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Les diagnostics immobiliers obligatoires pour une location - loi ALUR 2019

Depuis le 1er juillet 2017, deux nouveaux diagnostics immobiliers sont obligatoires dans le cadre d’une location vide ou meublée. Que vous soyez propriétaire-bailleur ou locataire, ces nouvelles dispositions issues des décrets n° 2016-1104 et 2016-1105 de la Loi ALUR visent à mettre en conformité les logements, pour leur sécurité et aussi dans le cadre de la transition énergétique. Focus sur ces points de contrôle qui vont concerner l’ensemble du parc locatif en France dès 2018.

Les nouvelles obligations de la loi ALUR en juillet 2017

Les diagnostics immobiliers et les nouveaux diagnostics électricité et gaz

Dans le cadre d’une location, tout propriétaire avait jusque-là l’obligation de transmettre le DDT Dossier de Diagnostic Technique - au futur locataire de son logement. Ce dossier constitué d’un certain nombre de diagnostics immobiliers – est annexé au contrat de location lors de la signature du bail et comprend :

  • Un constat de risque d’exposition au plomb (CREP) ayant pour objet de répondre à une protection de santé publique de certaines populations à risque (enfants et femmes enceintes). Ce constat concerne les locaux d’habitation construits avant le 01 janvier 1949. Il doit dater de moins de 6 ans à la date de signature du bail.
  • Un état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) informant le locataire ou l’acheteur du logement des risques naturels et technologiques ou de sismicité de la parcelle où est construit l’habitation. Ce constat doit avoir été établi moins de 6 mois avant la date de signature de tout nouveau bail.
  • Un diagnostic de performance énergétique (DPE) répond à la politique énergétique au niveau européen consistant à réduire drastiquement la consommation d’énergie des bâtiments. Et ainsi réduire les émissions de gaz à effet de serre.

A côté de ses diagnostics obligatoires, deux nouveaux décrets dans le cadre de la Loi ALUR du 24 mars 2014 viennent ajouter des obligations supplémentaires pour le bailleur.

Ainsi, par souci d’avoir une information transparente envers le locataire, le bailleur doit faire réaliser deux nouveaux diagnostics :

  • Le diagnostic de l’installation intérieure d’électricité ;
  • Le diagnostic de l’installation intérieure de gaz.

Pourquoi ces obligations dans le secteur locatif ?

Principalement par mesure de sécurité et ainsi prévenir les installations d’électricité ou de gaz défectueuses. Celles-ci peuvent devenir dangereuses avec - dans le cas de l’électricité - des problèmes de surtension, de court-circuit et provoquer des incendies. Une installation de gaz défectueuse peut elle causer des fuites de gaz et occasionner des intoxications.

interrupteurs électriques
Une mauvaise installation électrique peut provoquer des accidents

Les anomalies ainsi répertoriées peuvent placer le logement en « non décent » et interdire sa mise en location jusqu’à réalisation des travaux de mise en conformité. Les propriétaires-bailleurs ont l’obligation de faire réaliser ces nouveaux diagnostics immobiliers sous peine de mettre en jeu leur responsabilité pénale. En effet, le propriétaire pourra être tenu pour responsable en cas d’accident.

Ces deux diagnostics doivent être remis au locataire – en annexe du contrat de location.

Les diagnostics d’électricité et de gaz ont un contenu identique que ceux réalisés dans le cadre d’une vente de logement. Leurs durées de validité se distinguent toutefois : 6 ans pour une location – 3 ans pour une vente.

Quelles sont les habitations concernées ?

Ces nouvelles dispositions s’appliquent aux immeubles d’habitation collective disposant d’une installation intérieure électrique et une installation intérieure de gaz datant de plus de 15 ans.

  • Le calendrier de mise en application
  • Pour tous les nouveaux baux signés à partir du 01 juillet 1975 pour les immeubles collectifs dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975.
  • Dans les autres immeubles et les maisons, pour tous les nouveaux contrats de bail signés à partir de janvier 2018.

En quoi consistent ces diagnostics électrique et gaz ?

