Rachat de soulte et succession : héritage et donation partage

La succession est peut-être l’occasion pour vous de récupérer la maison familiale en rachetant les parts de vos frères et sœurs  ! Cet article vous explique facilement les mécanismes relatifs aux rachats de soulte lors d’un héritage ou d’une donation-partage. À l’aide de simulateurs, nous vous aidons à calculer les quote-parts de chaque héritier d’une succession, pensez à la solution de la soulte pour récupérer un bien en indivision !

Tout savoir sur les rachats de soulte pour les successions

🤔 Qu'est-ce qu'une soulte dans une succession ?	Lors d’une succession, une soulte représente une compensation financière versée à son ou ses cohéritiers en l’échange d’un droit de propriété sur un bien.
🏡 Comment faire le rachat de sa maison familiale lors de la succession ?	Rendez-vous chez le notaire à l’occasion du partage successoral et proposez à vos cohéritiers une soulte en l’échange de leurs parts sur la maison familiale.
👨‍👩‍👦‍👦 Comment racheter la maison familiale à ses frères et sœurs ?	Récupérez la pleine propriété de la maison familiale en proposant un rachat de soulte à vos frères et sœurs.
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💰 La soulte en cas de succession : qui paye quoi ?

Souvent inconnue ou mal comprise, la soulte est une notion juridique intervenant la plupart du temps dans les successions et les divorces. Lors d’une succession, la soulte prend la forme d’une somme d’argent versé par un héritier qui reçoit une plus grande partie du patrimoine envers les autres héritiers (en récupérant la pleine propriété de la maison familiale par exemple). Au cours de la succession, chaque cohéritier reçoit la part qui lui revient, on parle de quote-part de l’indivision successorale. Mais dans la réalité, les situations n'amènent pas toujours à une division équitable des biens, notamment quand un cohéritier désire racheter la maison familiale à ses frères et sœurs, d’où l’intérêt de la soulte.

1. L’acheteur paye la soulte.

   Voyons à l’aide d’un simulateur comment calculer la soulte à payer par l'acheteur lors d’une succession, en fonction des quote-parts de chaque cohéritier :

   Imaginons une situation d’une femme défunte qui lègue à ses 4 enfants une maison d’une valeur de 200 000 €. Chaque enfant héritier possède 25 % de la maison, la quote-part de chacun est donc d’une valeur de 50 000 €. Si un des 4 héritiers souhaitent obtenir la pleine propriété du bien, il doit verser une soulte égale à la somme des quote-parts de ses frères/sœurs, soit 150 000 €, en versant à chacun 50 000 €.

2. La situation se complique lorsque plusieurs biens sont partagés entre plusieurs héritiers, les calculs sont alors plus fins, mais le principe est exactement le même, et le notaire se charge du calcul de la soulte.
3. Les cohéritiers payent ensemble les frais de notaires liés au rachat de soulte.

   Si l’acheteur paye seul le montant de la soulte, c’est quand même à l’ensemble des cohéritiers concernés par le rachat de soulte de prendre en charge les frais notariés, qui sont de trois types :

   • Les émoluments du notaire, fixés à 2,5 % de la valeur du bien.
   • Les droits de mutations, entre 0,6384 % et 3,096 %.

     Valeur du bien	Emoluments T.T.C, calculés en pourcentage de la valeur du bien
     De 0 à 6 500 €	3,096 %
     De 6 500 à 17 000 €	1,2768 %
     De 17 000 à 60 000 €	0,8508 %
     Plus de 60 000 €	0,6384 %

   • Les débours, autour de 800 €, mais dont le montant est très variable et dépend de la complexité de la succession.

En reprenant l’exemple précédent, les frais de notaires peuvent être de 7000 € pour ce rachat de soulte (5000 € de droits de mutation + 1276,8 € d’émoluments du notaire + 723,2 € de débours). Ce montant doit être partagé équitablement par les 4 héritiers en fonction de leurs quote-parts : chacun paye 25% des frais, soit un montant de 1750 € chacun.

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🤲 La donation partage avec soulte

Qu’est-ce qu’une donation-partage ? La donation-partage permet à une personne ou un couple marié de partager de son vivant un bien entre ses héritiers présomptifs ; c'est-à-dire les personnes ayant vocation à lui succéder. Il peut s’agir d’une partie ou de la totalité du bien.

Un couple marié peut donc tout à fait léguer de son vivant la maison familiale à ses trois enfants. Si ce couple souhaite par exemple léguer une maison de 600 000 €, chaque enfant récupère un tiers de la propriété, soit une quote-part de 200 000 €.

En revanche, si un seul des trois héritiers présomptifs souhaite récupérer la maison, la seule manière pour lui d’obtenir la pleine propriété sur ce bien est de racheter la part de maison familiale à ses frères et sœurs, en faisant un rachat de soulte. En contrepartie de l’obtention de la pleine propriété, l'acheteur devra donc verser une soulte de 400 000 € à 200 000 € à ses deux frère et sœur.

Attention, une telle transaction doit se faire sous la médiation des donateurs, c'est-à-dire des parents. En effet, si la donation-partage et le rachat de soulte par l’un des héritiers envers les autres donataires se fait en deux temps (d’abord la donation-partage, puis la fin de l’indivision par rachat de soulte), il s’agit d’un seul et même acte et les parents doivent donner leur accord devant le notaire pour qu’il soit valide.

🏠 Comment racheter la maison familiale à ses frères et sœurs ?

Si vous souhaitez récupérer votre maison d’enfance à l’occasion de la succession, le paiement d’une soulte envers vos cohéritiers est la manière la plus simple d’obtenir la pleine propriété sur ce bien. Pour savoir comment racheter la maison familiale à ses frères et sœurs, voici les étapes du rachat de soulte à ne pas oublier :

1. Le début de la succession, avec l’acte de notoriété : le notaire fait la liste des héritiers et de leurs droits dans la succession (en l’occurrence les quotes-parts immobilières de chaque cohéritier).
2. L’inventaire du patrimoine du défunt, et en l’occurrence l’estimation de la valeur de la maison à l’aide d’un expert.
3. L’envoi d’une lettre de rachat de soulte par l’héritier acheteur à ses frères et sœurs pour officialiser l’offre d’achat. Exemple de lettre de rachat de soulte :

   [Prénom NOM]
   [Adresse]
   [Coordonnées de vos co-indivisaires]
   [Date]

   Objet : offre de rachat de vos parts d'indivision sur le bien [X]

   Comme vous le savez, le bien [X] dont nous partageons la propriété en indivision a été estimé à [Y]€ par l'expert [nom de l'expert ayant évalué le bien].

   Ainsi, je vous fais la proposition de racheter vos parts pour le prix de [Z]€ par part, qui correspond à la valeur du bien estimée par l'expert divisée par le nombre d'indivisaires.

   À bientôt.

   [Signature]
4. Le paiement de la soulte doit se faire le jour de la signature de l’acte chez le notaire et en présence des héritiers, sauf s’il en a été décidé autrement à l’amiable. Le paiement de la soulte peut avoir lieu au comptant le jour de la signature de l’acte chez le notaire, mais également à terme en payant en plusieurs fois avec éventuellement des taux d’intérêt. Dans le cadre d’une donation-partage, toutes ces décisions doivent être prises avec la médiation (l’accord) des donataires.

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