Propriétaires bailleurs : exiger un garant avec cette assurance est illégal (et annule la caution)

La saison des baux bat son plein, et le réflexe du bailleur est d'empiler les sécurités : une assurance contre les impayés, plus un garant solide, plus un dossier étoffé. Ce cumul-là est précisément ce que la loi interdit. Souscrire une garantie loyers impayés ferme le droit de réclamer une caution, et le contrat conclu en violation de cette règle est nul.

Le cumul interdit, et sa seule exception

La règle figure à l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 : un bailleur qui a souscrit une assurance loyers impayés ne peut pas exiger en plus un cautionnement. La sanction est précise, et souvent mal rapportée : c'est le cautionnement qui est frappé de nullité, pas le bail. Le locataire reste dans les lieux, mais le garant ne répond plus de rien.

Une seule exception subsiste, et elle est étroite : le logement loué à un étudiant ou à un apprenti. Le gouvernement l'a confirmé sans ambiguïté dans une réponse ministérielle : le cumul est réservé à ces deux profils.

Le régime diffère pour un bailleur personne morale, plus restrictif encore, avec une assimilation de la SCI familiale à une personne physique lorsque les associés sont parents ou alliés jusqu'au quatrième degré.

Ce que le bailleur peut toujours exiger malgré la garantie : le dépôt de garantie, plafonné à un mois de loyer hors charges en location vide et deux mois en meublé. Réclamer en revanche un justificatif non autorisé expose à une amende pouvant atteindre 3 000 €.

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Ce que la garantie couvre, et ses limites de durée

Le socle est stable d'un contrat à l'autre : les loyers et charges impayés, les détériorations immobilières et les frais de procédure engagés pour recouvrer la dette ou obtenir l'expulsion.

Trois bornes encadrent l'indemnisation, et elles varient selon les contrats. Un plafond par sinistre ou par année, une durée maximale de prise en charge, et l'obligation de démarches amiables préalables avant toute mise en jeu. Le portail public d'information bancaire cite l'exemple d'une prise en charge limitée à six mois de loyers.

Deux règles ferment la porte aux mauvaises surprises : l'indemnité ne peut jamais dépasser le loyer et les charges inscrits au bail, et une garantie souscrite en cours de bail suppose généralement de justifier de six mois sans incident de paiement.

Côté éligibilité du locataire, l'assureur impose un plafond de taux d'effort, mais aucun pourcentage n'est fixé par la loi : il varie selon les contrats. Notre guide de l'assurance loyers impayés et notre page sur son prix détaillent les pratiques observées.

Le crédit d'impôt n'existe plus, la déduction oui

Erreur fréquente à corriger : le crédit d'impôt pour prime d'assurance contre les impayés a été abrogé pour les primes payées depuis le 1er janvier 2017. Ce qui subsiste est une déduction des revenus fonciers, et uniquement au régime réel. Au micro-foncier, avec son abattement forfaitaire de 30 %, la prime n'est pas déductible du tout : un bailleur au micro qui souscrit une garantie ne défiscalise rien.

Visale, l'alternative gratuite qui vient de se réduire

Le dispositif public change l'arbitrage, et il a été modifié cette année. Visale est une caution locative accordée par Action Logement, totalement gratuite pour le bailleur comme pour le locataire.

Sa couverture dans le parc privé atteint 36 mois d'impayés, plus deux mois de loyer au titre des dégradations. Mais un recentrage important est intervenu le 6 janvier 2026 : la garantie ne couvre plus que les trois premières années d'occupation, contre toute la durée du bail auparavant. Action Logement justifie ce resserrage par le fait que 96 % des baux prennent fin avant trois ans. Les contrats conclus avant cette date restent régis par leurs conditions d'origine.

Les plafonds de loyer garanti s'établissent depuis cette date à 1 940 € en Île-de-France, 1 575 € dans les communes de plus de 100 000 habitants et en Corse, 1 365 € ailleurs. Côté locataire, l'éligibilité vise les moins de 30 ans sans condition de statut, et au-delà les salariés dont le revenu net mensuel ne dépasse pas 1 710 €.

Point capital pour le bailleur : Visale et une garantie loyers impayés ne se cumulent pas. Détenir une autre garantie sur la même période entraîne la nullité du cautionnement. Le choix est donc exclusif, et il se fait avant la signature. Nous l'avions détaillé dans notre article sur la caution des logements étudiants.

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Les délais qui font perdre la garantie

Un contrat bien choisi ne sert à rien si les délais sont manqués, et ils sont courts.