Les points de contrôle du diagnostic électrique

Le diagnostic sur l’état intérieur d’électricité porte sur les parties privatives de l’habitation. Il vise notamment à mesurer la bonne conformité de l’installation électrique au regard des exigences de sécurité et à une bonne adéquation avec les caractéristiques techniques du réseau.

Il consiste en des points de contrôle visuels et des mesures de l’équipement électrique dont les principaux sont :

  1. Le disjoncteur de branchement qui permet de couper l’alimentation générale de tout le logement en cas d’urgence.
  2. Le dispositif différentiel de haute sensibilité qui permet de couper l’alimentation d’une pièce ou d’un équipement en cas de court-circuit.
  3. Un dispositif de protection contre les surintensités tel que les disjoncteurs divisionnaires ou les fusibles à l’origine de chaque circuit.
  4. Une liaison équipotentielle adaptée pour certaines pièces comme la salle de bain.
  5. Une identification des conducteurs non protégés.
  6. Une identification des équipements électriques dont l’usage n’est pas adapté à l’installation.

Les exceptions à la réalisation du diagnostic électriqueLe législateur admet des exceptions à la production d’un diagnostic électrique à l’intention du locataire. Le bailleur a la possibilité de se servir d’une attestation de conformité relative à la mise en conformité ou à la mise en sécurité de l’installation électrique. Ces attestations doivent être délivrées par des organismes agréés de type CONSUEL et datées de moins de 6 ans.

Le contenu du diagnostic gaz

conduites de chauffage
Une mauvaise tuyauterie peut provoquer des fuites de gaz

Comme pour le diagnostic d’électricité, le diagnostic de gaz porte sur les parties privatives d’une habitation et répond au même contenu qu’un diagnostic réalisé dans le cadre d’une vente de logement.

Sa durée de validité doit être inférieure à 6 ans au moment de la signature du bail de location.

Ce constat porte sur l’état intérieur des installations de gaz et sur leur conformité aux exigences de sécurité. Tout comme pour le diagnostic d’électricité, le locataire est donc assuré d’avoir toutes les informations relatives à l’état du système de chauffe de son futur logement.

L’évaluation porte sur des points de contrôle visuels et repérables – et ne portent donc pas sur des éléments nécessitant un démontage. Le diagnostiqueur agréé portera une attention particulière :

  1. Aux différents chauffages installés et contrôlera leur fonctionnement.
  2. A la tuyauterie se rapportant à la production de gaz.
  3. A la configuration des locaux où sont installés les appareils de chauffe – ainsi qu’à l’installation d’une aération adéquate.

Les exceptions à la réalisation du diagnostic gaz Le bailleur-propriétaire a la possibilité de substituer la réalisation du diagnostic gaz si il dispose de l’un des documents suivants – un état de l’installation intérieure du gaz réalisé dans le cadre d’une vente – ou un état de l’installation du gaz antérieure à la nouvelle loi et délivré par un organisme d’inspection accrédité par le COFRAC ou QUALIGAZ.

  • Qui se charge de la réalisation des diagnostics ?
  • Les diagnostics de gaz et d’électricité doivent être réalisés par des professionnels certifiés pour être valables.
  • Ils doivent fournir les certificats de compétence ainsi que les assurances relatives à l’exercice de leur profession.
  • Ils ne doivent pas avoir de lien avec le propriétaire ou le syndic de copropriété.

Le carnet numérique de suivi et d’entretien du logement : Quésako ?

Pour contrôler plus efficacement l’état de santé d’un logement d’habitation, l’ensemble des diagnostics immobiliers vont être regroupés dans un carnet numérique de suivi et d’entretien du logement. Une simple consultation pourra indiquer au locataire l’état des installations, les mises en conformité réalisées ainsi que les éventuels travaux.

Il permettra également d’avoir une visibilité globale sur le parc locatif en France et les efforts à effectuer pour que l’ensemble des logements soient sur le bon chemin de la transition énergétique.

Ce « carnet de santé » virtuel concerne tous les logements neufs – en vente ou à la location – dont le permis de construire est déposé à partir du 01 janvier 2017. Il devrait se généraliser pour les logements en réhabilitation dès 2025.

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