Diagnostics obligatoires pour la vente d'un bien immobilier en France

Dès le passage d'un accord de vente, le vendeur doit être capable de fournir à l'acquéreur plusieurs diagnostics. Ces derniers renforcent à la fois les droits du vendeur et la sécurité de l'acquéreur : le vendeur peut éviter de nombreux litiges et l'acquéreur jouit d'informations vitales à l'acquisition d'un bien immobilier, qui implique des investissements sur le long terme. Ces règles sur les dossiers et rapports à remettre et à communiquer obligatoirement font suite à de nombreux problèmes, pour le vendeur comme pour l'acheteur.

Le vendeur est à l'abri de vices cachés que pourrait dénoncer l'acheteur une fois l'acte de vente signé et l'acheteur quant à lui, est parfaitement au courant des conditions et de l'état du bien dans lequel il compte investir. Il s'agit donc bel et bien d'une obligation de vente, qui fait partie des documents essentiels pour permettre de conclure l'acquisition ou la vente d'un bien. A ces diagnostics obligatoires vient s'ajouter, pour la copropriété uniquement, l'obligation de renseigner l'acquéreur quant à la surface habitable du bien qu'il compte acheter. Pour tous les autres points concernés par le bien en question, il appartient au futur acquéreur de se renseigner s'il souhaite procéder à diverses vérifications d'usage pour avoir pleinement conscience de la situation du bien qu'il désire obtenir.

Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT)

Le DDT regroupe l'ensemble des diagnostics obligatoires à fournir lors de la promesse de vente d'un bien et lors de la signature de l'acte de vente. La très grande majorité de ces diagnostics doivent être réalisés par des diagnostiqueurs certifiés.

Diagnostic des performances énergétiques

Lors de la signature du compromis de vente, un vendeur doit remettre à l'acquéreur un diagnostic de performance énergétique, aussi appelé DPE. Ce document a pour objectif d'informer un potentiel acheteur sur les capacités d'isolation thermique du bien et d'estimer les dépenses et charges liées au chauffage.

Ce diagnostic de performance énergétique permet in fine d'évaluer la quantité d'énergie nécessaire pour une utilisation normale du bien concerné. La compréhension globale du DPE est facilitée par l'établissement d'une échelle, allant de la lettre "A" en vert à la lettre "G" en rouge où "A" est un excellent niveau de performances énergétiques et où "G" dénonce une très mauvaise isolation du bien et donc une consommation énergétique trop importante. Le professionnel ayant réalisé ce diagnostic peut proposer des solutions pour améliorer les performances énergétiques du bien en question et identifier les travaux et chantiers prioritaires pour économiser efficacement de l'énergie.

Le DPE ne peut être réalisé que par un professionnel certifié. Ce diagnostic très révélateur lors de l'acquisition d'un bien a une durée de validité de 10 ans à compter de sa création. Depuis le 1er Janvier 2011, le DPE et son étiquette dite "classe énergie" doivent être mentionnés dès la parution de l'annonce indiquant la vente d'un bien. Ce diagnostic doit donc être effectué en amont.

Diagnostic de l'installation électrique intérieure

Ce document fait état des installations électriques datant de plus de 15 ans dans le bien concerné. Le diagnostic ne cible que les parties privées d'un bien ainsi que leur dépendances éventuelles, telles qu'une cabane de jardin. Il ne concerne pas les parties communes des immeubles inscrits en copropriété.

Ce diagnostic classique et courant doit avoir moins de 3 ans d'ancienneté à la date de signature du compromis et de la promesse de vente. Seul un diagnostiqueur certifié peut l'établir et le valider. Aucun autre professionnel, pas même un électricien ou un ingénieur en génie électrique, ne peut réaliser un tel diagnostic.

Diagnostic du système de distribution du gaz

Ce diagnostic est extrêmement important. Son objectif est d'assurer la sécurité des occupants d'un bien et d'examiner intégralement la tuyauterie fixe, le raccordement en gaz des différents appareils concernés, la ventilation du bien ainsi que la combustion. Le diagnostic du système de gaz ne concerne cependant que les logements, qu'il s'agisse d'appartement ou de maison, comportant une installation intérieure de gaz, qu'il soit naturel ou non, de plus de quinze ans d'âge.

Ce diagnostic doit avoir moins de 3 ans au moment de la promesse de vente du bien.

