explication vente à réméré
Comment fontionne la vente à réméré ?

Vente à réméré : définition, exemples, avantages et inconvénients

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Face à des difficultés financières, un propriétaire peut décider de vendre son bien immobilier à un tiers avec une faculté de rachat. C’est ce que l’on nomme la vente à réméré. Focus en détail sur son fonctionnement, sa mise en place ainsi que les spécificités à connaître à partir d’exemples de vente à réméré.

⭐ La vente à réméré en bref

🏠 Vente réméré définition

Un propriétaire vend temporairement son bien immobilier en conservant la jouissance du bien et une faculté de rachat exclusive, contre un prix de vente préalablement décidé avec le tiers acheteur. Une indemnité d'occupation mensuelle est versée par le vendeur à l'acheteur.

Durée de la vente à réméré

5 ans maximum

🔎 Les situations propices au réméré

  • Solution de dernier recours
  • Surendettement important (remboursement de différents emprunts)
  • Manque important de liquidités pour investir dans des projets

⚖️ Avantages et inconvénients pour le vendeur

  • Éviter une saisie immobilière et sauver un patrimoine
  • Rembourser un prêt en cours
  • Obtenir des fonds pour un projet en attente
  • Prix de vente décoté
  • Frais de vente (commission d'agence, frais de notaire, diagnostic de vente)
  • En cas d'incapacité à racheter le bien, perte définitive de la propriété

⚖️ Avantages et inconvénients pour l'acquéreur

  • Placement sécurisé de court-terme rentable (- de 5 ans et 8% de rentabilité en moyenne)
  • Capital garanti par le bien immobilier

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🧐 Définition de la vente à réméré

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Encadrée par les articles 1659 à 1673 du Code civil, la vente à réméré consiste pour un propriétaire à procéder à la vente temporaire de son bien immobilier avec une faculté de rachat exclusive, contre un prix de vente préalablement décidé avec le tiers acheteur.

La vente à réméré (ou portage immobilier) permet au vendeur de continuer à occuper les lieux en contrepartie du versement d’une indemnité d’occupation. Dans le cadre du réméré, le vendeur conclut un contrat d’occupation du bien. Cette situation n’est pas sans rappeler le principe du contrat de bail de location avec un montant de loyer à payer.

De plus, le vendeur a la possibilité d’exercer sa faculté de rachat du bien en priorité et dans la limite fixée avec l’acquéreur entre 6 mois à 5 ans maximum.

Le montant du rachat en réméré comprend la valeur estimée du bien immobilier, ainsi que certains frais annexes d’acquisition (frais de la vente, réparations et dépenses diverses effectuées sur le bien par l’acquéreur, comission de l'organisme de réméré,..).

👉 À noter que de nombreux types de biens immobiliers sont éligibles à la vente à réméré : appartement, maison, locaux commerciaux, etc.

🆘 A quoi sert un réméré ?

La vente à réméré est un acte notarié officiel souvent méconnu des propriétaires particuliers. Pourtant, ce montage financier peut être un mécanisme idéal pour restructurer des dettes et assainir une trésorerie déclinante.

En effet, une opération de réméré immobilier permet à des personnes en surendettement d’éviter la saisie judiciaire de leur bien immobilier, suivie de sa vente aux enchères.

Ainsi, le réméré s’adresse particulièrement aux personnes en interdit bancaire (fichage à la Banque de France) ou en redressement judiciaire avec une impossibilité de rembourser leurs crédits immobiliers ou leurs crédits de consommation.

🔍 Comment faire une vente à réméré pour sauver son bien immobilier ? Les étapes

Le contrat de vente en réméré ou contrat de réméré est similaire à un contrat de vente immobilière classique, à deux exceptions près pour le vendeur : la garantie de pouvoir exercer son option de rachat du bien en priorité, et la possibilité de continuer à occuper le bien.

