Calcul et simulation d'un rachat de soulte

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Rachetez les parts de votre/vos co-indivisaire(s) et devenez l’unique propriĂ©taire de votre maison ! Les rachats de soulte reprĂ©sentent des transactions complexes qui nĂ©cessitent une estimation exacte des biens concernĂ©s, et une analyse prĂ©cise de la situation matrimoniale ou successorale par le notaire. Par des simulations de rachat de soulte, cet article vous aide Ă  prendre votre dĂ©cision. DĂ©couvrez en dĂ©tail comment sont calculĂ©s les rachats de soultes en fonction des diffĂ©rentes situations.


Tout savoir sur les simulations de rachat de soulte
🔱 Quel est le calcul d’une soulte servant Ă  rĂ©Ă©quilibrer la balance lors d’un divorce ? (pas de rachat de parts) Soulte = (valeur du patrimoine reçu personnellement - valeur du patrimoine reçu par son ex-Ă©poux) / 2
💰 Comment faire le calcul d’une soulte pour racheter les parts de ses copropriĂ©taires ?
  • Pour les divorces : Soulte = valeur du bien sur le marchĂ© actuel / 2
  • Pour les successions : Soulte = (valeur du bien sur le marchĂ© actuel - part propre sur le bien)
🏡 Quel est le calcul d’une soulte avec prĂȘt immobilier lors d’un divorce ? Soulte = valeur du bien sur le marchĂ© actuel/ 2 - capital restant dĂ» Ă  la banque
 

⚖ Qui calcule le rachat de soulte lors d'une indivision ?

Souvent aidĂ© de tiers tels que les commissaires-priseurs, gĂ©omĂštres et experts pour Ă©valuer la valeur des biens avec prĂ©cision, c’est au notaire que revient la tĂąche de faire les calculs pour le rachat de soulte lors d’une indivision. Le notaire vous aide Ă  faire une simulation de calcul de soulte Ă  partir de plusieurs facteurs :

  • La valeur du ou des biens sujets au rachat de soulte. Il s’agit de la valeur actuelle du bien et non de la valeur d’achat, un expert peut alors ĂȘtre utile pour faire des estimations.

  • La part possĂ©dĂ©e par chaque copropriĂ©taire. Si un indivisaire possĂšde 30 ou 50% du bien qu’il veut rĂ©cupĂ©rer entiĂšrement, le montant de la soulte va bien Ă©videmment varier en fonction des parts qu’il possĂšde et des parts Ă  racheter.

  • L’apport personnel de chaque propriĂ©taire. Si un des 2 Ă©poux a investi des apports personnels dans un bien appartenant aux 2 conjoints, il rĂ©cupĂ©rera son apport personnel lors du partage. Le calcul d’un Ă©ventuel rachat de soulte aura lieu une fois que celui ayant investi un apport personnel l’aura rĂ©cupĂ©rĂ©.

  • Le montant du prĂȘt immobilier aidant Ă  financer le bien (si prĂȘt il y a). En effet, si un prĂȘt est en cours sur un bien vouĂ© Ă  faire l’objet d’un rachat de soulte, il faut l’intĂ©grer dans les calculs de rachat de soulte. Prenons l’exemple d’une maison valant 500 000 € appartenant Ă  deux Ă©poux qui divorcent, et qu’il reste 100 000 € d’emprunt immobilier Ă  rembourser. Si madame Y veut racheter les parts de son conjoint monsieur Z, elle devrait lui verser en thĂ©orie une soulte de 250 000 € (la moitiĂ© de la valeur de la maison), mais Ă  la place elle prendra toute seule en charge la dette restante (100 000 €) et versera Ă  monsieur Z une soulte de 150 000 €. Ainsi, la situation est Ă©quilibrĂ©e. Le calcul est dans ce cas lĂ  le suivant :

Soulte = valeur du bien sur le marché actuel / 2 - capital restant dû à la banque 500 000 / 2 - 100 000 = 150 000.

Partage ou licitation de grĂ© Ă  gré ? Une fois que le montant de la soulte est connu, il ne faut pas oublier les frais de notaires qui se regroupent en trois catĂ©gories : les droits de mutations (impĂŽts pour l’État), les Ă©moluments du notaire (la rĂ©munĂ©ration du notaire), et les dĂ©bours (frais divers).
Dans certains cas, il se peut que des notaires interprÚtent les rachats de soulte comme des licitations de gré à gré et non pas comme des partages. Ne changeant rien dans les faits, cette distinction implique de légÚres différences dans les droits de mutation et la façon avec laquelle ils sont calculés. Pour faire simple, nous ne parlerons que de partage dans les simulations de rachats de soulte de cet article.

đŸ€· Comment calculer le rachat de soulte dans le cas de la sĂ©paration avec apport personnel ?

Si un des deux ex-Ă©poux a apportĂ© un apport personnel pour l’achat d’un bien partagĂ© au cours du mariage, il faut prendre en compte cette donnĂ©e. Avant mĂȘme qu’il ne soit question de rachat de soulte entre les deux ex-conjoints, celui ou celle qui a investi des apports personnels dans le bien mis en commun par l’effet du mariage se voit rĂ©cupĂ©rer la somme qu’il a investi.

