Loi Alur : quels changements pour les propriétaires bailleurs ?

La loi ALUR a profondément changé la donne pour les propriétaires bailleurs.

Promulguée en 2014, la loi Alur entend améliorer les relations entre les propriétaires et les locataires, lutter contre le logement insalubre et favoriser la construction renouvelable. Véritable arsenal législatif de 171 articles, elle a fait couler beaucoup d’encre et connu un certain nombre d’aménagements. Qu’a-t-elle changé ? Quel bilan peut-on en tirer en 2017 ?

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La formalisation des règles locatives

Parmi les grands volets de la loi Alur, on trouve la formalisation des règles locatives. Si pour beaucoup, cette formalisation ne fait qu’entériner des pratiques bien ancrées, elle vise à améliorer et clarifier les relations - parfois compliqués - entre locataires et bailleurs. Elle impose un modèle type pour les baux et l’état des lieux pour limiter les abus, ainsi que des diagnostics immobiliers pour prévenir les installations défectueuses et tout défaut du logement.

Changements sur contrat de bail avec la loi ALUR

certification loi alur

La Loi Alur introduit un certain nombre de changements au contrat de bail. Premièrement, elle impose deux modèles type de contrat : un pour les locations nues et un autre pour les locations meublées. Deuxièmement, un certain nombre de nouvelles informations doivent figurer obligatoirement sur le contrat :

  1. Le loyer de référence de la zone dans laquelle se trouve le logement ;
  2. La surface habitable ;
  3. Le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire ;
  4. La nature et le montant des travaux effectués depuis la fin du dernier contrat de location - ou le dernier renouvellement de bail, le cas échéant ;
  5. Les équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication.

La baisse des frais d’agence

Autre mesure importante pour les locataires : l’encadrement des frais d’agence, qui ne peuvent pas dépasser un certain prix au mètre carré, défini en fonction de la zone dans laquelle se trouve le logement.

  • Zone très tendue : 12 €/m2
  • Zone tendue : 10€ /m2
  • Zone normale : 8€ /m2

Le coût de l’état des lieux à la charge du locataire ne peut lui pas dépasser les 3€ du mètre carré, quelque soit la zone. Cette mesure a fait baisser les frais d’agence de 40 à 50%.

Changements sur l'état des lieux et le préavis de départ avec la loi ALUR

dessin de remise de clés

La loi Alur interfère aussi au niveau de l'état des lieux et du préavis, en permettant d'accélérer et simplifier les démarches. Le délai pour rendre la caution au locataire après son départ passe de deux à un mois. En cas de retard, le propriétaire devra payer 10% du montant en plus par mois de retard. On note aussi un rapprochement entre les baux meublés et nus : en zone très tendue, le delai de préavis pour un nu passe de trois mois à un mois, comme pour un meublé.

Des diagnostics immobiliers rendus obligatoires

De nouveaux diagnostics sont obligatoires pour toute mise en location. Ils concernent le gaz, l’électricité, le plomb, les risques naturels et la performance énergétique. Les logements construits avant 1975 sont les premiers à faire l’objet de ces nouvelles obligations, à partir du 1er janvier 2017. Les détecteurs de fumée ont également été rendus obligatoires.

Diagnostics électricité et gaz obligatoires avec la loi ALUR
icône gazVérifications pour le gaz icône électriciteVérifications pour l'électricité
  • L'état des appareils fixes de chauffage et de production d'eau chaude, sanitaire ou mettant en oeuvre un moteur thermique alimentés par le gaz ;
  • L'état des tuyauteries fixes d'alimentation en gaz et leurs accessoires ;
  • L'aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz permettant l'aération de ces locaux et l'évacuation des produits de combustion.
  • L'état d'un appareil général de commande et de protection et de son accessibilité ;
  • L'état d'au moins un dispositif différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise en terre, à l'origine de l'installation ;
  • L'état d'une liaison  équipotentielle et d'une installation électrique adaptée.

Le carnet numérique du logement est également obligatoire depuis le 1er janvier 2017. Il permet un vrai suivi de l'habitation au fil des locations car il recense toutes les informations utiles pour apprécier et entretenir son logement au mieux.

