SCPI : définition, rendement, avis, fiscalité en 2020

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une société qui opère sur le marché immobilier locatif. Investir dans une SCPI permet de placer indirectement son capital dans l’immobilier locatif, et de percevoir des revenus complémentaires réguliers. C’est un placement financier souple et performant, connu sous le nom de “pierre papier”. Focus de Selectra sur le fonctionnement d’une SCPI (achat/vente de parts SCPI), sa fiscalité et les meilleurs SPCI.


  • L'essentiel à savoir sur les SCPI
  • Une SCPI est un placement financier à long terme (8 ans minimum) ;
  • Une SCPI est gérée par une société de gestion qui collecte l’épargne d’investisseurs afin d’acheter et de gérer un patrimoine immobilier physique dédié à la location ;
  • L’ouverture d’une SCPI par une société de gestion est conditionnée à un agrément délivré par l’AMF (Autorité des Marchés Français) ;
  • L’investisseur particulier reçoit un nombre de parts sociales au prorata du montant des fonds investis. parts sociales de la SCPI ne sont pas cotées en Bourse ;
  • Le prix de la part sociale de la SCPI est fixé avec l’accord de l’AMF ;
  • L’épargnant prend le statut d’associé en achetant des parts sociales de la SCPI ;
  • La SCPI permet aux épargnants de bénéficier de tous les avantages du placement dans l’immobilier locatif, sans en subir les charges ; la société de gestion assure le rôle de gestionnaire locatif et veille ainsi à l’entretien des locaux, les travaux et autres rénovations nécessaires, la collecte des loyers.

Qu’est-ce qu’une SCPI : Définition et fonctionnement

assurance copropriété syndic bénévole

Créée dans les années 1960, une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) se définit comme une structure juridique qui permet à des investisseurs d’acheter des parts d’un parc immobilier dédié à la location. Concrètement, l'investisseur devient copropriétaire/associé de parts d’un ensemble d’immeubles. En échange de son investissement, il reçoit un nombre de parts sociales au prorata du montant des fonds investis. Par la suite, la SCPI reverse des revenus réguliers à ses associés.

Investir dans une SCPI ou dans la « Pierre Papier » L’expression pierre papier est souvent employée pour faire référence à l’investissement dans des parts sociales d’une SCPI. Concrètement, l’épargnant place ses fonds financiers dans un support d’investissement géré par une société, qui utilise l’argent des épargnants pour acheter des immeubles locatifs. Le fait de détenir des parts (=papier) et non de l’immobilier physique en direct (=pierre) désigne ainsi l’expression pierre papier.

SCPI de rendement et SCPI fiscale : les différents types de SCPI

On distingue deux grands types de SCPI dont les principales différences portent sur le type de biens immobiliers achetés, les zones géographiques d’investissement et le régime fiscal :

  1. La SCPI de rendement qui permet de recevoir un revenu locatif régulier. Les SCPI de rendement représentent 90% du marché des SCPI ;
  2. La SCPI fiscale qui permet d'optimiser ses impôts.
Différences entre une SCPI de rendement et une SCPI fiscale
Caractéristiques SCPI de rendement SCPI fiscale
Caractéristiques de la SCPI Investissement dans un patrimoine immobilier professionnel (bureaux, entrepôts, boutiques, résidences hôtelières, séniors, étudiantes ou médicalisées, etc.) ; Investissement dans un patrimoine immobilier résidentiel, neuf ou rénové en métropole ou dans les DOM-TOM.
Objectifs de la SCPI
  • distribution de revenus réguliers
  • outils de diversification d'épargne
  • bénéficier de la défiscalisation immobilière (réduction de l'impôt sur le revenu) ;
  • constitution et valorisation progressive d'un patrimoine immobilier ;
  • distribution de revenus complémentaires.
Catégories de SCPIstrong> SCPI régionale, SCPI internationale, SCPI classique diversifiée, SCPI de plus values SCPI Robien, SCPI Girardin, SCPI Pinel (ex-SCPI Duflot et SCPI Scellier), SCPI de déficit foncier, ou SCPI Malraux
Achat/revente des parts socialesstrong>
  • SCPI à capital fixe, où le montant du capital (nombre de parts disponibles) est défini dans les statuts ;
  • SCPI à capital variable, où le montant du capital est modifiable à tout moment (à la hausse ou à la baisse), ainsi que le nombre de parts sociales disponibles à la vente.
Revente des parts sociales de SCPI
  • SCPI à capital fixe : à tout moment en continu ;
  • SCPI à capital variable : à date fixe sur le marché secondaire.
  • recommandé au terme de la durée statutaire ;
  • entraîne la dissolution de la SCPI ;
  • entraîne la perte de l'avantage fiscale afférent à la SCPI, si il y a cession au cours de la vie de la SCPI.
Durée de détention recommandée 8 ans selon disposition du dispositif fiscal de la SCPI

Seules les SCPI de rendement sont commercialisables via les contrats d’assurance-vie multisupports. Les SCPI fiscales sont accessibles en direct ou via la souscription à un compte-titres ordinaires.

