Nouveau modèle de bail dès le 1er octobre : cette clause sur les impayés y devient obligatoire

Signé à partir du 1er octobre 2026, un bail de location vide ou meublé suit un modèle officiel réécrit. Sa rubrique VIII écrit désormais d'office la clause sur les impayés, avec un délai de 6 semaines. Cette règle n'a pourtant rien de neuf : la loi l'impose depuis juillet 2023, et le modèle la met seulement en toutes lettres.

Ce que la rubrique VIII du nouveau modèle écrit noir sur blanc

Dans le modèle officiel applicable depuis le 1er octobre 2026, la rubrique VIII « Clause résolutoire » n'est plus présentée comme une option. Cette clause prévoit la fin du bail si le locataire ne paie pas, une fois un délai écoulé. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 vise le loyer, les charges ou le dépôt de garantie impayés. La clause joue 6 semaines après « un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le commandement de payer est une mise en demeure officielle, remise par un commissaire de justice, ex-huissier. La résiliation est dite « de plein droit » : l'impayé seul suffit, sans faute grave à prouver.

Le modèle utilisé jusqu'au 30 septembre 2026 contenait déjà une clause sur les impayés. Elle figurait sous la mention « Le cas échéant », donc au choix du bailleur, et sans aucun délai. Le nouveau modèle l'écrit d'office, avec les 6 semaines.

Le changement vise les logements loués vides ou meublés comme résidence principale, colocation à bail unique comprise. Il concerne les contrats « conclus ou renouvelés » à compter du 1er octobre 2026, sans avenant exigé pour les baux en cours.

Le modèle conserve en option deux clauses qu'il proposait déjà. L'une vise le défaut d'assurance, avec effet 1 mois après le commandement. Voyez ce que le propriétaire peut facturer à un locataire non assuré. L'autre vise les troubles de voisinage constatés par un jugement définitif.

Une obligation née en juillet 2023, que le modèle rattrape seulement

La clause n'apporte ni droit nouveau au bailleur ni risque nouveau au locataire. La loi du 27 juillet 2023 a réécrit l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Avant, ce type de clause jouait 2 mois après le commandement. Depuis, « tout contrat de bail d'habitation contient » cette clause, avec un délai de 6 semaines.

Service-public le confirme pour tout bail signé à partir du 29 juillet 2023. La notice du décret rattache elle-même la clause à la loi de 2023. Publié près de 3 ans après, le décret aligne la trame officielle sur une règle en vigueur.

Le nouveau modèle ajoute le numéro de portable du bailleur et du locataire, facultatif. Le décret veut ainsi joindre plus vite le locataire pour prévenir les expulsions. C'est le seul ajout qui ne figurait pas déjà dans la loi.

Le modèle mentionne aussi, le cas échéant, la servitude de résidence principale, qui oblige à occuper le logement comme résidence principale, jamais comme résidence secondaire. Il propose une clause facultative en cas de non-respect, active après une mise en demeure du maire. Cette clause, possible depuis le 21 novembre 2024, ne vise que des logements neufs ou transformés, là où le plan local d'urbanisme l'a prévue. Il s'agit de communes où s'applique la taxe sur les logements vacants ou qui comptent plus de 20 % de résidences secondaires.

Commandement resté sans effet : même après 6 semaines, le juge garde la main

La résiliation de plein droit ne permet pas au bailleur de mettre le locataire dehors. L'Agence départementale d'information sur le logement (ADIL) du Morbihan le rappelle : le bailleur ne peut pas reprendre le logement de lui-même au bout de 6 semaines. Une décision de justice reste nécessaire si le locataire ne part pas.

Le commandement indique le délai de 6 semaines, le décompte de la dette et l'adresse du fonds de solidarité pour le logement. Sans ses mentions obligatoires, il n'a pas de valeur. Il est délivré au locataire puis à sa caution. Le commissaire de justice qui le délivre doit aussi le signaler à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (Ccapex).

Faute de paiement ou d'accord, le bailleur saisit le juge des contentieux de la protection pour constater la résiliation et ordonner l'expulsion. L'audience a lieu au moins 6 semaines après l'assignation, c'est-à-dire la convocation au tribunal. Pour les frais, pensez à l'aide juridictionnelle et la protection juridique.

Selon la fiche officielle de service-public sur le loyer impayé, le juge peut accorder un échéancier de 3 ans maximum et suspendre l'expulsion. Il faut pour cela remplir 2 conditions : avoir repris le loyer courant en entier avant l'audience, et pouvoir rembourser la dette. Le commandement cite aussi un « délai de grâce », un délai de paiement accordé par le juge. Il a le même plafond de 3 ans : les deux délais ne s'additionnent pas.

Un commandement délivré le 5 novembre 2026 laisse courir 6 semaines jusqu'au 17 décembre 2026. Avec une assignation le 4 janvier 2027, l'audience tombe au plus tôt le 15 février 2027. La trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, ne bloque ni le commandement ni l'audience : elle reporte seulement l'expulsion.

Camille, 34 ans, infirmière à Rennes, signe le 3 octobre 2026 le bail d'un deux-pièces vide à 720 € de loyer et 60 € de charges. Au printemps 2027, un arrêt de travail lui fait cumuler 2 mois de retard, soit 1 560 €. Elle reprend aussitôt le loyer courant et appelle le numéro vert gratuit SOS loyers impayés, 0 805 160 075. Le commandement de payer qu'elle reçoit reste sans effet pendant 6 semaines. Le bailleur saisit alors le juge, qui accorde à Camille 36 mois : elle rembourse 43,33 € par mois en plus du loyer.

Côté bailleur, examinez avant la signature la garantie loyers impayés et l'interdiction de la cumuler avec un garant. Le numéro vert renseigne aussi les propriétaires, du lundi au vendredi.

Bail ancien, reconduit ou tout neuf : le délai qui vaut pour le vôtre

Signé à partir du 1er octobre 2026, le bail suit le nouveau modèle : 6 semaines, téléphone facultatif. Le plafond des frais d'agence à la signature du bail reste inchangé.

Entre le 29 juillet 2023 et le 30 septembre 2026, la loi imposait déjà la clause. L'ancien modèle, lui, ne l'écrivait pas d'office. Vérifiez qu'elle figure dans votre bail. Sans elle, service-public décrit une autre procédure, où le juge apprécie la gravité de l'impayé. Faites relire votre bail par l'ADIL de votre département, un service gratuit.

Un bail signé avant le 29 juillet 2023 et jamais reconduit ni renouvelé garde le délai de sa clause, souvent 2 mois. La Cour de cassation le juge ainsi dans un avis du 13 juin 2024, qui n'est pas un arrêt. Ce cas est rare : il concerne surtout les baux de 6 ans consentis par une société.

Le cas courant est un bail ancien reconduit ou renouvelé depuis. Un bail vide dure 3 ans avec un propriétaire particulier, un meublé 1 an : presque tous ont passé une échéance après juillet 2023. La Cour de cassation a refusé de trancher leur cas : aucun délai ne peut être garanti.

Le décret vise les contrats « conclus ou renouvelés » et ne cite pas la reconduction tacite, qui prolonge le bail faute de congé. Si votre bail continue simplement, aucun texte ne vous impose d'en signer un nouveau. Le décret ne touche ni le délai pour réclamer une révision de loyer, ni le gel du loyer des logements classés F ou G.

Sortez votre bail et notez deux choses : sa date de signature et le délai écrit dans sa clause résolutoire.