Rachat de crédit immobilier : tout ce qu’il faut savoir

Avec des taux d’intérêt stabilisés à un niveau historiquement bas, de nombreux français envisagent ou ont déjà envisagé le rachat de crédit immobilier. Cette opération peut faire économiser jusqu’à plusieurs dizaines de milliers d’euros sur son emprunt, à condition de réunir les éléments favorables au rachat. On vous explique tout : en quoi consiste le rachat de crédit, quels sont les taux, comment procéder, combien ça coûte ainsi qu’une simulation de rachat de crédit immobilier.


Qu’est-ce que le rachat de crédit immobilier ?

Le rachat de crédit immobilier consiste à faire baisser le coût total de son prêt immobilier en le faisant racheter par un organisme financier concurrent. Ce qui revient à souscrire un nouveau crédit.

Le rachat de crédit peut également avoir lieu dans le cadre d’un regroupement de crédit qui permet de simplifier la gestion de ses finances en regroupant plusieurs crédits en une seule et unique mensualité (crédit conso et crédit immo).

  • Les objectifs du rachat de crédit :
  • de prévenir les situations de surendettement,
  • réduire son taux d’endettement,
  • de profiter de taux plus compétitifs,
  • d’abaisser ou d’augmenter le montant de la mensualité de remboursement,
  • d’écourter ou d’allonger la durée du prêt.

Taux du rachat de crédit

Nous l’avons compris, faire racheter son crédit revient à souscrire un nouveau prêt auprès d’une autre banque.
Donc comme pour n’importe quel type de prêt, le taux du rachat de crédit dépend de la banque auprès de laquelle l’opération est réalisée, ainsi que de la durée de remboursement et du montant du crédit immo.

En ce moment les taux de crédit immo, toujours particulièrement bas, varient entre 0,35 % et 1,50 % (respectivement pour des emprunts de 7 ans à 25 ans).

Est-il intéressant de racheter un crédit immobilier ?

Le rachat de crédit est donc intéressant et permet de faire baisser de manière conséquente le montant total de son prêt. À condition de réaliser la démarche au bon moment.

Argent

Il est généralement question de choisir entre deux stratégies de rachat de crédit :

 Allonger la durée de remboursement pour baisser le poids des mensualités

 Bénéficier de taux d’intérêt plus bas pour :

  • réduire le montant des mensualités sur la même période,
  • conserver les mêmes échéances sur une durée de remboursement plus courte.

Tout dépendra de la situation financière de l’emprunteur. Il y a cependant 3 principes à respecter systématiquement lorsqu’on envisage le rachat de crédit.

  • Les conditions à réunir pour que le rachat de crédit soit intéressant :
  • La durée restante du prêt doit être supérieure à la durée écoulée. Le rachat doit donc avoir lieu dans la première moitié du prêt.
  • La somme restante à rembourser doit être suffisamment importante : au moins 70 000 €.
  • Le taux actuel suite au rachat doit être au moins 1 point inférieur au taux du crédit au moment de la souscription (0,70 points de moins peut parfois s’avérer suffisant).

Comment faire un rachat de crédit immobilier ?

Quand faire racheter son crédit immobilier ?

Les crédits immobiliers sont soumis à des taux fixes, donc chaque mensualité de remboursement est constante et composée :

  • des taux d’intérêt du prêt,
  • d’une part du capital emprunté.

Ainsi, dans les premiers temps du remboursement, les mensualités seront constituées d’une plus grande part d’intérêts que de capital. En effet, le taux d’intérêt est appliqué au capital restant dû qui diminue dans le temps. Il vaut donc mieux le faire racheter dans cette période pour payer de plus faibles intérêts.

