Calcul et simulation d'un rachat de soulte
Rachetez les parts de votre/vos co-indivisaire(s) et devenez lâunique propriĂ©taire de votre maison ! Les rachats de soulte reprĂ©sentent des transactions complexes qui nĂ©cessitent une estimation exacte des biens concernĂ©s, et une analyse prĂ©cise de la situation matrimoniale ou successorale par le notaire. Par des simulations de rachat de soulte, cet article vous aide Ă prendre votre dĂ©cision. DĂ©couvrez en dĂ©tail comment sont calculĂ©s les rachats de soultes en fonction des diffĂ©rentes situations.
đą Quel est le calcul dâune soulte servant Ă rééquilibrer la balance lors dâun divorce ? (pas de rachat de parts) | Soulte = (valeur du patrimoine reçu personnellement - valeur du patrimoine reçu par son ex-Ă©poux) / 2 |
đ° Comment faire le calcul dâune soulte pour racheter les parts de ses copropriĂ©taires ? |
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đĄ Quel est le calcul dâune soulte avec prĂȘt immobilier lors dâun divorce ? | Soulte = valeur du bien sur le marchĂ© actuel/ 2 - capital restant dĂ» Ă la banque |
âïž Qui calcule le rachat de soulte lors d'une indivision ?
Souvent aidĂ© de tiers tels que les commissaires-priseurs, gĂ©omĂštres et experts pour Ă©valuer la valeur des biens avec prĂ©cision, câest au notaire que revient la tĂąche de faire les calculs pour le rachat de soulte lors dâune indivision. Le notaire vous aide Ă faire une simulation de calcul de soulte Ă partir de plusieurs facteurs :
- La valeur du ou des biens sujets au rachat de soulte. Il sâagit de la valeur actuelle du bien et non de la valeur dâachat, un expert peut alors ĂȘtre utile pour faire des estimations.
- La part possĂ©dĂ©e par chaque copropriĂ©taire. Si un indivisaire possĂšde 30 ou 50% du bien quâil veut rĂ©cupĂ©rer entiĂšrement, le montant de la soulte va bien Ă©videmment varier en fonction des parts quâil possĂšde et des parts Ă racheter.
- Lâapport personnel de chaque propriĂ©taire. Si un des 2 Ă©poux a investi des apports personnels dans un bien appartenant aux 2 conjoints, il rĂ©cupĂ©rera son apport personnel lors du partage. Le calcul dâun Ă©ventuel rachat de soulte aura lieu une fois que celui ayant investi un apport personnel lâaura rĂ©cupĂ©rĂ©.
- Le montant du prĂȘt immobilier aidant Ă financer le bien (si prĂȘt il y a). En effet, si un prĂȘt est en cours sur un bien vouĂ© Ă faire lâobjet dâun rachat de soulte, il faut lâintĂ©grer dans les calculs de rachat de soulte. Prenons lâexemple dâune maison valant 500 000 ⏠appartenant Ă deux Ă©poux qui divorcent, et quâil reste 100 000 ⏠dâemprunt immobilier Ă rembourser. Si madame Y veut racheter les parts de son conjoint monsieur Z, elle devrait lui verser en thĂ©orie une soulte de 250 000 ⏠(la moitiĂ© de la valeur de la maison), mais Ă la place elle prendra toute seule en charge la dette restante (100 000 âŹ) et versera Ă monsieur Z une soulte de 150 000 âŹ. Ainsi, la situation est Ă©quilibrĂ©e. Le calcul est dans ce cas lĂ le suivant :
Soulte = valeur du bien sur le marché actuel / 2 - capital restant dû à la banque 500 000 / 2 - 100 000 = 150 000.
Partage ou licitation de grĂ© Ă gré ? Une fois que le montant de la soulte est connu, il ne faut pas oublier les frais de notaires qui se regroupent en trois catĂ©gories : les droits de mutations (impĂŽts pour lâĂtat), les Ă©moluments du notaire (la rĂ©munĂ©ration du notaire), et les dĂ©bours (frais divers).
Dans certains cas, il se peut que des notaires interprÚtent les rachats de soulte comme des licitations de gré à gré et non pas comme des partages. Ne changeant rien dans les faits, cette distinction implique de légÚres différences dans les droits de mutation et la façon avec laquelle ils sont calculés. Pour faire simple, nous ne parlerons que de partage dans les simulations de rachats de soulte de cet article.
đ€· Comment calculer le rachat de soulte dans le cas de la sĂ©paration avec apport personnel ?
Si un des deux ex-Ă©poux a apportĂ© un apport personnel pour lâachat dâun bien partagĂ© au cours du mariage, il faut prendre en compte cette donnĂ©e. Avant mĂȘme quâil ne soit question de rachat de soulte entre les deux ex-conjoints, celui ou celle qui a investi des apports personnels dans le bien mis en commun par lâeffet du mariage se voit rĂ©cupĂ©rer la somme quâil a investi.