Côté Visale, la mise en demeure du locataire par lettre recommandée doit partir dans les 15 jours calendaires suivant l'impayé, puis la déclaration à la caution dans les 30 jours. La demande de cautionnement doit par ailleurs être formalisée avant ou le jour même de la signature du bail : aucun visa ne peut être obtenu après coup.

Une obligation méconnue peut coûter cher au bailleur : si le locataire perçoit une aide au logement, l'impayé doit être signalé à la caisse d'allocations familiales dès qu'il atteint deux fois le loyer hors charges. À défaut, l'amende peut atteindre 8 010 €.

Enfin, une confusion à éviter : la garantie loyers impayés n'est pas la garantie « perte de loyers » du contrat propriétaire non occupant, qui n'intervient qu'à la suite d'un sinistre rendant le logement inhabitable. Nos pages propriétaire bailleur et risques locatifs distinguent ces garanties.

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Mis à jour le 01/10/2026 · Description du profil : Profil : Couple marié de 40 ans, sans enfant, propriétaires d'un appartement secondaire de 55m2 à Niort (3 pièces), situé en étage intermédiaire. Capital mobilier de 20 000€ et 10 000€ d'objets de valeur. Aucun sinistre, résiliation ou animaux. · Classement basé sur le prix · Référencement gratuit, sans incidence sur l'ordre d'affichage · Sélection non exhaustive parmi les assureurs comparés par Selectra

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Détail des garanties · 28 lignes
Acheel
Premium

Confort Partenaire

15,95 €/mois

Vol & vandalisme : Inclus Dégâts des eaux : Inclus Évènements climatiques : Inclus Bris de glace : Inclus

Je choisis

Détail des garanties · 28 lignes
Luko by Allianz Direct
Formule Basique

Économique Partenaire

18,54 €/mois

Vol & vandalisme : Non couvert Dégâts des eaux : Inclus Évènements climatiques : Inclus Bris de glace : Inclus

Je choisis

Détail des garanties · 15 lignes

Acheel
Standard

Économique Partenaire

14,15 €/mois

Vol & vandalisme : En option Dégâts des eaux : Inclus Évènements climatiques : Inclus Bris de glace : En option

Je choisis

Détail des garanties · 28 lignes
Luko by Allianz Direct
Formule Basique

Économique Partenaire

18,54 €/mois

Vol & vandalisme : Non couvert Dégâts des eaux : Inclus Évènements climatiques : Inclus Bris de glace : Inclus

Je choisis

Détail des garanties · 15 lignes
Lemonade
Formule Standard

Économique Partenaire

21,67 €/mois

Vol & vandalisme : Inclus Dégâts des eaux : Inclus Évènements climatiques : Inclus Bris de glace : Inclus

Je choisis

Détail des garanties · 42 lignes

Acheel
Premium

Confort Partenaire

15,95 €/mois

Vol & vandalisme : Inclus Dégâts des eaux : Inclus Évènements climatiques : Inclus Bris de glace : Inclus

Je choisis

Détail des garanties · 28 lignes
Generali
Formule unique

Confort

23,51 €/mois

Vol & vandalisme : Inclus Dégâts des eaux : Inclus Évènements climatiques : Inclus Bris de glace : Inclus

En savoir plus

Détail des garanties · 29 lignes
MAIF
Formule 2

Confort

26,87 €/mois

Vol & vandalisme : Inclus Dégâts des eaux : Inclus Évènements climatiques : Inclus Bris de glace : Inclus

En savoir plus

Détail des garanties · 31 lignes

Luko by Allianz Direct
Formule Conseillée

Premium Partenaire

19,87 €/mois

Vol & vandalisme : Inclus Dégâts des eaux : Inclus Évènements climatiques : Inclus Bris de glace : Inclus

Je choisis

Détail des garanties · 17 lignes
Crédit Agricole Assurances
Optimale

Premium

34,95 €/mois

Vol & vandalisme : Inclus Dégâts des eaux : Inclus Évènements climatiques : Inclus Bris de glace : Inclus

En savoir plus

Détail des garanties · 22 lignes
MACIF
Confort

Premium

38,46 €/mois

Vol & vandalisme : Inclus Dégâts des eaux : Inclus Évènements climatiques : Inclus Bris de glace : Inclus