Les nouvelles garanties pour les locataires grâce à la loi ALUR

La loi Alur introduit de nouvelles garanties pour les locataires, en rendant les exclusions plus difficiles et en luttant contre le logement insalubre.

Des expulsions plus difficiles

Avec la loi Alur, il est désormais interdit pour le bailleur d’expulser lui-même son locataire. S’il le fait, il s’expose à 3 ans d’emprisonnement et à 30 000€ d’amende. Depuis le 1er janvier 2015, le recours à un huissier de justice pour l'expulsion est obligatoire. Une fois saisi, il peut passer au domicile du locataire, mais seulement les jours ouvrés, de 6h à 21h. Le locataire a alors 2 mois pour régler sa dette. Dans le cas contraire, le propriétaire peut saisir la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), qui se charge de superviser l'expulsion. Par ailleurs, le délai de paiement de la dette locative est étendu : il passe de 2 à 3 ans.

La trêve hivernale est également prolongée. Elle protège les locataires en défaut de paiement maintenant du 1er novembre au 31 mars. Il est possible d’expulser d’un logement pendant la trêve hivernale uniquement si le ou les locataires sont relogés dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Encadrement des loyers

L’encadrement des loyers est certainement la mesure de la loi Alur qui a fait couler le plus d’encre. Engagement 22 du programme de François Hollande à l’élection présidentielle, cette mesure devait concerner initialement les loyers de toutes les zones très tendues en France, comme Paris, Lille, mais aussi des villes de taille moyenne comme Toulouse, Nantes ou Nice.

En quoi consiste l’encadrement des loyers ?

Pour encadrer les loyers, il est nécessaire de définir un loyer médian, qui sert de repère. La loi Alur impose que tout loyer encadré ne soit pas de 20% supérieur ou de 30% inférieur au loyer médian. Une exception est faite pour les logements bénéficiant d’un confort largement supérieur à la moyenne ou une vue exceptionnelle. Le locataire a tout loisir de contester le caractère exceptionnel de son appartement, une fois le logement intégré.

Une application limitée à Paris et Lille

Finalement, le gouvernement Valls II a décidé en août 2014 que l’encadrement serait appliqué à Paris à partir du 1er août 2015, et - à la demande de Martine Aubry - à Lille à partir du 1er février 2017, à titre expérimental

Dernier rebondissement fin 2017, l’encadrement des loyers à Lille a été invalidé par le tribunal administratif en octobre 2017. Prétexte avancé : l’encadrement aurait dû concerner toute l’agglomération lilloise. A la fin du mois de novembre 2017, l'encadrement des loyers parisiens est également annulé pour le même motif. Il aurait fallu qu'il concerne les plus de 400 communes de la région parisienne et pas la seule ville de Paris. 

Décence du logement

La loi Alur entend aussi lutter pour la décence du logement. Un certain nombre d’articles s’attaque aux pratiques des marchands de sommeil. Les collectivités locales et les municipalités sont maintenant en mesure d’instituer un permis de louer depuis décembre 2016. Les communes et les intercommunalités volontaires peuvent désormais délimiter des  zones géographiques dans lesquelles la mise en location doit faire l’objet d’une déclaration ou d’une autorisation préalable. Cette mesure permet aux communes et aux collectivités locales de mieux lutter contre les marchands de sommeil, qui louent des logements indécents, comme des pièces dans des pavillons ou encore des cabanons au fond des jardins, des garages transformés en habitation de fortune ou des caves servant de dortoirs...

  • La salubrité des logements concerne la structure et les fluides :
  • La structure : présence de fissures, humidité, accès dangereux
  • Les fluides : installation électrique absente, défectueuse ou dangereuse, absence de système d’assainissement ou encore absence d’eau potable (l’eau chaude n’étant pas obligatoire

Cependant, il existe un frein important à la lutte contre le logement insalubre : la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes n’est pas habilité à contrôler les logements suspects, suite à un oubli législatif. 

Les bénéfices de la formalisation des règles de location

poignée de main échangée dans la rue

La formalisation des règles locatives a été pensée pour faciliter, clarifier et améliorer les rapports parfois tendus et inégalitaires entre les locataires et les propriétaires. Elle a également une influence sur les frais engagés par le locataire. Ce dernier paie en effet beaucoup moins de frais d'agence qu'auparavant. En zone d'encadrement des loyers, il paie également un loyer moins cher qu'auparavant.