Quâest-ce quâun apport personnel ? Les apports personnels reprĂ©sentent dans ce type de situations de lâargent appartenant aux Ă©poux avant le mariage, utilisĂ© en tant quâinvestissement dans un bien dont la propriĂ©tĂ© est partagĂ©e en deux. Le jour du divorce, lâapport personnel investi revient Ă son propriĂ©taire.
Faisons une simulation de rachat de soulte dans le cadre dâune sĂ©paration avec des apports personnels investis. Si une maison vaut 100 000 ⏠et doit ĂȘtre partagĂ©e entre monsieur A et madame B Ă lâoccasion de leur divorce, et que monsieur A a investi dans lâachat de cette maison Ă hauteur de 10% avec des apports personnels, il recevra avant tout 10 000 âŹ. Monsieur A et madame B se partageront Ă parts Ă©gales dans un second temps la valeur de la maison a hauteur de 90 000 âŹ. Si monsieur A souhaite alors procĂ©der Ă un rachat de soulte pour rĂ©cupĂ©rer pour lui seul la propriĂ©tĂ© de la maison, il devra verser Ă madame B une soulte Ă hauteur de 50% de 90 000 âŹ, soit 45 000 âŹ.
Par ailleurs, si monsieur A a investi 10 000 ⏠dâapports personnels dans une maison achetĂ©e 100 000 âŹ, mais qui a pris de la valeur et vaut aujourdâhui 200 000 ⏠sur le marchĂ©, monsieur A se verra recevoir ce que lâon appelle le profit subsistant, c'est-Ă -dire 20 000 âŹ. En dâautres termes, les 10% dâapport personnel investis au moment de lâachat connaissent une plus-value proportionnelle Ă la plus-value de la maison, dâoĂč les 20 000 ⏠perçus par monsieur A, qui reprĂ©sente 10% de 200 000 ⏠(valeur actuelle de la maison). Il est question de crĂ©ance entre Ă©poux pour les couples mariĂ©s sous le rĂ©gime de sĂ©paration des biens, et de crĂ©ance entre indivisaires pour les ex-concubins.
En revanche, si la maison connaĂźt une dĂ©cote avec les annĂ©es, le mĂ©canisme nâest pas le mĂȘme. Si la maison vaut aujourdâhui 70 000 ⏠sur le marchĂ©, monsieur rĂ©cupĂšre quand mĂȘme ses 10 000 ⏠dâapport personnel, et non pas 7 000 âŹ, câest ce que lâon appelle le profit nominal.
đ©âđ» Simuler les frais d'un rachat de soulte en cas de divorce
Pour des divorces, le rachat de soulte est utile dans deux cas diffĂ©rents. Soit il sâagit d'une simple somme dâargent Ă verser Ă son ex-conjoint si ce dernier a rĂ©cupĂ©rĂ© lors d'un partage un patrimoine dont la valeur est supĂ©rieure Ă celle de son ex-Ă©poux. Soit le rachat de soulte est utilisĂ© comme un outil permettant de rĂ©cupĂ©rer la pleine propriĂ©tĂ© sur un bien jusquâalors partagĂ©, en versant comme contrepartie Ă son ex-Ă©poux une soulte.
Faisons une simulation de frais dâun rachat de soulte sur une maison dâune valeur de 200 000 âŹ, entre ex-Ă©poux mariĂ©s sous le rĂ©gime de la communautĂ©, sans prĂȘt immobilier ni apports personnels :
- 2,5 % de droits de mutation, soit 5000 âŹÂ ;
- des débours à hauteur de 800 ⏠pour rembourser le notaire qui a fait appel à un expert pour estimer la valeur de la maison, et autres frais divers ;
- 0,6384 % dâĂ©moluments car la valeur du bien excĂšde 60 000 âŹ, soit 1276,8 âŹ.
Au total, les frais notariés du rachat de soulte sont de 7076,8 ⏠(800 +1276,8 + 5000), à partager entre les deux ex-conjoints.
Valeur du bien | Ămoluments T.T.C, calculĂ©s en pourcentage de la valeur du bien |
---|---|
De 0 à 6 500 ⏠| 3,096 % |
De 6 500 à 17 000 ⏠| 1,2768 % |
De 17 000 à 60 000 ⏠| 0,8508 % |
Plus de 60 000 ⏠| 0,6384 % |
đ§Ÿ Calcul du rachat de soulte pour une succession
Comme lors dâun divorce, le rachat de soulte pour une succession implique 3 types de frais notariĂ©s. La diffĂ©rence majeure entre divorce et succession se trouve dans le montant des droits de mutation, fixĂ© Ă 2,5 % de la valeur du bien sujet au rachat de soulte pour une succession, contre 1,1 % pour les divorces.