Risque d'exposition au plomb

Ce diagnostic permet de relever et d'estimer la concentration en plomb des divers revêtements du logement ou du bien concerné et d'en évaluer l'état de conservation. Généralement, lorsque du plomb est découvert, il se trouve dans les peintures intérieures d'un bien. Ce diagnostic vise exclusivement les logements et biens construits avant le 1er Janvier 1949. Le diagnostic ne vise que les parties privées d'un bien. L'ensemble des locaux et des biens privés construits après cette date ne sont pas concernés par ce diagnostic.

Sur le papier, la durée de validité d'un diagnostic au plomb est d'une année. Cependant, si ce diagnostic est négatif ou qu'il constate la très faible présence de revêtements contenant du plomb, un nouveau diagnostic n'est pas nécessaire, tant que celui précédemment effectué est fourni lors de la vente du bien.

Présence d'amiante

Le diagnostic relatif à l'amiante concerne l'ensemble des biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er Janvier 1997. L'ensemble des bâtiments sont alors concernés, qu'il s'agisse d'habitations collectives, de commerces ou de logements individuels. Le diagnostic porte à la fois sur les parties communes et les parties privées.

En cas d’absence d'amiante, le diagnostic a une durée de validité infinie. Si la présence d'amiante est constatée, en principe, la durée de validité du diagnostic est de 3 ans. Le propriétaire doit malgré tout veiller à effectuer des contrôles périodiques relatifs à l'état de conservation des matériaux friables et non friables contenant de l'amiante. Les matériaux intérieurs et extérieurs sont concernés et ce, peu importe le type de bâtiment ou de bien contrôlé.

Présence de termites

Le diagnostic de présence de termites concerne toutes les constructions bâties, qu'il s'agisse de maisons, d'appartements ou de locaux d'activité professionnelle et ce, peu importe leur usage s'ils se trouvent dans une zone contaminée. En copropriété, seules les parties privées du bien sont concernées par le diagnostic. Il suffit de consulter les services de la Mairie de votre ville pour savoir si votre actuel où futur bien se trouve dans une zone contaminée.

Le diagnostic pour la présence de termites est particulier dans la mesure où il doit dater de moins de 6 mois au moment du compromis de vente et de l'acte de vente définitif. Ce diagnostic ne peut être réalisé que par une professionnel agréé.

Risques naturels, miniers et technologiques

Ce document informatif doit, à l'inverse des idées reçues, être obligatoirement communiqué aux potentiels acheteurs d'un bien par le vendeur. L'objectif de ce document est d'établir si le bien concerné se trouve ou non dans un périmètre à risques, ou si des travaux sont prévus et s'ils ont déjà été réalisés ou non. Ce rapport obligatoire inclut l'ensemble des risques naturels et technologiques existants et répertoriés sur la commune du bien concerné, s'il se trouve dans un ou différents périmètres à risques et si des travaux sont nécessaires ou ont déjà été réalisés relatifs à la prescription de plan d'interventions des risques. Si aucun risque n'est présent sur la commune du bien concerné, il suffit alors de joindre à la promesse de vente ou au contrat de vente un arrêté préfectoral listant les communes potentiellement ciblées par les risques. Le fait que la commune du bien concerné ne figure pas dans cette liste implique donc qu'elle n'est touchée par aucune risque.

Ce diagnostic est une exception dans le DDT car il peut être réalisé par le vendeur lui-même ou un diagnostiqueur certifié. Attention toutefois au temps de recherches et de documentation que peut prendre ce diagnostic. Concernant sa durée de validité, le diagnostic des risques, aussi appelé ERNMT, doit dater de moins de 6 mois lors de la signature du compromis de vente ou de la promesse de vente.

Indemnité suite à un sinistreSi le bien concerné par une vente a déjà bénéficié d'une indemnité suite à un sinistre relatif à une catastrophe naturelle ou technologique, l'information doit être communiquée à l'acquéreur dans une close individuelle, fournie avec la promesse de vente ou le compromis de vente.

Contrôle des installations d'assainissement

La France a, pendant longtemps, négligé la législation sur l'assainissement des eaux et liquides domestiques. Aujourd'hui au cœur des préoccupations écologiques, l'assainissement des eaux usées est régulé grâce à un diagnostic dont l'objectif est double. Tout d'abord, il permet de protéger, comme tous les autres diagnostics, les différentes parties lors de la vente. Mais ce diagnostic permet aussi d'améliorer progressivement l'état du réseau en place en France, car des travaux de mise aux normes nécessaires doivent être obligatoirement réalisés en cas de lacunes ou de manquement sur un bien.

