Dépenses théoriques d'énergie du logement : estimation et réglementation 2023

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Les dépenses d'énergie d'un logement peuvent peser lourd dans le budget d'un foyer, notamment en période de hausse des prix. De nouvelles réglementations visent à mieux informer les ménages sur les dépenses d'énergie de leur domicile et à favoriser la rénovation énergétique. Comment connaître la consommation d'énergie de son logement ? Quelle est la réglementation actuelle concernant les dépenses théoriques d'énergie d'un logement ? Voici nos conseils pour mieux comprendre sa consommation et réaliser des économies.


A quoi correspondent les dépenses énergétiques théoriques d'un logement ?

Identifier les logements énergivores et favoriser la rénovation énergétique

La transparence concernant les dépenses énergétiques théoriques d'un logement fait partie des objectifs de la politique énergétique de la France. En effet, la loi Énergie-Climat de 2019 et la loi Climat-Résilience de 2021 touchent particulièrement le secteur de l'immobilier.

Parmi les objectifs visés par ces lois se retrouve la lutte contre les logements énergivores, autrement appelés « passoires thermiques ». Jusque-là, des efforts étaient menés pour que les logements neufs respectent de nouvelles normes environnementales. Cependant, il est estimé que près de 4,8 millions de logements sont des passoires thermiques (soit environ 17% de l'habitat en France métropolitaine selon le Ministère de la Transition écologique). L'État s'est fixé pour objectif que ces logements soient rénovés d'ici 10 ans.

Réaliser le diagnostic de performance énergétique d'un logement (DPE)

Pour pouvoir qualifier un logement d'énergivore, il est nécessaire d'estimer ses dépenses énergétiques théoriques en se basant sur plusieurs usages. Ceux-ci sont inclus dans le diagnostic de performance énergétique (DPE), obligatoire pour la mise en vente ou en location d'un bien.

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calcul de la consommation énergétique d'un logement

Le calcul du DPE prend en compte 5 postes de consommation depuis sa réforme entrée en vigueur le 1er juillet 2021. Ces postes doivent être évalués par les diagnostiqueurs en charge du DPE (source : Ministère de la Transition écologique) :

  1. Chauffage ;
  2. Refroidissement ;
  3. Eau chaude sanitaire (ECS) ;
  4. Éclairage ;
  5. Auxiliaires (de ventilation, chauffage ou refroidissement).

De nombreuses caractéristiques du logement entrent dans le calcul pour identifier les postes déperditifs d'énergie : les superficies des murs, plafonds, sols et fenêtres, les systèmes de chauffage et d'eau chaude, ou encore la qualité de l'isolation.

Précision du diagnostic de performance énergétique Bien que le DPE soit très précis, il se base sur des consommations estimées, qui ne peuvent tenir compte de certaines particularités. Il s'agit d'une estimation, et non d'une prédiction. Le DPE permet donc de prévoir les dépenses énergétiques théoriques d'un bien.

Comment fonctionnent les classes énergétiques du DPE ?

Le DPE permet d'identifier les performances énergétiques d'un logement, afin de lui attribuer :

  • Une étiquette Énergie évaluant la consommation énergétique grâce à des classes allant de A (très performant) à G (très énergivore) ;
  • Une étiquette Climat évaluant les émissions de gaz à effet de serre grâce à des classes allant de A (faibles émissions) à G (fortes émissions).

Il existe ainsi 7 classes, calculées selon la consommation en kWh/m2 et les émissions de kg CO2eq/m2 par an. Les seuils ont évolué avec la réforme du DPE, ce qui a fait changer certains logements de classe. Les logements faisant partie des classes énergie F et G sont considérés comme passoires thermiques, car ils consomment plus de 330 kWh/m2 par an. Comme auparavant, le nouveau DPE est valable pendant 10 ans.