Les garanties pour les propriétaires apportées par la loi ALUR

Cependant, il ne faut pas voir la loi Alur comme une loi au seul bénéfice des locataires ; certaines mesures viennent protéger les bailleurs, notamment contre les loyers impayés.

La garantie universelle des loyers

La garantie universelle des loyers (GUL) protège les bailleurs en cas de loyers impayés. Elle se substitue à la caution et couvre les loyers impayés à hauteur du loyer de référence, pendant 18 mois, après un mois de franchise qui correspond à la période d’attente de perception de l’indemnité. Non obligatoire et non cumulable avec la caution - sauf pour les étudiants ; elle est gratuite car elle est mise en place par l’Etat. Enfin, elle est applicable aux baux conclus à partir du 1er janvier 2016.

Dispositif Visale

logo visale

Le gouvernement Valls II a également souhaité revenir sur la garantie universelle des loyers, en proposant un nouveau dispositif, Visale, qui concerne un public plus restreint : les étudiants, les jeunes actifs en insertion sur le marché du travail et les publics précaires.

Comme la GUL, Visale protège les propriétaires contre les impayés. Elle supprime le délai d’un mois de franchise et prend en charge tous les impayés de loyers et de charges au cours des 3 premières années de bail, hors dégradations locatives.

Visale est disponible pour les logements nus ou meublés, dans la mesure où le loyer ne dépasse pas 1500 € dans Paris intramuros et 1300 € dans le reste du territoire.

  • Qui peut demander à bénéficier de Visale ?
  • Les étudiants, sauf s’ils sont non-boursiers et qu’ils dépendent du foyer fiscal de leurs parents ;
  • Les jeunes de moins de 30 ans ;
  • Les salariés de plus de 30 ans, embauché ou avec une promesse d’embauche, depuis moins de 6 mois, sauf s’ils sont en CDI confirmé.

Les évolutions apportées par la loi ALUR pour les copropriétaires

La loi Alur apporte trois changements principaux pour les copropriétés : elle impose un registre d’immatriculation, elle modifie le rôle des syndics et elle renforce la prise en charge des copropriétés en difficulté.

Le registre d’immatriculation

entrée extérieure de copropriété

Le registre d’immatriculation est une fiche synthétique qui recense les données financières et techniques. Il est obligatoire pour les copropriétés de plus de 200 lots à partir du 1er janvier 2017. Les copropriétés de plus de 50 lots sont concernées à partir de 2018 et les autres à partir de janvier 2019.

Les annonces immobilières doivent également indiquer si le bien à vendre appartient à une copropriété, son nombre de lots et, le cas échéant, si la copropriété fait l’objet de procédures liées aux copropriétés en difficultés.

Les copropriétés en difficultés

La loi Alur renforce en outre la prise en charge des copropriétés en difficultés. Le seuil des loyers impayés est abaissé de 25 à 15% pour les copropriétés de 200 lots. Une fois ce seuil atteint, le juge est saisi et mandate un expert indépendant pour analyser la situation de la copropriété.

Le rôle des syndicats

La loi Alur dote le syndic de nouvelles missions, fixées par un contrat type. La mesure implique notamment la création obligatoire d’un compte bancaire propre à la copropriété. Ce compte en banque sert notamment à gérer le fonds alloué pour les travaux. Ce fonds de réserve permet d’étaler les coûts dans le temps. La loi Alur prévoit aussi que les documents de la copropriété soient plus facilement accessibles.

Urbanisme et construction de nouveaux logements

dessin de maison bleue

L’objectif affiché était d’accroître et de faciliter la construction de logements tout en luttant contre l’artificialisation des sols et l’étalement urbain. Un large volet de 51 articles a été consacré à la question. Parmi les mesures phares, la suppression du coefficient d’occupation des sols pour 80% des communes français.

La loi Alur encourage également l’habitat participatif et alternatif. Elle reconnaît plusieurs formes d’habitat léger, mobile et démontable, comme les yourtes, les tipis ou les mobile homes. 

