Loi Alur, guide complet : bail, préavis, zone tendue & copropriété

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loi alur

La loi Alur du 24 mars 2014 révolutionne le marché immobilier français. Cherchant à favoriser l'accès à un logement décent et à offrir une meilleure protection des locataires, la loi Alur encadre la location ainsi que la gestion des copropriétés. La mesure phare qu'elle instaure est la mise en place de modèles de bail et d'état des lieux.


Loi Alur du 24 mars 2014

Proposée par Cécile Duflot, ministre de l'Égalité des territoires et du Logement sous la présidence de François Hollande, la loi Alur, ou loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, a suscité de nombreux débats. Après l'élaboration d'un texte de compromis entre celui voté par l'Assemblée Nationale et celui voté par le Sénat, elle a été publiée au journal officiel du 26 mars 2014, sous l'appelation loi n°2014-366 du 24 mars 2014. La majorité des mesures ont été appliquées dès la publication de la loi, en 2014. Les autres ont été échelonnées, et ne sont entrées en vigueur qu'en 2017. Certaines dispositions promulguées par la loi Alur ont ensuite été revues en 2018 par la loi Elan.

loi alur texte officiel

Le texte officiel de la loi Alur, aussi appelée loi Duflot II, est disponible sur le site de Légifrance.

Via les différentes mesures d'ampleur instaurées par la loi Alur, le gouvernement révolutionne le marché de l'immobilier français et souhaite atteindre trois objectifs :

  1. Encadrer le secteur de la location, en exigeant plus de transparence de la part des bailleurs et des professionnels de l'immobilier ;
  2. Lutter contre l'habitat indigne et insalubre afin de protéger des populations plus vulnérables ;
  3. Favoriser l'accès à la location et réguler le marché immobilier sur l'ensemble du territoire.

Nouveaux modèles de bail

La loi Alur a instauré deux nouveaux modèles de bail : le premier concerne les locations vides et le deuxième les locations meublées. Entrés en vigueur le 1er août 2015, ces modèles définissent des mentions obligatoires à spécifier dans les contrats de locations. Doivent désormais figurer dans les baux de location :

  • la surface habitable du logement ;
  • le loyer de référence de la zone géographique ;
  • le montant du dernier loyer payé par le précédent locataire ainsi que la date de versement ;
  • le détail et le montant des travaux réalisés depuis le départ du dernier locataire ;
  • la liste des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication du logement.

Télécharger un modèle gratuit de bail pour logement vide ou pour logement meublé au format PDF (normes 2021, loi Alur) :

Contrat de bail vide - Loi Alur PDF

Contrat de bail meublé - Loi Alur PDF

Location : les mesures phares

La loi Alur a instauré différentes mesures phares concernant de multiples aspects de la location :

loi alur mesures phares

Déclaration / demande d'autorisation de mise en location

Afin de lutter contre l'habitat indigne, la loi Alur puis le décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016 ont instauré un permis de louer. Afin de limiter les pratiques des marchands de sommeil, la réglementation confère un plus grand pouvoir de contrôle aux communes et collectivités locales. Elles délimitent donc des zones dans lesquelles il est nécessaire de réaliser une déclaration de mise en location à la signature du bail ou de faire une demande d'autorisation au préalable.

 Déclaration de mise en location

loi alur déclaration de mise en location

Si la commune a opté pour un système de déclaration de mise en location, le bailleur doit déclarer la mise en location de son bien dans les 15 jours suivant la signature du bail. Cette déclaration doit spécifier le type de logement, son adresse, l'identité du bailleur et la date de signature du contrat. Le bailleur reçoit ensuite un récépissé récapitulant les informations renseignées et la date de dépôt.

 Demande d'autorisation de mise en location

Lorsque la commune a opté pour le régime de demande d'autorisation, le bailleur doit remplir et transmettre à la mairie le formulaire de demande d’autorisation préalable à la mise en location fixé par l'arrêté du 27 mars 2017. Si le logement est jugé décent par la commune, l'autorisation de mise en location est accordée au bailleur et est valide durant deux ans.
En cas de vente du bien, une déclaration auprès de l'EPCI ou de la mairie et un transfert de l'autorisation au nouveau propriétaire lui permettent de louer le bien.

Sanctions en cas de non-respect du dispositif En cas de non déclaration de mise en location, le bailleur est passible d'une amende d'un montant maximal de 5 000€.
Si le bailleur ne demande pas d'autorisation de mise en location, il encourt une amende pouvant atteindre 5 000€ s'il s'agit de son premier manquement, 15 000€ s'il s'agit du second manquement.