Avantage de l'achat de parts de SCPI via assurance vie : les revenus locatifs sont imposés selon le schéma fiscal de l'assurance vie. Plus le contrat est ancien, moins les revenus sont imposés. A partir de 8 ans, un abattement de 4600€ par an (ou 9200€ pour les couples) est appliqué. Hors assurance-vie, les revenus de la SCPI sont soumis au barème de l’impôt (et aux prélèvement sociaux), en tant que revenus fonciers.

Fonctionnement d’une SCPI

L’investissement dans une SCPI est un placement financier attractif pour de nombreux particuliers. Le fait de pouvoir investir dans la pierre, et de diversifier ses placements sans subir les contraintes d’une gestion locative, attirent tout type d'investisseurs (entreprises, investisseurs aguerris ou débutants).

Les différents types de SCPI fonctionnent de manière similaire en globalité et font intervenir différents acteurs du marché :

  • L’investisseur épargnant ;
  • La société de gestion ;
  • La SCPI en tant que véhicule d’investissement ;
  • L’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

Voyons de manière synthétique le principe de fonctionnement d’une SCPI :

Fonctionnement SCPI

Les avis sur les SCPI : doit-on investir sur une SCPI en 2020 ?

Les SCPI constituent en France un support d’investissement attractif, mais comment peut-on expliquer l’engouement des investisseurs de profils différents pour ce type de placement ? Y-a-t-il également des points de faiblesse à investir son capital dans une SCPI ?

Les atouts de l'investissement dans une SCPI Les inconvénients à investir dans une SCPI
  • permet aux épargnants de devenir propriétaire immobilier, et d'accéder à un placement immobilier tertiaire où le ticket d'entrée est généralement très élevé ;
  • permet de diversifier ses placements d'épargne sur différents types de biens immobiliers ;
  • permet de déléguer la gestion locative à un professionnel, la société de gestion ;
  • permet d'investir avec un ticket d'entrée modéré ;
  • permet de mutualiser la prise de risque sur plusieurs immeubles, et de continuer à avoir un rendement même en cas de défaillance d'un immeuble en particulier.
  • Le capital investi n'est pas garanti dans le temps (hausse ou baisse des revenus potentiels) ;
  • Les liquidités de la SCPI ne sont pas garanties ;
  • La valeur des parts de la SCPI dépendent des fluctuations du marché et du contexte économique.

Meilleures SCPI 2020 : classement en fonction du rendement et de la performance

horizon-investisement

L’investissement dans une SCPI suscite l’intérêt des Français puisqu’ils étaient près de 1 million en 2019 à avoir choisi ce support financier pour faire fructifier leur épargne. L’ASPIM dénombre ainsi au 31/12/2019, environ 201 SCPI, 36 sociétés de gestion pour une capitalisation globale chiffrée de 65,4 milliards d’euros.

Pour orienter son choix et sa sélection d’une SCPI, il est essentiel de se reporter aux entreprises les plus rentables qui affichent un taux de rendement élevé, sachant que le taux de rendement moyen pour une SCPI est de 4 % en 2019 et que les meilleurs SCPI peuvent atteindre un rendement de 6 %.

Comparatif des 10 meilleures SCPI en 2020
SCPI Rendements 2018 Rendements 2019 Typologie Zone géographique Capitalisation en millions d'euros
SCPI Corum XL 7,91 % 6,26 % bureaux, commerces, hôtels zone euro (SCPI angleterre, SCPI Allemagne, SCPI France, etc.) 644
SCPI Corum origin 7,28 % 6,25 % bureaux, commerces, hôtels zone euro (SCPI Pays-Bas, SCPI France, SCPI Italie, etc.) 1 867 000 000
SCPI Epargne Pierre 5,97 % 5,85 % Bureaux, commerces, activités logistiques Paris, Ile-de-France 1 000 000 000
SCPI Interpierre France 5,26 % 5 % Bureaux, commerces, activités logistiques Paris, Ile-de-France, Métropole régionales (Lyon, Marseille, Bordeaux, etc.) 178,5
SCPI Pierval Santé 5,05 % 5,05 % Secteur sanitaire, médico-social zone euro (SCPI France, SCPI Allemagne, SCPI Irlande, SCPI Portugal) 884
SCPI Primovie 4,5 % 4,51 % Secteur sanitaire, médico-social, crèches Province, RP, Italie, Allemagne, Espagne 2 968 000 000
SCPI PFO 4,87 % 4,92 % Secteur sanitaire, médico-social, crèches Province, RP, Paris, Europe 745
SCPI Novapierre Allemagne 4,87% 4,45 % Commerces SCPI Allemagne 520
SCPI Epargne Foncière 4,46 % 4,40 % Bureaux, commerces, résidences gérées Province, RP, Paris, Europe 2 648 000 000
SCPI LF Europimmo 4,18 % 4,05 % Bureaux, commerces, résidences gérées Paris, Ile-de-France, régions, Europe 2 968 000 000

