Rachat de soulte : définitions, modÚle de lettre et paiement

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Payez une soulte et prenez possession des parts de votre maison familiale ! En cas de divorce ou de succession par exemple, le rachat de soulte permet Ă  l’un des propriĂ©taires d’un bien de rĂ©cupĂ©rer la totalitĂ© de la propriĂ©tĂ© (maison, voiture, bijoux, etc), en l’échange d'une compensation financiĂšre Ă  verser aux copropriĂ©taires du bien.


Tout savoir sur le rachat de soulte
đŸ€” Quelle est la dĂ©finition d’une soulte ? La soulte dĂ©signe la compensation financiĂšre Ă  verser par l’un des propriĂ©taires d’un bien envers ses copropriĂ©taires dans le but de possĂ©der la totalitĂ© de la propriĂ©tĂ© du bien.
🏠 Comment racheter les parts de sa maison avec un rachat de soulte ?
  1. Faire part aux autres indivisaires de votre volontĂ© d’entreprendre un rachat de soulte.
  2. Envoyez une lettre de rachat de soulte aux personnes concernées, aux co-indivisaires.
  3. Faire Ă©valuer le bien par un expert.
  4. Rendez-vous chez votre notaire qui fera un acte notarié authentique.
  5. (facultatif) Contractez un prĂȘt auprĂšs de votre banque afin de financer le rachat de soulte.
  6. Procédez au paiement de la soulte.
💰 La soulte est-elle imposable en 2023 ?
  • 1,1% d’impĂŽt sur la valeur totale du bien pour les divorces.
  • 2,5% d'imposition pour les rachats de soulte concernant les successions.
  • Taxation Ă  5,8% sur les rachats de soulte entre ex-concubins.

đŸ€·â€â™€ïž Soulte et Rachat de soulte : quesaco ?

La soulte est une somme d’argent qui compense une inĂ©galitĂ©. Quand il y a plusieurs propriĂ©taires pour un bien unique, et qu’un seul d’entre eux dĂ©sire possĂ©der ce bien, l’argent dĂ» par ce dernier Ă  ses copropriĂ©taires pour racheter leurs parts s’appelle la soulte. Le rachat de soulte prend la forme d’une somme d’argent versĂ©e par celui qui rĂ©cupĂšre le bien Ă  ses copropriĂ©taires.

Soulte, définition !

La soulte est un terme juridique qui intervient lors d’un contrat d’échange (en cas de divorce) ou d’un partage (en cas de succession) dans la plupart des cas. Il peut aussi ĂȘtre question de soulte pour des ex-concubins (il ne s’agit pas forcĂ©ment de couples).

Lorsqu'une personne reçoit un bien dont la valeur est plus importante que le montant qu’elle aurait dĂ» recevoir, cette personne doit payer une soulte, afin d’égaliser les parts. Prenons le cas d’un rachat de soulte en situation de divorce : si un des deux ex-Ă©poux reçoit lors du partage un bien immobilier appartenant aux deux, il devra payer Ă  l’autre une somme d’argent pour compenser cette inĂ©galitĂ©, on appelle ce montant d’argent la soulte. On parle alors de rachat de soulte si la transaction a bien lieu.

Qu'est-ce que le rachat de soulte ?

Le rachat de soulte est surtout pratiquĂ© en cas de succession ou de divorce. Il dĂ©signe le fait de racheter les parts de celui ou ceux avec qui on partage un bien lors d'une succession ou d’une sĂ©paration. ll est donc question de soulte en cas d’indivision : lorsque deux ou plusieurs personnes se partagent la propriĂ©tĂ© d’une chose ou d’un ensemble de choses. Le rachat de soulte sert Ă  ce qu’un des propriĂ©taires conserve pour lui seul un bien dont la propriĂ©tĂ© initialement divisĂ©e en plusieurs parties.

Bon Ă  savoir Il est tout Ă  fait envisageable que lors d’une indivision entre 4 personnes par exemple, 2 des 4 copropriĂ©taires dĂ©cident de conserver le bien. Ils devront alors racheter les parts des 2 autres indivisaires voulant se sĂ©parer du bien.

