Frais de notaire immobilier : barème, calcul des frais, simulation

Frais de notaire immobilier : barème, calcul des frais, simulation
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Le passage devant le notaire est une formalité obligatoire lors d’une transaction immobilière, qu’il s’agisse de l’achat ou de la vente d’un bien neuf, ancien ou d’un terrain. La somme à débourser en contrepartie des services rendus par le notaire constitue les frais de notaire. Voici donc ce qu’il faut savoir sur ces frais : quel est leur taux, comment sont-ils calculés, de quoi sont-ils composés et enfin, dans quelle mesure il est possible de les faire baisser.


Frais de notaire achat immobilier : c’est quoi ?

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Les frais de notaire, autrement appelés “frais d’acquisition”, désignent l’ensemble des frais à payer dans le cadre de l’achat et de la vente d’un bien immobilier ou un terrain afin de l’authentifier. Ce sont des frais obligatoires, à la charge de l’acheteur, qui incluent des taxes destinées aux institutions publiques ainsi que la rémunération du notaire.

Quel est le taux des frais de notaire ?

Les frais de notaire sont strictement réglementés par le Code du Commerce (Arrêté du 26 février 2016). Le taux est proportionnel au prix du bien faisant objet de la transaction et leur montant ne peut excéder 10 % du prix de vente.

Dans le cadre de la souscription à un prêt immobilier, les banques demandent en général un apport personnel d'un montant d'environ 10 % du prix du bien, permettant de couvrir entre autres les frais de notaire. Cependant, il peut dans certains cas être possible d'obtenir un prêt sans apport personnel. En savoir plus.

Les frais d’acquisition sont plus faibles sur les ventes de biens neufs que les biens anciens : de 2 à 3 % du prix de vente de logements neufs contre 7 à 8 % du prix de vente pour les logements anciens : il s’agit de frais de notaire réduits.

Logement neuf et ancienUn logement est considéré comme “ancien” si la fin de la construction date d’il y a plus de 5 ans. Il appartient également à cette catégorie s’il a subi une mutation ou qu’il a déjà été occupé et vendu une fois et ce peu importe l’année de construction.

De quoi sont composés les frais de notaire ?

Taxes, débours, émoluments

Le notaire a pour rôle d’authentifier les documents liés à la vente tels que le compromis ou l’acte de vente pour les rendre incontestables sur le plan juridique. En tant qu’interlocuteur unique, il va prélever les taxes liées à la transaction, préparer les documents officiels en se tournant vers des intermédiaires et enfin se rémunérer. Ainsi, le montant des frais de notaire d’achat d’une maison ou d’un appartement varie selon la zone géographique et peut être décomposé en 3 éléments : les droits et taxes, les débours, les émoluments et honoraires.

Les droits et taxes

Ce poste représente la part la plus importante des dépenses pour les frais d’acquisition et sont intégralement reversés au Trésor Public qui les redistribuera ensuite à l’État ainsi qu’aux collectivités territoriales. De ce fait, le montant des droits et taxes varie en fonction de la commune, la ville ou le département dans lequel a lieu la transaction. Ils sont appelés “droits de mutation à titre onéreux” (DMTO) et regroupent l’ensemble de taxes appliquées à l’occasion d’une transaction immobilière. C’est le notaire qui les prélève avant de les reverser aux autorités publiques.

Voici ce qu’ils incluent :

  • la taxe de publicité foncière qui est une taxe départementale à 4,50 % et 0,70 % pour les biens appartenant au parc immobilier neuf ;
  • la taxe communale additionnelle à la taxe de publicité foncière et aux droits d’enregistrement fixée à 1,20 % ;
  • la taxe au profit de l’État qui est une taxe nationale au taux de 2,37 % appliquée au montant de la taxe départementale (et non au prix de vente du bien).

Le taux des droits de mutation est réévalué chaque année par la Direction des Finances Publiques.

Depuis le 1er juin 2019 et jusqu’au 31 mai 2020, le taux de la taxe de publicité foncière est fixé à 4,50 %. Les départements suivants observent un taux plus bas à 3,80 % : l’Indre, l'Isère, le Morbihan et Mayotte.

Les débours

Le notaire est donc un intermédiaire dont le rôle est d’officialiser la transaction immobilière par la rédaction de documents authentiques aux yeux de la loi. Pour ce faire, le notaire va réaliser diverses démarches pour son client et aura affaire à des interlocuteurs qui devront être rémunérés (documents d’urbanisme, cadastre, conservateur d’hypothèque, frais de publication de la vente, etc.). Il va donc avancer ces frais. Cette part des frais d’acquisition est appelée “débours”.