Tous les biens à usage d'habitation non raccordés au réseau public de la collecte des eaux usées sont concernés par le diagnostic des installations d'assainissement. La plupart du temps, ce sont des maisons et des biens individuels qui sont visés. Ce diagnostic très complet permet d'identifier les différents dispositifs d'évacuation disponibles et sollicités, de repérer les éventuels défauts présents sur l'installation existante et de s'assurer que la pérennité environnementale est assurée. Une fois le rapport complet, la commune du logement concerné peut éventuellement émettre des recommandations d'entretien ou tout simplement ordonner une liste de travaux et de modifications à réaliser, en cas de risque ou de non respect des normes environnementales.

Ce document à la fois précis et complet doit dater de moins de 3 ans au moment de l'acte définitif de vente d'un bien. Petite particularité, ce diagnostic ne peut être pris en charge que par la commune, qui est donc à l'heure actuelle le seul interlocuteur capable de réaliser cette prestation.

Présence de mérules

Le mérule est un champignon qui mange les maisons en bois. Ce diagnostic permet d'informer un potentiel acquéreur sur la présence de mérule au niveau local. Le mérule est un champignon mangeur de bois qui s'incruste dans la structure de certains biens et ronge les charpentes et boiseries de bâtiments souvent <strong>humides ou mal aérés</strong>. Ce champignon est notamment présent dans le Nord et l'Ouest de la France. Plus généralement, le mérule apparaît dans les structures des bâtiments ayant subi un dégât des eaux, des inondations partielles, dans des lieux extrêmement mal aérés et ventilés et dans les biens dont le taux d'humidité est anormalement élevé et ou l'entretien global laisse à désirer.

Le diagnostic de mérules est le seul document n'ayant pas vraiment la nature d'un diagnostic. Ce document prend en effet la forme d'une information écrite visant à alerter sur la présence ou non du champignon dans la zone géographique où se situe le bien. Ce document reste néanmoins important et sa réalisation précise peut permettre à vendeur d'éviter une attaque pour vice caché par un acquéreur. Cependant, le diagnostic mérules est le seul du DDT à ne pas être obligatoire individuellement. L'information écrite peut suffire lors de la signature du compromis de vente d'un bien.

Conditions des éléments des diagnostics techniques

Le nombre et la nature des diagnostics obligatoirement présents dans un DDT dépend de la nature du bien, de sa date de construction ainsi que de sa localisation géographique.

Nature et date de construction du bien

Selon la nature du bien et son ancienneté, les différents éléments du diagnostic varient et leurs conditions et durées de validité évoluent. Il est donc important de connaître le bien que l'on s'apprête soit à vendre soit à acheter.

Localisation géographique du bien

La situation géographique d'un bien peut énormément jouer lors de l'achat ou de la vente de ce dernier. Il est primordial de connaître en détail l'environnement proche et la zone géographique étendue dans laquelle se situe le bien en question. En tant que potentiel acheteur, certains éléments du DDT ne permettent pas d'établir avec objectivité la valeur ou les potentiels risques secondaires d'un bien, tel que l'environnement général, les différents plans d'urbanisation prévisionnels, le voisinage proche et éloigné, les voies de circulation, la pollution sonore ou visuelle ou la répartition des transports en commun.

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Diagnostic de superficie Loi Carrez

Tous les biens en copropriété sont soumis à la loi Carrez. Cette loi vise, dans la continuité du DDT, à informer un potentiel acquéreur. Le vendeur doit donc indiquer, dès l'annonce de vente d'un bien, la superficie des parties privatives d'un bien situé en copropriété, en respectant les différents facteurs clefs relatifs à la loi Carrez, notamment par rapport à la hauteur sous plafond habitable. Les biens qui ne se trouvent pas en copropriété ne sont pas soumis à la loi Carrez.

La superficie du bien peut être évaluée directement par le propriétaire. Attention toutefois, l'absence de superficie en loi Carrez ou un mesurage erroné sur un bien en copropriété peut entraîner des sanctions. Il est donc recommandé de faire faire une véritable prise de mesure par un professionnel. Cela ne viendra pas apporter de label ou de garantie particuliers à l'estimation mais permet d'éviter toute confusion ou erreur de la part d'un particulier non-initié.

