Logement invivable en été : ce que dit vraiment la loi (et ce qu'un locataire peut exiger)

Quand la chaleur s'installe et que le salon reste une étuve jusqu'au milieu de la nuit, la même question revient chez les locataires comme chez les propriétaires : un logement invivable l'été est-il seulement conforme ? La réponse tient en deux temps. Le diagnostic de performance énergétique note désormais le confort d'été, mais cette note n'interdit rien. Voici ce que le droit permet réellement d'exiger, et ce qu'il laisse de côté.

Le confort d'été, la note du DPE que personne ne regarde

Depuis sa refonte, le diagnostic ne se limite plus à l'étiquette énergie et à l'étiquette climat. L'arrêté du 31 mars 2021 relatif au diagnostic de performance énergétique impose, dans son annexe 9, une évaluation du confort thermique passif en période estivale selon une échelle à trois niveaux. Ce résultat figure sur le document remis au locataire ou à l'acheteur, à côté de la fameuse lettre.

Les trois mentions possibles sont bon, moyen ou insuffisant. Le ministère de la Transition écologique précise que seul le confort d'été passif est évalué : les systèmes de refroidissement actifs, climatisation comprise, ne sont pas pris en compte, à l'exception des brasseurs d'air.

Le diagnostiqueur regarde donc ce qui protège le logement sans consommer d'électricité : protections solaires extérieures sur les ouvertures exposées, isolation de la toiture pour une maison ou un logement de dernier étage, inertie des murs, caractère traversant du logement et brasseurs d'air fixes. Notre article sur la lecture du DPE et la contestation d'une note erronée détaille les autres pages du document.

Un indicateur qui informe, mais qui n'interdit rien

C'est le point à comprendre avant toute démarche : le confort d'été ne conditionne ni la décence du logement, ni le droit de le mettre en location. Un logement noté insuffisant l'été peut être proposé sans aucune restriction, tant que son étiquette énergie respecte les seuils en vigueur.

La différence de traitement est nette. L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer un logement décent répondant à un niveau de performance énergétique minimal, celui qui a créé le calendrier d'interdiction de location des passoires thermiques. Rien d'équivalent n'existe aujourd'hui pour la chaleur estivale : l'indicateur informe, il ne sanctionne pas.

Il reste malgré tout utile : il apparaît noir sur blanc dans le dossier de diagnostic remis avant la signature, et il oriente les recommandations de travaux inscrites dans le rapport.

Locataire : ce que vous pouvez exiger, et ce que vous ne pouvez pas

Commençons par la mauvaise nouvelle : aucun texte ne fixe de température maximale dans un logement loué. L'article 2 du décret du 30 janvier 2002 sur les caractéristiques du logement décent parle d'étanchéité, de garde-corps, de matériaux sans risque et d'aération suffisante, jamais de chaleur. Quant à l'article 3 du même décret, il exige une installation permettant un chauffage normal, ce qui vise l'hiver. Un bailleur n'a donc pas à installer une climatisation, comme le détaille notre article sur la climatisation en location et le refus du propriétaire.

Ce qui est exigible relève en revanche de l'entretien, et la liste est plus longue qu'il n'y paraît. Des volets ou des stores bloqués, une ventilation mécanique en panne, une fenêtre qui ne s'ouvre plus, un occultant cassé : ces équipements figurent au bail, et le propriétaire doit les maintenir en état de servir. Un logement privé de toute ventilation sort d'ailleurs du cadre de la décence, indépendamment de la saison. La logique de répartition est la même que pour une panne électrique en location.

La marche à suivre est balisée, et elle diffère selon la gravité du défaut. Adressez d'abord une demande écrite au bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception, en décrivant précisément le problème, dates et photos à l'appui. Pour un simple équipement à réparer, l'article 20 de la loi du 6 juillet 1989 rend la commission départementale de conciliation compétente sur les litiges relatifs aux réparations et aux caractéristiques du logement. Quand le défaut fait basculer le logement dans l'indécence, une absence totale de ventilation par exemple, l'article 20-1 ouvre la même saisine à défaut d'accord ou de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, puis celle du juge, qui détermine la nature des travaux, fixe leur délai d'exécution et peut réduire le loyer jusqu'à leur achèvement. Les agences départementales d'information sur le logement renseignent gratuitement sur ce parcours.

Propriétaire : les travaux qui font bouger la note

Les leviers reconnus par l'indicateur sont passifs, donc durables et sobres. Les protections solaires extérieures arrivent en tête, parce qu'elles arrêtent le rayonnement avant la vitre, ce qu'un rideau intérieur ne fait pas. Un store banne ou une pergola bioclimatique joue ce rôle sur une terrasse, et les films solaires posés sur les vitrages offrent une solution intermédiaire quand la façade ne peut pas être équipée.

Vient ensuite la toiture, principale entrée de chaleur dans un logement de dernier étage : le sujet est traité en détail dans notre article sur les appartements situés sous les toits. Sur les murs, le choix entre isolation par l'extérieur et isolation par l'intérieur décide de l'inertie conservée, et une peinture réfléchissante sur une toiture-terrasse complète l'ensemble à moindres frais.

Le brasseur d'air fixe est le seul équipement électrique retenu par l'indicateur de confort d'été, et pour une raison simple : il ne pèse presque rien sur la facture. Un modèle de 50 W consomme 0,5 kWh en dix heures, soit environ 0,10 € au tarif réglementé, sur la base de 0,2001 €/kWh en option base, le tarif en vigueur depuis le 1er août 2026. Notre comparatif entre ventilateur de plafond, ventilateur sur pied et climatiseur chiffre l'écart avec un appareil de refroidissement.

Reste le geste que le diagnostic ne mesure pas et qui change pourtant la nuit : la ventilation traversante dès que l'air extérieur est redescendu sous la température intérieure, fenêtres opposées ouvertes. L'humidité pèse elle aussi lourdement sur le ressenti, ce qui explique qu'un même thermomètre ne raconte pas la même histoire à Brest et à Avignon.