Prêt relais : Caractéristiques, Simulations et Avis
Il n’est pas toujours évident de faire coïncider la date d’achat d’un nouveau bien avec la date de la vente de l’ancien. Pour répondre à cette problématique, les banques proposent les prêts relais. Il s’agit d’une avance permettant d’acquérir un bien avant d’avoir vendu l’ancien, le fruit de la vente étant destiné à rembourser l’emprunt. Voici tout ce qu’il faut savoir sur le prêt relais : fonctionnement et caractéristiques, les différentes formules, méthodes de remboursement. ainsi que des simulations de prêt relais pour vous aider à mieux comprendre.
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Mensualité de crédit immobilier
L’essentiel à retenir ?
- Le prêt relais s’adresse aux propriétaires désireux de vendre un bien pour en acquérir un autre.
- Le prêt relais est un prêt à courte échéance : de 12 à 24 mois. Il peut dans certains cas être renouvelé.
- Le prêt relais finance une part du montant de la nouvelle acquisition : généralement entre 50 % et 80 % de vente de l’ancien bien.
Qu’est-ce qu’un prêt relais ?
Définition
Le prêt relais est un prêt bancaire de court terme permettant de financer l’acquisition d’un logement en attendant la vente d’un autre bien.
En effet, il est difficile de prévoir la date de vente de votre ancien bien et de la faire coïncider avec l’acquisition du nouveau. C’est pour cette raison que les banques proposent à leur client ce type de prêt, également appelé “prêt-pont” permettant d’acheter avant d’avoir vendu.
Les différents types de prêts relais
Il existe plusieurs formules de prêt relais pour permettre au mieux la réalisation de son projet immobilier :
- le prêt relais couplé avec un prêt amortissable ou dit “adossé”,
- le prêt relais “avec franchise totale”,
- le prêt relais “sec”.
Prêt relais couplé avec un prêt amortissable ou prêt relais “adossé”
Cette formule implique de contracter un prêt relais (avance de la banque) et un prêt amortissable pour pouvoir acquérir un nouveau logement.
Tous les mois en attendant la vente de son bien, l’emprunteur rembourse les intérêts et l’assurance du prêt relais (sans rembourser la part de capital) en plus de la mensualité du prêt amortissable. Ce qui lui permet de conserver une mensualité de prêt respectant le seuil du taux d’endettement fixé à 33 %.
C’est une formule adaptée si le fruit de la vente ne permet pas de couvrir la totalité du prix d’achat du nouveau bien.
Prêt relais avec franchise totale
C’est un prêt d’une durée de 24 mois. Il permet de bénéficier d’un franchise totale d’1 an, c’est à dire que l’emprunteur n’a pas à s’acquitter des intérêts pendant les 12 premiers mois.
Au terme de cette période durant laquelle il n’a rien eu à payer, deux scénarios sont possibles :
- le bien a été vendu : l’emprunteur rembourse en une fois le prêt relais ainsi que les intérêts accumulés durant les 12 premiers mois ;
- le bien n’a pas été vendu : l’emprunteur rembourse les intérêts accumulés pendant les 12 premiers mois + ceux de la période en cours.
Si le bien n’a pas été vendu pendant la première année, l’emprunteur devra commencer à s’acquitter des intérêts de la première année et de ceux de la deuxième à partir du 13ème mois.
La vente de l’ancien doit donc avoir lieu durant ce délai. La somme obtenue suite à la vente va permettre de rembourser le prêt destiné à financer le nouveau bien.
Prêt relais sec
Avec un prêt relais sec, l’emprunteur peut s’acquitter uniquement des intérêts du prêt destiné à l’achat de son futur bien. La banque avance à l’emprunteur une part (jusqu’à 80 %) ou l’intégralité du montant nécessaire à l’acquisition du futur bien.
En attendant la vente dont le fruit permettra de rembourser l’acquisition, il ne paie que les intérêts du prêt et éventuellement de l’assurance.
Ce type de prêt relais convient aux personnes acquérant un bien moins cher que l’ancien, ou ayant terminé le remboursement du prêt finançant le bien précédant.
Caractéristiques du prêt relais
Le montant du prêt relais
Le montant du prêt relais dépend de la nature du projet.
Il tourne généralement autour de 70 % de la valeur nette du bien à vendre. Si la banque ne prête pas la totalité de la valeur de l’ancien bien, c’est pour se prémunir d’une éventuelle négociation sur le prix du bien, vendu in fine à un prix inférieur de celui annoncé.