De plus, les indivisaires dâun bien hĂ©ritĂ© lors dâune succession peuvent possĂ©der des parts inĂ©gales, une situation impossible pour un divorce de mariage sous le rĂ©gime de la communautĂ©. Si un des hĂ©ritiers souhaite rĂ©cupĂ©rer la pleine propriĂ©tĂ© dâun bien, il doit racheter les parts de tous ses co-indivisaires, une somme qui ne vaut donc pas nĂ©cessairement 50% du bien comme câest le cas pour les soultes en cas de divorce. Cela a une implication sur la rĂ©partition des frais de notaire. Lors dâun rachat de soulte, les frais notariĂ©s sont payĂ©s proportionnellement au pourcentage de parts possĂ©dĂ©es par les indivisaires : le copropriĂ©taire possĂ©dant 60% du bien lors dâune succession (avant le rachat de soulte) prend en charge 60 % des frais de notaire. Il faut donc ĂȘtre trĂšs prudent et faire correctement ses simulations de rachats de soulte pour ne pas ĂȘtre surpris le jour j !
â FAQ sur les simulations de rachat de soulte
đ©âđŒ Comment le notaire calcule la soulte ?
Le notaire est amené à faire des calculs de soulte et utiliser des simulateurs de rachats de soulte afin que les partages soient équitables et que personne ne soit lésé. Pour savoir comment le notaire arrive à calculer avec précision une soulte, plusieurs facteurs sont à prendre en compte :
- Le montant des parts de chacun sur le bien sujet au rachat de soulte influe logiquement sur le montant de la soulte (si je dĂ©tiens 80% des parts du bien, il ne me reste quâĂ rĂ©cupĂ©rer les 20% derniers pour avoir la pleine propriĂ©tĂ©) ;
- dans les divorces, les Ă©ventuels apports personnels qui doivent ĂȘtre rendus prĂ©alablement au calcul de la soulte ;
- si un prĂȘt est en cours sur un bien vouĂ© Ă ĂȘtre rachetĂ© avec une soulte, les calculs ne sont pas les mĂȘmes : l'acheteur rĂ©cupĂšre entiĂšrement la dette (prĂȘt immobilier pour une maison par exemple), ce qui implique une modification du montant de la soulte.
đ« Comment calculer le rachat de soulte entre deux concubins ?
Il sâagit la plupart du temps de couples non mariĂ©s ni pacsĂ©s lorsque lâon parle de concubins. Mais au sens juridique du terme, il ne faut pas forcĂ©ment avoir une relation de couple pour ĂȘtre considĂ©rĂ© comme concubins. Deux personnes possĂ©dant un bien et voulant faire un rachat de soulte pour que lâun possĂšde lâentiĂšretĂ© du bien en question sont considĂ©rĂ©s comme des ex-concubins le temps de lâopĂ©ration.
Le rachat de soulte entre deux concubins se calcule de la mĂȘme maniĂšre quâentre ex-Ă©poux Ă la diffĂ©rence que les concubins ne se partagent pas nĂ©cessairement le bien Ă 50/50. Faisons une simulation de soulte entre deux concubins : si lâun des deux possĂšde 70% du bien, il devra payer une soulte Ă son copropriĂ©taire de 30% de la valeur du bien pour ĂȘtre propriĂ©taire unique du bien. Cela implique dâailleurs que le premier doit payer 70% des frais notariĂ©s, contre seulement 30% pour le second.
Comme lors dâun divorce ou dâune succession, les concubins qui entreprennent un rachat de soulte doivent payer des droits de mutations, mais les leurs sont Ă©levĂ©sâŻ! En effet, cette taxe est fixĂ©e Ă 5,81% de la valeur du bien, contre 2,5% pour les successions, et 1,1% pour les divorces et ruptures de PACS.
đ¶ Comment calculer les frais de notaire pour rachat de soulte ?
Pour calculer les frais de notaire dâun rachat de soulte, il faut :
- Faire estimer son bien, à partir duquel seront appliqués les frais de notaires calculés en pourcentage.
- DĂ©terminez sâil sâagit dâun divorce, une succession, ou un partage entre ex-concubins. Dans les 3 cas, les droits de mutation sont diffĂ©rents (5,5% pour les concubins, 2,5% pour les successions, et 1,1% pour les divorces et ruptures de PACS).
- DĂ©cider du type dâacte (partage ou licitation), ce qui va faire varier les Ă©moluments du notaire.
- Calculer les dĂ©bours. Certains actes notariĂ©s nĂ©cessitent prĂ©alablement lâintervention dâun certain nombre de tiers (commissaires-priseurs, gĂ©omĂštres, etc), ce qui impacte directement le montant des frais notariĂ©s.
Le total des frais de notaire sâappelle la provision et devra ĂȘtre payĂ© le jour de la signature de lâacte pour le rachat de soulte. Dans le cadre dâun divorce, les ex-Ă©poux doivent payer Ă parts Ă©gales les frais de notaire. En revanche, pour les successions et les rachats de soulte pour ex-concubins, les frais de notaire sont payĂ©s proportionnellement en fonction des quote-parts : celui qui possĂšde 70% du bien lors du partage (avant l'Ă©ventuel rachat de soulte) prend en charge 70% des frais de notaire.