Faire un état des lieux contradictoire : pourquoi et comment ?

Vous allez emménager prochainement dans un nouveau logement ? Ou vous avez trouvé la perle rare pour occuper votre appartement en location ? Au même titre qu’un contrat de bail en bonne et due forme, il est un élément essentiel à tout dossier de location qu’il ne faut pas négliger de faire : l’état des lieux contradictoire. Quel est son utilité ? Et comment en établir un ? Revue de détails pour ne rien oublier le jour du déménagement !

Qu’est-ce qu’un état des lieux contradictoire ?

Définition d'un état des lieux contradictoire

L’etat des lieux contradictoire est un document attestant de l’état d’un logement à l’entrée et à la sortie du locataire. Il décrit de manière précise l’ensemble des pièces de l’habitation ainsi que l'inventaire de ses équipements, de manière à éviter les conflits entre le bailleur et le locataire. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixe les modalités d’établissement de l’état des lieux d’entrée et de l'état des lieux de sortie, notamment les mentions à ne pas oublier.

C’est une sorte de constat de l’état du logement à un instant T, à l’entrée et à la sortie du locataire. Il est donc primordial de le rédiger avec soin en portant une attention particulière aux diverses mentions obligatoires le régissant.

L'état des lieux est dit « contradictoire » car il est nécessaire que le locataire et le propriétaire-bailleur, ou leurs représentants comme une agence immobilière ou un mandataire, soient présents lors de sa création et de sa signature.

Qu'il s'agisse d'une résidence principale ou d'une location saisonnière, l'état des lieux n'est pas obligatoire. Cependant, il est très fortement recommandé pour établir la responsabilité de chaque partie en cas de litige concernant l'état du bien.

Modèle d'état des lieux contradictoire PDF / Word

Retrouvez un modèle d'état des lieux contradictoire à imprimer pour chaque situation, conforme à la loi Alur (normes 2024) :

Pourquoi faire un état des lieux ?

Tout simplement pour que la location se déroule sans accroc. D’un côté comme de l’autre (locataire ou propriétaire) l’état des lieux est une protection contre les éventuels conflits et litiges qui pourraient survenir à la sortie du logement.

Le locataire est informé de l’état de chaque pièce et pourra également tester les équipements de son futur lieu de résidence. Le propriétaire, en se basant sur l’état des lieux d’entrée, pourra relever les éventuels dommages de la responsabilité du locataire et se dédommager sur le dépôt de garantie à la fin du contrat.

A cette fin, on distingue l’état des lieux d’entrée, qui comme son nom l’indique est réalisé à l’entrée du logement, de l’état des lieux de sortie qui sert de point de comparaison sur comment le locataire a pris le logement et comment il l’a rendu à son propriétaire.

Quand faire un état des lieux ?

L’état des lieux d’entrée est réalisé à la remise des clés, généralement en même temps que la signature du bail. Il est très important d’être attentif à la visite d’état des lieux et de bien répertorier les éléments (même les plus insignifiants) qui méritent d’être consignés comme par exemple des vétustés ou dégradations sur les murs ou certains équipements (four ou frigo).

Qui doit être présent à un état des lieux contradictoire ?

L'article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que l’état des lieux doit être fait de façon contradictoire. Cela signifie que les deux parties doivent être présentes pour valider la véracité des informations qui apparaissent sur le document.

Un état des lieux non contradictoire, c’est-à-dire en présence d’une seule des deux parties ne serait pas valable. Le bailleur et le locataire doivent donc être présents ou représentés pour l’établissement de ce document.

Chaque partie doit être présente : locataire et propriétaire-bailleur doivent assister à la visite de l’état des lieux. C’est d’ailleurs pour cela qu’il est dit « contradictoire » car il suppose le caractère amiable> « fait d’un commun accord » entre chaque partie ou leurs représentants.

Si une des parties ne peut être présente, elle peut être représentée par un tiers comme un mandataire ou agence immobilière. Dans le cas où il n’y a pas de possibilité de se faire représenter, ou en cas de conflits, le locataire ou le bailleur peuvent faire appel à un huissier pour réaliser l'état des lieux.

Que se passe-t-il si l’une des parties n’est pas présente ?

Si l’une des parties n’est pas en mesure de se déplacer ou refuse d’assister à l’état des lieux, sa rédaction est confiée à un huissier. Les frais d’huissier sont alors partagés à parts égales entre le bailleur et le locataire. A noter que la décision de l’huissier est alors imposée aux deux parties et n’est pas contestable.

Un état des lieux non contradictoire ou unilatéral n’aura aucune valeur légale et ne prouve rien en cas de litiges entre les deux parties. Il sera considéré qu’aucun d’état des lieux n’a été réalisé et les conséquences seront les mêmes qu’en cas d’absence d’état des lieux.