La banque maîtriser son risque en cas de défaut de paiement (prix de vente inférieur au prix annoncé) et l’emprunteur évite une situation de fort endettement en cas de baisse du prix de vente.
Étant donné que le montant du prêt représente en moyenne 70 % du prix de vente de l’ancien bien, il peut ne pas être suffisant pour acheter le nouveau. Il est donc possible dans ce cas de solliciter un prêt relais combiné à un prêt amortissable pour financer son projet.
Les modes de remboursement du prêt relais
Il existe plusieurs modes de remboursement pour le prêt relais selon la nature de celui-ci.
En franchise partielle
Dans cette situation l’emprunteur s’acquitte mensuellement des intérêts du prêt et de l’assurance uniquement. Il rembourse plus tard le capital dès lors que la vente s’est conclue.
En franchise totale
L’emprunteur bénéficie d’une période de franchise durant laquelle il ne rembourse ni intérêt ni assurance. Il remboursera le capital emprunté à la vente du bien en plus des intérêts accumulés pendant la période de franchise.
Le mode de remboursement choisi dépendra du projet immobilier, du profil de l’emprunteur et de ses ressources.
Contrairement au prêt bancaire classique et notamment lors d'un rachat de crédit immo, le prêt relais n’est pas sujet à des pénalités de remboursement anticipé, l’objectif étant de rembourser au plus vite l’emprunt grâce à la vente de l’ancien bien.
Taux du prêt relais : quel est le coût d’un prêt relais ?
Comme pour tout prêt, le taux d’intérêt du prêt relais dépend de la nature du projet et du profil de l’emprunteur.
Par leur caractère court terme les prêts relais sont des opérations peu rentables pour les banques. Leurs taux d’intérêt sont donc légèrement supérieurs au taux d’un prêt amortissable classique.
N.B. : Pour prêt relais couplé à un prêt amortissable, certaines banques appliquent le même taux aux deux prêts.
Le taux du prêt relais varie généralement entre 1,50 % et 4 % (TAEG fixe).
Plus la vente de l’ancien bien tarde, plus le coût du financement sera élevé. Voici un exemple pour connaître le coût de deux prêts relais. Dans la première situation, le bien est vendu au bout de 6 mois, et au bout de 12 dans la seconde situation.
| Délai de vente | Montant du prêt relais | TAEG (hors assurance) | Cotisation mensuelle à l’assurance | Coût du prêt relais (intérêts + assurance) |
|---|---|---|---|---|
| Vente au bout de 6 mois | 250 000 € | 2 % | 65 €/mois | 1 558 € |
| Vente au bout de 12 mois | 250 000 € | 2 % | 65 €/mois | 2 953 € |
Des difficultés à vendre le bien ?En cas de vente difficile de l’ancien bien, la banque joue un rôle de conseil et accompagne son client en lui fournissant des recommandations : amélioration de l’aspect du bien (petits travaux, peinture etc.), baisse du prix de vente, etc.
Simulation de prêt relais
Simulation de prêt relais adossé
Un emprunteur souhaite vendre son bien pour pouvoir acquérir un plus grand :
- prix de l’ancien bien : 200 000 €
- prix du nouveau bien : 280 000 € + 20 000 € de frais de notaire
- montant total à financer : 300 000 €
Un crédit est toujours en cours sur l’ancien bien. Le montant restant à payer est de 50 000 €.
La banque va lui accorder un prêt relais dont le montant représente 70 % du prix de vente de son bien, auquel on soustrait le capital restant dû :
200 000 x 0,70 - 50 000 = 90 000 €.
L’acquéreur dispose d’un apport de 8 000 €. Il va donc devoir souscrire un prêt amortissable de :
300 000 - 90 000 + 8 000 = 202 000 €.
En résumé, pour pouvoir acheter son nouveau bien, l’emprunteur contractera :
- un prêt relais de 90 000 €
- un prêt amortissable de 202 000 €
Simulation de prêt relais sec
Un emprunteur souhaite vendre son bien pour en acheter un nouveau :
- prix de l’ancien bien : 350 000 €
- prix du nouveau bien : 200 000 € + 15 000 € de frais de notaire
- total à financer : 215 000 €
L’emprunteur n’a plus de crédit immobilier sur l’ancien bien, et le nouveau bien est moins cher que l’ancien. La banque va donc pouvoir lui prêter le montant exact dont il a besoin pour acquérir son nouveau logement : 215 000 €.
Il n’aura pas besoin de solliciter un prêt amortissable supplémentaire.