Correctement établir un dossier complet de diagnostics

Il est important de rappeler que le DDT doit impérativement être remis à l'acquéreur au plus tard lors de la signature de la promesse de vente ou bien du compromis de vente. Le DDT est considéré aux yeux de la loi comme une annexe au contrat bail obligatoire et son absence invalide complètement un acte de vente, même encadré. En tant que vendeur, il convient d'être à la fois rigoureux et méticuleux lors de la constitution du Dossier de Diagnostics Technique. Non complet, le DDT ne protège en rien le vendeur en cas de découverte ou de dénonciation de vices cachés par un acquéreur. En effet, si, après la vente, le nouveau propriétaire découvre et dénonce la présence de plomb, d'amiante, de termites, de mécules ou parvient à identifier des vices dans les différentes installation de gaz, d’électricité ou d'assainissement, il est alors en droit d'engager des poursuites envers le vendeur et exiger un dédommagement. Dans le même registre, ne pas remettre le diagnostic des risques naturels et technologiques permet à un potentiel acheteur d'exiger une annulation de la vente ou encore une diminution du prix du bien.

Pour faire réaliser un DDT légal et valable ainsi que toutes ces annexes et documents complémentaires, il est nécessaire de s'adresser à un diagnostiqueur dont les compétences et assurances sont reconnues et validées et qui doit être certifié, conformément à une loi en vigueur depuis le 1er Novembre 2007. La certification d'un diagnostiqueur professionnel consiste en le passage et la réussite d'examens nationaux théoriques et pratiques.

Nous rappelons que le DDT ne constitue qu'une simple obligation d'information. Il n'engage en rien le propriétaire et vendeur à réaliser quelques travaux que ce soit ou à supporter financièrement des coûts de réhabilitation non désirés. L'acquéreur peut néanmoins négocier le prix de vente du bien concerné une fois qu'il a connaissance du DDT et de son contenu.

Les informations complémentaires importantes à connaître avant d'acheter

En tant que potentiel acquéreur d'un bien, il est important de se renseigner au-delà du DDT, qui fait office de garantie à la fois pour le vendeur et l'acquéreur mais qui n'a aucune valeur informative subjective d'éventuelles contraintes pour le bien concerné. Nous rappelons d'ailleurs à juste titre que le DDT concerne en majeure partie les parties privées d'un bien et que seuls quelques document font état des différentes parties communes d'une copropriété. Ces différents constats et observations sont donc à la charge de l'acquéreur ou de l'intéressé.

Deux cas de figures font surface, l'achat d'un appartement dans un immeuble collectif et l'achat d'une maison individuelle.

Les éléments auxquels porter une attention particulière avant d'acheter un appartement en copropriété

Dans le cas de l'acquisition d'un appartement, il est primordial de porter une attention toute particulière au diagnostic des parties communes, au règlement de copropriété qui a figé avant l'arrivée de nouveaux occupants les droits et devoirs de chaque membre de la copropriété et à la gestion de la copropriété par les entités à sa charge. Le vendeur d'un tel bien se doit de vous donner accès au règlement de copropriété en vigueur dans l'immeuble du bien concerné par la vente.

• J'achète un appartement, je vérifie :
• Le diagnostic des parties communes ;
• Le règlement de copropriété ;
• Le système et la qualité de gestion de la copropriété.

Les éléments auxquels porter une attention particulière avant d'acheter une maison individuelle

S'il s'agit de l'acquisition d'une maison individuelle, il est nécessaire d'être vigilant quant à l'éventuelle présence de servitudes et droits de passage sur le terrain du bien concerné par la vente, au système de sécurisation d'une piscine ou d'un point d'eau si le bien concerné dispose d'une telle installation ainsi qu'à l'état du système de récupération des eaux si la maison concernée dispose d'un tel outil. Comme expliqué plus haut, il est important, en tant que potentiel acquéreur, d'être vigilent à l'environnement général entourant le bien ciblé par une vente, à court terme comme sur le long terme.

• J'achète une maison, je vérifie :
• Les éventuelles contraintes de droits de passage ;
• La sécurisation d'une éventuelle piscine ;
• L'état du système de récupération/filtration des eaux naturelles.

Que faire avec ses contrats électricité gaz lors de la vente d'un bien ?