mètres".

Il peut être réalisé par le propriétaire mais sa technicité et ses conséquences importantes en cas d'erreur rendent le recours aux professionnels plus que recommandable. Une erreur de 5% peut entraîner une baisse du prix de vente.

L'information sur la présence de mérules

Les mérules sont des champignons qui s'attaquent au bois et mettent en danger les constructions. Ils sévissent notamment dans le nord-ouest de la France. A la différence de l'état parasitaire, une vérification du bien n'est pas obligatoire. Si le bien se situe dans une zone concernée, le contrat de vente doit seulement le mentionner. Il est néanmoins utile pour le propiétaire qui souhaiterait s'exclure de la garantie des vices cachées.

Les informations obligatoires dans le cadre d'une location

En matière de location, un certain nombre d'informations obligatoires doivent être également mentionnées dans le contrat de bail. Il s'agit notamment de la surface habitable et de l'accès aux technologies de l'information et de la communication.

La surface habitable

En vertu de la "loi Boutin", la surface habitable en mètre carré doit obligatoirement figurer sur le contrat de location. Aucun justificatif n'est à fournir mais une différence de plus de 5% avec la surface réelle peut donner droit à une réduction du prix du loyer.

L'accès aux technologies de l'information et de la communications

Le contrat de location doit également mentionner les moyens d'accès aux technologies de l'information et de la communication. Il s'agit d'un recensement des prises permettant de recevoir la télévision ou le téléphone, ou encore des modalités d'accès à internet. Encore une fois, aucun justificatif n'est à fournir.

A quoi servent les diagnostics immobiliers obligatoires ?

Le DDT est un outil essentiel pour lutter contre le mal-logement et ses conséquences parfois graves pour la sécurité des personnes et des biens. C'est également un outil de sécurité contractuelle. En apportant un maximum d'information aux parties, il permet d'éclairer leurs consentements et de répartir clairement les responsabilités en cas de litige.

Des diagnostics immobiliers pour prévenir les risques d'accidents

Un logement non conforme aux normes de sécurité peut s'avérer extrêmement dangereux. Les incendies mettant en cause une installation électrique défectueuse sont par exemple fréquents. Un sondage privé réalisé auprès de 110 000 foyers a révélé que près de 80 à 90% d'entre eux présentaient une anomalie relative à leurs installations de gaz ou d'électricité. L'idée initiale ayant abouti à ce recensement obligatoire est qu'un risque identifié est un risque toujours moins dangereux.

Le caractère décent du logement est cependant une obligation générale. Un DDT respectant la réglementation ne dispense pas pour autant d'un bon état d'usage et de réparation du logement.

Des diagnostics immobiliers pour améliorer les rapports locatifs

Contrat spécial, le bail d'habitation est néanmoins toujours tenu aux règles contractuelles générales. A cet égard, le DTT permet d'éclairer le consentement du locataire mais aussi celui du bailleur. Le bailleur est en effet tenu de garantir généralement au locataire une protection contre les vices cachés de la chose louée, qu'ils apparaissent avant ou après la signature du bail et qu'ils aient été connus ou non du bailleur. L'extension progressive du DDT permet ainsi d'étendre le périmètre de sécurité des deux parties contre les mauvaises surprises, parmi les plus fréquentes et les plus graves.

Le recours à un diagnostiqueur certifié

Même lorsqu'il n'est pas obligatoire, le recours à un diagnostiqueur certifié est vivement recommandé. En plus de garantir une expertise conforme aux réglementations en vigueur, sa position de tiers entre le bailleur et le locataire les protège également en cas de litige. Pour cela, le diagnostiqueur certifié doit notamment répondre à trois séries d'obligations :

  1. il doit posséder une certification d'un organisme agrée par le comité français d'accréditation (COFRAC). Pour coller au plus près de la réglementation, cette certification est renouvelée tous les 5 ans.
  2. il doit posséder une assurance responsabilité civile professionnelle. Les conséquences en cas de mauvais diagnostic pouvant être très importantes, il s'agit d'une garantie essentielle.
  3. il doit être indépendant. Il ne doit pas notamment commissionner des apporteurs d'affaires telle qu'une agence immobilière.