Zones tendues

Créé par la loi Alur, le terme zone tendue désigne une agglomération où il est difficile de trouver un logement et où les prix des loyers sont très élevés. Toutes les villes de plus de 50 000 habitants au sein desquelles la demande en matière de logement est largement supérieure à l'offre sont concernées par cette terminologie.

Le décret n°2013-392 du 10 mai 2013 fixe la liste officielle les 1149 communes, réparties dans 28 agglomérations de France métropolitaine, considérées comme des zones tendues. Lorsqu'une commune est classée zone tendue, les conséquences juridiques, notamment sur les modalités de location, s'appliquent à tous les quartiers sans exception.

Pour savoir si votre logement se situe en zone tendue, renseignez votre commune :

  • Ambléon
  • Ambronay
  • Ambutrix
  • Ambérieu-en-Bugey
  • Ambérieux-en-Dombes
 

Encadrement des loyers

Instauré en 2014 par la loi Alur, l'encadrement des loyers cherche à limiter l'augmentation des prix dans les grandes villes. Il existe deux types d'encadrement des loyers : à la relocation et avec plafond.

1️⃣ L'encadrement des loyers à la relocation

L'encadrement des loyers à la relocation empêche le bailleur d'augmenter le montant du loyer entre deux locataires. Cet encadrement concerne tous les logements, vides ou meublés, situés en zone tendue. Le bailleur a donc l'obligation de se soumettre à cet encadrement, sauf s'il a réalisé d'importants travaux dans le logement ou s'il peut prouver que le loyer a été largement sous-évalué.

2️⃣ L'encadrement des loyers avec plafond

loi alur encadrement des loyers

Chaque année, la préfecture détermine un loyer médian de référence par quartier, selon 4 critères :

  1. l'emplacement du logement ;
  2. le type de location (vide ou meublée) ;
  3. le nombre de pièces du logement (de 1 à plus de 5) ;
  4. l'année de construction du bâtiment.

Un loyer médian de référence majoré, inférieur ou égal à 120% du loyer médian, et un loyer médian de référence minoré, inférieur de 30% au loyer médian, sont ensuite décrétés. Lorsqu'il fixe le montant du loyer, le bailleur n'est pas autorisé à dépasser ce loyer de référence majoré, sauf si le logement offre un emplacement avantageux ou un confort supérieur aux logements similaires environnants.

Cet encadrement concerne les villes de Paris intra muros et Lille qui sont donc soumises à un double encadrement des loyers. D'autres communes peuvent également demander à tester ce dispositif jusqu'en 2023. De nombreuses municipalités semblent intéressées au vu de l'augmentation des loyers durant la crise sanitaire.

Préavis réduit

Lorsqu'un locataire souhaite résilier son bail et quitter un logement vide, la durée du préavis est normalement de 3 mois. Cependant, la loi Alur réduit cette période de préavis à un mois si :

  • Le logement, qu'il soit vide ou meublé, se situe en zone tendue ;
  • Le locataire bénéficie de l'AAH ou du RSA ;
  • Le locataire vient d'être muté, de perdre son emploi ou d'en retrouver un ;
  • Le locataire s'est vu attribuer un logement social ;
  • L'état de santé du locataire nécessite son déménagement. Un certificat médical doit alors être fourni pour réduire légalement la durée du préavis.

Diagnostics immobiliers et notice obligatoires

Depuis la loi Alur, un certain nombre de documents doivent être remis au locataire et annexés au bail. Il s'agit des diagnostics techniques obligatoires et de la notice d'information.

Les diagnostics techniques obligatoires

Certains diagnostics immobiliers, regroupés au sein du dossier de diagnostic technique (DDT), doivent obligatoirement être mis en annexe du bail. Il s'agit :

loi alur dossier de diagnostic technique immobilier
  1. du diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
  2. du diagnostic électrique et du diagnostic gaz pour les installations de plus de 15 ans ;
  3. du constat de risque d'exposition au plomb (CREP) ;
  4. de l'état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) si le logement se situe dans une zone définie comme à risque par la municipalité ;
  5. du rapport sur la présence ou non de termites ;
  6. du diagnostic d'assainissement ;
  7. du diagnostic bruit si le bien se situe dans une zone d'exposition aux nuisances sonores d'un aéroport (depuis le 1er juin 2020) ;
  8. de l'attestation de présence ou d'absence d'amiante dans le logement, si le locataire en fait la demande.