Ces deux caractéristiques impliquent différentes étapes dans la mise en place d’une vente à réméré :

  1. la recherche d’un acquéreur qui peut être choisi de manière classique (particulier à particulier ou agence immobilière) soit via une agence spécialisée en réméré ;
  2. la contractualisation du réméré (vente du bien, contrat d’occupation de la propriété) ;
  3. la sortie de la procédure en réméré à la fin de la période déterminée. La conclusion de la vente à réméré peut se solder par le rachat de la propriété ou par la vente à un tiers au prix du marché de l’immobilier.

Le tableau ci-après synthétise les étapes de la vente en réméré pour un bien immobilier d'un propriétaire particulier :

La vente à réméré : les démarches en 2024
Etapes du réméréDescription

1. Recherche de l'acquéreur du bien immobilier

2. Contrat de vente à réméré

3. Sortie de la vente à réméré

🧐 Sélection du type de vente à réméré
  • via une agence immobilière
  • de particulier à particulier
  • via une agence spécialisée
🔍 Etude de faisabilité du projet de vente à réméré
  • La valeur du bien expertisé doit couvrir la totalité des dettes
  • La capacité d'emprunt du vendeur est analysé en vue du rachat
📊 Envoi d'une proposition chiffrée au vendeur
  • Montant de l'apport investisseur (55 % à 60 % de la valeur du bien)
  • Durée de l'opération en réméré (min. 6 mois et max. 5 ans)
  • Montants des indemnités mensuelles d'occupation (en moyenne 1 % du prix de la valeur du bien)
  • Prix de l'option de rachat du bien à réméré
📝 Préparation des actes notariés de la vente à réméré
  • Recherche des fonds
  • Signature du contrat à réméré / compromis de vente
  • Signature du contrat d'occupation
🔄 Organisation de l’opération financière en réméré
  • Le notaire procède à la régulation des créances du vendeur
📅 Vie du contrat de vente à réméré
  • Possibilité de verser la totalité des indemnités d'occupation au début du contrat ou par mensualités
  • Le vendeur doit s'acquiter de la taxe foncière et des travaux d'entretien du logement
  • En cas de défaut de paiement d'une indemnité, l'ancien propriétaire peut être expulsé du logement (sous conditions énoncées au contrat)
💰 Rachat du bien en réméré
  • Possibilité de faire un emprunt bancaire sous condition de sortir du fichier des interdits bancaires
  • Règlement du prix du rachat + frais additionnels de la vente à réméré
🏠 Vente du bien dans le circuit immobilier classique
Agence immobilière
  • Le montant de la vente encaissé par l'ancien propriétaire correspond à la différence entre le prix de vente et le prix de rachat

⚖️ Vente à réméré : avantages et inconvénients

Le principe de la vente à réméré apporte d’indéniables atouts aux propriétaires de biens immobiliers en difficultés financières. Néanmoins, il existe quelques risques liés à la vente à réméré qu’il est important de comprendre avant de se lancer dans ce type d’opération financière.

Avantages et inconvénients de la vente à réméré

👍 Avantages

👎 Inconvénients

  • Possibilité d'obtenir des fonds rapidement sans passer par un emprunt bancaire ;
  • Base besoin de payer des intérêts - Les prix du rachat + frais sont définis à l'avance ;
  • Solution pour lever un fichage en interdit bancaire et sortir du surendettement ;
  • Le remboursement des créances est immédiat à la signature de la vente à réméré ;
  • Possibilité de continuer à habiter son bien immobilier après la vente ;
  • Stopper la saisie immobilière et la vente aux enchères de son bien.
  • Le prix de vente en réméré est en dessous du prix de vente dans le circuit classique (décôte entre 10 % et 40 %) ;
  • Obligation de verser une indemnité d'occupation ;
  • En cas d'incapacité à racheter le bien, perte définitive de la propriété ;
  • Obligation de payer les frais de la vente à réméré (commission de l’agence, frais de notaire, marge sur le prix du rachat, etc.).

