Chauffage collectif : fonctionnement, avantages et inconvénients, réglementation

Le chauffage collectif consiste en un générateur de chauffage unique pour une copropriété entière. L'avantage principal est la répartition des coûts de maintenance et d'entretien et le gain de place car vous évitez l'encombrement d'une chaudière dans votre logement. Le système de chauffe est collectif mais la facture est individualisée en fonction de la consommation réelle. Date de mise en route, facturation, coûts et obligation du bailleur : tour d’horizon du chauffage collectif !

📌 Comment fonctionne le chauffage collectif ?

Le chauffage collectif est un système de chauffage installé dans un local au sous-sol d’un immeuble. Aussi appelé chauffage central, il permet de chauffer tous les logements d’un ou plusieurs bâtiments, et les frais sont mutualisés entre tous les occupants.

En 2017, la réglementation sur le chauffage collectif en immeuble a évolué. Tous les logements doivent être équipés d’un compteur individuel ou d’un répartiteur de chauffage collectif. La réglementation est applicable pour tous : chauffage collectif hlm ou non.

Désormais, votre facture de chauffage collectif comprend :

1. Votre consommation individuelle relevée via le compteur pour 70 % du coût de l’énergie ;
2. Le chauffage collectif des parties communes pour 30 % du coût de l’énergie, répartis aux tantièmes de chaque lot ;

En complément, dans vos charges de copropriétés, vous retrouvez les frais liés : entretien, mise en service et maintenance des installations de chauffage, eux aussi répartis aux tantièmes de chaque lot.

Les différents types de chauffage collectif

Il existe plusieurs types de systèmes de chauffage collectif :

1️⃣ Le gaz naturel

Le chauffage collectif au gaz représente 70 % des immeubles collectifs, car c’est l’énergie la moins coûteuse. Toutefois, comme il s’agit d’une énergie fossile qui tend à disparaître, la réglementation énergétique et environnementale RE2020 interdit les chaudières 100 % gaz dans les appartements collectifs neufs dès le 1er janvier 2025.

Avec ce type de chauffage collectif, les logements sont équipés de radiateurs dans lesquels circulent de l’eau chauffée au gaz.

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2️⃣ L’électricité

Le chauffage central collectif à l'électricité nécessite une installation coûteuse avec un système de planchers chauffants. Ce type de chauffage collectif est donc très peu utilisé.

Une autre installation électrique est possible : la pompe à chaleur (PAC). Plus récente sur le marché, elle peut être installée comme chauffage collectif en immeuble, malgré les idées reçues.

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3️⃣ Le fioul

Le chauffage collectif au fioul est interdit depuis le 1er juillet 2022 dans les nouvelles copropriétés car c’est une option polluante et peu écologique. Ce type de chaudière est encore en fonctionnement dans les copropriétés les plus anciennes.

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4️⃣ Le bois

La chaudière à bois est adaptée aux petites copropriétés qui nécessitent une puissance inférieure à 200 kW. Le plus souvent, il s’agit d’une installation mixte avec une chaudière à bois et à gaz, qui alimentent un circuit d’eau chaude pour radiateurs.

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5️⃣ Le réseau urbain

Il est présent dans les grandes agglomérations. Il est géré par la ville et fonctionne grâce à un système de canalisations qui distribue la chaleur sous la forme de vapeur ou d’eau surchauffée.

Date d'allumage du chauffage collectif

La date d’allumage du chauffage collectif se situe aux alentours du 15 octobre jusqu’au 15 avril.

La législation n’impose aucune obligation sur la date d’ouverture du chauffage collectif. Cette dernière est fixée par le syndic de copropriété lors d’une assemblée générale des copropriétaires. Elle peut également être prévue dans le règlement intérieur de l’immeuble.

Le début du chauffage collectif peut donc varier d’un immeuble à un autre, mais aussi en fonction de la région, du climat et des températures. Sachez que lorsque la température extérieure baisse sur plusieurs jours d'affilée, le syndic de copropriété peut décider d’allumer le chauffage collectif plus tôt que la date prévue.

Entretien et maintenance de la chaudière collective : fonctionnement et répartition des coûts

L’entretien et la maintenance de la chaudière collective sont à la charge des copropriétaires. Les frais apparaissent dans les charges de copropriété et ils sont répartis selon les tantièmes. Le coût d’un entretien et d’une maintenance de chaudière collective avoisine les 300€.