Depuis la loi Alur, l'installation d'un détecteur de fumée est obligatoire, quel que soit le type de logement loué.

La notice d'information

Depuis la loi Alur et l'arrêté du 29 mai 2015, la notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu'aux voies de conciliation et de recours, ou plus simplement notice d'information, doit être annexée au bail. L'objectif de ce document est de faciliter les relations entre le locataire et le bailleur et d'éviter les litiges.

Le contenu de la notice d'information est spécifié par le Code civil et le droit immobilier. Ce document ne doit donc pas être annoté, modifié ou signé par les différentes parties prenantes.

Dépôt de garantie

Le dépôt de garantie, souvent appelé caution par abus de langage, permet de prévenir les éventuels impayés ou dégradations du locataire. Il doit être versé au bailleur à la signature du contrat de location. Afin de limiter les abus, la loi Alur a défini un montant maximal pour le dépôt de garantie ainsi que les modalités précises de restitution.

Montant maximal autorisé

loi alur dépôt de garantie

Le montant du dépôt de garantie exigé par le bailleur ne peut excéder ;

  • 1 mois de loyer hors charges locatives pour un logement vide ;
  • 2 mois de loyer hors charges locatives pour un logement meublé.

Restitution du dépôt de garantie

Au départ du locataire, deux situations sont possibles :

  1. L'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée et aucune dégradation n'est constatée. Le bailleur dispose alors d'un mois (contre 2 avant la loi Alur) à compter de la date de remise des clés pour restituer le dépôt de garantie.
  2. L'état des lieux de sortie n'est pas conforme à l'état des lieux d'entrée et des dégradations sont constatées. Le bailleur dispose alors de deux mois pour restituer le dépôt de garantie imputé du montant des travaux de remise en état.

Dépassement du délai de restitution imparti Si le bailleur dépasse le délai de restitution, il devra verser au locataire des pénalités s'élevant à 10% du montant du loyer mensuel (hors charges) par mois de retard entamé, en plus du montant du dépôt de garantie.

Grille de vétusté

Instaurée par la loi Alur et définie dans le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, la grille de vétusté cherche à limiter les litiges entre le locataire et le bailleur suite à la réalisation de l'état des lieux de sortie. Elle permet en effet de distinguer la vétusté, c'est-à-dire l'usure naturelle, des dégradations causées par le locataire. La répartition du coût des travaux est ainsi simplifiée.

Le locataire est en droit d'exiger qu'une grille de vétusté soit annexée au contrat de bail et utilisée lors de l'état des lieux de sortie. Il n'existe aucune grille de vétusté officielle fournie par le gouvernement, il est néanmoins nécessaire d'utiliser une grille établie par des accords collectifs convenant aux deux parties. La grille la plus utilisée est celle de l'OPAC de Paris (Office Public d'Aménagement et de Construction) :

Télécharger la grille de vétusté de l'OPAC de Paris PDF

Acte de caution solidaire

L'acte de caution solidaire est un document à signer indépendamment du bail. Lorsque la caution le signe, elle s'engage à pallier les éventuels impayés du locataire. Afin d'être recevable, l'acte de caution solidaire doit spécifier :

loi alur caution solidaire
  • le nom du locataire, pour qui le garant se porte caution ;
  • l'adresse du logement loué ;
  • le nom du bailleur ;
  • le montant du loyer et les conditions de révision ;
  • une phrase indiquant explicitement que la caution a pleinement conscience de ses obligations ;
  • la reproduction partielle de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. La loi Elan a abrogé le recopiage obligatoire de ce passage à la main, afin de faciliter la dématérialisation des documents.

La loi Alur a apporté une modification à ces mentions obligatoires dans le cadre d'un bail de colocation. La caution peut désormais s'engager pour un unique colocataire, dont le congé mettra fin à l'engagement du garant, ou pour plusieurs colocataires. Dans ce dernier cas, doit être mentionné dans l'acte de caution le nom du colocataire dont le congé mettra fin à l'engagement du garant.

Télécharger un modèle gratuit d'acte de caution solidaire pour logement vide ou pour logement meublé au format PDF (normes 2021, loi Alur) :

Acte de caution solidaire PDF

Garantie Visale contre les loyers impayés

La garantie visale est un dispositif gratuit et accessible dont l'objectif est de faciliter l'accès au parc locatif privé. Concrètement, Action Logement se porte garant pour le locataire, lui offrant une couverture des impayés de loyer et de charges pendant les trois premières années d'un contrat de bail. Le locataire remboursera à la fin de ces trois années les frais avancés par Action Logement.