Des débours, le notaire ne perçoit rien. Tout comme pour les droits de mutation, il fait office d’intermédiaire entre l’acheteur du bien et les différents acteurs entrant dans le processus de vente.
Les débours représentent moins de 15 % des frais de notaire.

Les émoluments et les honoraires

Les honoraires constituent la rémunération du notaire en échange de la prestation et du service rendu. Le tarif des honoraires n’est pas réglementé, ainsi le notaire en choisit le montant. Ils sont par exemple appliqués dans le cadre d’une simple consultation juridique ou de la vente d’un fonds de commerce, etc.

Cependant, dans le cadre d’une transaction immobilière, le tarif de la prestation du notaire est réglementé. On parle donc d’émoluments fixes et proportionnels, dont le montant est strictement défini par la loi Française (Article 10 de la Création et organisation de la nouvelle profession d'avocat). Ainsi, la rémunération du notaire est exactement la même pour tous.
Les émoluments comptent pour 17 % des frais d’acquisition.

Les frais de notaire réduitsLors de l'achat d'un bien immobilier neuf, on parle de frais de notaire réduits. En effet, les droits de mutation à titre onéreux peuvent être réduits à 0,70 %. Ils restent dus par l’acquéreur. D’autre part, la TVA dans le cadre de l’achat d’une maison ou d’un appartement neuf (bien tout juste achevé, bien encore jamais habité et pour les “ventes sur plan”) est payée par le vendeur. Il ne reste alors que les débours et les émoluments à la charge de l’acheteur. C’est ce qui explique que les frais de notaire sont plus faibles que pour les biens dits “anciens” (Article 1594 F quinquies du Code Général des Impôts).

Comment calculer les frais de notaire ?

Crédit immo

Les frais d’acquisition sont proportionnels au prix de vente du bien.
Le vendeur doit être capable de réaliser une estimation des frais de notaire pour les fournir à l'acheteur afin qu'il puisse calculer le coût total d'acquisition. Cette somme sera le montant à considérer pour demander un crédit immo.

Pour le calcul des frais de notaire, il est nécessaire de calculer les montants de chaque composant qui les constitue (taxes, débours et émolument) en fonction du prix de vente du bien.

Taux des droits de mutation

Les DMTO sont calculés sur le prix de vente dont l’acte de vente fait état.
Voici les taux des droits de mutation à appliquer au prix de vente des frais de notaire dans le cadre d’une transaction immobilière :

Taux des droits de mutation
Type de bien Taxe de publicité foncière Taxe communale additionnelle
Neuf (- 5 ans) 0,70 %* /
Ancien (+ 5 ans) 4,50 % (3,80 %**) 1,20 %

*Dans le neuf, la taxe de publicité foncière s'applique sur le prix de vente HT.
**Taux appliqué dans l’Indre, l'Isère, le Morbihan et Mayotte.

Les débours

Argent

Les débours sont des frais annexes avancés par le notaire pour son client. Ils varient très peu selon la valeur du bien puisqu’ils concernent notamment :

  • la conservation des hypothèques,
  • le géomètre, le cadastre,
  • expédition de courriers, timbres fiscaux,
  • frais de dossier, etc.

Ce qui explique que leur montant change très peu d’une transaction à l’autre, voire pas du tout.

D’après plusieurs simulations réalisées sur le site internet de la Chambre des Notaires de Paris, pour des biens dont le prix de vente allait de 100 000 € à 1 000 000 €, le montant estimé des débours est d’environ 600 €.

Taux des émoluments

Les émoluments, rémunération réglementée des notaires dans le cadre des transactions immobilières, sont fixes et proportionnels. Ils ne peuvent excéder 10 % du prix du bien, ni être inférieurs à 90 €. Ils sont calculés successivement par tranche d’assiette sur la base des taux suivants :

Taux des émoluments par tranche d’assiette
Tranche d’assiette Taux appliqué
De 0 à 6 500 € 3,945 %
De 6 500 € à 17 000 € 1,627 %
De 17 000 € à 60 000 € 1,085 %
À partir de 60 000 € 0,814 %

Prix de vente net vendeur ou FAI ?Le prix de vente du bien doit être indiqué au notaire afin qu’il puisse calculer justement ses frais, les émoluments.
Il est donc nécessaire de lui préciser s’il s’agit du prix net vendeur si les frais d’agences sont à la charge du vendeur ou du prix de vente frais d’agence inclus (FAI) si ces derniers sont à la charge de l’acquéreur.

