SCPI : avis, définition, fonctionnement & fiscalité en 2022

Les SCPI - Société civile de placement immobilier - sont des placements collectifs cotés en bourse. Ce produit financier vous permet d’investir collectivement dans des actifs immobiliers et d’ainsi vous constituer des revenus réguliers. Les SICAV sont-elles vraiment efficaces ? Notre avis d’expert.

⭐ Les avis sur les SCPI : doit-on investir sur une SCPI en 2022 ?

Les SCPI constituent en France un support d’investissement attractif, qui vous permet d'investir indirectement dans de l'immobilier. Face au contexte actuel, ce type de placement vous permettent de faire fructifier votre épargne efficacement dans des actifs relativement surs (comparativement aux produits dérivés ou à effet de levier). En conclusion, les SCPI sont des investissements intéressants en 2022.

🔎 Qu’est-ce qu’une SCPI : notre définition simple

Créée dans les années 1960, une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) se définit comme une structure juridique qui permet à des investisseurs d’acheter des parts d’un parc immobilier dédié à la location. Concrètement, l'investisseur devient copropriétaire/associé de parts d’un ensemble d’immeubles. En échange de son investissement, il reçoit un nombre de parts sociales au prorata du montant des fonds investis. Par la suite, la SCPI reverse des revenus réguliers à ses associés.

Investir dans une SCPI ou dans la « Pierre Papier » L’expression pierre papier est souvent employée pour faire référence à l’investissement dans des parts sociales d’une SCPI. Concrètement, l’épargnant place ses fonds financiers dans un support d’investissement géré par une société, qui utilise l’argent des épargnants pour acheter des immeubles locatifs. Le fait de détenir des parts (=papier) et non de l’immobilier physique en direct (=pierre) désigne ainsi l’expression pierre papier.

SCPI de rendement et SCPI fiscale : les différents types de SCPI

On distingue deux grands types de SCPI dont les principales différences portent sur le type de biens immobiliers achetés, les zones géographiques d’investissement et le régime fiscal :

1. La SCPI de rendement qui permet de recevoir un revenu locatif régulier. Les SCPI de rendement représentent 90% du marché des SCPI ;
2. La SCPI fiscale qui permet d'optimiser ses impôts.

Seules les SCPI de rendement sont commercialisables via les contrats d’assurance-vie multisupports. Les SCPI fiscales sont accessibles en direct ou via la souscription à un compte-titres ordinaires.

Avantage de l'achat de parts de SCPI via assurance vie : les revenus locatifs sont imposés selon le schéma fiscal de l'assurance vie. Plus le contrat est ancien, moins les revenus sont imposés. A partir de 8 ans, un abattement de 4600€ par an (ou 9200€ pour les couples) est appliqué. Hors assurance-vie, les revenus de la SCPI sont soumis au barème de l’impôt (et aux prélèvement sociaux), en tant que revenus fonciers.

Mécanismes des SCPI : l’essentiel à retenir

L’investissement dans une SCPI est un placement financier attractif pour de nombreux particuliers. Le fait de pouvoir investir dans la pierre, et de diversifier ses placements sans subir les contraintes d’une gestion locative, attirent tout type d'investisseurs (entreprises, investisseurs aguerris ou débutants).

Les différents types de SCPI fonctionnent de manière similaire en globalité et font intervenir différents acteurs du marché :

• L’investisseur épargnant ;
• La société de gestion ;
• La SCPI en tant que véhicule d’investissement ;
• L’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

Voyons de manière synthétique le principe de fonctionnement d’une SCPI :

🏆 SCPI : notre classement des meilleures SCPI en 2022

L’investissement dans une SCPI suscite l’intérêt des Français puisqu’ils étaient près de 1 million en 2019 à avoir choisi ce support financier pour faire fructifier leur épargne. L’ASPIM dénombre ainsi au 31/12/2019, environ 201 SCPI, 36 sociétés de gestion pour une capitalisation globale chiffrée de 65,4 milliards d’euros.

Pour orienter son choix et sa sélection d’une SCPI, il est essentiel de se reporter aux entreprises les plus rentables qui affichent un taux de rendement élevé, sachant que le taux de rendement moyen pour une SCPI est de 4 % en 2019 et que les meilleurs SCPI peuvent atteindre un rendement de 6 %.

📌 Où investir en SCPI : comment bien choisir sa société de gestion ?

Investir dans une SCPI implique de se renseigner à minima sur la SCPI sélectionnée, ainsi que la société de gestion en charge de son administration globale. Pour ce faire, différents critères doivent être pris en compte ; les performances et rendements réalisés sont évidemment le critère numéro un, mais pas que.