Où investir en SCPI : Corum, Crédit Agricole, et les autres ?

Investir dans une SCPI implique de se renseigner à minima sur la SCPI sélectionnée, ainsi que la société de gestion en charge de son administration globale. Pour ce faire, différents critères doivent être pris en compte ; les performances et rendements réalisés sont évidemment le critère numéro un, mais pas que.

Critères de sélection d'une SCPI et d'une société de gestion
SCPI Société de gestion
  • La taille, l’âge et la thématique de la SCPI qui doivent être en adéquation pour mutualiser les risques ;
  • La zone géographique de la SCPI qui démontre la stratégie de la société de gestion. Les SCPI en Allemagne par exemple sont particulièrement recherchés en 2020 ;
  • La capitalisation de la SCPI ;
  • Le nombre et une répartition homogène de locataires. Un nombre conséquent de locataires permet de se prémunir en cas de défaut de loyers (difficultés financières, départ du logement) et maintenir le rendement de la SCPI ;
  • La rentabilité de la SCPI ;
  • Le taux d'occupation immobilier de la SCPI doit être dans l’idéal de 90 %.
  • Les frais de la SCPI tels que les frais de gestion et les frais de souscription
  • La date de création et l'histoire de la société de gestion ;
  • La stratégie d'investissement mise en place ;
  • Les relations avec les organes de contrôle (AMF, conseil de surveillance, commissaire aux comptes) ;
  • Les performances passées et les performances prévisionnelles.

Point important : La stratégie d’investissement à appliquer dans les SCPI est la même que pour n’importe quel produit financier présentant un risque de perte de capital ; la règle d’or est la diversification. Il est essentiel de panacher les placements sur les SCPI, en sélectionnant par exemple, des SCPI spécialisées dans la santé, des SCPI classiques dans les bureaux et commerces, ou des SCPI dont la zone géographique se situe en dehors du territoire français.

Comment investir en SCPI : Pinel ou assurance-vie ?

Se lancer dans la souscription d’une SCPI implique quelques étapes-clés, comme faire appel à un simulateur de SCPI et choisir l’intermédiaire financier qui va s’occuper de la gestion du placement financier.

Faire sa simulation de SCPI et choisir son courtier

Une fois que l’on a compris ce qui définit une Société Civile de Placement Immobilier, et ses différents types de fonctionnement, voyons dans la pratique, quelle est la stratégie de placement à privilégier. Les particuliers peuvent faire une simulation de SCPI qui évalue la viabilité de l’opération d’investissement en fonction de leur profil d'investisseur.

Le particulier peut souscrire à une SCPI en direct, ou bien faire le choix de s’adresser à un intermédiaire financier :

Point important : La sélection du courtier ou de la banque en ligne doit faire l’objet d’une étude attentive. Tous les établissements financiers ne proposent pas les SCPI comme support d’investissement.

Comment acheter des parts de SCPI : SCPI Pinel et SCPI Assurance-vie

ouvrir scpi

Les particuliers intéressés par l’investissement dans la pierre peuvent se constituer un patrimoine immobilier, et atteindre ainsi différents objectifs (revenus complémentaires réguliers, profiter de l’optimisation fiscale de certains dispositifs immobiliers). Il est recommandé pour des questions de praticité et de ratio rendement/risque, de se tourner :

  • soit vers l’investissement en SCPI via l’assurance-vie, car ce produit d’épargne est le placement financier préféré des français par sa performance et la rentabilité à long terme ;
  • soit vers l’investissement en SCPI via un dispositif de défiscalisation type SCPI Pinel.

