Calcul et simulation d'un rachat de soulte : tout comprendre

Par Antoine Collin

Expert Crédit

Le calcul pour trouver le montant de la soulte est le suivant : ▶️ Soulte = valeur du bien sur le marché actuel / 2 - capital restant dû à la banque ◀️. Les rachats de soulte représentent des transactions complexes qui nécessitent une estimation exacte des biens concernés, et une analyse précise de la situation matrimoniale ou successorale par le notaire. Découvrez en détail comment sont calculés les rachats de soultes !

⚖️ Qui calcule le rachat de soulte lors d'une indivision ?

Souvent aidé de tiers (commissaires-priseurs, géomètres et experts) pour évaluer la valeur des biens avec précision, c’est au notaire que revient la tâche de faire les calculs et la simulation pour le rachat de soulte lors d’une indivision. 

• La valeur du ou des biens sujets au rachat de soulte. Il s’agit de la valeur actuelle du bien et non de la valeur d’achat, un expert peut alors être utile pour faire des estimations.
• La part possédée par chaque copropriétaire. Si un indivisaire possède 30 ou 50% du bien qu’il veut récupérer entièrement, le montant de la soulte va bien évidemment varier en fonction des parts qu’il possède et des parts à racheter.
• L’apport personnel de chaque propriétaire. Si un des 2 époux a investi des apports personnels dans un bien appartenant aux 2 conjoints, il récupérera son apport personnel lors du partage. Le calcul d’un éventuel rachat de soulte aura lieu une fois que celui ayant investi un apport personnel l’aura récupéré.
• Le montant du prêt immobilier aidant à financer le bien (si prêt il y a). En effet, si un prêt est en cours sur un bien voué à faire l’objet d’un rachat de soulte, il faut l’intégrer dans les calculs de rachat de soulte.

Prenons l’exemple d’une maison valant 500 000 € appartenant à deux époux qui divorcent, et qu’il reste 100 000 € d’emprunt immobilier à rembourser. Si madame Y veut racheter les parts de son conjoint monsieur Z, elle devrait lui verser en théorie une soulte de 250 000 € (la moitié de la valeur de la maison), mais à la place elle prendra toute seule en charge la dette restante (100 000 €) et versera à monsieur Z une soulte de 150 000 €. Ainsi, la situation est équilibrée. Le calcul est dans ce cas là le suivant :

Partage ou licitation de gré à gré ? Une fois que le montant de la soulte est connu, il ne faut pas oublier les frais de notaires qui se regroupent en trois catégories : les droits de mutations (impôts pour l’État), les émoluments du notaire (la rémunération du notaire), et les débours (frais divers).

Dans certains cas, il se peut que des notaires interprètent les rachats de soulte comme des licitations de gré à gré et non pas comme des partages. 

Ne changeant rien dans les faits, cette distinction implique de légères différences dans les droits de mutation et la façon avec laquelle ils sont calculés. Pour faire simple, nous ne parlerons que de partage dans les simulations de rachats de soulte de cet article.

🤷 Comment calculer le rachat de soulte dans le cas de la séparation avec apport personnel ?

Si un des deux ex-époux a apporté un apport personnel pour l’achat d’un bien partagé au cours du mariage, il faut le prendre en compte.

Avant même qu’il ne soit question de rachat de soulte entre les deux ex-conjoints, celui ou celle qui a investi des apports personnels dans le bien mis en commun par l’effet du mariage se voit récupérer la somme qu’il a investi.

🤔 Qu’est-ce qu’un apport personnel ? Les apports personnels représentent dans ce type de situations de l’argent appartenant aux époux avant le mariage, utilisé en tant qu’investissement dans un bien dont la propriété est partagée en deux. Le jour du divorce, l’apport personnel investi revient à son propriétaire.

Faisons une simulation de rachat de soulte dans le cadre d’une séparation avec des apports personnels investis. 