Ce dispositif concerne les logements vides comme les logements meublés. Les locataires éligibles sont :

  1. les jeunes de moins de 30 ans ;
  2. les salariés de plus de 30 ans embauchés depuis moins de 6 mois ;
  3. les foyers soutenus par un organisme d'intermédiation locative.

Quels avantages pour le locataire ?

La garantie visale offre au locataire la possibilité d'accéder à la location sans avoir un revenu au moins trois fois supérieur au montant du loyer ou sans disposer d'une caution. Ce dispositif est entièrement gratuit et les démarches à réaliser sur le site visale.fr sont faciles et rapides. Enfin, Action Logement avance les frais en cas d'impayé du locataire, et la méthode de remboursement est ensuite adaptée à la situation de chacun, via un échelonnement des paiements par exemple.

La garantie visale ne couvre que les impayés de loyers et de charges, elle ne prend donc pas en charge les dégradations locatives.
Action Logement ne peut pas prêter la somme correspondant au montant du dépôt de garantie.

Quels avantages pour le bailleur ?

La garantie visale offre au bailleur une protection gratuite et facile à mettre en place contre les impayés. Il n'a en effet qu'à créer un espace personnel sur le site internet pour générer un contrat de cautionnement. Il n'a même pas besoin de fournir des documents et justificatifs, ces derniers ne lui seront demandés qu'en cas de manquement du locataire. Enfin, le traitement des contentieux par Action Logement est très rapide : ils sont pris en charge dans les 15 jours suivant leur déclaration.

La garantie visale ne peut être cumulée avec un autre dispositif de cautionnement, notamment la garantie loyer impayé (GLI)

Régularisation des charges locatives

Depuis la loi Alur, si le locataire ne règle pas ses dettes suite à la régularisation des charges locatives, le bailleur dispose de 3 ans (contre 5 auparavant), pour réclamer le paiement.

Si le locataire souhaite contester le montant dû suite à la régularisation des charges, il dispose également d'un délai de 3 ans pour en informer le bailleur.

Rédaction des annonces immobilières

Dans le cadre de l'application de la loi Alur, le décret du 10 janvier 2017 modifie les informations qui doivent obligatoirement figurer dans les annonces immobilières de professionnels. L'objectif de ces nouvelles dispositions est d'accroître la transparence des offres et, in fine, de protéger les locataires contre les frais cachés.

Dans le cadre d'une location, les annonces doivent désormais fournir un maximum d'informations sur le logement et les modalités de location aux futurs occupants. Toute annonce de location publiée par un professionnel (hors bail saisonnier, bail commercial ou professionnel) doit donc obligatoirement mentionner :

loi alur annonce immobilière
  • Le montant du loyer total, c'est-à-dire le montant du loyer mensuel et le montant des charges locatives mensuelles ;
  • Le montant du dépôt de garantie ;
  • Les modalités de récupération des charges et de restitution du dépôt de garantie ;
  • La surface habitable du logement en m2, ainsi que la commune ou l'arrondissement où se situe le bien ;
  • Le montant détaillé des honoraires de l'agence immobilière (TTC), en indiquant les honoraires liés à la location et ceux dédiés à la réalisation de l'état des lieux d'entrée ;
  • Dans le cadre d'un logement meublé, la mention "location meublée" dans le titre de l'annonce.

Dans le cadre vente immobilière, les annonces publiées par les agences doivent mentionner la personne devant s'acquitter du paiement des honoraires, ainsi que le montant des honoraires s'ils sont à la charge de l'acquéreur.

Affichage du barème des honoraires Depuis le décret du 10 janvier 2017, les agences immobilières doivent afficher le barème des honoraires sur leur vitrine et sur leur site internet pour que les locataires et acquéreurs puissent connaître avant la signature le montant de ces frais d'agence.

Etat des lieux de sortie

La loi Alur spécifie que l'état des lieux de sortie doit avoir la même présentation que l'état des lieux d'entrée. Ces deux documents peuvent être remis en main propre (en version papier) ou dématérialisés et envoyés par e-mail. Afin de réaliser un constat détaillé, l'état des lieux peut-être complété par des observations, des réserves ou des photographies du logement.

Modèle d'état des lieux Afin de vous assurer que les états de lieux d'entrée et de sortie auront la même présentation, téléchargez gratuitement un modèle d'état des lieux au format PDF :
État des lieux PDF

Bailleur, locataire : qu'est-ce qui change ?