Date limite de validité des anciens DPE Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables jusqu'au 31 décembre 2024. Pour les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017, ils n'étaient valables que jusqu'au 31 décembre 2022.

nouveaux seuils de performance énergétique
Nouveaux seuils de classement du diagnostic de performance énergétique

Source : Ministère de la Transition écologique

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Réglementation de l'affichage des dépenses théoriques d'énergie sur les annonces immobilières

Depuis l'arrêté du 22 décembre 2021, il est obligatoire de signaler les logements énergivores sur les annonces immobilières de mise en vente et location. Ainsi, la mention « Logement à consommation énergétique excessive » doit figurer sur les annonces (physiques et digitales) de logements classés F et G depuis le 1er janvier 2022. Cette mention doit être d'une taille au moins égale aux autres caractères du texte de l'annonce.

Depuis la même date, il est également obligatoire d'afficher le montant des dépenses théoriques annuelles des usages énergétiques inclus dans le DPE. Cette réglementation est valable quelle que soit la classe énergétique du bien (de A à G).

  • Affichage des dépenses théoriques d'énergie du logement
  • Précédé de la mention « Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard » ;
  • Taille de texte au moins égale à celle des caractères de l'annonce ;
  • Précision de l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour l'estimation.

Pour un DPE réalisé avant le 1er juillet 2021, le montant doit être présenté sous la forme d'une valeur unique. Quant à un DPE réalisé après le 1er juillet 2021, le montant des dépenses théoriques d'énergie doit être compris dans une fourchette de 2 valeurs.

nouvel affichage de la performance énergétique dans le DPE
Changement d'affichage du montant des dépenses théoriques d'énergie dans le DPE

Source : Ministère de la Transition écologique

Annonce immobilière type à partir du 1er janvier 2022

La loi Énergie-Climat de 2019 et la nouvelle présentation du DPE impliquent ainsi la modification de la présentation des annonces immobilières qui doivent inclure les dépenses théoriques d'énergie du logement depuis le 1er janvier 2022. Cette évolution est valable pour toutes les annonces, qu'il s'agisse d'un bien mis en vente ou en location, et que l'annonce se fasse par voie de presse écrite, dans des locaux physiques ou par voie numérique.

Les dépenses énergétiques estimées du logement doivent également figurer dans l'acte de vente ou le contrat de location. De plus, les actes de vente et de location précisent désormais l’obligation d’effectuer des travaux de rénovation énergétique pour passer en dessous du seuil de 330 kWh/m2/an (et donc sortir des classes F et G) au 1er janvier 2028.

nouvel affichage de la consommation énergétique des logements sur les annonces immobilières
Exemple d'annonce immobilière en ligne pour un logement dont le DPE a été réalisé après le 1er juillet 2021

Source : Ministère chargé du Logement

L'ESSENTIEL À RETENIR CONCERNANT LA MISE EN LOCATION :

📅 Depuis le 1er janvier 2023 : selon le décret du 11 janvier 2021 les logements classés G consommant plus de 450 kWh/m2 par an (ces derniers étant classés G à partir de 420 kWh/m2) sont considérés comme indécents et ne peuvent plus être mis en location par des agences immobilières ;

📅 À partir de 2025 : tous les logements classés G seront interdits à la location ;

📅 À partir de 2028 : tous les logements classés F seront interdits à la location ;

📅 À partir de 2034 : tous les logements classés E seront interdits à la location ;

🔍 Ces interdictions concernent les nouveaux contrats de location gérés par des professionnels. Les agences immobilières ne pourront donc plus proposer ces biens à la location mais les propriétaires restent libres d'y habiter ou de gérer eux-mêmes la location. Les locataires de logements considérés indécents peuvent cependant se retourner contre eux s'ils refusent d'effectuer des travaux.

Sanctions en cas de non-respect de la réglementation

Les sanctions en cas de manquements aux obligations d'affichage des dépenses théoriques d'énergie d'un logement diffèrent selon le statut de la personne ayant affiché l'annonce :

  1. Sanctions pour un professionnel : amende administrative de 3000€ maximum pour une personne physique et 15 000€ maximum pour une personne morale ;
  2. Sanctions pour un non-professionnel : amende administrative de 3000€ maximum.

Valeur juridique du DPE Il est important de noter que depuis sa refonte en 2021, le DPE est devenu opposable juridiquement. Cela signifie qu'un acheteur ou un locataire peut se retourner contre le vendeur ou bailleur du bien si le DPE est mensonger. Cela concerne particulièrement les dépenses théoriques d'énergie du logement.

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