Qu’est-ce qu’un apport personnel ? Les apports personnels reprĂ©sentent dans ce type de situations de l’argent appartenant aux Ă©poux avant le mariage, utilisĂ© en tant qu’investissement dans un bien dont la propriĂ©tĂ© est partagĂ©e en deux. Le jour du divorce, l’apport personnel investi revient Ă  son propriĂ©taire.

Faisons une simulation de rachat de soulte dans le cadre d’une sĂ©paration avec des apports personnels investis. Si une maison vaut 100 000 € et doit ĂȘtre partagĂ©e entre monsieur A et madame B Ă  l’occasion de leur divorce, et que monsieur A a investi dans l’achat de cette maison Ă  hauteur de 10% avec des apports personnels, il recevra avant tout 10 000 €. Monsieur A et madame B se partageront Ă  parts Ă©gales dans un second temps la valeur de la maison a hauteur de 90 000 €. Si monsieur A souhaite alors procĂ©der Ă  un rachat de soulte pour rĂ©cupĂ©rer pour lui seul la propriĂ©tĂ© de la maison, il devra verser Ă  madame B une soulte Ă  hauteur de 50% de 90 000 €, soit 45 000 €.

Par ailleurs, si monsieur A a investi 10 000 € d’apports personnels dans une maison achetĂ©e 100 000 €, mais qui a pris de la valeur et vaut aujourd’hui 200 000 € sur le marchĂ©, monsieur A se verra recevoir ce que l’on appelle le profit subsistant, c'est-Ă -dire 20 000 €. En d’autres termes, les 10% d’apport personnel investis au moment de l’achat connaissent une plus-value proportionnelle Ă  la plus-value de la maison, d’oĂč les 20 000 € perçus par monsieur A, qui reprĂ©sente 10% de 200 000 € (valeur actuelle de la maison). Il est question de crĂ©ance entre Ă©poux pour les couples mariĂ©s sous le rĂ©gime de sĂ©paration des biens, et de crĂ©ance entre indivisaires pour les ex-concubins.

En revanche, si la maison connaĂźt une dĂ©cote avec les annĂ©es, le mĂ©canisme n’est pas le mĂȘme. Si la maison vaut aujourd’hui 70 000 € sur le marchĂ©, monsieur rĂ©cupĂšre quand mĂȘme ses 10 000 € d’apport personnel, et non pas 7 000 €, c’est ce que l’on appelle le profit nominal.

đŸ‘©â€đŸ’» Simuler les frais d'un rachat de soulte en cas de divorce

Pour des divorces, le rachat de soulte est utile dans deux cas diffĂ©rents. Soit il s’agit d'une simple somme d’argent Ă  verser Ă  son ex-conjoint si ce dernier a rĂ©cupĂ©rĂ© lors d'un partage un patrimoine dont la valeur est supĂ©rieure Ă  celle de son ex-Ă©poux. Soit le rachat de soulte est utilisĂ© comme un outil permettant de rĂ©cupĂ©rer la pleine propriĂ©tĂ© sur un bien jusqu’alors partagĂ©, en versant comme contrepartie Ă  son ex-Ă©poux une soulte.

Faisons une simulation de frais d’un rachat de soulte sur une maison d’une valeur de 200 000 €, entre ex-Ă©poux mariĂ©s sous le rĂ©gime de la communautĂ©, sans prĂȘt immobilier ni apports personnels :

  1. 2,5 % de droits de mutation, soit 5000 € ;
  2. des dĂ©bours Ă  hauteur de 800 € pour rembourser le notaire qui a fait appel Ă  un expert pour estimer la valeur de la maison, et autres frais divers ;
  3. 0,6384 % d’émoluments car la valeur du bien excĂšde 60 000 €, soit 1276,8 €.

Au total, les frais notariĂ©s du rachat de soulte sont de 7076,8 € (800 +1276,8 + 5000), Ă  partager entre les deux ex-conjoints.

Les Ă©moluments du notaire (payer le notaire) en cas de partage.
Valeur du bien Émoluments T.T.C, calculĂ©s en pourcentage de la valeur du bien
De 0 à 6 500 € 3,096 %
De 6 500 à 17 000 € 1,2768 %
De 17 000 à 60 000 € 0,8508 %
Plus de 60 000 € 0,6384 %

đŸ§Ÿ Calcul du rachat de soulte pour une succession

Comme lors d’un divorce, le rachat de soulte pour une succession implique 3 types de frais notariĂ©s. La diffĂ©rence majeure entre divorce et succession se trouve dans le montant des droits de mutation, fixĂ© Ă  2,5 % de la valeur du bien sujet au rachat de soulte pour une succession, contre 1,1 % pour les divorces.