Voyons de manière synthétique les principales caractéristiques de la souscription à une SCPI via l’assurance-vie et à une SCPI Pinel :

Comparatif SCPI Assurance-vie et SCPI Pinel
  SCPI Assurance-vie SCPI Pinel
Caractéristiques de la SCPI Placement collectif dans des dispositifs immobilier de typologies variées (bureaux, commerces, santé, développement durable, etc.) Placement collectif dans des dispositifs immobilier neufs respectant des normes de performances énergétiques (Label BBC et RT 2012) et en zone Pinel (tension locative)
Objectifs de la SCPI Constitution d'un patrimoine en vue de percevoir des revenus réguliers Bénéficier d'un dispositif défiscalisé
Ticket d'entrée moyenne de 500 € moyenne de 5 000 €
Délai de jouissance des revenus 1 mois 3 à 6 mois
Taux de rendement moyen de la SCPI 2 % 5 %
Frais de souscription Gratuit 8 à 10 % en moyenne
Frais de gestion annuelle de 0,50%-0,60% en moyenne en tant qu'unité de compte ; de 0,7 % à 0,9% de la valeur de l’actif géré
Durée de détention recommandée 8 ans selon disposition du dispositif fiscal de la SCPI (6, 9 ou 12 ans)
Fiscalité de la SCPI
  • Exonération après 8 ans ;
  • Imposition à la flat-tax (30 % sur les revenus) ou barème progressif de l'impôt sur le revenu.
Montant global des avantages fiscaux :
  • 12% des montants investis sur 6 ans
  • 18% des montants investis sur 9 ans
  • 21% des montants investis sur 12 ans

Frais d’une SCPI

frais scpi

Les frais applicables à une SCPI de rendement ou à une SCPI fiscale sont particulièrement élevés et se composent deux types :

  1. Les frais de gestion annuelle qui implique la gestion administrative du bien immobilier ainsi que toute sa gestion locative (travaux, entretien, perception des loyers) ;
  2. Les frais de souscription qui se composent des frais de notaire, et des frais relatifs à un courtier ou tout autre intermédiaire financier en charge de la gestion de la SCPI.
  Frais des SCPI
Frais de souscription 8 à 10 % en moyenne
Frais de gestion annuelle de 0,7 % à 0,9% de la valeur de l’actif géré

A noter que le rendement d’une SCPI s’entend net de frais de souscription et de gestion annuelle.

Fiscalité des SCPI

fiscalité SCPI

En matière de fiscalité, l'associé en tant que porteur de parts sociales est imposé de manière similaire à un détenteur de bien immobilier en direct. On distingue ainsi deux types de revenus de la SCPI soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu :

  • Sur les revenus fonciers issus des loyers perçus nets de charges. Les revenus fonciers peuvent être soumis au régime du micro-foncier ou au régime réel d’imposition selon certaines conditions détaillées dans le tableau ci-après ;
  • Sur les plus-values lorsqu’il y a une revente des parts sociales ou vente du bien immobilier par la SCPI.
Fiscalité de la SCPI
  Revenus fonciers Plus-values
Régime d'imposition au choix
  1. Régime d'imposition au micro-foncier avec 30 % d'abattement sur l'impôt sur le revenu :
    • accessible uniquement si l'on détient un bien locatif classique en plus de la SCPI ;
    • accessible jusqu'à 15 000 € de revenus fonciers.
  2. Régime d'imposition au réel pour les revenus fonciers supérieurs à 15 000 € :
    • Imposition des revenus fonciers sans les charges (dépenses d'entretien courant, travaux, assurance, provision de charges, etc.) ;
    • Les revenus fonciers positifs s'ajoutent au revenu global soumis à l'impôt sur le revenu ;
    • Les revenus fonciers positifs sont soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
  • Abattement de 6 % applicable à partir de la 6eme année de détention jusqu'à la 21 année ;
  • Abattement de 4 % applicable à partir de la 22e année.

Le placement en SCPI comporte-il des risques ?

risques SCPI

Bien que les SCPI se positionnent sur un placement réputé sûr en France « la pierre », il est essentiel de prendre en compte les différents risques inhérents à la vie du placement :

  • La liquidité des fonds n’est pas assurée à tout moment. En cas de revente de ses parts sociales, le particulier investisseur peut attendre quelques semaines/mois avant de trouver un acquéreur et encaisser ses fonds ;
  • La santé de la SCPI n’est pas garantie. Toutes les SCPI n’ont pas le même profil de risque et peuvent s’exposer à des pertes conséquentes ;
  • Les SCPI sont exposés aux fluctuations des marchés immobiliers. Même si les SCPI ne sont pas cotées en Bourse, épargner via une SCPI expose l’investisseur à une perte de capital s’il y a une dévalorisation immobilière ;
  • Le poids de la fiscalité des SCPI est important puisque le placement financier est considéré comme un investissement direct dans l’immobilier ;
  • Les frais sur les SCPI sont également importants (près de 10 % sur les droits d’entrée). Pour que l’investissement reste rentable, la durée de placement sur une SCPI doit être longue (au minimum 8 ans).
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