📌 Vente à réméré : exemples concrets

Pour vous donner une idée du principe de fonctionnement d'une vente immobilière avec option de rachat, voici un exemple de réméré :

M et Me Martin, un couple sans enfant dispose d’une maison de 100 m2 à Cannes. La vente à réméré est acceptée par une société spécialisée pendant une durée de 2 ans.

Etape de la vente à réméré

  • La valeur du bien est estimée à 250 000 € ;
  • Le montant de la dette du ménage s’élève à 50 000 € ;
  • Le prix de la vente à réméré est déterminé entre l’investisseur et le couple Martin à 180 000 € avec la décote (entre 10% et 40% de décote en fonction de la liquidité du bien) ;
  • L’indemnité d’occupation mensuelle est de 1 500 €, soit 36 000 € pour 24 mois ;
  • Les frais de commission de l'agence en réméré est de 7 200 €. Le marché pratique des commissions >5%, notre partenaire propose des tarifs préférentiels en passant par Selectra.

💰 Le montant encaissé dans la vente à réméré par le couple Martin est de 136 000€ (180 000 € - 36 000 € - 8 000 €).

Etape du rachat du bien en réméré

  • Le prix du rachat du bien en réméré est fixé à 180 000 € avec 40 000 € de marge pour l’acquéreur / investisseur ;
  • Les frais notariés ( 3% dans le cadre d'un réméré) sont de 5 400 € ;

💰 Le montant du prêt immobilier que l’ancien propriétaire peut contracter est fixé au maximum à 136 800 € (180 000 € - 36000 € - 7200 €).

A défaut d’être en capacité de racheter le bien ou d’honorer les mensualités d’indemnités d’occupation (loyers impayés), le vendeur peut être expulsé de son logement.

❌ Que se passe-t-il si le vendeur ne paye pas les indemnités d’occupation mensuelles ?

Selon le Code Civil, un impayé sur une seule indemnité d'occupation entraine la perte du rachat du bien en fin de réméré. C'est donc à l'acquéreur ou à l'investisseur que revient la propriété du bien. Dans les faits, un blocage de fonds est opéré par le notaire qui prend en charge les impayés dès le premier manquement.

💬 Plus de questions sur la vente à réméré

📋 Quelle est la fiscalité de la vente à réméré ?

Le vendeur d’un bien immobilier peut être soumis à une imposition dans le cadre d’une vente à réméré. La fiscalité applicable peut comprendre l’impôt sur les plus-values immobilières (exception pour une résidence principale) et les frais d’enregistrements fixés en moyenne à 125 €. A noter que l’impôt sur la plus-value immobilière est remboursé lors du rachat du bien à réméré.

💸 Quels sont les frais de notaire dans une vente à réméré ?

Les frais de notaire obligatoires d’une vente à réméré peuvent représenter jusqu’à 8 % de la vente pour un client particulier et entre 2 à 3 % pour un client professionnel.

📑 Qu’est ce qu’une clause à réméré ?

Une clause à réméré est un contrat de vente immobilière avec option de rachat pour le vendeur du bien.

🗓 C’est quoi une vente à terme ?

Une vente à terme est un type spécifique de contrat de vente immobilière où le vendeur a la possibilité d’occuper son bien jusqu’au paiement intégral du prix de vente déterminé. A contrario de la vente à réméré, la vente à terme est une vente ferme.

L’acquéreur réalise un premier versement au comptant puis une série de versements étalés sur plusieurs années (jusqu’à 20 à 30 ans).

✔️ Qu’est ce que le portage immobilier ?

Le portage immobilier et la vente à réméré désignent le même type de vente immobilière : une vente d’un bien immobilier avec option de rachat ou vente avec faculté de rachat, en contrepartie du versement d’une indemnité pour l’occupation du bien. Pour réaliser cette opération, contactez un organisme de portage immobilier.