Tarifs diagnostic immobilier en France

Comme pour les loyers, les prix des biens de consommation et des services, on note une disparité des tarifs selon la zone d'habitation. Ainsi ils seront plus élevés en zone de forte densité urbaine, et légèrement plus faibles en général en campagne.

Tarifs moyens observés du Dossier Diagnostic Technique en 2017
Type de bien Diagnostic électrique Diagnostic gaz DPE ERNMT CREP DAPP Carrez Termites Assainissement
20 m2 60 € 110 € 100 € 30 € 120 € 80 € 50 € 80 € 100 €
50 m2 85 € 110 € 110 € 30 € 150 € 100 € 100 € 100 € 100 €
80 m2 105 € 110 € 125 € 30 € 185 € 110 € 150 € 120 € 100 €
120 m2 140 € 110 € 140 € 30 € 230 € 130 € 200 € 150 € 100 €

Que faire si le propiétaire-bailleur ne respecte pas ses obligations ?

En cas de location

L'absence d'un ou plusieurs éléments du DDT peut entraîner diverses conséquences.

Tout d'abord, il peut s'agir d'un dol si les éléments absents du DDT ont trompé le locataire sur la qualité du bien. Dans ce cas, une résiliation du contrat est possible mais elle est rarement avantageuse pour le locataire. En revanche, l'absence de certains éléments a pu permettre une surestimation du prix du loyer. Dans ce cas, un juge peut prononcer une diminution du prix du loyer, voire une restitution de certains loyers. C'est une menace plus sérieuse pour le propriétaire.

Le dol est une manœuvre frauduleuse ayant pour objet de tromper l’une des parties en vue d’obtenir son consentement à la réalisation d’un contrat.

La délivrance du DDT étant une obligation, son non respect constitue également une faute pour le propriétaire. En cas de dommages résultant du manque d'information du locataire, celui-ci peut réclamer le paiement de dommages et intérêts. Il lui revient néanmoins de prouver le lien de causalité entre le dommage et la non remise du DDT.

Enfin, en cas de fraude ou de mise en danger, la responsabilité pénale du bailleur peut même être engagée. En cas de faux DPE, la Direction générale de la répression des fraudes et de la concurrence peut requérir jusqu'à 37500€ d'amende et deux ans de prison contre le propriétaire. Plus généralement, le non respect des obligations générales de prudence et de sécurité est susceptible dans beaucoup de cas d'engager la responsabilité pénale du propriétaire.

Sanctions en cas de non remise du DDT pour une location
Sanctions\Diagnostics DG/DE DPE ERNMT CREP DAPP
Résiliation du bail Oui Non Oui Oui Oui
Diminution du loyer Oui Non Oui Oui Oui
Dommages et intérêts Oui Non Oui Oui Oui
Responsabilité pénale Oui Non Oui Oui Oui

En cas de vente

Dans le cadre d'une vente, les règles sont relativement similaires. L'acheteur peut obtenir facilement l'annulation sans pénalités de l'acte de vente. Le juge peut également ordonner une diminution du prix de vente même après la conclusion de celle-ci. Il peut ordonner la mise en conformité du bien avec la réglementation aux frais du vendeur, éventuellement assortie d'astreintes. En cas d'exposition à un risque, il encourt également l'engagement de sa responsabilité pénale.

Sanctions en cas de non remise du DDT pour une vente
Sanctions\Diagnostics DG/DE DPE ERNMT CREP DAPP Carrez Termites Assainissement
Annulation sans pénalités Oui Non Oui Oui Oui Oui Oui Oui
Diminution du prix de vente Oui Non Oui Oui Oui Oui Non Oui
Sanction civile Oui Non Oui Oui Oui Non Oui Oui
Responsabilité pénale Oui Non Oui Oui Oui Non Non Oui
Mise à jour le