Dans le cadre d’un rachat de soulte entre ex-concubins (juridiquement, les ex-concubins ne sont pas forcĂ©ment “en couple”), il s’agit de faire en sorte qu’un des deux copropriĂ©taires conserve par exemple le bien immobilier appartenant aux deux, en payant Ă  celui qui ne rĂ©cupĂšre pas le bien une compensation financiĂšre ; la soulte. Le mĂ©canisme est le mĂȘme lorsqu’il s’agit d’un rachat de soulte pour une succession, mais la soulte est cette fois-ci versĂ©e aux cohĂ©ritiers. Par exemple lorsqu’un seul des hĂ©ritiers rĂ©cupĂšre la maison familiale lors du dĂ©cĂšs de ses parents.

Il peut ĂȘtre question de rachat de soulte dans les 3 cas suivants :

  1. Le rachat de soulte dans le cadre d’une succession
  2. Un rachat de soulte en cas de divorce
  3. Le rachat de soulte entre ex-conjoints

📑 Rachat de soulte et indivision : toutes les dĂ©marches

Pour conserver un bien et Ă©viter sa vente, le rachat de soulte apparaĂźt souvent comme l’unique solution en cas de succession ou sĂ©paration. L’indivision dĂ©signe le fait que la propriĂ©tĂ© d’un bien soit partagĂ©e entre deux ou plusieurs propriĂ©taires, que l’on appelle indivisaires. Les calculs du rachat de soulte sont diffĂ©rents en fonction de la situation dans laquelle vous vous trouvez.

La notion d’indivision En droit, la notion d’indivision s’oppose Ă  celle de dĂ©membrement. L’indivision signifie que tous les copropriĂ©taires se partagent le bien, et se partagent Ă©quitablement les 3 droits de propriĂ©tĂ© : l’usus (le droit de se servir de la chose), l’abusus (le droit de disposer de la chose : vendre, donner, dĂ©truire), et le fructus (le droit de recueillir les fruits de la chose). A l’inverse, le dĂ©membrement dĂ©signe dans la majeure partie des cas un usufruitier (celui qui a le droit d'utiliser un bien et d'en tirer des revenus sans ĂȘtre propriĂ©taire) et un nu-propriĂ©taire (celui qui a la propriĂ©tĂ© mais qui n’a pas le droit de l'utiliser ou d'en tirer des revenus).

Comment racheter les parts d'une maison en indivision ?

Pour faire un rachat de soulte en rÚgle, il faut suivre les démarches suivantes et ne négliger aucune étape du procédé :

  1. Faire part aux autres indivisaires de votre volontĂ© d’entreprendre un rachat de soulte. Dans le cadre d’un divorce, cette Ă©tape peut se faire Ă  l’amiable, selon les conditions dĂ©cidĂ©es par les ex-Ă©poux.
  2. Faire Ă©valuer le bien par un expert.
  3. Envoyez une lettre de rachat de soulte aux personnes concernĂ©es afin d’officialiser la demande.
  4. En cas d’accord entre les parties, rendez-vous chez votre notaire qui fera un acte notariĂ© authentique permettant de statuer que le rachat de soulte a Ă©tĂ© lĂ©galement appliquĂ©. Prenez compte des frais notariĂ©s et de l’imposition sur la soulte Ă  cette Ă©tape de la transaction. Le notaire dĂ©termine par des calculs les quotes parts de chaque indivisaire (la valeur des parts de chaque copropriĂ©taire).
  5. (facultatif) Contractez un prĂȘt auprĂšs de votre banque afin de financer le rachat de soulte.
  6. Procédez au paiement de la soulte.