Voir simulation de rachat de crédit immobilier

Rachat de crédit immo

Depuis 2016, les taux appliqués au crédit immobilier ont largement chuté, passant d’un taux moyen de 2,40 % pour un emprunt sur 20 ans au 1er février 2016, à 1,15 % au 1er février 2020. Ce qui représente un écart de 1,25 point.
Il sera donc avantageux pour les personnes ayant souscrit le prêt avant ou à cette date d’envisager le rachat de crédit.

Où faire racheter son crédit immobilier ?

Le rachat de crédit s’effectue auprès d’une banque concurrente à celle où le prêt a été souscrit afin de bénéficier d’un taux d’intérêt plus bas qu’à la souscription. Votre relation avec le nouveau partenaire financier sera régie par un nouveau contrat de prêt.

Cependant, il faut être conscient que cette démarche occasionnera des frais à prendre en compte impérativement dans le calcul du rachat.

Le coût du rachat de crédit immobilier

Faire racheter son crédit implique des coûts :

  • les frais de remboursement anticipé, à verser à l’ancien organisme prêteur
  • les frais de dossier facturés par le nouvel organisme de crédit
  • les frais de mainlevée d’hypothèque, les frais de garantie

Les pénalités de remboursement anticipé du crédit

Le solde de la dette avant la date de fin prévue dans le contrat de prêt engendre le paiement de pénalités : les pénalités de remboursement anticipé. Elles sont facturées par la banque dans laquelle a eu lieu la souscription initiale du crédit et le contrat de prêt en fait mention.

Leur montant est réglementé et plafonné à :

  • maximum 3 % du capital restant dû,
  • ou 6 mois d’intérêt.
Calcul

Les banques ont tendance à choisir le montant le plus faible entre ces deux possibilités.

Les frais de dossier ou de courtage

La souscription d’un nouveau contrat auprès de la nouvelle banque occasionnera très probablement des frais de dossier. Leur montant oscille généralement entre 400 € et 1 500 € ou sont calculés sur un pourcentage de la somme empruntée : entre 0,40 % et 1,50 %.

Si le rachat de crédit est opéré via un courtier en crédit, ce dernier pourra appliquer des frais de courtage faisant office de rémunération.

Les frais de mainlevée d’hypothèque, frais de garantie

Hypothèque immobilière - définition Il s'agit d'une garantie que la banque exige sur le logement lorsqu'elle accorde un prêt immobilier pour se couvrir contre le risque de défaut de paiement. La banque peut le cas échéant saisir le bien, le vendre et ainsi se faire rembourser.

Si le bien immobilier que finance le prêt a été mis en hypothèque, il faudra prévoir le paiement des frais de mainlevée d’hypothèque au notaire. Ils représentent entre 0,70 % et 0,80 % du montant du prêt. Voici de quoi ils sont constitués :

  • frais de notaire majorés de la TVA 20 %,
  • taxe du service de la publicité foncière,
  • frais des droits d’enregistrement,
  • d’éventuels autres frais administratifs.

Les frais de garantie sont des frais obligatoires dans le cadre du crédit immobilier et qui font office de garantie pour la banque en cas de non remboursement du crédit de la part de l’emprunteur. Ils s’élèvent en moyenne de 0,40 % à 2 % de montant de l’emprunt (caution, privilège de prêteur de deniers, etc).

Assurance du crédit immobilier L’assurance emprunteur est indispensable lors de la souscription à un crédit immobilier. Elle protège l’emprunteur en cas de sinistre qui le mènerait à l’impossibilité de rembourser le prêt. Elle peut être contractée auprès de sa banque en même temps que le crédit, ou de manière détachée auprès d’un autre organisme. Elle représente un pourcentage du crédit qui est facturé mensuellement avec la mensualité de prêt. C’est le TAEA (taux annuel effectif d’assurance).
Le rachat de crédit permet également de renégocier son contrat d’assurance emprunteur.

Rachat de crédit ou renégociation : que choisir ?

Prêteur et emprunteur

Il est essentiel de ne pas confondre renégociation et rachat de crédit.
En effet, la renégociation se fait auprès de l’établissement dans lequel a été souscrit le crédit et non pas auprès d’un concurrent comme l’implique le rachat.