La loi Alur crée des obligations pour le bailleur et de nouvelles implications pour le locataire :

Bailleur : quelles sont les obligations ?

Depuis la loi Alur de 2014, le bailleur a de nouvelles obligations. Il doit donc désormais :

  1. Déclarer la mise en location de son bien ou faire une demande d'autorisation de location auprès de la municipalité, selon le système en vigueur dans la commune ;
  2. Utiliser un modèle-type de bail afin que toutes les mentions obligatoires figurent effectivement dans le contrat ;
  3. Réaliser l'ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires dans le cadre d'une location, et annexer le dossier de diagnostic technique au bail ;
  4. Annexer la notice d'information au bail, afin que le locataire et le bailleur aient pleinement conscience de leurs droits et de leurs devoirs ;
  5. Installer un ou plusieurs détecteur(s) de fumée, selon la surface du logement ;
  6. Respecter les mesures d'encadrement des loyers à la relocation en zone tendue, et d'encadrement des loyers avec plafond à Paris intra muros et à Lille ;
  7. Opérer, s'il le souhaite, une révision du loyer à la date prévue dans le bail, ou à défaut à la date d'anniversaire du contrat suivant l'indice de révision des loyers (IRL). Il dispose d'un an à compter de cette date pour augmenter le loyer ;
  8. Opérer une régularisation annuelle des charges locatives et des loyers impayés. Si le locataire ne procède pas au paiement, le bailleur dispose de 3 ans, contre 5 ans auparavant, pour réclamer le paiement ;
  9. Respecter la nouvelle réglementation concernant les expulsions locatives : la trêve hivernale est désormais prolongée jusqu'au 31 mars, et le bailleur ne peut expulser lui-même le locataire, sous peine d'une amende pouvant atteindre 30 000€.
  10. Restituer le dépôt de garantie dans un délai d'un mois (contre 2 mois auparavant), lorsqu'aucune dégradation locative n'est constatée au cours de l'état des lieux de sortie.

Locataire : quelles implications ?

La loi Alur crée également de nouvelles implications pour le locataire :

loi alur locataire
  • Si le bailleur en fait la demande, il doit présenter un dossier de location contenant une copie de pièce d'identité ainsi que des justificatifs de domicile, de situation professionnelle et de ressources ;
  • Il jouit d'un délai de préavis réduit à un mois si le logement est meublé, ou vide et situé en zone tendue. Le préavis est également réduit à un mois si le locataire bénéficie du RSA ou de l'AAH, s'il est muté, perd son emploi ou en retrouve un, s'il se voit attribué un logement social ou si son état de santé requiert un déménagement ;
  • Si le loyer fixé par le bailleur dépasse le loyer plafond, dans les villes où un double encadrement des loyers s'applique, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou la préfecture. Il peut ainsi obtenir une baisse du loyer ainsi qu'un remboursement du trop-versé ;
  • Les frais d'agence pour les visites, la constitution du dossier et la rédaction du bail à la charge du locataire sont plafonnés. Ils ne peuvent excéder 12, 10 ou 8€ du m2 selon la commune dans laquelle se situe le logement. Les honoraires des agences immobilières pour la réalisation de l'état des lieux sont également plafonnés à 15, 13 ou 11€ du m2 selon la commune.

Copropriété et loi Alur

La loi Alur de 2014 modifie profondément le fonctionnement et la gestion des copropriétés :

Ce qui change pour les syndics de copropriété

La loi Alur, appliquée de manière échelonnée, a fortement impacté les syndics de copropriété au 1er janvier 2017.

1️⃣ La fiche synthétique

Les syndics doivent désormais dresser une fiche synthétique recensant les données financières et techniques de chaque copropriété. Ils sont également tenus de la mettre à jour chaque année. Cette fiche synthétique doit être annexée à toute promesse ou compromis de vente concernant un ou plusieurs bien(s) de la copropriété.

Afin d'être valable, ce document doit mentionner l'adresse du ou des bâtiment(s) de la copropriété, le numéro d’immatriculation du syndicat de copropriétaires au registre national des copropriétés et la date d'établissement du règlement de la copropriété.

2️⃣ Le diagnostic technique global

Depuis la loi Alur, l'assemblée générale des copropriétaire doit décider, à la majorité simple, de réaliser ou non un Diagnostic Technique Global (DTG). Ce diagnostic est néanmoins obligatoire pour les copropriétés insalubres ou nouvelles, c'est-à-dire construites il y a plus de 10 ans et récemment mises en copropriété.