Vendre sa part en indivision

Si vous voulez sortir d’une indivision, vous pouvez cĂ©der vos parts en l’échange d’une soulte, Ă  vous de nĂ©gocier avec votre acheteur les modalitĂ©s du rachat de soulte. Vous pouvez dĂ©cider d’y introduire des taux d’intĂ©rĂȘt, d'Ă©chelonner les paiements sous forme de mensualitĂ©s (ou autre), et de retarder la date de dĂ©but du remboursement de la soulte Ă  votre guise.

Attention, si la valeur du bien varie de plus de 25% entre le début du partage (ou divorce) et le début du remboursement de la soulte, la valeur de la soulte à payer augmente ou diminue proportionnellement.

đŸ“© ModĂšle de lettre pour rachat de soulte

Pour officialiser votre demande de rachat de soulte auprùs des autres indivisaires, vous devrez formuler une proposition sous la forme d’une lettre. Voici un modùle de lettre pour un rachat de parts en indivision :

[Prénom NOM]
[Adresse]
[Coordonnées de vos co-indivisaires]
[Date]

Objet : offre de rachat de vos parts d'indivision sur le bien [X]

Comme vous le savez, le bien [X] dont nous partageons la propriĂ©tĂ© en indivision a Ă©tĂ© estimĂ© Ă  [Y]€ par l'expert [nom de l'expert ayant Ă©valuĂ© le bien].

Ainsi, je vous fais la proposition de racheter vos parts pour le prix de [Z]€ par part, qui correspond Ă  la valeur du bien estimĂ©e par l'expert divisĂ©e par le nombre d'indivisaires.

À bientît.

[Signature]

💰 Comment payer la soulte ?

Dans le cadre d’un divorce, le versement de la soulte peut se faire selon un Ă©chĂ©ancier dĂ©cidĂ© par les Ă©poux, au moment de la prononciation du divorce, ou dans les trois mois suivant la date du jugement. S’ils en dĂ©cident ainsi en trouvant un accord, les ex-Ă©poux peuvent donc tout Ă  fait faire en sorte de payer une soulte mensuellement. Il en va de mĂȘme pour des cohĂ©ritiers d’un partage.

Si un des copropriĂ©taires d’un bien souhaite le rĂ©cupĂ©rer mais n’est pas en capacitĂ© de mobiliser les ressources financiĂšres suffisantes pour un tel projet, des possibilitĂ©s financiĂšres s’offrent Ă  lui. Pour un rachat de soulte qui a pour vocation de rĂ©cupĂ©rer une maison par exemple, l'acheteur peut contracter auprĂšs d’une banque un prĂȘt immobilier pour l’aider Ă  payer la soulte.

 

đŸ§Ÿ Le rachat de soulte est-il imposable ?

Le rachat de soulte est imposable et le taux d’imposition appliquĂ© dĂ©pend des 3 situations suivantes :

  1. L’impĂŽt sur le rachat de soulte pour les couples mariĂ©s ou pacsĂ©s qui se sĂ©parent. Depuis le 1er janvier 2022, cet impĂŽt qui se nomme le droit de partage est fixĂ© Ă  1,1% de la valeur totale du bien, soulte comprise.
  2. L’imposition sur le rachat de soulte pour les hĂ©ritiers d’une succession. Si vous souhaitez racheter les parts de vos cohĂ©ritiers sur un bien immobilier ou autre, le taux d’imposition s’élĂšve Ă  2,5%.
  3. L’impĂŽt sur le rachat de soulte entre ex-concubins. La taxation est dans ce cas de 5,8%. Dans ce cadre juridique prĂ©cis, sont dĂ©signĂ©s ex-concubins non seulement des ex-compagnons non-mariĂ©s, mais Ă©galement tout groupe de 2 ou plusieurs personnes qui se partageaient les parts d’un bien, qu’ils soient accouplĂ©s ou non.

❓ FAQ sur le rachat de soulte

🏱 Quelle banque pour faire un rachat de soulte ?

