Crédit immobilier : la hausse est arrivée, voici les nouveaux taux sur 15, 20 et 25 ans

La remontée des taux de crédit immobilier attendue pour la rentrée se lit dans les chiffres. Le courtier Pretto a mis à jour son baromètre le 20 septembre 2026. Les taux moyens de septembre y atteignent 3,38 % sur 15 ans, 3,52 % sur 20 ans et 3,67 % sur 25 ans. Les grilles des banques ont gagné 0,11 point en moyenne à la rentrée. Sur 20 ans, quelques centièmes de point alourdissent la facture de plusieurs milliers d'euros.

3,38 %, 3,52 %, 3,67 % : les taux de septembre ont franchi un palier

Les trois durées sont orientées à la hausse chez Pretto, qui chiffre la progression des barèmes à 0,11 point en moyenne. Le barème désigne la grille de taux qu'une banque affiche avant toute négociation. Les emprunteurs aux plus hauts revenus s'en tirent mieux, avec 0,05 point de hausse seulement.

Ces moyennes ne constituent pas des taux garantis. Pretto les décrit comme des taux simulés à partir de ses dossiers récents, après la négociation menée par ses courtiers. Ils portent sur la ligne principale du prêt, hors prêt à taux zéro, hors assurance et hors frais. Votre apport, vos revenus, la durée choisie et votre région font varier le taux que vous obtiendrez.

Les meilleurs dossiers décrochent 3,19 % sur 15 ans, 3,25 % sur 20 ans et 3,35 % sur 25 ans. Ce niveau reste réservé à une minorité, 10 à 15 % des dossiers selon Pretto.

Selectra avait annoncé ce mouvement le 28 août, en expliquant pourquoi attendre l'automne pouvait coûter cher à un emprunteur. Les chiffres de septembre confirment cette prévision.

3 thermomètres, une même direction : la hausse se confirme ailleurs

Les deux autres grandes séries de taux montent aussi, plus lentement. Elles décrivent les crédits déjà accordés, alors que Pretto simule les conditions du mois en cours. Leurs échantillons ne sont pas construits de la même façon : leurs niveaux, plus bas, ne se comparent donc pas directement à ceux de Pretto.

L'Observatoire Crédit Logement/CSA relève un taux moyen de 3,31 % en août 2026. Stable autour de 3,23 % de février à juin, il a gagné 0,03 point en juillet, puis 0,03 point en août. Par durée, août affiche 3,14 % sur 15 ans, 3,27 % sur 20 ans et 3,35 % sur 25 ans.

Le 15 ans progresse le moins : depuis décembre 2025, il n'a pris que 0,05 point, moins que les durées plus longues. Une part de la hausse tient aussi à l'allongement des prêts. Un prêt sur deux (49,3 %) court désormais sur 25 ans ou plus. Or les prêts longs portent des taux plus élevés, ce qui relève mécaniquement la moyenne.

La Banque de France confirme la tendance. Le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat, hors prêts renégociés, atteint 3,30 % en juillet 2026, après 3,27 % en juin. Ce chiffre, mis en ligne le 7 septembre, reste le dernier publié. Les trois séries montent de façon modérée mais continue depuis juin.

0,13 point de plus : ce que la hausse coûte sur 200 000 € et 300 000 € empruntés

Sur 20 ans, une hausse de 0,13 point ajoute environ 13 € par mois pour 200 000 € empruntés, et environ 20 € pour 300 000 €. Au bout du prêt, elle représente 3 184 € à 4 776 € d'intérêts en plus, hors assurance.

Ce calcul repose sur un autre indicateur de Pretto que les moyennes citées plus haut. Son module de suivi affiche sur 20 ans un taux moyen de 3,43 %, en hausse de 0,13 point sur un mois. Nous en déduisons un taux de 3,30 % le mois précédent. Le même module relève un taux barème de 3,70 %, avant négociation.

0,11 point correspond à la hausse moyenne des barèmes, 0,13 point à celle du taux moyen de ce module. Pretto affiche ce module pour son profil par défaut, un couple aux revenus de 80 000 à 120 000 €.

Le calcul Selectra suit la formule de mensualité constante sur 240 mois, hors assurance et hors frais. Pour 200 000 €, la mensualité passe de 1 139 € à 1 153 €. Les intérêts totaux passent de 73 473 € à 76 657 €. Pour 300 000 €, la mensualité passe de 1 709 € à 1 729 €, et les intérêts de 110 209 € à 114 986 €.

Élodie, 33 ans, infirmière à Rennes, achète un appartement avec son compagnon Karim, grâce à un prêt de 300 000 € sur 20 ans. Fin août, leur simulation affichait 3,30 %. Mi-septembre, la proposition de leur banque arrive à 3,43 %. Leur mensualité grimpe de 19,90 €, et le coût total des intérêts de près de 4 800 €, hors assurance.

13 à 20 € par mois ne remettent pas en cause un projet, mais la somme cumulée sur 20 ans atteint plusieurs milliers d'euros, et l'assurance emprunteur s'y ajoute. Sur 25 ans, la même hausse alourdit davantage les intérêts, car elle s'applique plus longtemps.

OAT au-dessus de 4 % et taux d'usure : ce qui borne la marge des banques

Le coût de l'argent continue de monter pour les banques. Le taux auquel l'État emprunte sur 10 ans, appelé OAT, sert de repère aux banques. Quand il monte, leur propre financement coûte plus cher.

Selon la BCE, ce taux français à 10 ans est passé en moyenne de 3,68 % en juin à 4,00 % en août 2026. Pretto le situe à 4,48 % à la date de son baromètre, en hausse de 0,40 point sur 30 jours. Le courtier suit aussi le taux d'échange à 7 ans, autre repère bancaire, à 3,5 %. La BCE a par ailleurs relevé ses taux directeurs le 10 septembre.

Le taux d'usure, révisé chaque trimestre par la Banque de France, fixe le maximum légal. Depuis le 1er juillet 2026, il atteint 5,29 % pour les prêts à taux fixe de 20 ans et plus. Il s'élève à 4,57 % de 10 à moins de 20 ans. Une offre émise dès le 1er octobre relèvera du seuil du 4e trimestre, pas encore publié.

Faites chiffrer votre dossier par plusieurs banques, car un même profil y obtient des conditions différentes. Comparez le TAEG de chaque offre, et pas seulement le taux nominal. Mettez aussi en concurrence l'assurance emprunteur, que vous pouvez souscrire ailleurs que chez votre banque.

La hausse du 10 septembre est détaillée dans la décision de la BCE de septembre. Avant de signer, respectez le délai de réflexion avant d'accepter une offre de prêt et sachez que vous pouvez choisir une autre assurance que celle de la banque. Pensez à utiliser les PEL de la famille pour alléger le coût du prêt, et vérifiez les pénalités en cas de remboursement anticipé. Lisez aussi ce qui se passe si votre prêt est refusé après le compromis, puis le taux moyen publié par la Banque de France.

Ce soir, sortez votre offre de prêt et vérifiez que son TAEG reste sous 5,29 % pour 20 ans ou plus.