Ce diagnostic, réalisé par un professionnel certifié, détaille la situation générale du bâtiment. Il contient :

loi alur copropriété DTG
  1. Un état des parties communes et des équipements collectifs ;
  2. Un diagnostic de performance énergétique du bâtiment ou un audit énergétique ;
  3. Une analyse de la situation du syndicat de copropriétaires au regard de ses devoirs légaux ;
  4. La présentation d'améliorations possibles de l'état de l'immeuble ;
  5. Une liste de travaux à réaliser durant les dix prochaines années, ainsi qu'une évaluation de leur coût total.

Une fois réalisé, ce diagnostic doit être présenté lors de la première assemblée générale suivant sa réalisation. Si le professionnel a décrété que des travaux étaient nécessaires, le syndic doit ajouter l'élaboration d'un plan pluriannuel de travaux et la planification de sa mise en oeuvre au déroulement de l'assemblée générale.

3️⃣ La rémunération forfaitaire

La loi Alur a modifié les modalités de rémunération des syndics de copropriété. Le système de rémunération forfaitaire annuelle pour la gestion courante de la copropriété (travaux d'entretien, organisation de l'assemblée générale...) est maintenu. Le système d'honoraires spécifiques est, quant à lui, modifié par le décret du 26 mars 2015. La facturation par le syndic de prestations hors forfait est désormais limitée et encadrée.

Afin de faire adopter ce modèle de rémunération, la loi Alur prévoir un modèle de contrat de syndic de copropriété à suivre, sous peine de non-conformité.

4️⃣ L'immatriculation

La loi Alur a créé un registre national d'immatriculation des copropriétés dans lequel chaque copropriété doit figurer. Afin d'ancrer l'obligation de cette immatriculation, et de pousser les copropriétés à réaliser cette démarche, les aides publiques y sont conditionnées.

💻 Registre national des copropriétés

5️⃣ La mise en place d'un extranet

Les syndics professionnels ont l'obligation de mettre en place un extranet permettant aux copropriétaires d'accéder à tout instant à tous les documents relatifs à la copropriété. Le syndic peut également envoyer les convocations aux assemblées générales par e-mail.

6️⃣ L'obligation d'information des décisions prises

Après chaque assemblée générale, le syndic doit informer l'ensemble des occupants des décisions pouvant avoir des conséquences directes sur le montant des charges ou les conditions d'occupation. Ces informations concernent donc notamment :

  • le recours à du personnel ou des prestataires ;
  • l'entretien du bâtiment, la réalisation de travaux, les diagnostics ou études préliminaires à la réalisation de travaux.

Les informations à caractère personnel contenues dans ces décisions doivent être anonymisées. Au contraire, certaines informations ne doivent pas être communiquées aux occupants. Il s'agit notamment des décisions concernant :

copropriété information décisions
  • une saisie immobilière ;
  • un contentieux opposant un ou plusieurs copropriétaire(s) au syndicat ;
  • les prestations de gestion pour lesquelles le syndic est mandaté ou qui lui sont confiées ;
  • le licenciement du concierge, gardien ou employé de la copropriété avant que celui-ci ait reçu une lettre l'informant de cette décision.

Le syndic dispose d'un délai de 3 mois à compter de la tenue de l'assemblée générale pour afficher ce résumé des décisions à l'emplacement prévu à cet effet dans le bâtiment, ou à défaut, pour le déposer dans chaque boîte aux lettres.

Contrat de syndic type

Réglementé par la loi Alur, le contrat de syndic doit respecter le modèle type défini dans le décret n°2015-342 du 26 mars 2015. Ce document indique la durée du mandat du syndic, avec les dates de début et de fin du mandat, et les conditions d'exécution des missions. Il doit impérativement mentionner les conditions de rémunération, en spécifiant notamment toutes les prestations qui peuvent être facturées en frais particuliers.

Fonds de travaux obligatoire

copropriété fonds de travaux

Depuis le 1er janvier 2017, les copropriétés d'immeubles de plus de 5 ans doivent obligatoirement disposer d'un fonds de travaux. L'objectif de ce fonds est que la copropriété ait les ressources nécessaires au financement de travaux à court, moyen ou long terme.

La loi Alur impose donc l'ouverture d'un compte bancaire dédié au fonds de travaux de la copropriété. Le compte est alimenté par une cotisation annuelle de chaque copropriétaire. Celle-ci doit être supérieure à 5% du budget prévisionnel annuel voté lors de l'assemblée générale.