Quels résultats apportés par la loi Alur après 3 ans

La loi Alur a suscité de nombreuses polémiques et connu un certain nombre d’aménagement depuis sa promulgation en 2014. En 2017, le bilan est relativement mitigé, par rapport aux objectifs de départ.

Les objectifs initiaux de la loi ALUR

La Loi Alur avait comme objectif d’améliorer l’accès au logement, notamment des publics les plus précaires et de favoriser l’urbanisme renouvelable. Une ambition qui transparaît dans les objectifs fixés par le gouvernement :

  1. Améliorer les rapports entre locateurs et propriétaires avec des frais d’agence mieux encadrés et répartis et des contrats de location clarifiés ;
  2. Des règles claires pour les professions immobilieres avec l’instauration d’une commission de contrôle pour fixer les règles de bonne conduite ;
  3. Améliorer le fonctionnement des copropriétés ;
  4. Traiter les copropriétés en difficulté ;
  5. Favoriser la rénovation énergétique des logements ;
  6. Simplifier la demande de logement social avec une démarche en ligne ;
  7. Accompagner les personnes défavorisées en le protégeant des expulsions ;
  8. Lutte contre l’habitat indigne ;
  9. Développer des formes d’habitat alternatives ;
  10. Améliorer le cadre de vie.

Bilan mitigé de la loi Alur

On ne peut que dresser un bilan mitigé de la Loi Alur. Vivement critiquée par une partie de la classe politique, un certain nombre d’économistes et les professionnels du logement, elle a connu un parcours compliqué. Le gouvernement Valls II est en effet revenu en 2015 sur certaines mesure phares comme l’encadrement des loyers, qui a été fortement restreint.

Une loi portée par une partie des socialistes et EELV

protestation avec un mégaphone

Dans le camp de partisans à la loi Alur, une partie de la gauche et des écologistes. Pour Emmanuelle Cosse, cette loi est "une des grandes lois de la présidence de François Hollande". Elle la juge particulièrement représentative de la pensée des verts et de la gauche. Martine Aubry, maire PS de Lille, a insisté pour que l’encadrement des loyers soit appliqué à Lille. Un certain nombre d’élus lillois n’ont pas caché leur déception suite à la décision du tribunal administratif d’annuler l’encadrement des loyers dans leur ville. L’UNEF avait également salué la loi en 2014, y voyant une avancée pour les étudiants. Enfin Cécile Duflot, qui a porté la loi en tant que ministre du logement, a souvent souligné la mauvaise foi des détracteurs de la loi, qui l’ont parfois accusé.

Hommes politiques, professionnels de l'immobilier et économistes dans le camp des opposants

Dans le camp des détracteurs, des hommes politiques, des professionnels de l’immobilier, des économistes ou encore certains titres de presse britanniques. L’encadrement des loyers a particulièrement concentré leurs foudres. Pour l’économiste Olivier Badeau, c’est un non-sens au point de vue de la théorie économique classique. Selon cette théorie, un bien est cher parce qu’il est rare. De plus, l’encadrement des loyers pourrait décourager les investisseurs et donc faire de l’immobilier un bien encore plus rare. Pour Olivier Badeau on s’attaque donc aux conséquences sans agir sur les causes. Mathieu Laine, un entrepreneur français, a eu des mots très durs pour la loi Alur, qu’il a qualifié de “grave égarement” de la première partie du quinquennat. Selon lui, elle a “littéralement assassiné toute volonté d’achat immobilier à vocation locative”.

Bilan mitigé selon le rapport parlementaire

Via media entre les deux camps, le rapport parlementaire rendu en janvier 2015 par Daniel Goldberg, député socialiste, et par Jean-Marie Tétart, député Les Républicains, dresse un bilan mitigé de la loi Alur et déplore son application inaboutie.

L’encadrement semble avoir permis d’endiguer la hausse des loyers parisiens, qui avaient augmenté de 70% entre 2000 et 2014. Les frais d’honoraires d’agence sont aussi conformes à la nouvelle législation. En revanche, le bilan de Visale, qui a remplacé la GUL, est plus que décevant: Seulement 7 681 contrats ont été cautionnés la première année, alors que l’objectif fixé était de 80 000… Enfin les décrets pour lutter contre l’habitat indigne n’ont été signés que fin 2016. Il n’est pas encore possible en 2017 d’en faire un bilan.

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