Simulation et estimation des frais de notaire

Afin d’illustrer les données présentées ci-dessus, voici une simulation de calcul des frais de notaires estimés dans l’ancien.

Calcul

Pour réaliser la simulation, prenons l’exemple d’un logement situé en Île-de-France et dont le prix de vente présenté dans l’acte authentique est de 300 000 €. Les taux évoqués ne seront pas sujets à des abattements spécifiques.
La simulation concerne un logement achevé il y a plus de 5 ans (ancien). Pour connaître l’estimation des frais de notaire appliqués lors de l’achat d’une maison neuve jamais habitée où la TVA est à la charge du vendeur (ou en état de futur achèvement), il sera question de remplacer le taux des droits de mutation par le taux réduit de 0,70 %.

Calcul des droits de mutation

Le bien est soumis aux droits de mutations suivants (conformément au CGI) :

  • taxe de publicité foncière au taux de 4,50 % (taxe départementale) ;
  • taxe communale additionnelle au taux de 1,20 % ;
  • taxe nationale au taux de 2,37 % sur le montant de la taxe départementale.

Pour connaître le coût total des droits de mutation, les taxes se calculent successivement sur le prix de vente indiqué dans l’acte de vente (ici 300 000 € multiplié par les taux sous forme décimale). Il faut ensuite les additionner.

Coût total des droits de mutation pour une cession immobilière
Calcul Montant
300 000 x 0,045 13 500 €
300 000 x 0,012 3 600 €
13 500 x 0,0237 319,95 €
Total des droits de mutation = 17 419,95 ≃ 17 420 €

Les droits de mutation s’élèvent à 17 420 €.

Montant des débours

Les frais avancés par le notaire sont en moyenne de 600 €.

Calcul des émoluments fixes et proportionnels

Pour connaître le montant des émoluments constituant la rémunération du notaire, il est nécessaire d’appliquer le taux par tranche d’assiette puis additionner les résultats obtenus.

Montant total des émoluments du notaire
Tranche d’assiette Taux appliqué Calcul des émoluments proportionnels
De 0 à 6 500 € 3,945 % 6 500 x 3,945 % = 256,43 €
De 6 500 € à 17 000 € 1,627 % (17 000 - 6 500) x 1,627 % = 170,84 €
De 17 000 € à 60 000 € 1,085 % (60 000 - 17000) x 1,085 % = 466,55 €
À partir de 60 000 € 0,814 % (300 000 - 60 000) x 0,814 % = 1 954 €
Total des émoluments = 2 847,82 €

La rémunération du notaire sera de 2 847,82 €.

Estimation du total des frais de notaire

Pour calculer le total des frais d’acquisition dits “frais de notaire”, il suffit d’additionner les chiffres obtenus lors des calculs précédents. Bien sûr, il s’agit d’une estimation.

Total des frais d'acquisition d'un achat immobilier
Droits de mutation (83,5 %*) 17 420 €
Débours (2,85 %*) 600 €
Émoluments (13,65 %*) 2 847,82 €
Total des frais de notaire estimés 20 867,82‬ €

*de la totalité des frais d’acquisition.

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FAQ - Frais de notaire

Qui fait appel au notaire lors d’une transaction immobilière ?

En cas de vente immobilière, l’acte de cession du bien doit obligatoirement être authentifié par un notaire pour garantir la sécurité juridique et c’est le vendeur qui y fait appel. L’acheteur peut y avoir recours mais ce n’est pas obligatoire.

Justice

Qui paie les frais de notaire ?

Le Code Civil dispose que les frais de notaire d’un achat immobilier sont à la charge de l’acquéreur (article 1593). Dans certains cas, il se peut que le vendeur offre ces frais ou propose une remise.

Qui choisit le notaire ? Le vendeur ou l’acquéreur ?

Étant donné que les frais de notaires sont à la charge de l’acheteur, c’est lui qui choisit le notaire qui authentifiera l’acte de vente. Cependant, les frais d’acquisition étant encadrés par la loi et les émoluments fixes et proportionnels, le choix du notaire n’a que peu d’importance sur le plan financier.

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