Le fonds de travaux obligatoire appartient au syndicat de copropriétaires, il n'est donc pas possible de récupérer le montant de sa cotisation en cas de vente d'un lot.

Les copropriétés de moins de 10 lots peuvent déroger à la création du fonds de travaux si un vote unanime en assemblée générale en exprime le souhait.

Règles de majorité

Les articles 24 à 26 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les règles de majorité sont totalement remaniés par la loi Alur. Sont désormais votées à la majorité simple au cours des assemblées générales (contre double majorité auparavant) les décisions suivantes :

  • les travaux indispensables à la conservation du bâtiment, à la préservation de la sécurité et de la santé des occupants ;
  • les modalités de réalisation des travaux imposés par la loi ou par un arrêté de péril ;
  • les modifications du règlement de copropriété suite à des changements législatifs ou règlementaires ;
  • les travaux de transformation ou d'amélioration de la copropriété ;
  • l'individualisation de contrats de fourniture d'eau ainsi que les modalités de réalisation des travaux nécessaires à cette individualisation.

La double majorité demeure néanmoins nécessaire pour les décisions concernant :

  • les modalités d'ouverture des portes principales de la copropriété ;
  • l'autorisation du syndic à déléguer à une banque le droit de prélever directement sur le compte des copropriétaires les montants dus et d'opérer des procédures de recouvrement en cas d'impayé.

Afin d'être appliquée, la suppression du poste de gardien ou de concierge nécessite un vote à l'unanimité.

Copropriété de moins de 10 lots

Les petites copropriétés de moins de 10 lots suivent la réglementation générale définie par la loi Alur. Elles disposent néanmoins de deux dérogations :

  1. Si les copropriétaires se mettent d'accord via vote unanime en assemblée générale, ils peuvent décider de ne pas créer de fonds de travaux (obligatoire pour les copropriétés de plus de 10 lots) ;
  2. Si leur budget prévisionnel n'excède pas 15 000€, elles n'ont pas l'obligation de mentionner les informations concernant les impayés et les dettes des copropriétaires lors de l'immatriculation de la copropriété et de la mise à jour annuelle de la fiche synthétique.

Vente des parties communes

copropriété vente parties communes

Certains fragments des parties communes, non essentiels à l'occupation du bâtiment, peuvent être vendus. Il peut par exemple s'agir de l'ancienne loge du gardien, d'une partie de la cour ou du jardin collectif, d'un morceau de palier permettant de réunir deux appartements. Ces espaces peuvent être cédés à un copropriétaire ou à un tiers.

La vente de parties communes de la copropriété relève de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, et doit donc être votée à la double majorité. Suite à cette vente, un ou plusieurs nouveau(x) lot(s) sont généralement créés afin d'individualiser le bien. L'état descriptif de division ainsi que la répartition des charges et tantièmes figurant dans le règlement de copropriété doivent ensuite être adaptés, en faisant appel à un notaire et un géomètre-expert. Le coût de ces modifications est à la charge de l'acquéreur.

Pré-état daté

Le pré-état daté est un document recensant l'ensemble des informations administratives et financières relatives au lot mis en vente. Présenté à l'acquéreur avant la signature du compromis de vente, il lui offre un aperçu de l'état général de la copropriété.

L'article L721-2 du Code de la construction et de l'habitation et l'article 54 de la loi Alur précisent les documents formant le pré-état daté. Il s'agit de :

copropriété pré-état daté
  • la fiche synthétique de la copropriété ;
  • Le carnet d'entretien de la copropriété ;
  • Le diagnostic technique global (DTG) ;
  • Le règlement de copropriété ainsi que l'état descriptif de division ;
  • Les procès verbaux des 3 dernières assemblées générales pour que l'acquéreur ait connaissance des travaux et dossiers en cours dans la copropriété ;
  • Le montant des charges annuelles du budget prévisionnel et des charges hors budget payées par le vendeur au cours des deux dernières années ;
  • L'état des impayés de charges de copropriété ;
  • Le montant des éventuelles dettes envers les prestataires ;
  • Le montant de la cotisation annuelle au fonds de travaux pour le lot, si un tel fonds existe.

Ces documents peuvent être rassemblés par le vendeur lui-même, le pré-état daté est ainsi établi gratuitement. Le vendeur peut également demander au syndic de copropriété de le rédiger à titre gratuit. Les contrats de syndic signés depuis le 2 juillet 2015 prévoient en effet une liste exhaustive de prestations pouvant être facturées hors forfait. L'établissement du pré-état daté ne figurant pas dans cette liste, sa facturation est illégale et abusive. Afin de réduire au minimum le coût du pré-état daté, ce dernier peut être envoyé de manière dématérialisée si l'acquéreur a donné son accord.

