Calcul et simulation d'un rachat de soulte

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Rachetez les parts de votre/vos co-indivisaire(s) et devenez l’unique propriétaire de votre maison ! Les rachats de soulte représentent des transactions complexes qui nécessitent une estimation exacte des biens concernés, et une analyse précise de la situation matrimoniale ou successorale par le notaire. Par des simulations de rachat de soulte, cet article vous aide à prendre votre décision. Découvrez en détail comment sont calculés les rachats de soultes en fonction des différentes situations.

Tout savoir sur les simulations de rachat de soulte
🔢 Quel est le calcul d’une soulte servant à rééquilibrer la balance lors d’un divorce ? (pas de rachat de parts) Soulte = (valeur du patrimoine reçu personnellement - valeur du patrimoine reçu par son ex-époux) / 2
💰 Comment faire le calcul d’une soulte pour racheter les parts de ses copropriétaires ?
  • Pour les divorces : Soulte = valeur du bien sur le marchĂ© actuel / 2
  • Pour les successions : Soulte = (valeur du bien sur le marchĂ© actuel - part propre sur le bien)
🏡 Quel est le calcul d’une soulte avec prêt immobilier lors d’un divorce ? Soulte = valeur du bien sur le marché actuel/ 2 - capital restant dû à la banque
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⚖️ Qui calcule le rachat de soulte lors d'une indivision ?

 

Souvent aidé de tiers tels que les commissaires-priseurs, géomètres et experts pour évaluer la valeur des biens avec précision, c’est au notaire que revient la tâche de faire les calculs pour le rachat de soulte lors d’une indivision. Le notaire vous aide à faire une simulation de calcul de soulte à partir de plusieurs facteurs :

  • La valeur du ou des biens sujets au rachat de soulte. Il s’agit de la valeur actuelle du bien et non de la valeur d’achat, un expert peut alors ĂŞtre utile pour faire des estimations.

  • La part possĂ©dĂ©e par chaque copropriĂ©taire. Si un indivisaire possède 30 ou 50% du bien qu’il veut rĂ©cupĂ©rer entièrement, le montant de la soulte va bien Ă©videmment varier en fonction des parts qu’il possède et des parts Ă  racheter.

  • L’apport personnel de chaque propriĂ©taire. Si un des 2 Ă©poux a investi des apports personnels dans un bien appartenant aux 2 conjoints, il rĂ©cupĂ©rera son apport personnel lors du partage. Le calcul d’un Ă©ventuel rachat de soulte aura lieu une fois que celui ayant investi un apport personnel l’aura rĂ©cupĂ©rĂ©.

  • Le montant du prĂŞt immobilier aidant Ă  financer le bien (si prĂŞt il y a). En effet, si un prĂŞt est en cours sur un bien vouĂ© Ă  faire l’objet d’un rachat de soulte, il faut l’intĂ©grer dans les calculs de rachat de soulte. Prenons l’exemple d’une maison valant 500 000 € appartenant Ă  deux Ă©poux qui divorcent, et qu’il reste 100 000 € d’emprunt immobilier Ă  rembourser. Si madame Y veut racheter les parts de son conjoint monsieur Z, elle devrait lui verser en thĂ©orie une soulte de 250 000 € (la moitiĂ© de la valeur de la maison), mais Ă  la place elle prendra toute seule en charge la dette restante (100 000 €) et versera Ă  monsieur Z une soulte de 150 000 €. Ainsi, la situation est Ă©quilibrĂ©e. Le calcul est dans ce cas lĂ  le suivant :

Soulte = valeur du bien sur le marché actuel / 2 - capital restant dû à la banque 500 000 / 2 - 100 000 = 150 000.

Partage ou licitation de gré à gré ? Une fois que le montant de la soulte est connu, il ne faut pas oublier les frais de notaires qui se regroupent en trois catégories : les droits de mutations (impôts pour l’État), les émoluments du notaire (la rémunération du notaire), et les débours (frais divers).
Dans certains cas, il se peut que des notaires interprètent les rachats de soulte comme des licitations de gré à gré et non pas comme des partages. Ne changeant rien dans les faits, cette distinction implique de légères différences dans les droits de mutation et la façon avec laquelle ils sont calculés. Pour faire simple, nous ne parlerons que de partage dans les simulations de rachats de soulte de cet article.

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🤷 Comment calculer le rachat de soulte dans le cas de la séparation avec apport personnel ?