C’est une démarche parfois difficile puisqu’il est question de demander au banquier de changer le taux appliqué au crédit au moment de la souscription pour un taux plus actuel (par exemple, baisser le taux d’intérêt de 3 % à 1 %).
Mais cela peut fonctionner, à condition d’être bien préparé.

La renégociation de crédit, comme toute négociation nécessite préparation :

  1. Avant de vous présenter à votre banquier, obtenez des offres commerciales de rachat de crédit de la part de plusieurs concurrents. Ils seront à même de vous faire une offre alléchante pour vous attirer comme nouveau client.
  2. Le jour de la négociation du taux, présentez à votre prêteur ces offres commerciales. Pourquoi ? Parce qu’il a conscience qu’en allant voir la concurrence pour faire racheter votre crédit, vous serez confronté à d’importants frais : pénalités de remboursement anticipé, frais de dossier, etc. Ce qui réduit votre marge de négociation.
  3. Le risque de perdre un client peut effectivement le rendre plus flexible et le pousser à revoir le taux d’intérêt du crédit à la baisse. Il se peut que le taux obtenu après négociation soit moins compétitif qu’auprès de la concurrence, mais il s’agit d’une démarche moins coûteuse.
Les plus et les moins du rachat et de la renégociation de crédit immo
  Avantages Inconvénients
Rachat de crédit
  • peu de négociation nécessaire
  • des taux très compétitifs
  • changement de banque
  • de nombreux frais de dossier et
    pénalités de remboursement anticipé
Renégociation de crédit
  • conserver la même banque
  • absence de frais de dossier et
    pénalités de remboursement anticipé
  • peu de marge de manoeuvre
  • taux négocié moins compétitif

Exemple, simulation de rachat de crédit immobilier

En décembre 2015, vous souscrivez un prêt immobilier d’un montant de 250 000 € sur 20 ans à un taux de 2,50 %.

En février 2020, suite à la baisse tendancielle des taux d’intérêt sur les crédits immobiliers, vous envisagez de faire racheter votre crédit par une banque concurrente, vous proposant un taux à 1,05 %.

Situation du prêt au 01/12/2015
Montant du prêt Durée du prêt Nombre de mensualités TAEG fixe Montant de la mensualité
250 000 € 20 ans 240 2,50 % 1 314 €

Voici l’état du prêt en février 2020, après paiement de 50 mensualités :

  • Mensualités restantes : 190 (soit environ 16 ans)
  • Capital restant dû (CRD) : 207 682 €
Montant du prêt calculé en vue du rachat
Capital restant dû au 01/02/2020 207 682 €
Frais de remboursement anticipé (3 % CRD) 6 230,46 €
Frais de garantie (1 % CRD) 2 076,82 €
Coût du nouveau crédit 215 989,28 €

Vous allez devoir payer 8 307,28 € de frais si vous décidez de faire racheter votre crédit, qui s’ajouteront au montant du prêt initial et s’élève alors à 215 989,28 €. Le nouveau taux de 1,05 % s’appliquera sur ce montant.

Simulation de rachat de crédit immobilier
  Prêt initial Nouveau prêt Différence
Capital restant dû 207 682 € 215 989,28 € + 8 307,28
Nombre de mensualités 190 190 0
TAEG fixe 2,50 % 1,05 % - 1,45%
Montant de la mensualité 1 314 € 1 223 € - 91 €
Total des intérêts 44 512 € 18 745 € - 25 767 €
Coût total du prêt 252 194 € 234 734,28 € - 17 459,72 €

Après calcul du nouveau prêt, vous économiserez 91 € sur chaque mensualité et 25 767 € sur les intérêts.
Au total, en faisant racheter votre crédit, vous économiserez 17 459,72 €. L’opération est donc rentable.

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