Contrairement à l'état daté, le pré-état daté n'est pas un document obligatoire légalement. Il permet néanmoins de rassurer l'acquéreur avant de finaliser la vente.

F.A.Q.

ℹ️ Le préavis est-il réduit pour un logement social ?

Lorsque le locataire quitte un logement social pour un bien du parc privé, la durée du préavis est de 3 mois.
La durée du préavis est cependant réduite à un mois si le logement social se situe en zone tendue ou si le locataire :

  • quitte un logement du parc privé pour emménager dans un logement social ;
  • change de logement social, que le bailleur soit différent ou non ;
  • bénéficie de l'Allocation aux Adultes Handicapés (AAH) ;
  • touche le RSA ;
  • vient d'obtenir son premier emploi (CDI ou CDD) ;
  • vient de perdre son emploi (fin de CDD, rupture conventionnelle ou licenciement) ;
  • est muté professionnellement (sauf s'il exerce une profession libérale) ;
  • a des problèmes de santé nécessitant un déménagement.

La lutte contre la précarité en matière de logement via loi Alur se traduit également par une simplification des demandes de logement social.

🚗 Location d'un garage : faut-il signer un contrat de bail ?

Un garage n'étant pas à usage d'habitation, il n'est pas soumis à la réglementation des baux d'habitation instaurée par la loi Alur, sauf dans certains cas spécifiques.

  • Si le garage est lié à un bail d'habitation, c'est-à-dire qu'il est loué avec le logement, il est nécessaire de respecter la réglementation instaurée par la loi Alur. Le garage doit donc être mentionné dans le bail d'habitation ou en annexe de celui-ci.
  • Si le garage est une location séparée, il relève du droit commun des baux, régi par les articles 1708 à 1712 du Code Civil. Les différentes clauses du contrat et conditions de location sont donc négociées librement par le locataire et le bailleur. Il est ainsi possible de louer un garage sans bail.

💰 Vente d'un bien immobilier : quels honoraires en agence ?

Le montant des honoraires dépend de l'agence mandatée et du type de transaction. L'agence immobilière peut néanmoins fixer librement le montant de sa commission. Ces honoraires peuvent être une somme fixe ou un pourcentage du prix de vente du bien. Afin de protéger l'acheteur et de faciliter l'accès au logement, la loi Alur stipule que le barème des honoraires doit être affiché sur la vitrine et sur le site internet de chaque agence immobilière.

Ces honoraires d'agence sont habituellement à la charge du vendeur, sauf dans quelques régions, en Bretagne notamment, où l'acheteur prend traditionnellement en charge ces frais.

⏳ Vente : quelle durée du mandat exclusif ?

Un mandat exclusif de vente, confère à l'agence immobilière le statut d'unique interlocuteur dans le cadre de la vente. Le propriétaire ne peut donc pas confier son bien à une autre agence immobilière ou conclure la transaction avec un acheteur directement. Ce mandat est en principe irrévocable. Néanmoins, en pratique, il est généralement conclu pour une durée de 3 mois.

🏗️ Construction et urbanisme : quel impact de la loi Alur ?

La loi Alur comporte également 51 articles sur l'urbanisme, dont l'objectif est d'encourager et de faciliter la construction de logements tout en limitant l'étalement urbain et l'artificialisation des sols. Les mesures phares de cette nouvelle réglementation sont :

  1. la suppression du Coefficient d'Occupation des Sols (COS). Les terrains peuvent être divisés en parcelles constructibles, favorisant ainsi la construction en centre-ville et limitant la croissance des zones urbaines. De nouvelles règles concernant la hauteur des bâtiments ou l'implantation des constructions sont néanmoins créées.
  2. la suppression du Plan d'Occupation des Sols (POS), favorisant la construction de maisons individuelles. Depuis le 1er janvier 2016, les propriétaires doivent néanmoins mettre en place un Plan Local d'Urbanisme (PLU) afin de définir les zones constructibles.
  3. la création de Plans Locaux d'Urbanisme (PLU) intercommunaux ;
  4. la suppression de la surface minimale d'un terrain constructible ;
  5. l'élargissement du droit de préemption urbain (DPU), ce qui augmente le pouvoir des préfets et entraîne la soumission des cessions à titre gratuit aux droits de préemption ;
  6. la fin d'application du règlement du lotissement après 10 ans.
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