Si un des deux ex-époux a apporté un apport personnel pour l’achat d’un bien partagé au cours du mariage, il faut prendre en compte cette donnée. Avant même qu’il ne soit question de rachat de soulte entre les deux ex-conjoints, celui ou celle qui a investi des apports personnels dans le bien mis en commun par l’effet du mariage se voit récupérer la somme qu’il a investi.

Qu’est-ce qu’un apport personnel ? Les apports personnels représentent dans ce type de situations de l’argent appartenant aux époux avant le mariage, utilisé en tant qu’investissement dans un bien dont la propriété est partagée en deux. Le jour du divorce, l’apport personnel investi revient à son propriétaire.

Faisons une simulation de rachat de soulte dans le cadre d’une séparation avec des apports personnels investis. Si une maison vaut 100 000 € et doit être partagée entre monsieur A et madame B à l’occasion de leur divorce, et que monsieur A a investi dans l’achat de cette maison à hauteur de 10% avec des apports personnels, il recevra avant tout 10 000 €. Monsieur A et madame B se partageront à parts égales dans un second temps la valeur de la maison a hauteur de 90 000 €. Si monsieur A souhaite alors procéder à un rachat de soulte pour récupérer pour lui seul la propriété de la maison, il devra verser à madame B une soulte à hauteur de 50% de 90 000 €, soit 45 000 €.

Par ailleurs, si monsieur A a investi 10 000 € d’apports personnels dans une maison achetée 100 000 €, mais qui a pris de la valeur et vaut aujourd’hui 200 000 € sur le marché, monsieur A se verra recevoir ce que l’on appelle le profit subsistant, c'est-à-dire 20 000 €. En d’autres termes, les 10% d’apport personnel investis au moment de l’achat connaissent une plus-value proportionnelle à la plus-value de la maison, d’où les 20 000 € perçus par monsieur A, qui représente 10% de 200 000 € (valeur actuelle de la maison). Il est question de créance entre époux pour les couples mariés sous le régime de séparation des biens, et de créance entre indivisaires pour les ex-concubins.

En revanche, si la maison connaît une décote avec les années, le mécanisme n’est pas le même. Si la maison vaut aujourd’hui 70 000 € sur le marché, monsieur récupère quand même ses 10 000 € d’apport personnel, et non pas 7 000 €, c’est ce que l’on appelle le profit nominal.

👩‍💻 Simuler les frais d'un rachat de soulte en cas de divorce

Pour des divorces, le rachat de soulte est utile dans deux cas différents. Soit il s’agit d'une simple somme d’argent à verser à son ex-conjoint si ce dernier a récupéré lors d'un partage un patrimoine dont la valeur est supérieure à celle de son ex-époux. Soit le rachat de soulte est utilisé comme un outil permettant de récupérer la pleine propriété sur un bien jusqu’alors partagé, en versant comme contrepartie à son ex-époux une soulte.

Faisons une simulation de frais d’un rachat de soulte sur une maison d’une valeur de 200 000 €, entre ex-époux mariés sous le régime de la communauté, sans prêt immobilier ni apports personnels :

  1. 2,5 % de droits de mutation, soit 5000 € ;
  2. des débours à hauteur de 800 € pour rembourser le notaire qui a fait appel à un expert pour estimer la valeur de la maison, et autres frais divers ;
  3. 0,6384 % d’émoluments car la valeur du bien excède 60 000 €, soit 1276,8 €.

Au total, les frais notariés du rachat de soulte sont de 7076,8 € (800 +1276,8 + 5000), à partager entre les deux ex-conjoints.

Les Ă©moluments du notaire (payer le notaire) en cas de partage.
Valeur du bien Émoluments T.T.C, calculés en pourcentage de la valeur du bien
De 0 à 6 500 € 3,096 %
De 6 500 à 17 000 € 1,2768 %
De 17 000 à 60 000 € 0,8508 %
Plus de 60 000 € 0,6384 %

🧾 Calcul du rachat de soulte pour une succession

Comme lors d’un divorce, le rachat de soulte pour une succession implique 3 types de frais notariés. La différence majeure entre divorce et succession se trouve dans le montant des droits de mutation, fixé à 2,5 % de la valeur du bien sujet au rachat de soulte pour une succession, contre 1,1 % pour les divorces.