Si vous n’avez pas les moyens de financer immĂ©diatement un rachat de soulte, mais que vous dĂ©sirez vraiment rĂ©cupĂ©rer la maison familiale, ou tout autre type de bien dont la propriĂ©tĂ© est partagĂ©e, un crĂ©dit immobilier auprĂšs d'une banque peut ĂȘtre une option judicieuse. Selectra vous propose son top 5 des meilleures banques auprĂšs desquelles il vous sera possible de contracter un prĂȘt immobilier pour financer votre rachat de soulte :

  • Fortuneo
  • Boursorama
  • Hello Bank
  • Ma French Bank
  • N26

🏠 Comment racheter les parts d'une maison ?

Si vous ĂȘtes copropriĂ©taire d’une maison en indivision et dĂ©sirez racheter les parts de ce bien afin d’en ĂȘtre le propriĂ©taire unique, vous devez faire un rachat de soulte, c'est-Ă -dire racheter les parts de ses co-indivisaires. La compensation financiĂšre Ă  verser aux copropriĂ©taires se calcule en fonction de la valeur actuelle de la maison, et non pas la valeur d’achat du bien. Plus le copropriĂ©taire possĂšde une part importante de la maison, plus la soulte sera importante. Le montant du rachat de soulte est donc fonction de la valeur actuelle du bien et de la part des copropriĂ©taires Ă  indemniser.

Il faudra passer chez le notaire pour authentifier l’acte de rachat de soulte afin que vous rachetiez en bonne et dĂ»e forme les parts de la maison en question. Des frais notariĂ©s et impĂŽts seront appliquĂ©s sur cette opĂ©ration.

đŸ€” La soulte est-elle obligatoire ?

La soulte n’est pas obligatoire, l’ensemble des propriĂ©taires peut aussi dĂ©cider de vendre le bien, notamment lors d’une succession. Dans le cas d’un mariage, la soulte n’est pas non plus obligatoire mais permet au deux parties de bĂ©nĂ©ficier d’un partage Ă©quitable des biens. La soulte rĂ©Ă©quilibre la balance financiĂšrement quand l’un rĂ©cupĂšre une partie plus grande du patrimoine jusqu’alors partagĂ©.

Les ex-Ă©poux ou ex-conjoints peuvent tout Ă  fait dĂ©cider de ne pas faire de rachat de soulte et d’organiser comme ils l’entendent la rĂ©partition des biens partagĂ©s, selon le principe du consentement mutuel. En cas de contentieux, un Juge des affaires familiales se saisit de l’affaire et dĂ©cide Ă©ventuellement de la personne qui doit verser une soulte, et de son montant.

đŸ€ Qu'est ce qu'un rachat de soulte Ă  l'amiable ?

Si la sĂ©paration se fait de maniĂšre cordiale entre les ex-Ă©poux, le rachat de soulte peut tout Ă  fait se faire avant mĂȘme que le divorce ne soit prononcĂ©. Cela sous-entend un consentement mutuel et une fixation du montant de la soulte Ă  l’amiable.

Il faut cependant avertir le notaire qui s’occupe d’officialiser juridiquement cette transaction en Ă©rigeant un acte notariĂ© authentique, qui confirme que les droits de propriĂ©tĂ© ont bien Ă©tĂ© transmis d’une personne Ă  une autre, en l’échange d’un rachat de soulte.

💾 Quels sont les frais d'un rachat de soulte ?

Un rachat de soulte ne dĂ©signe pas un simple transfert d’argent, il s’agit d’une compensation financiĂšre ayant des rĂ©percussions sur les droits de propriĂ©tĂ©s de chaque partie impliquĂ©e. L’importance de cette transaction nĂ©cessite alors l'intervention du notaire.

Les frais de notaire pour un rachat de soulte sont estimĂ©s entre 7 et 8% de la valeur de la soulte versĂ©e (0,814 % si le montant du bien est supĂ©rieur Ă  60 000€). Les Ă©moluments du notaire sont proportionnels au prix de vente du bien sujet au rachat de soulte. Il faut ajouter Ă  ce pourcentage les Ă©moluments de formalitĂ© du notaire qui s’élĂšvent autour de 800€ TTC en moyenne.

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