Combien coûte un état des lieux contradictoire ?

De par son caractère juridique contradictoire, qui est donc fait d’un commun accord, l’état des lieux est normalement gratuit. Cependant, en cas de recours à un représentant (l’agence immobilière ou un huissier) l’état de lieux entraîne certains frais.

Frais d’état des lieux fait par une agence immobilière

Lorsque l'état des lieux est réalisé par un professionnel de l'immobilier, les frais à la charge du locataire :

• Ne peuvent être supérieurs à 3€/m² de surface habitable ;
• Ne peuvent pas dépasser la part payée par le propriétaire.

Par exemple : pour un logement de 35m², la part maximum du locataire est de 105€ (35€ x 3). Si les frais d’état des lieux sont de 250€, le locataire paiera au maximum 105€ (ou moins) et le reste sera à la charge du propriétaire.

Frais d’état des lieux d’entrée fait par un huissier

Dans le cadre de litiges lors de l'état des lieux ou en l’absence d’un commun accord, les parties peuvent recourir à un huissier de justice pour faire l'état des lieux. Les frais d’exercice d’un huissier sont partagés équitablement entre le locataire et le propriétaire.

La rémunération d’un huissier dans le cadre d’une procédure locative d’état des lieux est réglementée par le décret du 12 décembre 1966 modifié par l'arrêté du 23 février 2022.

*Ce tarif inclut les frais d'acte, la TVA, la taxe fiscale, les lettres de convocation et les frais de déplacement.
Tarifs applicables jusqu'au 29 février 2024
Source : Légifrance

Comment faire un état des lieux contradictoire ?

Les mentions obligatoires de la loi Alur

L’état des lieux contradictoire peut être établi sous forme papier mais également sous forme numérique.

Il peut être judicieux de formaliser les 2 états des lieux (d’entrée et de sortie) sur le même type de document pour faciliter la comparaison à la sortie du logement.

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 précise les mentions devant figurer sur l’état des lieux contradictoire d’entrée et de sortie.

Les mentions obligatoires définies par la loi Alur doivent contenir :

• L'adresse du logement ;
• La date de réalisation de l'état des lieux ;
• Les noms et adresses des parties prenantes ;
• La remise des clés du logement et leur nombre ;
• La description des installations de chauffage et d'eau chaude ;
• La relève des compteurs d'électricité, de gaz et d'eau.

Retrouvez un modèle gratuit d'état des lieux contradictoire au format PDF, contenant toutes les mentions légales établies par la loi Alur (normes 2024) :

Modèle d'état des lieux avec mentions obligatoires PDF

Quelles conséquences en cas de réserves du locataire ?

Le locataire a tout à fait le droit de demander à modifier l’état des lieux d’entrée s’il relève des éléments devant être signalés et pouvant lui être préjudiciable lors de la sortie du logement. L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 et la loi Alur-Duflot encadrent cette protection du locataire par un délai de 10 jours pendant lesquels le locataire a la possibilité de se manifester auprès de son propriétaire. Toutes les réserves doivent être envoyées par lettre recommandée avec accusé de réception.

Problèmes de chauffage Pour ce qui est du système de chauffage (n'étant pas utilisé toute l'année), le locataire a la possibilité de signaler toute anomalie de fonctionnement pendant la durée du premier mois de chauffe.

Quelles conséquences en cas d’absence ou de refus d’état des lieux ?

Absence d'état des lieux

En cas d’absence d’état des lieux contradictoire (non contesté par les parties), le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état. En cas de dégradations, ce sera à lui de prouver qu’elles ne sont pas de son fait.

S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Mon propriétaire refuse de faire l'état des lieux

Si le refus d’état des lieux émane du propriétaire, ce sera à lui de prouver que les défauts constatés sont dus à un mauvais entretien du locataire.

Le cas des vétustés

La question des vétustés est un sujet fréquent de désaccord entre propriétaire et locataire lors de l’état des lieux. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 précise et définit la vétusté comme "l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement" du logement.

Le locataire n’a donc pas à prendre en charge dans ses réparations locatives la détérioration des parties du logement due à l’usage du temps.

Toutefois, le décret indique que propriétaire et locataire ont tout intérêt à avoir recours à une grille de vétusté à la signature du bail afin de pallier à de futurs désaccords. L'intérêt d'une grille de vétusté est de :

• Préciser la durée de vie théorique des équipements du logement ;
• Fixer les éventuelles réparations du locataire avec un coefficient d’abattement forfaitaire.

Télécharger la grille de vétusté de l'OPAC de Paris PDF