De plus, les indivisaires d’un bien hérité lors d’une succession peuvent posséder des parts inégales, une situation impossible pour un divorce de mariage sous le régime de la communauté. Si un des héritiers souhaite récupérer la pleine propriété d’un bien, il doit racheter les parts de tous ses co-indivisaires, une somme qui ne vaut donc pas nécessairement 50% du bien comme c’est le cas pour les soultes en cas de divorce. Cela a une implication sur la répartition des frais de notaire. Lors d’un rachat de soulte, les frais notariés sont payés proportionnellement au pourcentage de parts possédées par les indivisaires : le copropriétaire possédant 60% du bien lors d’une succession (avant le rachat de soulte) prend en charge 60 % des frais de notaire. Il faut donc être très prudent et faire correctement ses simulations de rachats de soulte pour ne pas être surpris le jour j !

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âť“ FAQ sur les simulations de rachat de soulte

👩‍💼 Comment le notaire calcule la soulte ?

Le notaire est amené à faire des calculs de soulte et utiliser des simulateurs de rachats de soulte afin que les partages soient équitables et que personne ne soit lésé. Pour savoir comment le notaire arrive à calculer avec précision une soulte, plusieurs facteurs sont à prendre en compte :

  • Le montant des parts de chacun sur le bien sujet au rachat de soulte influe logiquement sur le montant de la soulte (si je dĂ©tiens 80% des parts du bien, il ne me reste qu’à rĂ©cupĂ©rer les 20% derniers pour avoir la pleine propriĂ©tĂ©) ;
  • dans les divorces, les Ă©ventuels apports personnels qui doivent ĂŞtre rendus prĂ©alablement au calcul de la soulte ;
  • si un prĂŞt est en cours sur un bien vouĂ© Ă  ĂŞtre rachetĂ© avec une soulte, les calculs ne sont pas les mĂŞmes : l'acheteur rĂ©cupère entièrement la dette (prĂŞt immobilier pour une maison par exemple), ce qui implique une modification du montant de la soulte.

👫 Comment calculer le rachat de soulte entre deux concubins ?

Il s’agit la plupart du temps de couples non mariés ni pacsés lorsque l’on parle de concubins. Mais au sens juridique du terme, il ne faut pas forcément avoir une relation de couple pour être considéré comme concubins. Deux personnes possédant un bien et voulant faire un rachat de soulte pour que l’un possède l’entièreté du bien en question sont considérés comme des ex-concubins le temps de l’opération.

Le rachat de soulte entre deux concubins se calcule de la même manière qu’entre ex-époux à la différence que les concubins ne se partagent pas nécessairement le bien à 50/50. Faisons une simulation de soulte entre deux concubins : si l’un des deux possède 70% du bien, il devra payer une soulte à son copropriétaire de 30% de la valeur du bien pour être propriétaire unique du bien. Cela implique d’ailleurs que le premier doit payer 70% des frais notariés, contre seulement 30% pour le second.

Comme lors d’un divorce ou d’une succession, les concubins qui entreprennent un rachat de soulte doivent payer des droits de mutations, mais les leurs sont élevés ! En effet, cette taxe est fixée à 5,81% de la valeur du bien, contre 2,5% pour les successions, et 1,1% pour les divorces et ruptures de PACS.

💶 Comment calculer les frais de notaire pour rachat de soulte ?

Pour calculer les frais de notaire d’un rachat de soulte, il faut :

  • Faire estimer son bien, Ă  partir duquel seront appliquĂ©s les frais de notaires calculĂ©s en pourcentage.
  • DĂ©terminez s’il s’agit d’un divorce, une succession, ou un partage entre ex-concubins. Dans les 3 cas, les droits de mutation sont diffĂ©rents (5,5% pour les concubins, 2,5% pour les successions, et 1,1% pour les divorces et ruptures de PACS).
  • DĂ©cider du type d’acte (partage ou licitation), ce qui va faire varier les Ă©moluments du notaire.
  • Calculer les dĂ©bours. Certains actes notariĂ©s nĂ©cessitent prĂ©alablement l’intervention d’un certain nombre de tiers (commissaires-priseurs, gĂ©omètres, etc), ce qui impacte directement le montant des frais notariĂ©s.

Le total des frais de notaire s’appelle la provision et devra être payé le jour de la signature de l’acte pour le rachat de soulte. Dans le cadre d’un divorce, les ex-époux doivent payer à parts égales les frais de notaire. En revanche, pour les successions et les rachats de soulte pour ex-concubins, les frais de notaire sont payés proportionnellement en fonction des quote-parts : celui qui possède 70% du bien lors du partage (avant l'éventuel rachat de soulte) prend en charge 70% des frais de notaire.