Point important : La stratégie d’investissement à appliquer dans les SCPI est la même que pour n’importe quel produit financier présentant un risque de perte de capital ; la règle d’or est la diversification. Il est essentiel de panacher les placements sur les SCPI, en sélectionnant par exemple, des SCPI spécialisées dans la santé, des SCPI classiques dans les bureaux et commerces, ou des SCPI dont la zone géographique se situe en dehors du territoire français.

⚙️ Fonctionnement des SCPI : Pinel ou assurance vie ?

Se lancer dans la souscription d’une SCPI implique quelques étapes-clés, comme faire appel à un simulateur de SCPI et choisir l’intermédiaire financier qui va s’occuper de la gestion du placement financier.

Faire sa simulation de SCPI et choisir son courtier

Une fois que l’on a compris ce qui définit une Société Civile de Placement Immobilier, et ses différents types de fonctionnement, voyons dans la pratique, quelle est la stratégie de placement à privilégier. Les particuliers peuvent faire une simulation de SCPI qui évalue la viabilité de l’opération d’investissement en fonction de leur profil d'investisseur.

Le particulier peut souscrire à une SCPI en direct, ou bien faire le choix de s’adresser à un intermédiaire financier :

• Les banques en ligne ;
• Les sociétés de courtage ;
• Les courtiers en ligne ;
• Les compagnies d’assurance.

Point important : La sélection du courtier ou de la banque en ligne doit faire l’objet d’une étude attentive. Tous les établissements financiers ne proposent pas les SCPI comme support d’investissement.

Comment acheter des parts de SCPI : SCPI Pinel et SCPI Assurance-vie

Les particuliers intéressés par l’investissement dans la pierre peuvent se constituer un patrimoine immobilier, et atteindre ainsi différents objectifs (revenus complémentaires réguliers, profiter de l’optimisation fiscale de certains dispositifs immobiliers). Il est recommandé pour des questions de praticité et de ratio rendement/risque, de se tourner :

• soit vers l’investissement en SCPI via l’assurance-vie, car ce produit d’épargne est le placement financier préféré des français par sa performance et la rentabilité à long terme ;
• soit vers l’investissement en SCPI via un dispositif de défiscalisation type SCPI Pinel.

Voyons de manière synthétique les principales caractéristiques de la souscription à une SCPI via l’assurance-vie et à une SCPI Pinel :

Fonctionnement SCPI : quels sont les frais appliqués ?

Les frais applicables à une SCPI de rendement ou à une SCPI fiscale sont particulièrement élevés et se composent deux types :

1. Les frais de gestion annuelle qui implique la gestion administrative du bien immobilier ainsi que toute sa gestion locative (travaux, entretien, perception des loyers) ;
2. Les frais de souscription qui se composent des frais de notaire, et des frais relatifs à un courtier ou tout autre intermédiaire financier en charge de la gestion de la SCPI.

A noter que le rendement d’une SCPI s’entend net de frais de souscription et de gestion annuelle.

👩‍⚖️ SCPI : quelle fiscalité ?

En matière de fiscalité, l'associé en tant que porteur de parts sociales est imposé de manière similaire à un détenteur de bien immobilier en direct. On distingue ainsi deux types de revenus de la SCPI soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu :

• Sur les revenus fonciers issus des loyers perçus nets de charges. Les revenus fonciers peuvent être soumis au régime du micro-foncier ou au régime réel d’imposition selon certaines conditions détaillées dans le tableau ci-après ;
• Sur les plus-values lorsqu’il y a une revente des parts sociales ou vente du bien immobilier par la SCPI.

🛑 Le placement en SCPI comporte-il des risques ?

Bien que les SCPI se positionnent sur un placement réputé sûr en France « la pierre », il est essentiel de prendre en compte les différents risques inhérents à la vie du placement :

• La liquidité des fonds n’est pas assurée à tout moment. En cas de revente de ses parts sociales, le particulier investisseur peut attendre quelques semaines/mois avant de trouver un acquéreur et encaisser ses fonds ;
• La santé de la SCPI n’est pas garantie. Toutes les SCPI n’ont pas le même profil de risque et peuvent s’exposer à des pertes conséquentes ;
• Les SCPI sont exposés aux fluctuations des marchés immobiliers. Même si les SCPI ne sont pas cotées en Bourse, épargner via une SCPI expose l’investisseur à une perte de capital s’il y a une dévalorisation immobilière ;
• Le poids de la fiscalité des SCPI est important puisque le placement financier est considéré comme un investissement direct dans l’immobilier ;
• Les frais sur les SCPI sont également importants (près de 10 % sur les droits d’entrée). Pour que l’investissement reste rentable, la durée de placement sur une SCPI doit être longue (au minimum 8 ans).