Pour la maintenance, un contrat d’entretien du système de chauffage collectif est conclu avec un plombier-chauffagiste. Il est géré par le syndic de copropriété, donc les occupants n’ont pas à s’occuper de cette tâche.

En pratique, la fréquence de l’entretien est réglementée en fonction de la puissance de la chaudière collective :

• de 4 à 400 kW : entretien annuel obligatoire ;
• + de 400 kW : entretien trimestriel obligatoire.

Un professionnel intervient dans la chaufferie pour effectuer l’entretien périodique, puis il transmet une attestation d’entretien à la copropriété.

👩‍⚖️ Compteur individuel obligatoire : réglementation et jurisprudence du chauffage collectif

Le décret n°2016-710 du 30 mai 2016, impose l’installation de compteur individuel en chauffage collectif lorsque la consommation en chauffage est supérieure à 80 kWh/m².

Il existe 2 systèmes :

• le répartiteur électronique : installé sur chaque radiateur d’un logement, il permet de calculer la consommation individuelle en chauffage ;

• le compteur d’énergie thermique : installé sur la boucle de chauffage, il permet un relevé individuel et à distance.

En cas de non-respect de cette réglementation, la loi prévoit une mise en demeure de la copropriété, avant d’appliquer une amende de 1 500 € par logement et par année.

Si vous êtes locataire, l’individualisation du chauffage collectif, c’est-à-dire l’installation d’un répartiteur ou d’un compteur d’énergie thermique, est à la charge du propriétaire bailleur.

Pour aller plus loin dans l’individualisation du chauffage collectif, l’arrêté du 8 juin 2023 précise qu’à partir du 1er janvier 2027, tous les immeubles en chauffage collectif devront être équipés d’appareils relevables à distance.

✨ Les avantages et inconvénients du chauffage collectif

L’avantage du chauffage collectif pour les occupants est qu’ils n’ont pas à choisir un fournisseur d’énergie, gérer le contrat, planifier l’entretien et prendre rendez-vous pour la maintenance ! C’est le syndic de copropriété qui s’en charge. En contrepartie, les frais sont mutualisés : le calcul des charges du chauffage collectif se fait en fonction des tantièmes de chaque lot.

Le chauffage collectif se veut plus économique depuis que l’installation d’un répartiteur de chauffage ou d’un compteur individuel est devenue obligatoire ! La consommation du chauffage collectif est individualisée : vous payez l’énergie que vous avez consommée. Vous pouvez couper le chauffage collectif la nuit, ou dès que les températures extérieures sont plus douces… Sans craindre de payer pour le voisin !

Notez tout de même qu’environ 30 % de votre facture correspond au chauffage des parties communes. Le coût est réparti selon les tantièmes.

L’autre avantage du chauffage collectif est le gain de place dans votre logement : vous n’avez pas besoin de prévoir un espace dédié à la chaudière.

Côté inconvénients, la mise en route du chauffage collectif est commune à tous les occupants. Elle s’opère aux alentours du 15 octobre, et la date de coupure du chauffage collectif intervient vers le 15 avril. Donc, si vous avez froid avant le 15 octobre, vous devrez vous équiper d’un chauffage d’appoint, et si vous avez chaud avant l’arrêt du chauffage collectif, vous devrez penser à éteindre vos radiateurs.

Propriétaire ou locataire de votre logement : vous devez penser à purger le radiateur en chauffage collectif. La purge du radiateur consiste à évacuer l’air entrée dans le système de circulation d’eau chaude. Cette opération est à la charge de l’occupant : il est recommandé de le faire 1 fois par an.

💸 Est-il plus avantageux d'avoir un chauffage collectif ou un chauffage individuel ?

D’un point de vue économique, c’est le chauffage individuel qui est le plus avantageux. En effet, il vous permet de contrôler la température du chauffage et de maîtriser plus facilement votre consommation d’énergie. Vous décidez de la date d’allumage du chauffage, et de la date d’arrêt. En plus, votre facture est individuelle à 100 % : vous n’avez aucune charge commune.

En revanche, dans le cadre d’un chauffage individuel, les frais d’entretien et de maintenance sont entièrement à votre charge. Vous devez prévoir l'intervention d’un professionnel chaque année pour contrôler votre chaudière. En plus, en cas de panne, vous devrez demander une réparation et procéder aux remplacements des pièces. Le coût sera entièrement à votre charge. Dans le cas d’un chauffage collectif, tous ces frais sont mutualisés, donc l’entretien est moins coûteux.