Le financement est donc à hauteur d’environ 61,45 % du prix de vente de l’ancien bien.
Alternative au prêt relais : le prêt achat-revente
Qu’est-ce que le prêt achat-revente ?
Le prêt achat-revente permet également d’acheter un nouveau bien avant d’avoir vendu l’ancien.
La banque va racheter le crédit en cours sur le bien à vendre pour le fusionner avec le prêt de la nouvelle acquisition (financement à 70 %).
L’avantage de cette formule, c’est qu’elle respecte la capacité d’emprunt de l’acheteur. Son budget n’est pas alourdi et reste constant. Il ne paie qu’une seule mensualité, dont le montant est en adéquation avec le taux d’endettement maximal de 33 %.
Simulation de prêt achat-revente
Un emprunteur souhaite vendre son bien pour en acquérir un nouveau :
- prix de l’ancien bien : 250 000 €
- prix du nouveau bien : 300 000 €
L’emprunteur dispose de 5 000 € de revenus nets mensuels. En respectant le taux d’endettement maximum de 33 %, la mensualité de son futur prêt ne peut excéder 1 650 €.
Un crédit est toujours en cours sur l’ancien bien et le capital restant dû (CRD) s’élève à 60 000 €.
La banque va donc facturer des indemnités de remboursement anticipé (IRA) à hauteur de 3 % du capital restant dû : 1 800 €.
La banque va fournir à l’emprunteur une avance représentant 70 % du prix du bien mis en vente : 250 000 x 0,70 = 175 000 €.
La banque va combiner les deux prêts pour que l’emprunteur n’ait à rembourser qu’une seule mensualité.
Montant du nouveau crédit immobilier :
300 000 (prix du nouveau bien) + 60 000 (CRD) + 1 800 (IRA) - 175 000 (avance de la banque ) = 186 800
| Montant du prêt | 186 000 € |
| Durée de remboursement | 15 ans |
| TAEG fixe | 1,60 % |
| Montant de la nouvelle mensualité | 1 168 € |
1 168 € < 1 650 €. La nouvelle mensualité rentre dans le budget de l’emprunteur dont le taux d’endettement à 33% permet une mensualité maximale de 1 650 €.
Prêt relais avis : avantages et inconvénients
Voici les avantages et inconvénients du prêt relais qu’il est nécessaire de considérer avant d’en souscrire un.
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
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FAQ - Prêt relais
Quel est le coût d'un prêt relais ?
Le prêt représente environ 70 % de la valeur du bien mis en vente, qui permettra le financement du nouveau bien.
Exemples de montant de prêt relais :
Prix du bien mis en vente : 200 000 €
250 000 x 70 % = 140 000 €
Prix du bien mis en vente : 350 000 € ; reste à rembourser de l'ancien crédit 50 000 € :
350 000 x 70 % - 50 000 = 245 000 - 50 000 = 195 000 €
Entrent alors dans le coût du prêt relais les frais bancaires habituels liés à sa souscription :
- taux d’intérêt (TAEG entre 1,50 % et 4 % env.),
- assurance emprunteur (TAEA entre 0,40 % et 1 % env.),
- caution Crédit Logement (env. 2 % du prix du futur logement).
Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt relais ?
- Être propriétaire d’un bien à vendre pour en acquérir un nouveau
- Avoir le profil répondant aux exigences de la banque
Les banques exigent les mêmes garanties à la souscription du prêt relais que pour n’importe quel autre type de prêt immobilier :
- emprunteur aux revenus et à la situation professionnelle stables,
- avec ou sans apport personnel et/ou d’une épargne,
- taux d’endettement acceptable (33 % maximum),
- souscription à l’assurance de prêt,
- garantie bancaire (caution, hypothèque, nantissement, PPD), etc.
La banque exige cependant une garantie supplémentaire dans le cadre du prêt relais : une garantie de la part du notaire qui l’engage à virer les fonds à la banque dès la vente de l’ancien bien effectué.
Comment fonctionne le prêt relais ?
La procédure de demande du prêt relais est similaire à celle d’un prêt amortissable classique :
- demande de prêt relais,
- étude du dossier et des pièces justificatives,
- émission de l’offre de prêt ave délais de réflexion de 30 jours,
- signature du contrat de prêt,
- déblocage des fonds.
Ensuite, en fonction du type de prêt relais, le remboursement commence à la souscription ou en différé si le prêt est en franchise totale ou partielle. Une fois l’ancien bien vendu, l’emprunteur peut rembourser la banque.