💡 Exemple : Si une maison vaut 100 000 € et doit être partagée entre monsieur A et madame B à l’occasion de leur divorce, et que monsieur A a investi dans l’achat de cette maison à hauteur de 10% avec des apports personnels, il recevra avant tout 10 000 €. 

Monsieur A et madame B se partageront à parts égales dans un second temps la valeur de la maison a hauteur de 90 000 €. Si monsieur A souhaite alors procéder à un rachat de soulte pour récupérer pour lui seul la propriété de la maison, il devra verser à madame B une soulte à hauteur de 50% de 90 000 €, soit 45 000 €.

Par ailleurs, si monsieur A a investi 10 000 € d’apports personnels dans une maison achetée 100 000 €, mais qui a pris de la valeur et vaut aujourd’hui 200 000 € sur le marché, monsieur A se verra recevoir ce que l’on appelle le profit subsistant, c'est-à-dire 20 000 €. 

En d’autres termes, les 10% d’apport personnel investis au moment de l’achat connaissent une plus-value proportionnelle à la plus-value de la maison, d’où les 20 000 € perçus par monsieur A, qui représente 10% de 200 000 € (valeur actuelle de la maison). Il est question de créance entre époux pour les couples mariés sous le régime de séparation des biens, et de créance entre indivisaires pour les ex-concubins.

En revanche, si la maison connaît une décote avec les années, le mécanisme n’est pas le même. Si la maison vaut aujourd’hui 70 000 € sur le marché, monsieur récupère quand même ses 10 000 € d’apport personnel, et non pas 7 000 €, c’est ce que l’on appelle le profit nominal.

👩‍💻 Simuler les frais d'un rachat de soulte en cas de divorce

Pour des divorces, le rachat de soulte est utile dans deux cas différents:  

• Soit il s’agit d'une simple somme d’argent à verser à son ex-conjoint si ce dernier a récupéré lors d'un partage un patrimoine dont la valeur est supérieure à celle de son ex-époux. 
• Soit le rachat de soulte est utilisé comme un outil permettant de récupérer la pleine propriété sur un bien jusqu’alors partagé, en versant comme contrepartie à son ex-époux une soulte.

🏡 Sur une maison d’une valeur de 200 000 €, entre ex-époux mariés sous le régime de la communauté, sans prêt immobilier ni apports personnels :

1. 2,5 % de droits de mutation, soit 5000 € ;
2. des débours à hauteur de 800 € pour rembourser le notaire qui a fait appel à un expert pour estimer la valeur de la maison, et autres frais divers ;
3. 0,6384 % d’émoluments car la valeur du bien excède 60 000 €, soit 1276,8 €.

Au total, les frais notariés du rachat de soulte sont de 💰 7076,8 € (800 +1276,8 + 5000), à partager entre les deux ex-conjoints.

🧾 Calcul du rachat de soulte pour une succession

Comme lors d’un divorce, le rachat de soulte pour une succession implique 3 types de frais notariés. La différence majeure entre divorce et succession se trouve dans le montant des droits de mutation, fixé à 2,5 % de la valeur du bien sujet au rachat de soulte pour une succession, contre 1,1 % pour les divorces.

De plus, les indivisaires d’un bien hérité lors d’une succession peuvent posséder des parts inégales, une situation impossible pour un divorce de mariage sous le régime de la communauté. 

Si un des héritiers souhaite récupérer la pleine propriété d’un bien, il doit racheter les parts de tous ses co-indivisaires, une somme qui ne vaut donc pas nécessairement 50% du bien comme c’est le cas pour les soultes en cas de divorce. 

Cela a une implication sur la répartition des frais de notaire. Lors d’un rachat de soulte, les frais notariés sont payés proportionnellement au pourcentage de parts possédées par les indivisaires : le copropriétaire possédant 60% du bien lors d’une succession (avant le rachat de soulte) prend en charge 60 % des frais de notaire. 

⚠️ Il faut donc être très prudent et faire correctement ses simulations de rachats de soulte pour ne pas être surpris le jour j !