De plus, les indivisaires d’un bien hĂ©ritĂ© lors d’une succession peuvent possĂ©der des parts inĂ©gales, une situation impossible pour un divorce de mariage sous le rĂ©gime de la communautĂ©. Si un des hĂ©ritiers souhaite rĂ©cupĂ©rer la pleine propriĂ©tĂ© d’un bien, il doit racheter les parts de tous ses co-indivisaires, une somme qui ne vaut donc pas nĂ©cessairement 50% du bien comme c’est le cas pour les soultes en cas de divorce. Cela a une implication sur la rĂ©partition des frais de notaire. Lors d’un rachat de soulte, les frais notariĂ©s sont payĂ©s proportionnellement au pourcentage de parts possĂ©dĂ©es par les indivisaires : le copropriĂ©taire possĂ©dant 60% du bien lors d’une succession (avant le rachat de soulte) prend en charge 60 % des frais de notaire. Il faut donc ĂȘtre trĂšs prudent et faire correctement ses simulations de rachats de soulte pour ne pas ĂȘtre surpris le jour j !

❓ FAQ sur les simulations de rachat de soulte

đŸ‘©â€đŸ’Œ Comment le notaire calcule la soulte ?

Le notaire est amené à faire des calculs de soulte et utiliser des simulateurs de rachats de soulte afin que les partages soient équitables et que personne ne soit lésé. Pour savoir comment le notaire arrive à calculer avec précision une soulte, plusieurs facteurs sont à prendre en compte :

  • Le montant des parts de chacun sur le bien sujet au rachat de soulte influe logiquement sur le montant de la soulte (si je dĂ©tiens 80% des parts du bien, il ne me reste qu’à rĂ©cupĂ©rer les 20% derniers pour avoir la pleine propriĂ©tĂ©) ;
  • dans les divorces, les Ă©ventuels apports personnels qui doivent ĂȘtre rendus prĂ©alablement au calcul de la soulte ;
  • si un prĂȘt est en cours sur un bien vouĂ© Ă  ĂȘtre rachetĂ© avec une soulte, les calculs ne sont pas les mĂȘmes : l'acheteur rĂ©cupĂšre entiĂšrement la dette (prĂȘt immobilier pour une maison par exemple), ce qui implique une modification du montant de la soulte.

đŸ‘« Comment calculer le rachat de soulte entre deux concubins ?

Il s’agit la plupart du temps de couples non mariĂ©s ni pacsĂ©s lorsque l’on parle de concubins. Mais au sens juridique du terme, il ne faut pas forcĂ©ment avoir une relation de couple pour ĂȘtre considĂ©rĂ© comme concubins. Deux personnes possĂ©dant un bien et voulant faire un rachat de soulte pour que l’un possĂšde l’entiĂšretĂ© du bien en question sont considĂ©rĂ©s comme des ex-concubins le temps de l’opĂ©ration.

Le rachat de soulte entre deux concubins se calcule de la mĂȘme maniĂšre qu’entre ex-Ă©poux Ă  la diffĂ©rence que les concubins ne se partagent pas nĂ©cessairement le bien Ă  50/50. Faisons une simulation de soulte entre deux concubins : si l’un des deux possĂšde 70% du bien, il devra payer une soulte Ă  son copropriĂ©taire de 30% de la valeur du bien pour ĂȘtre propriĂ©taire unique du bien. Cela implique d’ailleurs que le premier doit payer 70% des frais notariĂ©s, contre seulement 30% pour le second.

Comme lors d’un divorce ou d’une succession, les concubins qui entreprennent un rachat de soulte doivent payer des droits de mutations, mais les leurs sont Ă©levĂ©s ! En effet, cette taxe est fixĂ©e Ă  5,81% de la valeur du bien, contre 2,5% pour les successions, et 1,1% pour les divorces et ruptures de PACS.

đŸ’¶ Comment calculer les frais de notaire pour rachat de soulte ?

Pour calculer les frais de notaire d’un rachat de soulte, il faut :

  • Faire estimer son bien, Ă  partir duquel seront appliquĂ©s les frais de notaires calculĂ©s en pourcentage.
  • DĂ©terminez s’il s’agit d’un divorce, une succession, ou un partage entre ex-concubins. Dans les 3 cas, les droits de mutation sont diffĂ©rents (5,5% pour les concubins, 2,5% pour les successions, et 1,1% pour les divorces et ruptures de PACS).
  • DĂ©cider du type d’acte (partage ou licitation), ce qui va faire varier les Ă©moluments du notaire.
  • Calculer les dĂ©bours. Certains actes notariĂ©s nĂ©cessitent prĂ©alablement l’intervention d’un certain nombre de tiers (commissaires-priseurs, gĂ©omĂštres, etc), ce qui impacte directement le montant des frais notariĂ©s.

Le total des frais de notaire s’appelle la provision et devra ĂȘtre payĂ© le jour de la signature de l’acte pour le rachat de soulte. Dans le cadre d’un divorce, les ex-Ă©poux doivent payer Ă  parts Ă©gales les frais de notaire. En revanche, pour les successions et les rachats de soulte pour ex-concubins, les frais de notaire sont payĂ©s proportionnellement en fonction des quote-parts : celui qui possĂšde 70% du bien lors du partage (avant l'Ă©ventuel rachat de soulte) prend en charge 70% des frais de notaire.

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