En savoir plus

Détail des garanties · 34 lignes

Mis à jour le 01/10/2026 · Description du profil : Profil : Couple marié de 40 ans, sans enfant, propriétaires d'une maison secondaire de 120m2 à Niort (5 pièces). Capital mobilier de 24 000€ et 5 000€ d'objets de valeur. Aucun sinistre, résiliation ou animaux. · Classement basé sur le prix · Référencement gratuit, sans incidence sur l'ordre d'affichage · Sélection non exhaustive parmi les assureurs comparés par Selectra

Luko by Allianz Direct
Formule Basique

Économique Partenaire

4,61 €/mois

Vol & vandalisme : Non couvert Dégâts des eaux : Inclus Évènements climatiques : Inclus Bris de glace : Inclus

Je choisis

Détail des garanties · 15 lignes
Lemonade
Formule Standard

Économique Partenaire

5,43 €/mois

Vol & vandalisme : Inclus Dégâts des eaux : Inclus Évènements climatiques : Inclus Bris de glace : Inclus

Je choisis

Détail des garanties · 42 lignes
Direct Assurance
Essentielle

Économique Partenaire

5,56 €/mois

Vol & vandalisme : Non couvert Dégâts des eaux : Inclus Évènements climatiques : Inclus Bris de glace : Non couvert

Je choisis

Détail des garanties · 16 lignes

Luko by Allianz Direct
Formule Basique

Économique Partenaire

4,61 €/mois

Vol & vandalisme : Non couvert Dégâts des eaux : Inclus Évènements climatiques : Inclus Bris de glace : Inclus

Je choisis

Détail des garanties · 15 lignes
Lemonade
Formule Standard

Économique Partenaire

5,43 €/mois

Vol & vandalisme : Inclus Dégâts des eaux : Inclus Évènements climatiques : Inclus Bris de glace : Inclus

Je choisis

Détail des garanties · 42 lignes
Direct Assurance
Essentielle

Économique Partenaire

5,56 €/mois

Vol & vandalisme : Non couvert Dégâts des eaux : Inclus Évènements climatiques : Inclus Bris de glace : Non couvert

Je choisis

Détail des garanties · 16 lignes

Crédit Agricole Assurances
Jeune

Confort

6,00 €/mois

Vol & vandalisme : Inclus Dégâts des eaux : Inclus Évènements climatiques : Inclus Bris de glace : Inclus

En savoir plus

Détail des garanties · 15 lignes
MACIF
Équilibrée

Confort

6,23 €/mois

Vol & vandalisme : Inclus Dégâts des eaux : Inclus Évènements climatiques : Inclus Bris de glace : Inclus

En savoir plus

Détail des garanties · 31 lignes
Direct Assurance
Confort

Confort Partenaire

6,29 €/mois

Vol & vandalisme : Inclus Dégâts des eaux : Inclus Évènements climatiques : Inclus Bris de glace : Inclus

Je choisis

Détail des garanties · 19 lignes

Luko by Allianz Direct
Formule Conseillée

Premium Partenaire

5,62 €/mois

Vol & vandalisme : Inclus Dégâts des eaux : Inclus Évènements climatiques : Inclus Bris de glace : Inclus

Je choisis

Détail des garanties · 17 lignes
Direct Assurance
Confort Plus

Premium Partenaire

7,95 €/mois

Vol & vandalisme : Inclus Dégâts des eaux : Inclus Évènements climatiques : Inclus Bris de glace : Inclus

Je choisis

Détail des garanties · 20 lignes
MACIF
Confort

Premium

18,15 €/mois

Vol & vandalisme : Inclus Dégâts des eaux : Inclus Évènements climatiques : Inclus Bris de glace : Inclus

En savoir plus

Détail des garanties · 34 lignes

Mis à jour le 20/08/2026 · Description du profil : Profil : Homme étudiant célibataire de 20 ans, locataire d'un studio meublé de 25m2 à Niort (1 pièce), situé en étage intermédiaire, en copropriété. Capital mobilier et objets de valeur minimum. Aucun sinistre, résiliation ou animaux. · Classement basé sur le prix · Référencement gratuit, sans incidence sur l'ordre d'affichage · Sélection non exhaustive parmi les assureurs comparés par Selectra

Deux lignes décident de la valeur d'un contrat pour un bailleur : la durée maximale d'indemnisation, et le plafond des détériorations immobilières.

Un ordre de grandeur pour finir, qui dit l'ampleur prise par l'alternative publique : la garantie Visale a franchi le cap des 2 millions de contrats en juillet 2026, dix ans après son lancement, et 92 % de ses bénéficiaires ont moins de 30 ans.

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